臺灣高等法院民事判決 八十八年度重上字第四二九號
上 訴 人 辛○○
蘇雪桃辰○○丑○○○共 同訴訟代理人 李佳翰律師被 上 訴人 卯○○ 住台北市○○○路○○○巷○○弄○○號七樓之一
戊○○丁○○乙○○午○○甲○○己○○庚○○
現居台北縣新店市○○○路○○號癸○○ 住台北市○○街○○○巷○○弄○號三樓丙○○壬○○子○○兼 右 共同訴訟代理人 寅○○ 住台北市○○○路○○○巷○○弄○○號五樓之四
居台北市○○路○段○○○巷○○號九樓右當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年九月三日臺灣臺北地方法院八十五年度重訴字第三Ｏ五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項之訴及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將坐落台北市○○區○○○路○○○巷○○弄○○號地下室，如附圖所示編號一至十三之停車位及通道，面積三八六．九二平方公尺（建號台北市○○段○○段○○○○號）遷讓返還上訴人。
被上訴人應連帶給付上訴人新台幣參拾伍萬零壹佰拾貳元並自民國八十五年一月二十五日起至返還上開地下室停車位及通道之日止按月給付上訴人新台幣壹萬肆仟伍佰捌拾捌元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔五分之四；餘由上訴人負擔。
本判決第二項、第三項於上訴人以新台幣參佰陸拾陸萬貳仟肆佰元供擔保後得假執行；但被上訴人如於假執行程序實施前以新台幣壹仟零玖拾捌萬柒仟貳佰元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應將坐落於台北市○○區○○段參小段七一一地號上之建號四八Ｏ六號地下室，即門牌號碼台北市○○區○○○路○○○巷○○弄○○號地下室，面積三八六．九二平方公尺全部遷讓交還上訴人。
（三）被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）一百七十五萬零五百八十四元，並自八十五年一月二十五日起至返還日止，按月給付七萬二千九百四十一元。
（四）如受勝訴判決願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決書之記載相同者外，補稱略以：
（一）本件地下室使用執照固無「非屬共同使用」之記載，惟亦無「共同使用」之記載，故無從以無「非共同使用」性質之記載，即反面推論屬共同使用性質。又依松山地政事務所人員邱顯添、林博彥，在台灣台北地方法院檢察署八十一年偵字第一五五Ｏ七號竊占案件中結證稱：「龍園大廈對於公共設施雖有單獨申請所有權，但範圍並不包括系爭地下室之所有權」，且依台北市松山地政事務所八十九年二月二十四日北市松地二字第八九六Ｏ二八一一ＯＯ號函所載，龍園大廈地下之變電室、右側樓梯間為共同使用部分，業經辦妥所有權第一次登記，並未包括地下室層防空避難室及停車場在內，足見本件地下室並非公共設施，亦即非屬共同使用性質。
（二）本件地下室於七十四年十二月二十日由原始起造人向台北市松山區地政事務所申請保存登記，業經該地政事務所核准登記完竣，該核准登記屬行政處分之一種，於未經行政法院或訴願機關認定為違法之行政處分，無從認該登記無效，故縱認永祥公司申辦登記時，地下室不得登記為所有權，然於該核准登記之行政處分未被撤銷前，亦難遽認為無效之登記。況依松山地政事務所上開覆函，保存登記為任意規定，地下室既非龍園大廈之共同使用部分，則該所有權第一次登記，當屬於法有據。
