臺灣高等法院民事判決 八十八年度上更㈠字第四五八號
上 訴 人 乙○○原名施訴訟代理人 董惠彬律師被 上訴人 駿緯建設股份有限公司 設台北縣○○鄉○○路○段○○○巷法定代理人 徐清俊被 上訴人 甲○○ 住台北市○○○路○○巷○號
丙○○ 住台北市○○街十一之一號共 同訴訟代理人 陳國雄律師複 代理人 林秋萍律師右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月九日臺灣台北地方法院八十六年度訴字第二七九九號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
駿緯建設股份有限公司（下稱駿緯公司）應給付上訴人新台幣陸拾壹萬零柒佰捌拾叁元，及自民國（下同）八十六年八月七日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
甲○○、丙○○應給付上訴人新台幣陸拾叁萬叁仟元，及甲○○自八十六年八月八日起，丙○○自八十六年八月七日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人之反訴均駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由駿緯公司負擔二分之一，餘由甲○○、丙○○負擔。
本判決第二項、第三項，於上訴人依序以新台幣（下同）貳拾萬元、貳拾壹萬元分別為駿緯公司及甲○○、丙○○供擔保後各得假執行，但駿緯公司如於假執行實施前以陸拾壹萬零柒佰捌拾叁元，甲○○、丙○○以陸拾叁萬叁仟元為上訴人預供擔保，各得免為假執行。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人駿緯公司應給付上訴人陸拾壹萬零柒佰捌拾叁元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被上訴人甲○○、丙○○應給付上訴人新台幣陸拾叁萬叁仟元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣被上訴人第一審之反訴均駁回。
㈤第二、三項請求，請准供擔保後宣告假執行。
㈥第一、二審暨發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決所載相同者，予以引用外，補述略稱：㈠本訴部分：
⒈被上訴人駿緯公司係以「可施做夾層之房屋為要約之引誘」，故兩造係以系爭房
屋可為「法令許可範圍內施做夾層」之真意而締結買賣契約，駿緯公司用以售屋宣傳之廣告內容及其提供平面圖當然屬系爭契約內容之一部份。
⒉駿緯公司前開就夾層設計為不實廣告，已違反公平交易法第二十一條第一項之規
定而經行政院公平交易委員會處分在案，益徵駿緯公司係以系爭房屋可施做合法「二樓夾層」為促銷手段而欺罔並引誘上訴人為錯誤意思表示。
⒊依消費者保護法第二十二條及最高法院八十七年度台上字第一五００號判決意旨
，均對夾層屋之買賣行為指明企業經營者未對消費者說明不能合法取得夾層使用執照，應認該當詐欺行為，其因而誘使消費者締結買賣契約，亦係使消費者陷於錯誤。
㈡反訴部分：
系爭契約既經上訴人合法撤銷，已自始無效，當無再行給付價款之義務，從而被上訴人該部分請求，自失所依憑。
三、證據：除引用原審及發回前本院前審提出者外，補提：契約書影本一份、照片十張為證。
乙、被上訴人方面
一、聲明：㈠本訴部分：
⒈上訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
⒊訴訟費用由上訴人負擔。
㈡反訴部分：
⒈上訴駁回。
⒉訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決所載相同者，予以引用外，補述略稱：㈠本訴部分：
⒈上訴人空言兩造係以「可合法施作夾層之房屋」為買賣標的，然其就被上訴人如
何或何時曾告知其可「合法興建夾層」云云，並未舉證。其雖曾提出與駿緯公司之工務經理陳正一之對話錄音及譯本，惟上訴人於一審主張錄音之時間係改訂第二次契約後再錄製，於二審時則主張係改訂第二次契約之前所錄，其主張前後不一，顯難採信。且陳正一只因接到電話說明房屋狀況，非以被上訴人代理人立場勸誘上訴人簽約，是縱上訴人所述係八十四年十一月十日錄音屬實，上訴人係八十五年十月八日再與被上訴人改定新約，亦無足認上訴人係因該次談話始與被上訴人改訂新約。
⒉被上訴人對該廣告圖說僅供購買者室內裝潢之建議、參考乙事，已載明於同紙廣告內，並未隱瞞出售標的物之現實情狀，無施用詐術之情事。
㈡反訴部分：
參照四十九年台上字第二五四四號判例見解，據上訴人提供之錄音帶內容，其於購屋之際既已明知夾層屋有違法之可能，且買賣契約上未記載興建合法夾層之保證，被上訴人自不負擔保責任，是以上訴人主張依物之瑕疵擔保責任而解除契約及行使同時履行抗辯云云，顯有違誤。
