臺灣高等法院民事判決 八十八年度重上字第三六七號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 黃淑琳律師
江肇欽律師被 上訴 人 漢毅建設有限公司 住新竹市○○路○○○號五樓法定代理人 吳漢欽被 上訴 人 甲○○右二人共同訴訟代理人 洪大明律師
張玉琳律師右當事人間請求債務不履行等事件，上訴人對於中華民國八十八年七月三十日臺灣新竹地方法院八十七年度重訴字第一八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠先位聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人漢毅建設有限公司（下稱漢毅公司）及甲
○○各應給付上訴人新台幣（下同）二百六十四萬及六百六十六萬元，並均自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人等共同負擔。⒋上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人漢毅公司應給付上訴人一百零九萬七千二
百零三元及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。⒋上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原審相同者引用外，補稱：㈠系爭房屋確有瑕疵存在：
「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。」最高法院七十三年台上字第一一七三號著有判例。房屋之窗戶乃房屋之必要設備，窗戶應具有通風、採光及觀景之效用。若窗戶遭堵塞，達不到上述功效時，勢必影嚮居住品質及房屋之價值，自應認為房屋具有瑕疵。系爭房屋一、二樓右側牆面設有二個窗戶，原無障礙且採光通風良好，但後因隔壁房地所有人加蓋二樓違建，致將上述二個窗戶完全堵塞，系爭房屋因為窗戶應具備之功用喪失，很明顯即具有瑕疵。依兩造所簽訂之房屋買賣契約書第八條，可見兩造當事人之意思亦認定門窗不得有影嚮其功效之毀廢取除行為，因此，系爭二個窗戶既遭堵塞而不能發揮其效能，自應認為具有瑕疵存在。
㈡被上訴人漢毅公司應負瑕疵擔保之責任：
依民法第三百七十三條及第三百五十四條規定，及最高法院七十七年台上字第七三一號判決，對於買賣標的物於交付時所存在之一切瑕疵，不論係何人所造成，出賣人均應負無過失之擔保責任。而系爭房屋因為窗戶遭堵塞之緣故，上訴人未曾辦理點交，被上訴人漢毅公司明知第三人陳英輝於上訴人所購買系爭房地旁興建違章建物，被上訴人不僅未善盡出賣人有給付無瑕疵物之義務而加以阻攔，確保上訴人之權益，反替陳某估價興建違建物之費用。被上訴人顯為一己私利，為謀迅速出售門牌系爭建物，對陳某加蓋違建之行為予以默示，甚而加以輔助，同時還將此一瑕疵之事實故意加以隱瞞，不告知上訴人，是被上訴人顯未盡出賣人於危險移轉前（交付前）應保持無瑕疵物之義務，被上訴人漢毅公司自應就系爭窗戶遭堵塞之瑕疵負擔保之責任。
㈢上訴人有權請求解除系爭房屋及土地之買賣契約：
行使瑕疵擔保權，若受領前發現具有瑕疵，不待受領而行使瑕疵擔保權利，亦無不可，此觀最高法院五一年度台上字第九三一一號判決最高法院四十九年台上字第二七六號可知。若出賣人因物有瑕疵而應負瑕疵擔保責任時，即令買賣標的物仍未交付，買受人自得依民法第三五九條之規定請求解除契約或減少價金。上訴人曾一再發函要求被上訴人漢毅公司將瑕疵修補完成，獲被上訴人推諉與拒絕，足見被上訴人對於系爭房屋之瑕疵已確定拒絕修補，依上開最高法院之判決及判例解釋，上訴人自得依法主張解除系爭與被上訴人漢毅公司之房屋買賣契約書。又因房屋與基地有密切不可分離之關係，且系爭房屋買賣契約書第十四條及土地買賣契約書第十三條均明定土地及建物契約自立約起共同生效，土地及建物之履約上亦俱相互關聯性，不可任意割裂存在，因此，上訴人自得連同土地買賣契約一併解除之。
㈣若認為解除契約有失公平時，上訴人主張減少買賣價金一百零九萬七千二百零三元：
⒈解除契約有失公平時，上訴人主張依民法第三五九條之規定減少價金，其減少金額：