（三）上訴人主張取得本件地下室所有權，並非依土地登記規則第七十三條，而係主張依與訴外人永祥公司訂立買賣之法律行為，因移轉登記而取得所有權，亦即上訴人為善意之第三人，依民法第七百五十八條規定，經移轉登記而取得所有權之效力。被上訴人主張買賣房屋並無「停車場」之標的客體，惟地下室停車場自始即存在，依被上訴人上開主張，可知本件地下室停車場，本非渠等買賣契約之範圍，如被上訴人主張買賣房屋時，已包括購買地下室，應由被上訴人負舉證責任。
（四）依台北市政府核發之使用執照，本件地下室係停車場兼作防空避難室使用，遇空襲時，任何人均可使用防空避難室，不限於該龍園大廈各層區分所有人，且地下室復編有門牌，由永祥公司辦理建物所有權第一次登記，足見該地下室，不屬於地下大樓共同使用之部分。
（五）地下室既登記獨立之所有權客體，並經依法律行為而移轉登記取得所有權，即無所謂移轉登記無效之情形，上訴人與訴外人之買賣債權行為與不動產移轉合意既均有效，則登記之公法行為，當屬有效，上訴人亦因善意取得地下室所有權。
（六）本件地下室於六十六年十月三日興建完成，七十四年十二月二十日辦理所有權第一次登記，大樓公共設施部分有單獨申請所有權，並未包括地下室之所有權，大樓住戶並未分攤停車場之面積，且被上訴人並未購買地下室停車場特定位置，姑不論地下室停車場得否辦理所有權第一次登記，則於大樓辦理建物所有權第一次登記時，不論已登記、未登記部分，均為訴外人永祥公司所有，永祥公司將大樓部分建物，售予被上訴人或其前手時，係按已登記面積出售，並將未登記部排除在外，故就地下室部分，被上訴人或其前手均無所有權，其占有使用地下室，即屬無權占有。上訴人係向訴外人永祥公司購買，對該地室下所有權，本於所有物返還請求權、侵權行為損害賠償請求權之法律關係，請求被上訴人將地下室全部返還予上訴人，自屬有據。
（七）被上訴人自始主張地下室為其所共有，其以所有之意思於地下室行使權利，並分攤水電費用，對於地下室有事實上之管領力，自屬占用人，並不因汽車出售、失竊而影響其占有之事實，亦即依一般社會觀念，足認被上訴人對地下室已具有屬於其人實力支配下之客觀關係，被上訴人主張或將汽車出售，或未將汽車停於停車場云云，縱認屬實，並不影響其占有之事實。
（八）被上訴人主張所提買賣契約書非真正，且價格偏低，並請求命上訴人提出原本云云。查上訴人丑○○○、辛○○、巳○○係向永祥公司購買，辰○○係向黃明珠購買，黃明珠之前手為永祥公司，此有建物改良物登記簿可憑，依該登記簿所載均以買賣為登記原因，縱認上訴人因事隔久遠無法提出正本，但並無礙上訴人係出於買賣而繼受取得，且地下室既經合法辦理保存登記，被上訴人主張買賣非真正或價格偏低，並不影響上訴人為所有權人之事實。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提建物登記簿一份為證，並聲請向松山地政事務所函查有關地下室問題。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）如不利於被上訴人之判決，願提供擔保請免為假執行。
二、陳述：除與原判決書之記載相同者外，補稱略以：
（一）上訴人主張取得地下室所有權，係依與訴外人永祥公司訂立買賣之法律行為，因移轉登記而取得所有權，其為善意第三人，依民法第七百五十八條規定，經移轉登記而生取得所有權之效力。惟：
⒈訴外人永祥公司於六十五年間以預售屋買賣方式興建「龍園大廈」七層樓集
合住宅公寓大廈，由被上訴人等分別購買，並於六十六年八月三十日竣工完成。據龍園大廈地下層之原始興建規劃藍圖、建築執照及使用執照申請書所載性質為防空避難室、停車場，面積分別為九八四．八八四平方公尺及室內二五五平方公尺、室外三十平方公尺，且該地下室之防空避難設備亦經台北市政府工務局建築管理處於六十五年八月二十七日准予備查，故上訴人主張自永祥公司繼受取得地下室所有權之事實，被上訴人否認之。