三、證據：除引用原審及發回前本院前審提出者外，補提：簡報影本一件、本院八十四年度上字第三一八號、最高法院八十六年度台上字第三二一一號、八十七年度台上字第二一七五號、八十八年度台上字第九二０號、第四四三號、第二五八九號民事判決為證。
理 由
一、本件上訴人主張：伊於民國八十四年十月六日與被上訴人駿緯公司就坐落台北縣○○鎮○○○段二一一之一七、二一一之二四、二一一、二一一之一八號土地上興建之「生活奇蹟」Ａ５棟一樓預售房屋訂立買賣契約，與被上訴人甲○○、丙○○就房屋基地之應有部分訂立買賣契約。嗣伊於八十五年十月八日與駿緯公司以同一買賣條件更換新約，改承購編號Ａ３棟三樓房屋及基地應有部分（下稱系爭房地）。駿緯公司於銷售房屋之廣告表示用一層的錢買二層的空間，其樣品屋亦展出雙層空間，並提供平面圖集，說明房屋可供二層使用。詎日前政府機關強力取締夾層屋，伊始知所謂夾層屋及空間皆非合法之建築而被騙，依民法第九十二條規定，伊得撤銷買賣契約。又縱伊無法證明被上訴人有詐欺之故意，亦係因被上訴人不實之廣告而產生錯誤之意思表示，依民法第八十八條規定，伊亦得撤銷。伊已給付土地價款新台幣（下同）六十三萬三千元、房屋定金二十五萬五千元及代收項目十萬零七百八十三元，依不當得利之規定，得請求返還之。又駿緯公司向伊收受之二十五萬五千元定金，依民法第一百八十四條第一項、第二百四十九條第三款規定，伊得請求駿緯公司加倍賠償所受之訂金等情，求為命甲○○、丙○○給付伊六十三萬三千元、駿緯公司給付伊六十一萬零七百八十三元及均加付法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：上訴人係於八十四年十月六日與伊簽約買受Ａ５棟一樓房屋，嗣於八十五年十月八日換為系爭房屋，當時結構體均已完成。伊出售之系爭房屋係挑高建物，單層設計，上訴人於承買時知之甚詳，夾層非買賣範圍，上訴人主張定作夾層或夾層之裝潢違法，與系爭房屋之買賣無涉，駿緯公司無詐欺上訴人之情事，上訴人就系爭房地所為意思表示之內容亦無錯誤。縱上訴人主張其受詐欺屬實，其請求權亦係於八十四年十月六日即已發生，遲至八十六年七月一日始以存證信函向被上訴人表示撤銷，顯已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。且主張：伊已盡出賣人之義務，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，上訴人尚欠伊土地價款一百八十三萬七千元，房屋價款一百零一萬三千元、工程款七萬二千元，自應對伊為對待給付等情，反訴請求命上訴人給付駿緯公司一百零八萬五千元、給付甲○○、丙○○一百八十三萬七千元及法定遲延利息之判決。
三、本件上訴人主張：伊於八十四年十月六日與被上訴人駿緯公司就坐落臺北縣○○鎮○○○段二一一之一七、二一一之二四、二一一、二一一之一八等地號土地上興建之「生活奇蹟」Ａ５一樓預售房屋，及與被上訴人甲○○、丙○○簽訂該房屋坐落土地應有部分之買賣契約，嗣伊就同一買賣條件，於八十五年十月八日與被上訴人更訂買賣契約，改承購編號Ａ３三樓房屋及其基地應有部分，並依約給付被上訴人甲○○、丙○○價金六十三萬三千元，給付被上訴人駿緯公司定金二十五萬五千元、代辦費十萬零七百八十三元等事實，業據其提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（見一審卷第九至二二頁）為證，核與被上訴人提出之房屋、土地預定買賣契約書、土地、建物登記簿謄本、證明單（見一審卷第三九至六二頁）相符，並為被上訴人所不爭執，此部分堪信為真實。又，上訴人主張被上訴人駿緯公司以系爭房屋可施作夾層為要約之引誘致伊受詐欺及意思表示錯誤乙節，業據其提出廣告、平面圖集、行政院公平交易委員會函及照片為證。駿緯公司對上開證物不爭執，惟其辯稱：夾層非買賣範圍，伊無詐欺上訴人之情事，且上訴人就系爭房地所為意思表示之內容亦無錯誤。故本件所應審究者為上訴人得否以其意思表示被詐欺及錯誤為由，主張撤銷購買系爭房地之意思表示，請求被上訴人返還價金及賠償損害。
四、按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第二十二條定有明文。查被上訴人之廣告圖說載明：「創新『樓中樓式』住家」「挑高４米高度恰恰好」「營建署已停發３米６以上建照，挑高４米的絕版空間，以後總統來也買不到，你甘願２米８一『層』不變呆板空間，還是屈就３米６彎腰駝背的『小夾層』」「同樣坪，室內則足足多了３坪一間房」，並有樓高與人體高度之對照圖將樓高４米分為二層各與人體高度作對照，且在該廣告上刊載數幀現場實景照片（見本院卷第三四頁），樣品屋亦展出「樓中樓式住宅」實品屋（見一審卷第二四頁、本院卷第四七至四九頁），另並提供平面圖集其中室內空間配置建議圖亦有上、下層之設計（見一審卷第二五頁），顯以系爭房屋具有得規畫為夾層屋之特性為其促銷之重點，吸引消費者購買系爭房地，依上開規定，系爭房屋性質上須具有得規劃為夾層屋之特性，方符合兩造本件買賣契約標的物所預定之效用。