台灣高等法院民事判決八十八年度上易字第九十六號上 訴 人 吳建銘訴訟代理人 徐南城律師複 代理人 邱姿瑛律師上 訴 人 黃 育 住台北市○○路○段○○○巷○○ ○○○○號訴訟代理人 黃麗英右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十八年五月十七日臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第三三三四號第一審判決，各自提起上訴，本院判決如左：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用各自負擔。
事 實
甲、吳建銘方面：
一、聲明：
壹、上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人應與上訴人協同辦理門牌號碼台北市○
○路○段○○巷○○○○○號房屋（稅籍編號00000000000）之稅籍變更登記。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、答辯聲明：㈠上訴駁回。
㈡上訴費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：㈠系爭十八之十五號房屋未保存登記，僅有稅籍，據稅捐單位
函覆稅籍編號00000000000號，依房屋稅條例第四條第一項前段規定房屋稅向房屋所有人徵收之，第二十二條第一項規定「房屋之典賣、移轉、承受人應查明前業主應繳未繳全部房屋稅稅額，在典價或買價內照數扣留，並於扣留後七日內申報主管稽徵機關發單完納」。依契稅條例第二條規定「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應購用公定契紙，申報繳納契稅」，故依上開規定房屋稅籍之記載推定為房屋所有人，則未保存登記房屋則以繳納房屋稅、契稅作為所有人變更之證明，社會習慣確實以稅籍變更作為履行過戶義務，且此項契約原本契約自由之原則，與土地登記規則及相關地政法令是否有此約定無關。
㈡黃育抗辯系爭買賣契約書第八條第三項約明「如於簽訂本契
約書一年內，因不可歸責於雙方之事由，致無法向『主管機關』購得『房地』產權時，甲方得聲明解除本契約書，乙方應即將甲方所付之全部款項無息返還甲方」。台灣台北地方法院七十八年訴字第三三０七號民事判決、本院七十九年上字第二七三號民事判決、最高法院八十年台上字第九九六號民事判決，理由論載：「又兩造於簽約後一年內，均有履約之事實，契約自不因逾一年內無效，是本件買賣契約應仍有效存續，可堪認定」，另依據兩造所簽訂之買賣契約第九條約定『本契約書自簽定之日起壹年內有效，經雙方同意得延長之』，而申購案經註銷後，仍可於事後重新申請，故黃育仍得依上開約定於訂約後一年內即七十八年四月廿二日前重新申請承購，吳建銘於契約有效期間內率爾於七十七年十二月六日以存證信函聲明解約，難謂合法。
㈢七十七年十一月十五日台北一支局第一一一號存證信函，僅
於寄件人處略以「辜萬益等廿名」，加蓋辜某之印章，並未有其餘十九名寄件人之姓名署章，黃育有無包括在內實為疑問，要不能謂係黃育已以之對吳建銘為履約催告，此觀諸後一封七十七年十二月六日台北一支局第一一四七號函，寄件人欄雖未稱辜萬益等廿名，實際上卻僅有十七名之姓名及署章等情，足見黃育並未曾催告及解約，解約不合法，不生法律效力。
㈣黃育既未履行上開一、二款約定，被上訴人無給付第二期款
二十萬元之義務，第三款則於過戶完成時才給付，更未達到履行期，上訴人主張與同時履行抗辯之要件不符。
㈤「就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登