⒉上訴人於第一審時自認，停車位買賣契約是指買整個地下室，然查本件建物
之地下室除法定防空避難室外，尚包括蓄水池、電氣室、化糞池、機車停車處。
⒊依上訴人所提原證五號之停車位買賣契約書所載停車位數量計十八個，且有
一定之位置，惟上訴人並未舉證買賣契約成立時，十八個停車位存在於何處？每個停車位面積多少？當時每個停車位之價格如何？買賣價金如何支付？若該編號一至十三號之格子係規劃作停車位使用時，必然於建築物完成時即已存在，且每個停車位面積均會相同，而松山地政事務所於八十五年五月七日所作成之複丈成果圖中所測得編號一至十三號之面積均各不相等，且亦僅有十三個位置；又依買賣契約記載，停車位價格總計二百十萬元（每個停車位十二萬元），與台北市之一般交易價格相差甚遠，且被上訴人亦否認上訴人有給付價金於出賣人永祥公司。顯然上訴人所提之買賣契約書並非真正。
⒋買賣契約書上之記載買受人僅有辛○○、黃明珠、巳○○三人，但上訴人卻
為辛○○、巳○○、辰○○、丑○○○，故上訴人主張依買賣契約善意受讓取得之事實，並非真實。
⒌上訴人非區分建物之所有權人，地下室為區分建物之共同使用部分，應隨同
區分所有建物所有權之移轉而移轉於同一人，今區分所有建物並未移轉而僅移轉地下室之行為，應屬無效。至於被上訴人與永祥公司所訂立之買賣契約書中第三條雖約定，地下室停車位不包括於本合約售價中，惟乃屬贅句，蓋被上訴人向永祥公司購買區分建物時，事實上並無「停車位」，而僅有法定防空避難室，僅平時可兼作停車之用而已。若欲變更地下室原有防空避難之用途為停車之用，依法要變更使用執照才可，而使用執照自核發迄今，仍未改變。
⒍本件大廈係於六十五年興建，六十六年完工，地下室建造目的係供防空避難
使用而為公共設施，性質上無待登記即屬龍園大廈區分所有權人所共有，無獨立之門牌號碼，亦不具構造及使用之獨立性，非屬獨立所有權之客體，則訴外人永祥公司申請地下室第一次登記時，已非建築物及土地之所有權人，其取得地下室所有權第一次登記即屬無效，更遑論上訴人有何取得所有權可言。又本件龍園大廈依使用執照申請書、使用執照，其地下層之用途為防空避難室兼停車場，且別無「非屬共同使用性質」之記載，則依民法第七百九十九條之規定，縱各區分建物於辦理第一次所有權登記時，未辦理地下室為共同設施之登記，亦無礙其附屬於區分建物所有人之性質。土地登記規則五十九年一月二十三日修正前就區分所有建築物之地下層並無所有權登記之規定，依六十九年修正土地登記規則之規定地下室並不可單獨登記區分所有權。系爭地下室為防空避難室、變電室、貯水池、集水溝等，依民法第七百九十九條及土地登記規則第七十二條第二款、第三款規定，該共同使用部分不得分割，其所有權應於各相關區分建物所有權移轉時隨同移轉於同一人，無待另為登記即取得其共有權。永祥公司及上訴人均非建築物區分所有人，依法對系爭地下室之共同使用部分即無所有權（一審被證四法令月刊第四六卷第三期最高法院八十年度台上字第一七三三號、八十年度台上字第八二號、八十二年度台上字第一六八四號、八十三年度台上字第一三七四判決、參照）。
⒎地下室編號一至十三號之停車位及通道，為區分所有建築物共用部分之附屬
物，不得作為區分所有權之客體，而不得為買賣之標的；又揆諸建築當時之營建法令，該地下室主要目的在於防空避難室使用，非單純作停車場使用，永祥公司將地下室作停車位使用而出售予上訴人之買賣行為，已違反公共利益及損害區分所有權人，故上訴人縱使基於買賣關係取得，該買賣行為因違反民法第一百四十八條及土地登記規則有關法令之規定，而為無效。再者，上開一至十三號停車位究係上訴人個別單獨所有或公同共有，其所有權之歸屬如何？上訴人並未加以證明。