駿緯公司既明知其就系爭房屋之建造執照與使用執照並無申請夾層設計之許可，承購戶交屋後若進行二次施工加蓋夾層，即可能受到建築法規之不利益處分，卻於廣告上隱瞞此影響消費者權益之重要事項，足使上訴人因信賴該廣告而陷於錯誤認為購買系爭房地即得依駿緯公司提供之室內空間配置建議圖為夾層之合法設計施工取得夾層使用空間，進而決意與其簽訂系爭房地買賣契約。再者，依上訴人提出八十四年十一月十日與駿緯公司經理陳正一之談話錄音，上訴人之妻提到「可是法令規定夾層只能隔三分之一而已。有超過的話就屬於違規。」時，陳正一答道「這個法令是很難講。違規哦！這個屬於裝潢，不屬於真正結構上面的，．．．我們是室內作裝潢的。照你這樣講的話，那我的床鋪是上、下層，也算是違規。隨我高興啊！隨便你要怎麼隔，都是屬於裝潢的。」（見本院前審卷第九九頁），亦足使上訴人相信夾層是合法的。是以上訴人主張因受上訴人之詐欺誤信系爭房屋將來交屋後得合法興建夾層而訂立本件買賣契約，嗣後因政府機關取締夾層屋始發見被詐欺之情，已於八十六年七月一日以存證信函向被上訴人等撤銷本件房地買賣之意思表示，洵屬正當。被上訴人抗辯上訴人係於八十四年十月六日與伊簽約買受Ａ５棟一樓房屋，嗣於八十五年十月八日換為系爭房屋，當時結構體均已完成，伊出售之系爭房屋為挑高建物，單層設計，上訴人於承買時知之甚詳，夾層非買賣範圍云云，尚不足採。
五、次按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。前條之撤銷，應於發見詐欺後一年內為之，但自意思表示後，經過十年，不得撤銷，民法第九十二條第一項前段、第九十三條分別定有明文。本件上訴人於八十四年十月六日與被上訴人簽約買受Ａ５棟一樓房屋所為之意思表示，已因兩造於八十五年十月八日締結新約改購買Ａ３棟三樓之系爭房地並解除前開Ａ５棟一樓房地契約而不存在，上訴人與被上訴人締約購買系爭房地係基於另一意思表示，故其因被詐欺而為意思表示之時點應為八十五年十月八日。上訴人主張其因政府取締夾層屋始發見被詐欺，並於八十六年七月一日以律師函通知被上訴人等撤銷買賣契約之情事，有卷附律師函及掛號郵件收件回執影本可稽（見一審卷第二六至二八頁），並為被上訴人所不爭執，則其撤銷權之行使未逾一年之法定除斥期間。被上訴人抗辯縱上訴人主張受詐欺屬實，其請求權亦係於兩造最初訂約之八十四年十月六日即已發生，顯已罹於時效而消滅云云，亦非可取。
六、又，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第二百四十九條第三款定有明文。駿緯公司既因可歸責於自己之事由，不能給付合於廣告內容性質之房屋予上訴人，經上訴人主張被詐欺撤銷系爭買賣契約，上訴人依民法第一百八十四條第一項規定請求駿緯公司損害賠償，並依上開規定計算損害賠償金額，自屬有據。
七、從而，上訴人主張依不當得利之法律關係，請求甲○○、丙○○返還其已給付之六十三萬三千元，駿緯公司返還其已給付之定金二十五萬五千元、代辦費十萬零七百八十三元、賠償二十五萬五千元共計六十一萬零七百八十三元，及均自起訴狀繕本送達（甲○○為八十六年八月七日，丙○○、駿緯公司為同年月六日，送達證書見一審卷第三一至三三頁）翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准予。原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如
主文第二、三項所示，並依兩造聲請，分別酌定擔保金，為准予假執行及免假執行之宣告。
八、末查，原審就反訴部分為被上訴人勝訴之判決，係以本訴部分上訴人應受敗訴之判決，上訴人不得撤銷系爭房地之買賣契約為依據，惟本訴部分既經本院認上訴人以契約已合法撤銷之主張為有理由，而為上訴人勝訴之判決，則被上訴人反訴請求上訴人應依約履行給付價金，洵非正當，應予駁回。原審反訴部分之判決無可維持，應廢棄改判如主文第四項。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本件判決結果不生影響，毋庸一一論述，併予敘明。
十、據上論結，本件本訴及反訴之上訴均為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條、第四百六十三條、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 七 日
臺灣高等法院民事第十五庭
審判長法 官 蘇 永 宜
法 官 何 菁 莪法 官 陳 昆 煇右正本係照原本作成。
（上訴利益未逾新台幣一百萬元者，不得上訴）如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十八 年 三 月 八 日
法院書記官 顧 正 榕附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。