記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人」（最高法院七十四年台上字第一三一七號判決），「執行法院為執行行為，應嚴守執行之『外觀原則』，依題示建物納稅名義人為第三人，且無其他證據足以證明係債務人所有，執行法院若冒然查封，顯然違反執行之外觀原則，難認其執行行為為適當，因此被查封之第三人苟有異議，執行法院應得債權人之同意，依強制執行法第十六條後段，撤銷強制執行，若債權人不同意，因納稅名義人並非當然即為所有權人，既有實體之爭議，仍應由該第三人依強制執行法第十五條提起執行異議之訴，以資解決。本題研討結論採乙說尚無不合。」（司法院司法業務研究會第十一期），故未保存登記房屋之稅籍變更之讓與既有事實上處分權及於外觀原則上可受保障之權利，不能認為稅籍變更為無實益。
㈥又以訴外人邱獻揚等二人與姚素文、劉作文間於六十八年十
二月五日訂立不動產買賣契約書為例，未保存登記之房屋稅籍變更之讓與有實益，蓋地上建築物補償費之領取，台北市政府係依稅籍推定所有人。
㈦最高法院六十三年十二月三日第六次民事庭會議決議及四十
年台上字第一二六號判例雖揭示登記有絕對效力，未完成登記即未合法取得所有權，然社會上就未保存登記房屋確實以房屋稅籍變更為完成過戶之表徵，此項作法既可作為事實上處分權之證明並供做日後徵收領取補償費之對象之證明，遂有諸多最高法院就未保存登記房屋是否取得所有權之判決案例，故社會上就未保存登記房屋之買賣，買賣契約書亦記載所有權移轉登記或過戶，其真意應指稅籍變更登記，且此種情形在眾多之未保存登記房屋確實如此，應有習慣之效力。㈧再論者，「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意
為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字，致失真意」（最高法院三十九年台上字第一０五三號判例），解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準」（最高法院四十九年台上字第三０三號判例），吳建銘取得該房屋權利之目的乃就房屋及基地整體性有效利用，迄今已達十年之久，獨獨黃育未肯交付，造成利用上之困難。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：訴外人邱獻揚等二人與姚素文、劉作文間買賣契約書影本乙份、台北市稅捐稽徵處房屋繳納通知書影本乙份、台北市稅捐稽徵處臨時收據影本乙份、台北市政府八十四年三月二十八日八四北市地八四一一四七五號函影本乙份、莒光段與地上物附表影本乙份、房屋移交單影本乙份、買賣契約書影本七份、照片：稅籍紀錄表影本乙份、囑託查封登記書影本乙份為證。
乙、黃育方面：
一、聲明：
壹、上訴聲明：㈠原審判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，駁回被上訴在第一審起訴暨假執行之聲請。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、答辯聲明：㈠駁回上訴人之上訴。
㈡第一、二審之訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補陳略稱：㈠吳建銘固提出其向黃育相鄰之人買受房地之事實。惟該等資
料殊不足以證吳建銘確有履約之誠信，蓋上開所謂交屋之證明大均發生於七十八年間，故渠等間恐生有合意延長乙情。然兩造間既未合意延長「買賣契約書」之約定，是以吳建銘與第三人間之履約情況，又豈能以資推定係黃育違約？㈡姑不論吳建銘有無履行第二期款之義務，然兩造所簽立之系
爭買賣契約書第四條第三款已明定：「‧‧俟過戶為甲方名義時及乙方將該標的物點交與甲方接收之同時，甲方應一次付清給乙方。」既明文約定「‧‧將標的物點交之同時」，又何來黃育有先為交付系爭建物之情事！況且，買賣標的物係土地暨建物，又豈可將買賣標的物割裂為土地、建物！㈢依民事訴訟法第二百七十七條舉證責任分配之原則，就吳建
銘謂黃育需繳納六十三萬餘元之補償費乙事，既為被上訴人所提出，自應由其舉證證明。
㈣黃育所使用之門牌號碼為「台北市○○路○段○○巷○○○○○號」之
二建物，係未經保存登記之違章建物，其所有權或事實上處分權之取得，均與房屋稅之稅籍登記無涉。且觀諸附卷之兩造所簽立之買賣契約書全文，並無關於黃育應協同辦理稅籍變更登記之約定。
