臺灣高等法院民事判決 八十八年度上更㈠字第四七六號
上 訴 人 乙○○
甲○○右二人共同訴訟代理人 陳長文律師
馮博生律師蔡明吟律師複訴訟代理人 徐誌鴻律師被上訴人 丙○○ 住台北巿羅斯褔路二段九號七樓之一訴訟代理人 林雯澤律師右當事人間請求返還土地價款事件，上訴人對於中華民國八十七年二月二十五日臺灣新竹地方法院八十六年度訴字第六五○號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應分別給付上訴人等各新台幣（下同）九十三萬元及自民國（下同）八十四年六月二日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
㈢請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：除與第一審及本院前審判決記載相同者，予以援用外，補陳略稱：㈠土地預定買賣契約書約定：「立土地買賣契約書人買方乙○○、甲○○，賣方丙
○○，並由華聯建設股份有限公司（下稱華聯公司）為乙方（即被上訴人）全權代表執行本契約乙方全部權利義務事項。」華聯公司已表明為本人而為意思表示，故代理行為已成立。
㈡華聯公司於土地買賣契約書中「立契約書人」欄雖未列被上訴人名字，然依隱名代理之規定，華聯公司之代理行為對被上訴人直接發生效力。
㈢被上訴人縱未授權華聯公司出售系爭土地，仍應依表見代理之規定負授權人責任，上訴人等既解除土地買賣契約，被上訴人自應返還其已給付之土地買賣價款。
三、證據：除援用第一審及本院前審之立證方法外，補提：最高法院八十一年台上字第一六五號判決函影本（見本院卷第五十六頁）為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠駁回上訴。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：除與第一審及本院前審判決記載相同者，予以援用外，補陳略稱：㈠伊與華聯公司間僅有合建契約關係存在，無買賣、代理或表見代理之關係，且上
訴人未能舉證以實其說，況伊於得知華聯公司之無權代理行為後，即以存證信函向華聯公司為反對之意思表示，當無表見代理之關係可言。
㈡伊非系爭買賣契約之當事人，亦未收受土地價金，上訴人等請求伊返還土地價金，顯無理由。
㈢系爭土地無給付不能之情事，上訴人等不得解除契約，況伊與華聯公司間縱如上
訴人所云有聯立契約關係存在，因上訴人等未對華聯公司為解約之意思表示，自無法對伊有任何之請求。
三、證據：除援用第一審及本院前審之立證方法外，補提：本院八十八年度上更㈠字第二二四號民事判決影本（見本院卷第一一八至一二五頁）為證。
理 由
一、上訴人等主張：伊於八十一年八月十八日與訴外人華聯公司簽訂房屋預定買賣契約書（下稱房屋買賣契約書），分別訂購新竹市「碧堤春」五樓Ｈ棟及Ｆ棟預售屋各一戶，同日並與被上訴人簽訂土地預定買賣契約書（下簡稱土地買賣契約書），購買上開預售房屋坐落之基地，依該土地買賣契約書約定，伊與華聯公司簽訂之房屋買賣契約書與該土地買賣契約書具有不可分之連帶關係，如違反任一契約書條款經解除該契約者，全部契約視為解除，嗣因華聯公司遲遲無法交屋，且為他債權人拍賣系爭房屋而給付不能，伊乃以存證信函送達華聯公司解除房屋買賣契約，土地預定買賣契約亦隨之解除等情，求為命被上訴人返還已受領之價款各九十三萬元及法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：伊並非土地買賣契約書之當事人，且從未授權華聯公司代理出售系爭土地，毋庸負解除契約回復原狀等語，資為抗辯。
三、上訴人等主張伊於八十一年八月十八日與訴外人華聯公司簽訂房屋買賣契約書，分別訂購新竹市「碧堤春」五樓Ｈ棟及Ｆ棟預售屋各一戶，嗣因華聯公司無法交屋而解除契約之事實，業據提出房屋買賣契約書（見第一審卷第八頁至四十九頁）及新竹郵局存證信函第一三七六號（見第一審卷第六十六、六十七頁）等件影本為證，並為被上訴人所不爭執，自堪認為真實。