⒏地下室之清潔維護費、水電費，均由全體住戶平均分擔，且無固定使用特定
之停車位，誰先進入誰先停，顯見地下室係在大廈各區分所有人之共同使用狀態下，並非被上訴人排除其他區分所有權人使用而供本身個別占有使用。
故被上訴人使用該共有部分，要難謂為無權占有；上訴人指被上訴人係無權占有，請求被上訴人返還地下室中停車位之一部分及通道，並賠償占有該建物之使用費，自乏所據。
（二）本件地下室不符合建築規則第六十一條之規定，在建築規劃上，顯然不能當作停車場之用，僅止於供作防空避難之用。
（三）依使用執照記載，本件建築物地下室防空避難設備計九八四．八八四平方公尺，但上訴人所登記取得地下室面積已超過九八四．八八四平方公尺，被上訴人否認上訴人所提之松山地政事務所建物登記謄本實質上之效力。退步言之，倘建商將建築完工之土地、建築物先後出售於他人後，甚至又先後陸續轉售他人後，已隔數年之久，起造人或建商已非住戶之區分所有權人，其尚可持使用執照登記取得地下室所有權時，則區分所有權之權益既無法受到保障，社會之交易安全，亦無法維護。
（四）上訴人主張松山地政事務所人員邱顯添、林博彥，在台灣台北地方法院檢察署八十一年偵字第一五五Ｏ七號竊占案中結證，地下室非屬共同使用性質云云，其主張與本件事實不符，其攻擊防禦方法亦與本件無關；況刑事訴訟所調查之證據及刑事訴訟判決所認定之事實，非當然有拘束民事訴訟判決之效力。
（五）被上訴人卯○○等人所有汽車均己出售於他人，已非原汽車所有人，己○○則因個人職業關係，均未占有地下室，上訴人應就被上訴人占有地下室之事實負舉責任。
（六）永祥公司出售系爭地下室移轉所有權之行為違反公共利益之行為，應屬無效。永祥公司及上訴人均非建築物區分所有人，依法對地下室之共同使用部分即無所有權。
（七）系爭地下室於六十六年十月三日建築完成，上訴人基於所有物返還請求權、侵權行為之法律關係，於八十五年一月二十四日始向法院起訴請求被上訴人返還系爭地下室，及賠償相當於租金之損害，已罹於所有物返還請求權十五年之時效，及侵權行為二年之時效。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提汽車買賣合約書、函件、相片各一份為證，並聲請向內政部營建署函查本件地下室停車位之規格、向台北市監理處函查被上訴人卯○○等人所屬汽車變動資料。
理 由
一、上訴人起訴主張：坐落台北市○○區○○段參小段七一一地號上之建號四八Ｏ六號即門牌號碼台北市○○○路○○○巷○○弄○○號地下室（下稱系爭地下室，不含被上訴人公同共有之建號九一四號部分），乃上訴人丑○○○、辛○○、巳○○及訴外人黃明珠向訴外人永祥建設股份有限公司（下稱永祥公司）購買，上訴人辰○○再向黃明珠購買取得分別共有，並已辦理所有權移轉登記。至被上訴人就該地下室共同使用之蓄水池、電氣室、化糞池及上下樓梯處屬公同共有部分已另編九一四建號，該範圍並未包括系爭地下室之防空避難室兼停車場。被上訴人未經伊之同意，竟擅自占用系爭地下室如附圖編號一至十三號之停車位及通道，自屬無權占有；況系爭地下室於原始起造人出售時，並未包含於房屋售價內，足見系爭地下室乃在供單獨使用；又系爭地下室亦編有門牌號碼，且有樓梯可通往一樓，復有車道可供汽車出入，自具構成上及使用上之獨立性；雖系爭地下室使用執照記載供停車位及防空避難使用，然實際上卻完全為被上訴人占用供停車使用，顯見系爭地下室可單獨為區分所有權之客體；再依民法第七百八十五條規定可知，被上訴人既未登記為系爭地下室之所有權人，自無所有權可言，而訴外人永祥公司依土地登規則第七十三條規定取得系爭地下室所有權，則伊自訴外人永祥公司善意買受系爭地下室，即為該地下室之所有權人；另被上訴人既持有鐵捲門及鐵門之鑰匙，縱車輛己出售或遺失，然不影響占有之事實，難謂已喪失占有。爰依所有物返還請求權及侵權行為之法律關係（此部分原主張不當得利之法律關係，嗣於八十五年十月七日變更為侵權行為之法律關係）請求被上訴人返還系爭地下室之停車位及通道，並賠償損害等語。