㈤不論所謂「過戶」之約定，是否果如吳建銘所稱依社會通念
亦包含「稅籍變更之登記」，惟查，系爭十八之十五號房屋所座之基地，迄今尚未依法申購，吳建銘亦未依約付第二期款。職故，黃育又何來稅籍變更之義務？何來交付房屋！遑論系爭買賣契約既因期間屆滿而「當然失其效力」，則兩造之原因基礎買賣法律關係，既因嗣後已失其效力，則吳建銘實已無本於買賣契約再行請求給付之理。
三、證據：援用第一審判決所提證據。
丙、本院依職權向台北市稅捐稽徵處萬華分處函查台北市○○路○段○○巷○○○○號及同段一一巷十八之十五號之房屋納稅義務人暨稅籍資料。
理 由
一、吳建銘主張：兩造於七十七年四月二十三日及同年六月十五日訂立買賣契約書，約定由吳建銘給付黃育各四十萬元作為黃育履行各該契約之對價，黃育則將其所有系爭台北市○○路○段○○○巷○○○○號、同巷十八之十五號二棟建物（下稱系爭一號、二號建物）及向國有財產局承購系爭一號、二號建物坐落土地之權利讓與吳建銘，並約定於簽訂各該契約之同時，吳建銘應給付黃育各四萬元，黃育則應將辦理承購土地所需證件，交由代書辦理承購（以黃育名義承購）等手續，俟承購辦妥通知繳款時，黃育應將辦理過戶所需證件蓋妥印鑑章交由代書辦理過戶手續，同時，吳建銘應再給付黃育各二十萬元，尾款各十六萬元，則俟過戶為吳建銘名義時及黃育將該標的物點交與吳建銘接收之同時，一次付清給黃育。嗣吳建銘依約給付各四萬元後，發現黃育就系爭二號建物坐落基地未辦理承租手續，承購申請未能獲准，且黃育藉詞吳建銘違約，而主張解約，吳建銘乃於黃育所提請求吳建銘給付賠償一百萬元之事件，反訴請求黃育應協同吳建銘向國有財產局就系爭一號建物之基地辦理承購及就系爭二號建物之基地辦理承租並承購，且分別於承購取得所有權後，移轉所有權登記與吳建銘，並經勝訴判決確定，而上開承購手續現已由吳建銘聲請強制執行，洽由代書辦理相關手續中，黃育既未履行上開義務，吳建銘自無給付第二期各二十萬元之義務，第三期各十六萬元，亦未達履行期，且依國有財產局計算之歷年使用補償金有六十三萬九千一百二十五元，吳建銘亦得主張抵銷，為此，依買賣契約及民法第三百四十八條之規定，提起本件訴訟，請求黃育將系爭一號、二號建物遷讓交付吳建銘，並協同吳建銘就該未辦理保存登記之系爭一號、二號建物辦理納稅人名義之稅籍變更登記。（原審判決黃育應將系爭一、二號建物房屋交付吳建銘，駁回吳建銘其餘之訴兩造各就其敗訴部分，提起上訴。於本院審理中吳建銘減縮上訴聲明，只請求黃育就系爭二號建物應協同辦理稅籍變更登記。其餘請求遷讓系爭一、二號建物房屋及系爭一號建物稅籍變更登記部分，因吳建銘未上訴已確定。）
二、黃育則以：兩造固曾訂有上開二買賣契約書，惟該二契約早因吳建銘違約而經黃育解除，且已逾契約所附一年之期限而失其效力，縱認該二契約現尚有效，吳建銘迄今就坐落基地，亦尚未依法承購，第二期款各二十萬元及第三期款各十六萬元亦未給付，黃育何來先為稅籍變更及遷讓交付系爭二號建物義務之有，並主張同時履行抗辯等語，資為抗辯。
三、吳建銘主張兩造於七十七年四月二十三日及同年六月十五日訂立買賣契約書，業據吳建銘提出買賣契約書二件為證，亦為黃育所不爭，自堪信為真實。黃育雖辯稱該二契約早因吳建銘違約經黃育解除，且已逾契約所附一年之期限而失其效力等語，然查：
㈠本件經證人即代書許保生於原審七十八年度訴字第三三○七號
、本院七十九年度上字第二七三號請求給付違約金事件結證證稱：兩造於簽訂買賣契約後，隨即共同委託其向國有財產局以黃育名義申購，其中系爭一號建物坐落基地獲准承購，系爭二號建物坐落基地則因黃育未辦理承租手續，致未獲准承購，如辦理承租，須補繳五年之租金，兩造因此無法達成協議，致未於期限內繳費，承購案乃遭註銷等語，再觀諸黃育對於系爭二契約於七十七年十一月十五日所為之催告信函，並非由黃育名義所為，亦未載明代理黃育之旨，且所載催告履行之地號為同小段六一○號，而非系爭基地，業經原審調閱該院七十八年度訴字第三三○七號請求給付違約金事件歷審全部卷宗，查核明確，實難認吳建銘有何違約，亦難認發生催告之效力，並有原審七十八年度訴字第三三○七號、台灣高等法院七十九年度上字第二七三號、最高法院八十年度台上字第九九六號、八十年度台再字第七六號請求給付違約金事件民事判決可稽（見原審八十七年度北簡字第六七○六號卷第十七至三四頁），是黃育辯稱系爭契約業經解除，委無足採。
