臺灣高等法院民事判決 八十八年度上易字第二一○號
上 訴 人 最佳女主角國際美容股份有限公司
（原最佳女主角國際美容有限公司）法定代理人 蔡金然訴訟代理人 甘義平律師
姚念林律師右 一 人複 代理人 許晏賓律師被 上訴人 榮興企業管理顧問股份有限公司
設法定代理人 木淑娟 住訴訟代理人 高瑞錚律師複 代理人 陳在源律師右當事人間請求清償債務等事件，上訴人對於中華民國八十八年八月二日臺灣桃園地方法院八十八年度訴字第二二二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決關於命上訴人給付之金額超過新台幣（下同）四萬六千元本息部分及該部分假執行之宣告均廢棄。
（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：與原判決記載相同，茲引用之。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並補聲請訊問證人張茂德。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：與原判決記載相同，茲引用之。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並補聲請訊問證人林素娟。理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人（按：上訴人公司之組織原為有限公司，嗣變更登記為股份有限公司－見本院卷九十至九二頁）於民國（下同）八十六年四月十八日向被上訴人承租坐落桃園市○○路○○號四樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自八十六年六月一日起，至八十九年五月三十一日止，每月租金二十八萬三千元，押租金八十萬元，並約定租賃期間內上訴人若擬遷離他處時，應無條件將房屋照原狀返還被上訴人，上訴人如有改裝設施，於交還房屋時亦應負責回復原狀。嗣上訴人於八十七年六月一日向被上訴人表示欲提前於同年七月三十一日終止系爭租賃契約，經兩造協議該年六月份及七月份租金由押租金抵付，詎上訴人於系爭租賃契約合意終止後，遲未依約將系爭房屋回復原狀返還被上訴人，被上訴人乃於同年八月十一日以存証信函催告上訴人應於文到七日內按承租時原狀騰空返還，上訴人竟置之不理，迄同年九月三日始將系爭房屋鑰匙交還被上訴人，惟被上訴人發現上訴人並未將系爭房屋回復原狀，經央人估價拆除上訴人所為之隔間及清運廢棄物等需花費五十八萬元，遂再於同年九月十日以存証信函催告上訴人應於文到七日內自行僱工前往拆卸清除，逾期不履行，即由被上訴人按上開數額僱工拆除清運，回復原狀，所支出費用由上訴人負擔，詎上訴人仍置之不理，被上訴人不得已乃於同年十月間自行僱工拆除清運，回復原狀（包括拆除清運費、砌磚工程、輕鋼架礦纖板、消防系統整修、燈具按裝線路整修及門鎖整修等項目），計支出五十八萬七千二百二十元。又系爭租賃契約業經兩造於八十七年七月三十一日合意終止，惟上訴人竟遲至同年九月三日始將系爭房屋返還被上訴人，則上訴人於八十七年八月一日起，至同年九月二日止仍實際管領系爭房屋，即屬不當得利，是上訴人除應依約給付八十七年六月份及七月份租金計五十六萬六千元外，並應返還相當於租金之不當利益計三十萬一千八百六十七元，暨給付回復原狀費用五十八萬七千二百二十元，經以上訴人所交付之押租金八十萬元抵銷後，上訴人尚應給付被上訴人六十五萬五千零八十七元等情，爰依系爭租賃契約之約定及不當得利之法則，求為命上訴人如數給付並加付法定遲延利息之判決（其中四萬六千元本息部分，業經原審判決上訴人敗訴確定）。
上訴人則以：系爭租賃契約經兩造合意於八十七年七月三十一日終止後，上訴人即提前於同年七月二十三日搬離系爭房屋，並未受有何不當利益；又因上訴人曾斥資數百萬元裝潢系爭房屋，該裝潢設備皆完好如新，上訴人為節省社會資源，符合整體經濟利益，故於搬離時未將該裝潢設備拆除，嗣經與被上訴人連絡後，確定仍由上訴人負責僱工拆除該裝潢設備，上訴人即找業者估價回復原狀費用僅須二十八萬元，遠低於被上訴人函稱之五十八萬元，被上訴人既催告上訴人應於七日內僱工拆除，卻又拒絕上訴人所僱請之拆除業者，致上訴人無法於七日內履行，顯有違誠信原則，被上訴人故意以不正當行為阻止條件成就，依民法第一百零一條第一項規定，應視為條件已成就。上訴人積欠被上訴人八十七年六月份及七月份租金五十六萬六千元及回復原狀費用二十八萬元，共計八十四萬六千元，經以押租金八十萬元扣抵後，上訴人僅須再給付被上訴人四萬六千元等語，資為抗辯。
二、經查被上訴人主張上訴人於八十六年四月十八日向伊承租系爭房屋，約定租期自八十六年六月一日起，至八十九年五月三十一日止，每月租金二十八萬三千元，押租金八十萬元，並約定租賃期間內上訴人若擬遷離他處時，應無條件將房屋照原狀返還伊，上訴人如有改裝設施，於交還房屋時亦應負責回復原狀。嗣上訴人於八十七年六月一日向伊表示欲提前於同年七月三十一日終止系爭租賃契約，經兩造協議該年六月份及七月份租金由押租金抵付之事實，業據其提出原審八十六年度公字第二一五二七號公證書及房屋租賃契約書為證（見原審卷七至十一頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。被上訴人另主張上訴人於系爭租賃契約合意終止後，並未將系爭房屋回復原狀，迄同年九月三日始將系爭房屋鑰匙交還伊等語，雖為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，惟查：
