臺灣高等法院民事判決 八十八年度上易字第二０九號
上訴人即附帶被上訴人 甲○○訴訟代理人 張獻村律師被上訴人即附帶上訴人 乙○○ 住台北市○○○路○巷○號三樓訴訟代理人 施介元律師右當事人間債務人異議之訴事件，上訴人對於中華民國八十八年八月三十一日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第九四一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分由上訴人負擔、附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴聲明：
⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。
⒉右廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
㈡答辯聲明：附帶上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠兩造合意延長租約兩個月，並言明不再續約，顯見沙國辦事處已斟酌搬遷時間，
且雙方於民國（下同）八十一年第一次簽約時並未附有沙國辦事處搬遷須經其本國核准之憑證，亦未告知當時代上訴人簽約之李農萬，僅被上訴人個人註記，不足為憑；況現今通訊發達，租屋又係沙國辦事處當務之急，何以用公文方式拖延聯繫，被上訴人並未舉證公文往返須費時四至六個月，其不依約遷讓房屋，顯無理由。
㈡被上訴人承租係爭房屋後，再以兩倍之原租金轉租予沙國辦事處，獲取高額利益
；又違約金以月為計算基礎，被上訴人實際違約二個月，上訴人以一個月又十七日計算，實稱寬容，衡諸兩造之職業及經濟能力，上訴人請求相當於租金之損害及租金三倍之違約金，自屬允當。
㈢上訴人之父否認免除八十一年三月十五日至同年九月十四日之管理費，且八十二
年九月十五日及八十四年九月十五日所簽之租約中，明定租金與管理費應分別支付，顯見租金不含管理費，被上訴人共積欠五十二萬餘元之管理費未繳，昭昭甚明。
三、證據：除援用原審立證方法外，補提：㈠判決書乙份、㈡傳票一紙、㈢會議紀錄三紙、㈣合約加註事項二紙、㈤電話紀錄譯文八紙、㈥公證書及租約各乙件、㈦最高法院判決一紙為證。
乙、被上訴人即附帶上訴人方面：
一、聲明：㈠答辯聲明：上訴駁回。
㈡附帶上訴聲明：
⒈原判決不利附帶上訴人部分廢棄。
⒉確認附帶被上訴人對附帶上訴人就台灣士林地方法院八十七年度公字第二二二
九七號公證租賃契約，其中違約金超過新台幣（下同）十萬六千八百三十八點五元之債權不存在。
⒊台灣士林地方法院八十七年度執字第九六○三號及台灣台北地方法院八十八年度民執助字第二九號強制執行事件應予撤銷。
⒋附帶被上訴人應給付附帶上訴人七萬九千四百八十四點五元，並自八十八年一月一日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠兩造從未召開任何會議，上訴人所提之「會議紀錄」譯文，被上訴人否認其真實性。
㈡被上訴人係經沙國辦事處授權而訂定系爭租約，上訴人與沙國辦事處 雙方皆明知房租每月十三萬八千元，被上訴人既非二房東，何來轉租圖利。
㈢管理費部分：被上訴人於八十一年訂約時，乃與上訴人之父簽訂，其父即免除八
十一年三月十五日至同年九月十四日之管理費，縱未曾同意，上訴人亦罹五年之消滅時效；八十二年九月十五日至八十三年九月十四日及八十四年九月十五日至八十七年九月十四日之賽理費，已包含在租金內，上訴人自不得重裡請求。