㈡再按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，
而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院三十九年台上字第一○五三號判例意旨參照）。查系爭契約第九條約定：「本契約書自簽定之日起一年內有效，經雙方同意得延長之」，固為兩造所不爭。惟查，買賣契約既已成立生效，買賣雙方即應依約履行各項義務，如將上開約定解為買賣契約附「終期」之約定，不啻導致出賣人於訂約後尚有一年「猶豫期間」之不合理現象，換言之，當出賣人反悔不賣時，只須拒絕履約直至一年期間屆滿，即可免除契約義務，此非買賣雙方訂約時之本意至明。而對照同約第八條第三項：「如於簽訂本契約書起一年內，因不可歸責於雙方之事由，致無法向『主管機關』購得『房地』產權時，甲方得聲明解除本契約書，乙方應即將甲方所付之全部款項無息返還甲方」約定觀之，堪認兩造訂立上開買賣契約第九條約定之真意，應係規範出賣人向國有財產局申購取得土地所有權之期限。是則，如出賣人逾期未向國有財產局購得上開土地之所有權，買受人本得依法行使催告、解約等權利，殊難認為買賣契約當然失效，而出賣人即免除契約義務耳！準此，黃育主張兩造間買賣契約已因一年期間屆滿而失其效力，吳建銘已無本於買賣契約請求給付之權利云云，即非可採。
四、兩造間之買賣契約既有效存在，有如前述，則本件應予審酌者為吳建銘所主張黃育應協同辦理系爭二號建物房屋稅之納稅義務人名義即稅籍之變更登記，是否有據？查：
㈠吳建銘主張黃育應協同辦理上開稅籍變更登記，無非以系爭
契約第四條第三款及民法第三百四十八條及土地登記規則第二十三條、第二十五條、第二十八條、第二十六條為據。惟查系爭二號建物為未經保存登記之違章建物，此為兩造所不爭，是系爭二號建物因性質上屬不動產，其所有權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，依民法第七百五十八條之規定，仍係非經登記，不生效力（最高法院四十三年台上字第八五六號判例意旨參照）。至於違章建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，既仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時主張所有權為其原始取得，訴請確認，勢無以確保交易之安全（最高法院五十年度台上字第一二三六號判例參照）。易言之，系爭二號建物之所有權，因係違章建築，固無法依土地法及土地登記規則之相關規定辦理登記，出賣人仍負有交付其物於買受人之義務，至依稅捐法令在稅捐機關所辦理之納稅名義人之稅籍登記，並非民法第七百五十八條所指之登記，亦與土地登記規則無涉，吳建銘援引土地登記規則諸條文為請求協同辦理稅籍變更登記之依據，尚有誤會。
㈡再民法第三百四十八條固規定「物之出賣人，負交付其物於
買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。」，本件兩造間既定有買賣契約，出賣人自負有上開義務，有如前述，系爭買賣標的為未經保存登記之不動產，其所有權或事實上處分權之取得，均與房屋稅之稅籍登記無涉，是吳建銘主張其請求係以民法第三百四十八條為基礎，尚屬無據。
㈢又按觀諸兩造買賣契約書全文，並無關於協同辦理稅籍變更
登記之約定，僅於第四條第二款均約定：「俟承購辦妥通知繳款時，乙方（按指黃育）將辦理過戶給甲方（按指吳建銘）所需證件蓋妥印鑑章交由代書辦理過戶手續之同時，甲方應再給付乙方新台幣貳拾萬元正」；第三款均約定「尾款新台幣壹拾陸萬正俟過戶為甲方名義時及乙方將該標的物點交與甲方接收之同時，甲方應一次付清給乙方」，所謂「過戶」，應係指承購之土地而言，至於系爭二號建物則應「點交」，尚不及於房屋稅之稅籍變更登記。