⑴電費之損失計每年三千六百二十八元八角。
⑵居住品質一百萬元之損失。
⒉總計每年上訴人多支出之電費應為三千六百二十八元八角，則以系爭房屋之耐
用年限為五十五年計算，且依霍夫曼式扣除中間利息後之全部電費支出應為九萬七千二百零三元，加上上訴人居住品質之損失一百萬元後，上訴人主張應減少之價金乃減縮為一百零九萬七千二百零三元。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴人之上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，願供擔保請免宣告假執行。
二、陳述：除與原審相同者引用外，補稱：㈠上訴人買受之系爭三樓半透天房屋，座落在邊間，四面採光，通風良好，雖鄰房
於自己土地上搭蓋一、二樓部分，但並未使上訴人之建物屋內空氣混濁，光線陰暗，且其右側有部分與鄰房相連，並無景觀，且上訴人對於土地部分並未主張任何之瑕疵，而上訴人購買房屋部分，其價金僅二百六十四萬元，今上訴人以其房屋一樓廁所之窗戶遭鄰房興建違建而影響廁所之光線，通風為由，主張要求減少價金一百萬元，不符比例原則。本件依履勘結果所示，鄰房加蓋行為對系爭房屋之影響極微，未造成任何使用上之不便，上訴人主張藉此理由解除契約，實顯失公平，依民法第三五九條之規定，應不予准許。退萬步言之，倘認上訴人得請求用電部分之損失主張減少價金，則因上訴人尚有尾款價金十萬元未付，依法被上訴人自得主張抵銷。
㈡證人羅孟媴於原審證稱，整個接洽過程均是上訴人先生出面。依證人陳英輝所證
，足見鄰房加蓋之行為係經上訴人之允許，故倘認鄰房加蓋行為影響其房屋，亦係上訴人所同意、所明知，參照民法第三百五十五條之旨意，上訴人不得向被上訴人主張任何權利。且被上訴人對系爭建物並無任何之改作或變更設計行為，亦即與上訴人買受時一模一樣，建物附近景觀不斷在改變，亦係他人權利之行使，倘得以景觀改變主張瑕疵，則社會經濟秩序斷不能維持。上訴人舉房屋買賣契約第八條認被上訴人對窗戶有毀廢，取除之行為，復與事實不符，該窗戶自始均存在，上訴人認鄰戶於窗戶邊加蓋，進而推論被上訴人對窗戶有毀廢，取除行為，似屬不明事理。蓋上訴人買受之房屋本身並無任何之瑕疵已甚為明確，上訴人主張者，係鄰房之加蓋影響其通風，採光及景觀，然鄰房之部分加蓋行為，對上訴人之影響甚微，其程度實屬無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書規定，並不得視為瑕疵。再者，上訴人尚有尾款十萬元未付，依房屋買賣契約第三條第六款規定，上訴人應交付尾款，始得請求交屋，能否主張瑕疵擔保權利，不無研究餘地。添㈢上訴人係向被上訴人甲○○買受土地部分，上訴人並未主張有何瑕疵，其主張解
除土地買賣契約，亦乏依據，關於房屋買賣契約第十四條及土地買賣契約第十三條之規定，並不能作為其一併解約之立論根據。關於減少價金部分，上訴人主張系爭房屋光線昏暗，空氣混濁等，並未舉證以實其說，抑且，上訴人已向新竹市政府工務局提出違章查報，應在近期內即可拆除，故其主張以五十五年計算之電費及一百萬元之損失，均乏依據。本件系爭房、地早已過戶在上訴人名下，上訴人又自製鑰匙及另行加鎖，顯見上訴人已占有使用系爭房屋，而其鄰房之加蓋行為，耗時數月，非一朝一夕可完成，如上訴人不同意，何以未加以阻止，俟其加蓋完成，才向被上訴人主張解約或減少價金，亦有違誠信原則及善良風俗。
理 由
一、本件上訴人主張其於八十六年七月八日分別向被上訴人漢毅公司及甲○○訂購新竹市○○路○○○巷○○弄○○號之房屋及其坐落新竹市○○段三０七之七、三０七之八地號土地，房屋及基地之價金各為二百六十四萬元及六百六十六萬元，上訴人並已依約繳納完畢。嗣上訴人於交屋前至現場查勘，竟發現上訴人向被上訴人所買受之前開房屋，其側邊之各窗口及通風處，均遭被上訴人變更設計或第三人堵塞而不能為通常之使用，且頂樓更因施工品質不良，致有滲水等瑕疵，上訴人雖迭次催請被上訴人依約補正，惟被上訴人均置之不理。