㈣租金部分：沙國辦事處之搬遷須待沙國政府之批准，約需四至六月之久，上訴人
不合理地調漲租金及違約金，復未予被上訴人合理之搬遷時間，致被上訴人遲延一個月又十七日始遷離，被上訴人願給付相當於租金之損害賠償二十一萬三千六百七十七元。
㈤違約金部分：上訴人所有之系爭房屋，自沙國辦事處送出後，迄今乏人問津，上
訴人並無任何損失；且其以租金之三倍計算懲罰性違約金，顯屬過高，被上訴人僅願負擔租金之二分之一計算違約金，如訴之聲明。
三、證據：除援用原審立證方法外，補提：㈠聲請狀四紙、㈡授權書一紙、㈢不起訴處分書乙件、㈣收據一紙、㈤租賃契約書三件、㈥聲請傳訊證人李農萬、周文郎為證。
丙、本院依職權調取台灣台北地方法院八十八年度執助字第二九號給付損害金事件及台灣士林地方法院八十七年度執字第九六○三號返還房屋案全卷。
理 由
一、被上訴人原審起訴主張，伊與上訴人就座落台北市○○○路○段○○○號第三層（下稱系爭房屋），訂有房屋租賃契約，約定該屋供沙國辦事處使用，期間自八十四年九月十五日起至八十七年九月十四日止，每月租金十三萬八千元，押租保證金為四十萬元，嗣租期屆滿雙方協議續租，並至臺灣士林地方法院公證，期間自八十七年九月十五日起至八十七年十一月十四日止，每月租金及押租保證金則同原約定，詎料租期屆滿時，沙國辦事處因尚未接獲其本國准予搬送他處之命令，故逾期至八十七年十二月三十一日始搬遷交屋。依雙方之租賃契約第七條約定，伊須給付相當於租金之損害，並按租金三倍給付懲罰性之違約金至遷移完畢時為止，上訴人並據已公證之租賃契約聲請強制執行惟違約金之約定顯然過高，伊請求酌減為以租金之二分之一計算違約金，爰依強制執行法第十四條請求判決㈠確認上訴人就前揭租賃契約其相當之租金之損害賠償超過二十一萬六千二百元及違約金超過十萬八千一百元之債權不存在㈡台灣士林地方法院八十七年執字第九六○三號及原法院八十八年執助字第二十九號執行行為應予撤銷㈢上訴人應返還被上訴人七萬五千七百元押租金及法定利息。（原審就相當租金之損害賠償及違約金各超過二十一萬三千六百七十七元部分，及執行金額超過二萬七千三百五十四元之執行行為為上訴人敗訴判決，其餘部分為被上訴人敗訴判決。上訴人就其敗訴部分聲明不服，被上訴人就其敗訴部分中除相當於租金之損害賠償未聲明不服外，其餘部分亦聲明附帶上訴。）
二、上訴人則以：系爭租約乃被上訴人要求續訂二個月，並言明不再續約，否則願受法院強制執行，並願給付相當於租金之損害賠償及三倍租金之懲罰性違約金。然被上訴人因為二房東，其轉租與沙國辦事處之租金每月二十七萬元，坐享高額利益，且六年皆未支付管理費，又因沙國駐台辦事處享有外交豁免權，法院無法執行；被上訴人遲至八十八年一月一日始搬遷，理應給付相當於租金之損害及違約金，又違約金以月為計算基礎，被上訴人實際違約二個月，上訴人以一個月又十七日計算，實稱寬容，對造反稱三倍違約金過高云云，顯有欠當；又系爭房屋因系爭糾紛，至八十八年十月始再出租，上訴人之損失遠超過該違約金，何來坐收高額違約金等語資為抗辯。
三、上訴人聲請台灣士林地方法院（下稱士林地院）強制執行時，其主張相當租金之損害賠償為二十七萬六千元（即138000元＋138000元＋276000元）違約金債權為六十四萬一千零三十二元自行扣抵押租金後尚應付五十一萬七千零三十二元，此有上訴人之聲請狀影本附卷可稽（見本院卷第四十九頁）且經本院調取前揭士林地院執行卷核閱無訛。而被上訴人主張之相當租金之損害賠償二十一萬六千二百元（即138000元×1 17/30＝216200元)主張酌減後之違約金為十萬八千一百元（000000元×1/2×1 17/30＝108100元）是兩造對於違約金債權及損害賠償債權額均有爭議；而上訴人據以聲請強制執行之執行名義係無實質確定力與公證書；依強制執行法第十四條第二項得提起債務人異議之訴，藉以救濟且前揭違約金債權及損害賠償債權，復為上訴人計算並請求違約金之前提（因需扣押租金）被上訴人就違約金債權及損害賠償債權提起消極確認之訴，應有受確認判決之法律利益，先此敘明。