被上訴人則以：依該大廈之建築藍圖及使用執照記載可知，系爭地下室供全體區分所有人防空避難及停車之用，於構造及使用上欠缺獨立性，乃屬該大廈之附屬設備，自為區分所有建築物共同使用公共設施之一，而與建築物區分所有人具有不可分離之關係，自不得單獨為所有權之客體。又雖伊與訴外人永祥公司之房屋買賣契約書約定房屋售價並不包含停車位之價格，然系爭地下室既標示為防空避難設備及停車位用，即應屬全體建物區分所有人所共有，不得單獨出售，故該約定即屬贅句，應視為無記載，則縱伊未經登記亦取得該地下室所有權，詎訴外人永祥公司卻於七十四年、七十五年辦妥系爭地下室之建物第一次所有權登記，伊否認該建築登記簿實質效力。土地登記規則五十九年一月二十三日修正前就區分所有建築物之地下層並無所有權登記之規定，依六十九年修正土地登記規則之規定地下室並不可單獨登記區分所有權。況訴外人永祥公司昔亦未保留任何一戶而將該大廈全部出售予伊，然依大廈之法定防空避難設備或法定停車空間之性質可知，非區分所有權人自無承受資格，而訴外人永祥公司及上訴人均非區分所有權人自無承受資格，則訴外人永祥公司出售系爭地下室之法律行為即屬無效，上訴人自無取得系爭地下室所有權可言。再訴外人永祥公司就系爭地下室並無所有權，業如前述，故其移轉系爭地下室之行為即屬無權處分，於未經伊同意前，該出售移轉行為自屬效力未定。可知，上訴人非系爭地下室所有權人，而伊乃有權占有系爭地下室，自無民法第七百六十七條及第一百七十九條規定之適用。縱認上訴人得主張不當得利，惟亦已罹於所有物返還請求權十五年之時效，及侵權行為二年之時效，自不得請求等語，資為抗辯。
二、上訴人主張：系爭地下室乃伊或伊之前手與訴外人永祥公司訂立買賣契約而善意取得分別共有，並已辦理所有權移轉登記。至被上訴人就該地下室共同使用之蓄水池、電氣室、化糞池及上下樓梯處屬公同共有部分已另編九一四建號，該範圍並未包括系爭地下室之防空避難室兼停車場。被上訴人未經伊之同意，竟擅自占用系爭地下室如附圖編號一至十三號之停車位及通道，自屬無權占有；況系爭地下室於原始起造人永祥公司出售時，買賣契約已註明並未包含於房屋售價內，足見系爭地下室乃在供單獨使用；又系爭地下室亦編有門牌號碼，且有樓梯可通往一樓，復有車道可供汽車出入，自具構成上及使用上之獨立性；雖系爭地下室使用執照記載供停車位及防空避難使用，然實際上卻完全為被上訴人占用供停車使用，顯見系爭地下室可單獨為區分所有權之客體；再依民法第七百八十五條規定可知，被上訴人既未登記為系爭地下室之所有權人，自無所有權可言，而訴外人永祥公司依土地登記規則第七十三條規定取得系爭地下室所有權，則伊自訴外人永祥公司善意買受系爭地下室，即為該地下室之所有權人；另被上訴人既持有鐵捲門及鐵門之鑰匙，縱車輛己出售或遺失，然不影響占有之事實，難謂已喪失占有。伊自得依所有物返還請求權及侵權行為之法律關係請求被上訴人返還系爭地下室之停車位及通道，並賠償相當於租金之損害等語，並經台北市松山地政事事務所函送建物登記簿謄本在卷可稽（見原審二卷第三六九頁至第三七○頁、原審三卷第五七九頁至第五八○頁、本院卷第一三九頁至第一五○頁），被上訴人除對上訴人係自系爭地下室之起造人永祥公司辦理第一次所有權登記後分別移轉登記為上訴人分別共有，與被上訴人就該地下室共同使用之蓄水池、電氣室、化糞池及上下樓梯處屬公同共有部分已另編九一四建號，及其占有系爭地下室及將系爭地下室樓梯出入口設有鐵門及另於出入口設有鐵捲門各持有鑰匙控制其開關不爭執外，餘則予以否認，並以前開情詞置辯。經查：