上訴人購買系爭房地之初，被上訴人所提出之建築圖說等相關資料及房屋之現況，其側邊各樓層均設有窗戶及其它通風口，被上訴人漢毅公司既未經上訴人之同意，變更設計及於系爭房屋點交與上訴人前，明知第三人於上訴人所購買系爭房地旁興建違章建物，被上訴人未善盡出賣人給付無瑕疵物之義務而加以阻攔，任由第三人將各該窗戶及通風口堵塞，致不能為通常之使用，顯已違反債務之本旨，有減少契約預定效用之瑕疵，且此瑕疵並非無關重要者，則上訴人於催告被上訴人補正而被上訴人仍拒不補正後，自得依民法第三百五十九條之規定解除系爭房地之買賣契約。又系爭房屋與基地有密切不可分離之關係，故上訴人雖分別與被上訴人就房屋及土地分別訂立二個買賣契約，惟應認其間有相互關連，是上訴人自得以上開原因解除房屋、土地之全部買賣契約。爰依起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，並請求被上訴人返還如先位聲明所示之價金。如鈞院認上訴人解除本件買賣契約顯失公平者，上訴人亦得依債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償如備位聲明第一項所示之金額等語。被上訴人則以：本件兩造所訂契約係屬「成屋買賣」，並非「預售屋買賣」，系爭房屋又係透天式住宅，有獨立之產權，上訴人買受之時，已數次履勘，甚覺滿意之下，始與被上訴人簽訂買賣契約，而系爭建物自上訴人買受後，被上訴人並無任何之變更設計，故上訴人謂被上訴人變更設計堵塞窗口，絕非事實；且由勘驗筆錄，可知系爭建物尚無漏水痕跡，是上訴人主張頂樓滲水亦不實在。次查，上訴人謂其窗口遭堵塞乙節，經查係上訴人隔壁鄰居陳國源先生於其所有土地興建房屋，以致遮住上訴人建物窗戶之採光，實與被上訴人無涉，被上訴人並無任何違約行為，上訴人雖主張系爭房屋尚未交付，惟實際上被上訴人已交付大門鑰匙視同交付房屋，此觀上訴人已自由進出並拍照存證即明，本案純係上訴人藉詞窗口遭堵塞欲解除契約而未搬入居住，實與被上訴人無涉。退步言之，倘上訴人仍主張未點交房屋，但上訴人未有任何催告行為，並不符解約之要件。又上訴人就瑕疵程度是否足堪解除契約地步等積極事實迄未舉證說明，實不得據以請求返還價金。再系爭建物買賣價金不過為二百六十四萬元，上訴人竟以第三人之行為及未證其實之漏水現象主張減價一百零九萬七千二百零三元，核其請求顯屬不當。又上訴人尚有尾款價金十萬元未付，依法被上訴人亦得主張抵銷等語，資為抗辯。
二、上訴人主張其於八十六年七月八日分別向被上訴人漢毅公司及甲○○訂購新竹市○○路○○○巷○○弄○○號之房屋及其坐落新竹市○○段三０七之七、三０七之八地號土地，房屋及基地之價金各為二百六十四萬元及六百六十六萬元之事實，業據其提出房屋及土地買賣契約書影本各一件為證，並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。又上訴人主張其向被上訴人所買受之前開房屋，其側邊之各窗口及通風處，均遭被上訴人變更設計及第三人堵塞而不能為通常之使用，且頂樓更因施工品質不良，致有滲水等瑕疵，上訴人雖迭次催請被上訴人依約補正，惟被上訴人均置之不理，則上訴人於催告被上訴人補正而被上訴人仍拒不補正後，自得依民法第三百五十九條之規定解除系爭房地之買賣契約等語，固據其提出照片五幀、檢舉函影本、第四一七四號、第一三二六號、第一四三四號存證信函影本各一件、照片三冊等為證，但為被上訴人所否認。查物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。職是，本件首須審究系爭房屋有無瑕疵之存在？經查：
㈠上訴人所承買之系爭一七號房屋後段緊臨樓梯一、二樓之二個窗戶（一在一、二
樓樓梯間，一在一樓浴廁內），原並無障礙採光通風良好，惟相鄰同巷弄一五號房地之所有人，將其後院之三角空地緊臨上訴人承買之系爭一七號房屋予以加蓋二層樓之建物，致使系爭一七號房屋後段之二個窗戶及抽油煙機之通風口均形同堵塞之事實，為兩造所不爭，且有照片三冊可參，並經原法院及本院勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄在卷足憑。是以，上訴人承買之系爭一七號房屋後段側邊之窗戶及通風處遭堵塞，堪認係相鄰之一五號房屋後院加蓋二層樓之建物所致。次查，系爭一五號房屋後院所加蓋之二層樓建物係該房地所有人陳國源所為等情，復為兩造所不爭，並據證人陳英輝結證屬實，堪信為真實。