四、上訴人等主張其向被上訴人購買前開房屋之基地，並已各支付土地買賣價金九十三萬元，係被上訴人授權華聯公司代理被上訴人與其簽訂土地買賣契約書等情，雖據提出土地買賣契約書影本（見本院卷第三十八至五十頁）為證，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠上訴人等提出之土地買賣契約書（影本附於原審卷第五一頁至六三頁），其上立
契約書人欄載明「華聯建設股份有限公司法定代表人：張問歧」字樣，並蓋有該公司及負責人印章，均無被上訴人之簽名或蓋章，且依上訴人所提土地付款明細表（見第一審卷第五十三頁至五十四頁、第六十一頁至第六十二頁）所載上訴人交付之土地買賣價金各期收款記錄，均由張問岐蓋章或華聯公司表明收訖字樣，堪見上訴人並不以被上訴人為系爭買賣土地契約之出賣人，被上訴人顯非系爭土地買賣契約之當事人。
㈡系爭土地買賣契約書第一行所載「立土地買賣契約書人賣方被上訴人姓名『丙○
○』」係以打字繕打而非筆記，該「丙○○」三字亦無彭某之簽名或蓋章。參以契約書之末所載本件土地預定買賣契約之「立契約書人」係華聯公司，而非被上訴人，亦無被上訴人之簽名或蓋章，自難認被上訴人本人已訂立系爭土地買賣契約書。
㈢上訴人等各以其已繳納系爭建物、土地價款計一百一十八萬元對債務人華聯公司
強制執行事件，聲明參與分配，有被上訴人提出之分配表附卷可稽，並為兩造所不爭執，苟上訴人係向被上訴人購買系爭土地，則上訴人焉能將土地價款對華聯公司聲明參與分配，亦證被上訴人並非本件土地買賣契約之出賣人，是被上訴人抗辯稱其非系爭契約當事人，為可採信。
㈣按代理行為須由代理人以本人名義為之，其所為意思表示或所受意思表示，始直
接對本人發生效力，此觀之民法第一百零三條第一項規定明；又按「受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，固直接對委任人發生效力。若受任人以自己或第三人之名義與他人為法律行為，則對於委任人不生效力。其委任人與法律行為之他造當事人間，自不發生何等法律關係（最高法院二十二年上字第三二一二號判例參照）。經查：⑴本件「土地預定買賣契約書」末之立契約書人乙方即書為華聯公司，法定代理人張問岐，並簽名蓋章，（見第一審卷第五十三頁、六十一頁），即華聯公司係以自己名義與上訴人簽訂系爭契約，並未表明為被上訴人代理人之旨意，則依前揭規定，該由華聯公司與上訴人簽訂之契約，其效力自不及於被上訴人。⑵雖該「土地預定買賣契約書」首頁載有「賣方：丙○○（以下稱乙方），並由華聯公司為乙方全權代表執行本契約乙方全部權利義務事項。」等語，惟其上並無被上訴人予以簽名蓋章以資確認，且被上訴人復堅決否認有授權予華聯公司，上訴人又未提出任何積極證據證明被上訴人有授權或參與系爭土地買賣契約之簽訂，自難僅憑此純為華聯公司所記載之文字，即遽認被上訴人應對該土地預定買賣契約書負出賣人之責。
㈤代理人雖未以本人之名義為法律行為，而實際上有代理之意思，且為相對人所明
知或可得而知者，即難謂不發生代理之效果，此即所謂之「隱名代理」。代理人雖未明示本人名義，而相對人明知其代理或可得知者，仍不能對於代理人主張其自為；換言之，授權人已將授權於他人之事通知或公告或為相對人所知悉，其人所為之行為，雖未明示以本人名義為之，仍應對於本人發生效力，是為隱名代理（最高法院八十二年台上字第六七二號、八十六年台上字第三一八０號判決參照）。本件被上訴人將系爭土地提供予華聯公司興建房屋，其性質不論為互易、承攬或承攬買賣混合契約，被上訴人均須將合建之部分土地移轉予華聯公司，以換取華聯公司興建之房屋，有被上訴人提出並為兩造所不爭之合建契約書附卷可按（見原審卷第九十一頁），華聯公司就其與被上訴人合建而取得房屋坐落部分之土地，本即有權自為出售，則其出售其分得之系爭土地，並非本於代理被上訴人出售之意為之甚明，且被上訴人亦未對上訴人或華聯公司之其他買受人為公告或通知，上訴人復未能證明其明知或可得而知華聯公司有代理之意，依上說明，自與隱名代理要件不符，上訴人主張本件有隱名代理，亦屬無據。
㈥按民法第一百六十九條所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人