系爭地下室即停車場兼防空避難室之建號為台北市○○段○○段四八○六建號，分別登記為上訴人四人所共有，上訴人丑○○○之應有部分為三六分之三、辛○○、巳○○及辰○○各為三六分之十一，上訴人丑○○○並為該地上建物即台北市○○○路○○○巷○○弄○○號三樓建物之區分所有人（見原審一卷第九頁、原審二卷第三六九頁至第三七○頁、原審三卷第五七一頁、第五七九頁至第五八○號建物登記簿謄本），被上訴人為地上七層建物之區分所有人等情，為兩造所不爭。
被上訴人抗辯：系爭地下室為伊地上七層建物區分所有人之公同共有建物，依法上訴人不得辦理所有權登記云云，惟非但為上訴人所否認，且查該地下室僅其中三百八十六點九二平方公尺部分登記為上訴人所分別共有之建號四八○六號，並非全部登記為上訴人所有，其餘一千零五十二點五三平方公尺部分即被上訴人就該地下室共同使用之蓄水池、電氣室、化糞池及上下樓梯處屬公同共有部分，業經本院函請台北市松山地政事務所至現場勘測屬實，並早經該所予以另編為同市○○段三小段九一四建號，該範圍並未包括系爭地下室之防空避難室兼停車場，且經台北市松山地政事務所於六十六年十二月二十八日以松山字第四八五五五號辦竣建物所有權第一次登記，此有該所提出之建物登記簿謄本一件在卷足按（見原審二卷第三七一頁、本院卷第一三九頁至第一四二頁）。又依建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點規定：區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同使用部分，如其屬八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前領取建造執照並建築完成者，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共同使用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第七十六條規定辦理建物所有權第一次登記。惟自八十一年八月四日起新申請（掛號收件）建造執照者，均依新規定不得再辦理建物所有權第一次登記等情，此有該地政事務所八十九年二月二十四日北市松地二字第八九六○二八一一○○號覆函在卷可憑（見本院卷第一三一頁至第一三六頁）；另該地政事務所以八十六年八月七日北市松地一字第八六六一○五四四○○號函覆原審亦略以：本件建物使用執照申請書填載之竣工日期為六十六年八月三十日，該建物之起造人僅為永祥建設公司一人，該公司將該大樓地下室面積於七十四年申請測繪登記為四八○六建號：門牌為台北市○○○路○○○巷○○弄○○號地下。該地上五棟區分所有建物之共同使用部分九一四建號：門牌為台北市○○○路○○○巷○○弄四十、四二、四六、四八、五十、五二、五四、五六、五八、六十號一樓至七樓建物面積內，故四八○六建號之面積較使用執照之面積為小，又該地下室係於七十四年申請建物所有權第一次登記，本所依申請時之法令即修正前土地登記規則第七十三條規定辦竣登記為該公司所有，並無不合等情在卷（見原審二卷第三五八頁至第三六○頁）。況系爭地下室既經上訴人或其前手向原始取得人永祥公司買受並已辦理移轉為分別共有之登記，已如上述，而依土地法所為之登記，在未經撤銷以前有絕對之效力，為土地法第四十三條所明定。被上訴人謂永祥公司所為第一次所有權登記無效，其不承認上訴人上開登記之效力云云，即無足取。是被上訴人上開抗辯，即非可採，應堪信上訴人之主張為真實。