因此，上訴人所買受之系爭房屋，其側邊之二窗口及通風口處，遭堵塞一節，應係隔壁相鄰一五號房地所有人加蓋二層樓房所致，尚非被上訴人變更設計將各該窗戶及通風口堵塞。系爭建物與上訴人訂約買受時同一，被上訴人並無任何之改作，變更設計或毀廢、取除門窗行為，是以，系爭房屋本身並無存在缺點，自無瑕疵可言。上訴人以景觀改變或鄰房加蓋，認影響視覺、通風、光線等，而主張該房屋有瑕疵，殊非有理。蓋建物附近環境、景觀隨時可能改變，倘得以環境、景觀改變主張瑕疵，則社會經濟秩序斷不能維持。買受人僅能依相鄰關係規定或向有關單位提出違章檢舉，以保障權益。次查，證人陳英輝固證稱：「原本請建商（被上訴人漢毅公司）估計，估三十五萬，我覺太貴，就請蔡先生蓋。」等語（見原審卷第四一頁），惟是否加蓋乃鄰地所有人之行為，非被上訴人所能置啄，況系爭房地已於八十六年八月十四日登記上訴人為所有人，有該所有權狀可稽（見本院卷第四六、四
七、四八頁），而證人陳英輝證稱：「我八十六年七月三日買的，買了一個多月就蓋了」（見原審卷第四一頁），可見，系爭窗戶及通風口應係在八十六年八月間遭堵塞，參以上訴人知悉後曾於八十六年九月二十三日向新竹市北區區公所檢舉查報相鄰之一五號房屋違建（見原審卷第四三頁之檢舉函），猶於八十六年十月八日支付第五次款項六百五十萬（見原審卷第十頁背面之房屋買賣契約書），等情，其主張被上訴人對第三人加蓋違建之行為予以默示，並將此事實故意隱瞞，自應就系爭窗戶遭堵塞之瑕疵負擔保之責任云云，即不足採。
㈡又上訴人主張被上訴人未經上訴人之同意，變更設計將通風口更改致不能為通常
之使用云云，惟查，系爭房屋原有之抽油煙機通風口因隔壁所新建之樓房所阻擋，已如前述，是以該通風口處已不能再發揮通風之作用，則被上訴人為上訴人利益考量，於另一側牆壁再作一通風口尚無不當，且此項變更亦難認有何使其不能為通常使用之情事，故上訴人前揭主張亦不足採。
㈢再者，上訴人主張系爭房屋之頂樓更因施工品質不良，致有滲水之瑕疵等語，然
經原法院勘驗上訴人所稱頂樓滲水現場之結果，該頂樓尚無漏水之痕跡等情，有勘驗筆錄附卷可稽，而上訴人復未舉證證明系爭頂樓確有滲水之情事，其主張尚不足採。
㈣綜上，系爭房屋側邊之窗戶、通風口處之堵塞既係因隔壁房地之所有人加蓋樓房
所致，而非被上訴人所為，自難認係系爭房屋之瑕疵，且被上訴人因原通風口處遭人加蓋樓房所阻隔，致原通風口不能發揮功用，而於他處另行設置通風口尚不足以減少其通常之效用，且縱有減少，其程度亦無關重要，不得視為瑕疵。從而，上訴人以上開原因解除系爭房屋、土地之全部買賣契約，並以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，請求被上訴人返還如先位聲明所示之價金，為無理由，應予駁回。
三、末按上訴人備位聲明，主張被上訴人出售與上訴人之房屋於交付前發生窗口堵塞，其對房屋整體效用及價值之減損，分述如下：１、增加用電支出部分：因系爭房屋窗口遭堵塞，白天日光無法照射，勢需增加用電量，總計每年上訴人多支出之電費應為三千六百二十八元八角元，以系爭房屋之耐用年限為五十五年計算，且依霍夫曼式扣除中間利息後之全部電費支出應為九萬七千二百零三元，２、居住品質一百萬元之損失。上訴人僅請求減少價金一百零九萬七千二百零三元，自屬適當等語，惟查系爭房屋發生窗戶堵塞之情事，係隔壁房地所有人加蓋之建物阻擋所致，非系爭房屋之存在瑕疵，已如前述，被上訴人自不負債務不履行之責任，則上訴人據此請求減少價金一百零九萬七千二百零三元，自無理由，應予駁回。
四、綜上所述，上訴人主張被上訴人應負瑕疵擔保責任，因而請求被上訴人返還價金或減少價金，均無理由，應予駁回，上訴人既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十三 日
民事第十二庭
審判長法 官 林 丁 寶
法 官 高 鳳 仙法 官 蔡 翁金 針右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十五 日
書記官 徐 淑 琴附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。