實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責（最高法院六十八年台上字第一０八一號判例參照）。查上訴人主張被上訴人應負表見代理責任，業經被上訴人否認，依上開判例之旨，上訴人應負舉證責任，上訴人雖以：①被上訴人將其土地提供予華聯公司興建房屋。②系爭土地為被上訴人所有。③被上訴人明知華聯公司表示為其代理人而不為反對之意思表示，主張被上訴人應依表見代理規定，負授權人之責。惟查：
⑴依前所述，華聯公司就其與被上訴人因合建契約所取得之部分土地，本即屬有
權處分，無待乎被上訴人授權，亦非被上訴人所得置啄，而本件上訴人買受之土地，係華聯公司因合建而取得之土地，此為上訴人所是承（見本院卷第一二九頁），華聯公司以其因合建而可取得之系爭土地出售予上訴人，原與被上訴人無涉，此觀之系爭土地買賣契約書出賣人欄上係華聯公司名義，並無被上訴人之簽名，且買賣價金亦均由華聯公司收取者自明，自難以系爭土地係被上訴人所有，並與華聯公司合建，遽謂被上訴人有授權華聯公司出售系爭土地或知有表見代理之情。
⑵依被上訴人與華聯公司之合建契約第五條約定：「本大樓經新竹縣政府工務局
發給使用執照，且甲方（即被上訴人）依約履行其義務按照申報當年期土地公告現值，委由代理人統籌申報及辦理移轉登記，其代理人由乙方（即華聯公司）決定委託之。該條產權移轉登記所應繳納之稅費，依法或慣例雙方約定各自負擔部分如後：甲方負擔：甲乙入雙方依分得部分面積坪數計算印花稅、各項地政規費、移轉登記、土地增值稅、代書費及其它臨時附加稅費．．．。」，準此，該條之約定，乃規範被上訴人與華聯公司間就合建房屋完竣後其產權登記及稅負之分擔，不及其他法律關係，是被上訴人源於其與華聯公司間之合建契約關係，履行其對華聯公司之契約權利及義務，自與非契約關係當事人之上訴人無涉。縱被上訴人有將其土地移轉登記予華聯公司出售之其他買戶，亦係履行被上訴人與華聯公司間之約定，被上訴人與各買戶間並任何法律上關係，尚難以此率爾推論被上訴人有授權華聯公司出售，或有表見代理權之舉。
⑶被上訴人堅詞否認其明知華聯公司表示為其代理人之事實，且於知悉後旋即存
證信函通知華聯公司，表示反對之意，有被上訴人提出之存證信函附卷可按（見本院前審卷第一一一頁），上訴人雖以被上訴人並未對其表示反對，為維護交易安全，自應負表現代理云云，然華聯公司出售之對象為何人，上訴人並未立證證明為被上訴人所「明知」，自難以被上訴人未對之為反對表示，即遽論被上訴人對此應負表見代理之責。
⑷上訴人所提之同意書（影本一件附原審卷第一七二頁），其上並無立同意書人
之簽章，亦無製作日期，究為何人於何時所立不明，尚難認為有法律效果之文書，上訴人據以認係被上訴人明知華聯公司表示為其代理人而不為反對之意思表示，已嫌無據。況同意書載明「茲因華聯公司資金周轉困難，不克以其自有財力繼續施工。」，此應係於上訴人向華聯公司買受「後」，因華聯公司無力繼續施工，為謀求解決停工之道，並非於上訴人為系爭買賣交易之初，被上訴人有此行為，致其誤信華聯公司有代理權而與之訂約，核與表見代理之要件，難謂相符。至同意書㈡載「本人同意即日起將本人所應繳付而未繳付之任何房地自備期款及貸款部分，依原契約繳款進度，撥付至地主丙○○所設立之帳戶」云云，亦係工程停工後之解決方案，尚難據以溯及既往，推論上訴人與華聯公司立約之初，被上訴人實際知其事實，而不為反對之意思表示。
五、上訴人提出之司法院七十九年十月二十九日廳民一字第九一四號函（原審卷第一四三頁），係對於口頭委任所為之闡釋，與本案情形不同，應無比附援引之餘地。
六、從而，上訴人依據買賣之法律關係，主張解除契約，請求被上訴人返還土地價款，自非正當，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結果並無二致。上訴論旨，指摘原判決不當，請求廢棄，非有理由，應予駁回。
七、本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 七 日
臺灣高等法院民事第十六庭
審判長法 官 阮 富 枝
法 官 王 聖 惠法 官 周 美 月右正本係照原本作成。
上訴人共同利益逾一百萬元如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 九 日
書記官 洪 雪 娥附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。