至被上訴人謂：依最高法院八十年度台上字第八○四號、八十年度台上字第一七三三號、八十二年度台上字第一六八四號、八十三年度台上字第一三七四號民事判決認地下室係供全体區分所有人防空避難及停車之用，為區分所有建物公共設施之一，係屬共同使用部分，性質上不得單獨為所有權之客体，應屬全体區分所有人共有一節，經查上開判決係以依當時之法令認地下室除地上區分建物所有人公同使用部分外，其餘以事實上未經辦理第一次所有權登記為特定人所有，且未編列門牌者而為立論，否則，依同院七十一年度台上字第一一九三號、七十二年度台上字第一五八二號判決之見解認經申請編列門牌者，且辦理建物所有權第一次登記，得視同一般區分所有建物，性質上當非不得獨立為區分所有之客体（見被上訴人提出法令月刊第四六卷第三期關於區分所有建築物問題之探討一文）。
於此足見被上訴人上開辯解亦非可取。
另被上訴人辯稱：依上訴人所提第一審原證五號之停車位買賣契約書所載停車位數量計十八個，且有一定之位置，惟上訴人並未舉證買賣契約成立時，十八個停車位存在於何處？每個停車位面積多少？當時每個停車位之價格如何？買賣價金如何支付？若該編號一至十三號之格子係規劃作停車位使用時，必然於建築物完成時即已存在，且每個停車位面積均會相同，而松山地政事務所於八十五年五月七日所作成之複丈成果圖中所測得編號一至十三號之面積均各不相等，且亦僅有十三個位置；又依買賣契約記載，停車位價格總計二百十萬元（每個停車位十二萬元），與台北市之一般交易價格相差甚遠，且被上訴人亦否認上訴人有給付價金於出賣人永祥公司。顯然上訴人所提之買賣契約書並非真正云云，查上訴人或其前手向訴外人永祥公司買受建號四八○六號之系爭地下室既經辦理所有權移轉登記，在未經撤銷前有絕對之效力，已如前述，是上訴人與永祥公司間有無指定停車位，買賣價金是否合理，價金已否給付等均核與被上訴人無涉，是被上訴人此部分之抗辯亦非可採。另被上訴人謂：本件大廈係於六十五年興建，六十六年完工，該地下室主要目的在於防空避難室使用，非單純作停車場使用，永祥公司將地下室作停車位使用而出售予上訴人之買賣行為，已違反公共利益及損害區分所有權人，故上訴人縱使基於買賣關係取得，該買賣行為因違反民法第一百四十八條及土地登記規則有關法令之規定，而為無效一節，查依台北市政府核發之使用執照，本件地下室係停車場兼作防空避難室使用（見原審三卷第四九三頁至第四九四頁），遇空襲時，任何人均可使用防空避難室，不限於該龍園大廈各層區分所有人，是被上訴人此部分所辯亦無足取。
三、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第七百六十七條、第一百八十五條第一條前段分別定有明文。上訴人既為系爭地下室之所有權人，已如上述。上訴人主張：被上訴人於系爭地下室出入口設有鐵捲門及於樓梯上下處另設有鐵門並各持有其鑰匙控制開關一節，為被上訴人所不爭，且經原審至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片三張附卷可稽（見原審二卷第二五一頁至第二五二頁）。被上訴人雖抗辯：伊等有部分車輛己出售或遺失云云，惟系爭地下室被上訴人既設有鐵捲門及鐵門控制其開關，故均不影響被上訴人仍占有系爭地下室之事實，難謂其已喪失占有。則上訴人本於物上請求權及侵權行為之法律關係，請求被上訴人返還系爭地下室如附圖編號一至十三號之停車位及通道，並賠償相當於法定租金之損害，即無不合。
至被上訴人辯稱：上訴人之返還系爭地下室之請求權已罹於十五年時效云云部分，惟查已登記不動產所有人之回復請求權或除去妨害請求權，無民法第一百二十五條消滅時效之適用，業經司法院大法官會議釋字第一○七號及一六四號解釋在案，是被上訴人此部分之抗辯要非可取。