㈠系爭房屋租賃契約書第七條約定：「契約期間內乙方（即上訴人）若擬遷離他處
時，乙方不得向甲方（即被上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」，第九條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」，上訴人係於系爭租賃契約期滿前，經被上訴人同意提前終止系爭租賃契約，上訴人依約自負有返還房屋及回復原狀義務。雖上訴人辯稱伊已於八十七年七月二十三日搬離系爭房屋云云，並提出群亨國際企業集團報告書為證（見原審卷四五頁），惟經核閱上開報告書係記載：「最佳女主角桃園店於八十七年七月二十三日下午六時已由舊址（指系爭房屋）搬遷至新點，並於七月二十四日桃園店新點開幕」，尚難據為證明上訴人已於八十七年七月二十三日返還系爭房屋與被上訴人。
㈡又：被上訴人於系爭租賃契約終止後，分別於八十七年八月十一日及同年九月十
日以存證信函催告上訴人應依約回復原狀，並載明系爭房屋回復原狀，經央人估價需費五十八萬元（未含稅），上訴人應於文到七日內自行僱工前往履行，逾期即由被上訴人按上開費用額僱工拆除清運，回復原狀，所支出之費用應由上訴人負擔等語，有存證信函及掛號郵件收件回執可稽（見原審卷十二至十四、七六至七八頁），且為上訴人所不爭執；再參以群亨國際企業集團於八十七年八月十三日所作成之上開報告書說明亦記載：「茲因舊址遷移後，遺留裝璜部份於當初簽約時合約上註明須還原狀歸還並至法院公證；未免日後至司法程序時公司權益受影響，職建議煩轉行政部估價及發包並確認完工日期」等語，以及會簽部門於該報告書批註：「⒈早期所訂合約條款內容對公司較不利，原想以二十三萬四千元抵充復原費用，但房東堅不同意，為免影響權益。⒉請行政部於二十三萬四千元內發包拆除，公司則免損失。⒊經比價四家廠商界於三十四萬九千元至二十七萬元間，擬以二十七萬元拆除之」等語（見原審卷四五頁）。上訴人既有回復原狀之義務，則其未於被上訴人所定期限內自行僱工前往拆除，自屬因可歸責於上訴人；而上訴人復不能舉証証明被上訴人有故意拒絕其所僱請之拆除業者，致其未能於七日內履行之事實，是上訴人辯稱被上訴人自行僱工拆除整修，違背誠信原則，故意以不正當行為阻止條件成就，應視為條件已成就云云，殊不足取。
㈢又：系爭房屋之隔間裝潢經拆除後，滿地瘡痍，天花板上輕鋼架遭受破壞甚鉅，
有現場照片可稽（見原審卷十五至十八頁），而證人林素娟亦在原審証稱：「牆上之裝潢拆除時，天花板也會跟著脫落，而修復費要比拆鋼架再回復原狀要來的貴。當初我們（指被上訴人）交屋時，天花板上均有鋼架，而被告（指上訴人）為了隔一小間一小間浴室用，將天花板上之鋼架剪掉以隔間之便，所以僱廠商來亦要清鋼架」等語（見原審卷六七頁），然經核閱上訴人所提出之估價單祇列有鐵捲門天花板拆除、木櫃拆除、隔間拆除、水電管路拆除、木作地板拆除、塑膠地板拆除及垃圾搬運清除等拆除項目，估價金額分別為三十一萬一千三百二十五元、二十八萬八千七百五十元及三十萬一千三百五十元（見原審卷五十－五二頁），均未包括拆除輕鋼架礦纖板及其他整修回復原狀之費用，並據証人張茂德到場証述屬實（見本院卷六七頁），而被上訴人所提出之拆除系爭房屋裝潢設備收據則包括拆除清運費二十九萬四千元、砌磚工程一萬零五百元、輕鋼架礦纖板二十一萬二千元、消防系統整修三萬三千七百四十元、燈具按裝線路整修三萬一千九百八十元、浴室門一千八百元及門鎖整修共三千二百元，合計五十八萬七千二百二十元（見原審卷二二－二八頁），是上訴人辯稱回復原狀費用僅需二十八萬元云云，亦不足取。從而被上訴人請求上訴人給付回復原狀費用五十八萬七千二百二十元，應屬有據。
㈣又：上訴人縱於八十七年七月二十三日搬離系爭房屋，惟其既未依約交還系爭房
屋與被上訴人，被上訴人直至八十七年九月三日始自該房屋大樓管理員處取得上訴人交付該管理員之系爭房屋鑰匙，進入該房屋管領，在此之前，上訴人仍為系爭房屋之實際管領人，則上訴人自八十七年八月一日起，至同年九月二日止，占有系爭房屋即屬無法律上之原因而受利益，致被上訴人受損害，是被上訴人本於不當得利之法則，請求上訴人給付一個月又二日之不當利益計三十萬一千八百六十七元，亦屬有據。
三、綜上所述，上訴人應給付被上訴人八十七年六月份及七月份租金計五十六萬六千元及不當利益三十萬一千八百六十七元暨回復原狀費用五十八萬七千二百二十元，合計一百四十五萬五千零八十七元，經以上訴人所交付之押租金八十萬元抵銷後，則被上訴人請求上訴人給付六十五萬五千零八十七元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年二月七日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬應予准許。原審就除四萬六千元本息外部分所為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴論旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
四、至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之証據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 一 日
臺灣高等法院民事第十三庭
審判長法 官 林 鄉 誠
法 官 謝 碧 莉法 官 陳 駿 璧右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 三 日
書記官 鄭 淑 昀