四、損害賠償部分：經查兩造所公證之租賃契約書第七條約定：乙方（被上訴人）於租期屆滿未能在當日將房屋遷空交還甲方，又不即時遷讓交還房屋，甲方除得賠償合於每月租金之損害外，並得向乙方請求按照租金三倍之懲罰性違約金至遷移完了之日止。足證承租人遲延返還房屋時應付相當於租金之損害賠償，及懲罰性違約金，要無顯義。（見原審卷第五十九頁背面）惟既稱「損害賠償」，自應以被害人實際所受之損害為衡（最高法院十九年上字第二三一六號判例參照）本件承租人依約應於八十七年十一月十四日遷讓交屋，而至八十八年一月一日始交返房屋為兩造所不爭，則被上訴人應負違約之責為一月又十七日，上訴人實際上所受之損害範圍，亦應一月又十七日換算租金標準，上訴人逕自以二個月計算損害賠償範圍，自有未合（見本院卷第四十九頁）被上訴人請求確認損害賠償債權超過二十一萬三千六百七十七元部分（計算式：138000元×1 17／31＝213677元）債權不存在，洵無不合。
五、違約金部分：㈠被上訴人就沙國辦事處遲誤一個月又十七日，始於八十八年一月一日遷離系爭房
屋，並不爭執，依前揭租賃契約第七條自應負違約金之給付責任，惟按判斷違約金是否相當須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院四十九年令上字第八○七號判例）兩造對於前揭契約第七條之違約金約定係懲罰性違約金，並不爭執，被上訴人所承租系爭房屋雖因沙國辦事處遲延交屋而違約，惟兩造在同上契約第七條已約定承租人應負擔當於租金之損害賠償如前所述，至何以約定三倍於租金之違約金，據上訴人主張係因沙國辦事處曾欠繳管理費（每月七千元），且被上訴人係二房東以每月二十七萬元轉租獲利等語（見本院卷第六十七頁、第七五頁）徵論被上訴人否認曾欠繳管理費，並否認轉租圖利等情（詳下論）。單以上訴人嗣後與第三人醫靈華國際投資顧問股份有限公司等簽定租約其每月租金亦僅為十六萬六千六百六十六元（見本院卷第一六三頁）每月管理費為七千元，況證人周文郎（即沙國辦事處司機）亦證稱：沙國系爭房屋租金是十三萬八千元等語（見本院卷第一二五頁）而非有二十七萬元轉租圖利情事。是上訴人主張以三倍於租金計收違約金殊嫌過高，被上訴人請求依法酌減違約金，自屬正當。
㈡兩造歷年所簽訂之租賃契約第五條均約明系爭房屋僅供沙國辦事處之用，不得轉
租等清（見原審卷第九頁、第十三頁、第八十六頁）而證人周文郎亦證述系爭房租為十三萬八千元都是他去銀行提領等情，被上訴人雖於八十七年九月十三日與上訴人談話錄音中提及有一阿拉伯文合約房租為三百二十四萬元（多一倍）云云，然其言下之意似係指前任大使有一倍的錢可以賺，（見原審卷第一○八頁、第一○九頁背面錄音詳文）被上訴人並未提出該阿拉伯文合約以供佐據，被上訴人所陳前情，尚無稽可佐，上訴人亦未能提出被上訴人收取沙國辦事處二十七萬元之租金之證明，尚不能以片段錄音即認被上訴人轉租圖利。又兩造八十四年九月十五日所立之租約第十條原約定遲延交還房屋應按租金五倍計付違約金，而八十七年九月十五日兩造所立租約書第七條則按租金三倍計算違約金，倘上訴人於八十七年九月十三日已知被上訴人轉租圖利，則其違約金之計算方式何以不增反減？