次按無權占有他人建物，可能獲得相當於租金之利益，並侵害建物所有人之所有權，致其受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照），是上訴人依侵權行為之法律關係請求占用系爭地下室之被上訴人應賠償相當於租金之損害金，即屬有據。惟依土地法第一百零五條、第九十七條、第一百四十八條及第土地法施行法第二十五條之規定，上訴人請求相當於此項建物租金之損害金之計算，仍應受土地法所定城市地方房屋之租金，不得超過建築物申報總價額年息百分之十之限制。查系爭地下室之停車位及通道面積共為三百八十六點九二平方公尺，上訴人並未申報其價值等情，為兩造所不爭。自應以原審核定每一平方公尺之價額為三十五萬六千四百四十九點五一元，共值一千三百七十九萬一千七百四十四元，上訴人減縮為按八百七十五萬二千九百三十七元計算之價額，並主張按土地法第九十七條第一項之規定以年息百分之十計算，被上訴人每個月所受相當於之租金之利益為七萬二千九百四十一元。本院審酌系爭地下室位於台北市○○○路，交通方便，屬繁榮地段，被上訴人係作為停車使用等一切情狀，認以其年息百分之二為適當，則被上訴人每個月所受相當於之租金之利益為一萬四千五百八十八元（四捨五入）方為公允，上訴人逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
被上訴人抗辯：上訴人侵權行為之請求權已罹於二年之時效一節，惟查本件上訴人係於八十五年一月二十四日起訴，有起訴狀在卷可稽，上訴人請求本件相當於租金之損害金係自其起訴日起算前二年即自八十三年一月二十五日起算，故並未逾民法第一百九十七條第一項侵權行為之二年時效，被上訴人此部分之抗辨要屬誤會。則上訴人請求被上訴人連帶賠償自其起算前二年相當於租金之損害金即為每月一萬四千五百八十八元乘於二十四個月等於三十五萬零一百十二元，並自八十五年一月二十五日起至返還系爭地下室停車位及通道之日止按月給付上訴人一萬四千五百八十八元即無不合。
從而上訴人依物上請求權及侵權行為之法律關係，請求被上訴人返還系爭地下室，及給付按每月相當於租金之損害金一萬四千五百八十八元，即起訴前二年計三十五萬零一百十二元及自八十五年一月二十五日起至返還系爭地下室停車位及通道之日止按月給付上訴人一萬四千五百八十八元，即屬正當，應予准許。上訴人逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。上訴人此部分之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所依據，應併予駁回。
原審就上訴人上開有理由部分，為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項、第三項所示。至上訴人前開無理由部分，原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，但結論相同，仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請為准免假執行之宣告，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 三十一 日
臺灣高等法院民事第四庭
審判長法 官 李 瓊 蔭
法 官 張 蘭法 官 楊 豐 卿右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 一 日
書記官 殷 丹 妮附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。