㈣至依房屋稅條例第四條第一項規定：房屋稅向房屋所有人徵
收之，台北市房屋稅徵收細則第三條規定：前項所稱之房屋所有人，指已辦竣房屋所有權登記之所有權人及未辦理所有權登記之實際房屋所有人，未辦保存登記房屋於報繳契稅後，即據以辦理房屋稅納稅義務人名義之變更，而依契稅條例第二、四、二十八條之規定，已辦竣房屋所有權登記或未辦保存登記房屋之買賣，均應購用公定契紙，申報繳納契稅，而契稅之申報，須由買受人檢附經鄉、鎮公所監證或法院公證之買賣契約書，向當地主管稽徵機關申報，此有台北市稅捐稽徵處八十七年五月二十八日北市稽財丙字第八七一三○二七八○○號函在卷可按（見原審八十七年度北簡字第六七○六號卷第三七頁），故納稅義務人名義之變更，應由房屋所有人即已辦竣房屋所有權登記之所有權人或未辦理所有權登記之實際房屋所有人，自行向當地主管稽徵機關申請，自無須出賣人協同辦理，至為明顯。是房屋出賣人所應協同辦理之事項，應係簽訂公定契紙及鄉、鎮公所監證或法院公證，俾買受人持以申報契稅，用以變更稅籍登記，吳建銘所主張黃育應協同辦理房屋稅之納稅義務人名義之變更，尚屬無據。
五、本件應續予審酌者為吳建銘所主張黃育應將系爭一、二號建物遷讓交付吳建銘，是否有據？又黃育所為之同時履行抗辯是否亦有據？經查：
㈠依兩造不爭執真正之買賣契約書第四條關於付款條件及房地
點交，於第一款均約定：「本約簽約同時，甲方應給付乙方新台幣肆萬元，同時乙方應將辦理國有承購所需證件交由雙方委託之代書承購（以乙方名義購買）等一切手續。」於第二款均約定：「俟承購辦妥通知繳款時，乙方（按指黃育）將辦理過戶給甲方（按指吳建銘）所需證件蓋妥印鑑章交由代書辦理過戶手續之同時，甲方應再給付乙方新台幣貳拾萬元正。」；於第三款均約定「尾款新台幣壹拾陸萬正俟過戶為甲方名義時及乙方將該標的物點交與甲方接收之同時，甲方應一次付清給乙方」等事項以觀，系爭一、二號建物之買受人向出賣人請求點交買賣標的物，只需買受人有給付簽約時應給付之四萬元即可，黃育既對於吳建銘主張已給付四萬元之事實為自認，自堪信吳建銘所為黃育應將系爭建物交付吳建銘之主張為有據。
㈡再依兩造於買賣契約第二款均約定：「俟承購辦妥通知繳款
時，乙方（按指黃育）將辦理過戶給甲方（按指吳建銘）所需證件蓋妥印鑑章交由代書辦理過戶手續之同時，甲方應再給付乙方新台幣貳拾萬元正。」等事項以觀，是吳建銘所負給付各該二十萬元之義務，於黃育將辦理土地所有權移轉登記給吳建銘所需證件蓋妥印鑑章交由代書辦理手續時始發生之；再兩造於第三款均約定「尾款新台幣壹拾陸萬正俟過戶為甲方名義時及乙方將該標的物點交與甲方接收之同時，甲方應一次付清給乙方」等事項以觀，是吳建銘所負給付各該十六萬元之義務，於黃育將系爭建物點交與吳建銘且辦理土地所有權移轉登記完竣時，始發生給付尾款之義務，本件吳建銘既僅請求黃育交付系爭建物，而土地所有權移轉登記尚未完竣，黃育主張同時履行抗辯，尚非有據。
六、綜上所述，吳建銘主張其於七十七年四月二十三日及同年六月十五日，與黃育訂立買賣契約書，購買黃育所有系爭一號、二號建物（向國有財產局承購系爭一號、二號建物坐落土地之權利部分已另案判決確定），吳建銘已依約給付各四萬元，為此，依買賣契約及民法第三百四十八條之規定，請求黃育將系爭一號、二號建物交付吳建銘，應為可採。黃育之抗辯及同時履行之主張，為無可取。至於吳建銘請求黃育協同就未辦理保存登記之系爭二號建物辦理納稅人名義之稅籍變更登記，則無可取，黃育之抗辯，應堪採信。是則，原審判命黃育應將系爭一、二號建物房屋交付吳建銘，駁回吳建銘請求黃育協同就未辦理保存登記之系爭二號建物辦理納稅人名義之稅籍變更登記之聲明，並就吳建銘勝訴部分，依兩造之聲請酌定擔保金後為准、免假執行之宣告，經核並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十八 日
臺灣高等法院民事第十一庭
審判長法 官 吳 景 源
法 官 滕 允 潔法 官 連 正 義抄本係照原本作成。
中 華 民 國 109 年 1 月 6 日
書記官 林 桂 玉