（見原審卷第九頁背面第十四頁）亦背常情。上訴人另以被上訴人欠繳管理費為詞，主張伊受有損害云云，徵論被上訴人否認欠繳管理費，並提出房租已包含管理費之租賃契約書二件為論據（即八十二年九月十五日至八十七年九月十四日止，見本院卷第一一三頁背、第一一七頁背）然依八十七年九月十五日兩造所簽租賃契約書第七條之懲罰性違約金目的觀之，顯見兩造欲藉違約金之壓力強制被上訴人能如期令沙國辦事處遷離交屋，此與同上租約第四條押租金之約定目的並不一致，易言之，此懲罰性違約金之債權人縱令受有損害，其損害必因遲延交屋所生者始足當之，而被上訴人是否欠繳管理費係遲延交屋前之事，與其是否遲延交屋無關，是上訴人以被上訴人欠繳管理費據為被上訴人遲延交屋酌定較高違約金之標準，自屬未洽。至上訴人於沙國辦事處退租時，新房客並未覓妥，雖於房屋收回後未能及時出租，然此係固客觀環境空屋出租甚多，且有人認為其房租太貴，或不適合等情，亦據證人李農萬（上訴人之父親）陳證明確（見本院卷第八十五頁、第八十七頁、第八十九頁）何能均歸咎於被上訴人？末查八十七年九月十四日兩造簽訂為期二個月之租賃契約係為沙國辦事處遷移方便為兩造所不爭之事實（見本院卷第七五頁背面、第一二四頁）被上訴人雖以沙國辦事處申請該國政府批准搬遷行文往還約需六個月為詞，並據其提出兩造最初簽訂為期六個月之租賃契約書為佐證（見原審卷第八十五頁至第八十七頁）苟被上訴人早預知沙國辦事處搬遷，需費時六個月，何以僅要求為期二個月之租約呢？被上訴人以沙國辦事處公文批准搬遷需時六個月請求酌減違約金為租金之一半，亦有未洽。
㈢綜上所述本院斟酌一般客觀事實，經濟情況，被害人所受損害等一切情狀，認為
上訴人違約金之主張相當租金之一倍即以二十一萬三千六百七十七元（即138000元×1 17/31＝213677元)為適當，上訴人違約金之主張超過此範圍即非正當。
六、依前所述被上訴人因違約遲延交屋，上訴人得請求之損害賠償為二十一萬三千六百七十七元，違約金亦為二十一萬三千六百七十七元，合計為四十二萬七千三百五十四元，扣除已沒收之押租金四十萬元（見本院卷第四十九頁），被上訴人尚應給付二萬七千三百五十四元，是上訴人據以聲請強制執行之公證書，其執行名義在二萬七千三百五十四元範圍內仍有執行力，逾此範圍之執行力及其執行程序，即不應存在，即應予撤銷。
七、又被上訴人已繳之押租金四十萬元，既因被上訴人違約遲延交屋，經上訴人就前揭相當租金之損害及違約金扣抵而無餘額，被上訴人請求返還七萬五千七百元之押租金及加付法定利息，自有未合。
八、從而，原審就相當租金之損害賠償及違約金債權確認上訴人對被上訴人各超過二十一萬三千六百七十七元債權不存在。並就台灣士林地方法院八十七年執字第九六○三號及原法院八十八年民執助字第二十九號執行事件，在執行債權超過二萬七千三百五十四元准予撤銷，既駁回被上訴人之其餘請求，即無不合，兩造各就其敗訴部分，指摘原判決不當求予廢棄，均無理由。
九、兩造其餘攻防方法及未經援用之證據，經斟酌後認為與本判決結果不生影響，爰不一一論述。
十、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十五 日
臺灣高等法院民事第十七庭
審判長法 官 鄭 雅 萍
法 官 許 文 章法 官 吳 謀 焰右正本係照原本作成。
兩造不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十七 日
書記官 黃 瑞 芬