臺灣高等法院民事判決 八十八年度重上更㈠字第一七○號
上 訴 人 乙○○
甲○○上 訴 人 辛○○
辰○○寅○○丑○○癸○○
壬 ○卯○○子○○巳○○上 訴 人 庚○○
己○○戊○○丁○○丙○○法定代理人 李述德右當事人間返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十五年一月十一日臺灣臺北地方法院八十四年重訴字第八四一號第一審判決提起上訴，經判決後，由最高法院發回更審，本院判決如左：
主 文原判決關於按月損害金命上訴人乙○○給付超過新台幣壹萬壹仟捌佰肆拾元、上訴人辛○○給付超過新台幣貳萬零伍佰元、上訴人壬○給付超過新台幣捌仟元、上訴人己○○給付超過新台幣捌仟元、上訴人庚○○給付超過新台幣叁仟貳佰元部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用，由上訴人乙○○負擔百分之十九，上訴人辛○○負擔百分之三十七，上訴人庚○○、己○○、壬○負擔百分之三十五，上訴人甲○○、辰○○、寅○○、丑○○、癸○○、卯○○、子○○、巳○○、戊○○、丁○○、丙○○負擔百分之六，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人乙○○、甲○○方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：㈠按現行土地法第十條第一項及第二項分別規定：「中華民國領域內之土地，屬於
中華民國人民全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地」、「私有土地之所有權消滅者，為國有土地」，係民國（下同）三十五年修正土地法所新增。此一條文相當於十九年公布之舊土地法第十二條規定，其內容為：「凡未經人民依法取得所有權之土地，為公有土地」、「私有土地之所有權消滅者，為公有土地」。比較新舊法可知，舊法係以「公有」與「私有」相對，但未明示公有土地之所有權誰屬，亦未進一步就「公有」之種類加以規定；新法則予以改進，除明白揭示「私有」與「國有」相對之原則（此之「國有」乃指國家所有而言），並增設前開第四條之規定。
㈡上述舊法施行期間，司法院於二十七年九月十日作成院字第一七七六號解釋，該
解釋文及所附內政部原呈記載：「據永嘉縣政府轉請解釋公有土地所有權問題疑義」、「案據永嘉縣縣長許蟠雲呈稱。竊查土地法第十二條。凡未經人民依法取得所有權之土地為公有土地。私有土地之所有權消滅者。為公有土地。故公有地之意義。土地法規定原甚明顯。唯屬縣現開辦土地登記。對於此項公有地之所有權歸屬問題。發生疑義」等語，顯見該號解釋即係針對舊土地法第十二條所稱公有土地之所有權歸屬問題，而為闡釋（原判決理由謂上開解釋係針對舊法第十三條規定而來云云，顯然違誤），上開解釋謂：「至地方自治團體，雖為法人．．．．如另依法令，取得土地所有權，則該土地已成為私有，亦不屬於公有土地之範圍」，可見該解釋要旨在於：公有土地之所有權專屬於國家，而私有土地以外之土地均屬公有土地；地方自治團體得為土地所有權之主體，但僅能取得土地之私有。從而，前述新法第十條第二項將舊法修改為「私有土地所有權消滅者，為國有土地」，顯即係將上開解釋予以明文化，其意旨正係表明私有土地以外之土地均為中華民國所有，該解釋自應繼續適用。至新法第四條規定「本法所稱公有土地，為國有土地、省有土地、市縣有土地或鄉鎮有之土地」，固為舊法所無，但其分類早在前述之內政部原呈中即已存在，顯然亦無非將本已存在之分類出以整理，求其明確而已，不能因此新增之規定而謂上開解釋不再適用，殆無疑問。㈢被上訴人於原審起訴，乃主張系爭土地之所有權屬於台北市，並依據此一所有權
請求拆屋還地。惟系爭土地所有權應屬於中華民國，台北市既無所有權，則被上訴人起訴之請求權基礎即不存在，故本件根本無庸適用最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，即應駁回被上訴人之訴。退一步言，縱認屬於國家所有之土地，上訴人仍得本於管理機關之地位提起本件訴訟，但此種情形即屬上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」，被上訴人仍不得訴請拆屋還地。至該判例謂「可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用」之「特別情事」，係指類如房屋買受人買受後僅欲撿取建材而不須使用基地之情況；本件上訴人購買系爭房屋時，經國有財產局要求出具切結書，表示將自行解決基地使用權問題等語，既特別考慮基地使用權之問題，足見購買之目的即在使用房屋及其基地，自無上述「特別情事」存在，被上訴人於原審起訴要非正當。
乙、上訴人辛○○、辰○○、寅○○、丑○○、癸○○、壬○、卯○○、子○○、巳○○（下稱辛○○等九人）方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈢如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：㈠被上訴人並非有實施訴訟權能之當事人，亦無具有受本案判決之資格，非適格之當事人，被上訴人之訴顯無理由：
⒈坐落於台北市○○區○○段一小段六四四、七○○、七五二號等三筆土地（下
稱系爭土地），之所有權人既登記為「台北市」，則本件訴訟應以「台北市」為當事人，即應以台北市為本件訴訟之原告，始認為當事人之適格！⒉被上訴人「台北市政府財政局」，僅為「台北市」之「財產管理機關」，而非
系爭三筆土地之「所有權人」，則被上訴人「台北市政府財政局」即非屬有實施訴訟權能之當事人，亦當無接受本案判決之資格。
㈡上訴人等並非無權占有人，故被上訴人依法尚不得行使民法七百六十七條之所有物返還請求權：
⒈坐落於系爭土地上之建物即門牌號碼為台北市○○○路○○巷○○○弄二四、
二九、三七、三九、四一號房屋（下稱系爭房屋）係日據時代，由李練生、東岡政子等人所興建，於三十九年九月十五日以「奉准接管」為登記原因，並登記所有權人為中華民國。
⒉上訴人等所有之建物，早經原始所有權人，即日據時代之前手李練生、東岡政
子等人所興建，並得以依據當時法令辦妥建物所有權第一次登記，觀諸日據時代之相關法令，即足以證明系爭房屋實有合法占有土地之權源：
①依由內政部於八十一年編印之「台灣土地登記制度之由來與光復初期土地登
記之回顧」乙書第九一頁至第九三頁所載，台灣地區於日人據台後，於據台之初，因據台之前，台人所行之土地習慣，與日本民法上物權，其性質與內容，並非一致，致日人關於台灣地區之土地登記制度，係「仍沿用據台以前而行之習慣」。惟自大正十一年（即民國十一年）九月，日本發布「敕令○第四六一號」公布「關於民事之法律施行於台灣之件」後，自大正十二年一月一日（民國十二年）起，日本之民法及不動產登記法，均開始施行於台灣，從此以後原來援用台灣當地習慣之土地權利及名稱，一律改適用日本民法予以規範。是自此之後，凡是新發生之土地權利設定、移轉，皆應依日本民法規定，定其效力。
②日本不動產登記制度，係採登記對抗主義，登記機關應備置不動產登記簿，
該簿上應記載不動產權利之得喪變更，使有利害關係之第三人，得就該登記簿之登記狀況，推知土地權利之狀態。而不動產權利之得喪變更，若不登記於登記簿上，則不得以之對抗善意第三人，反之，如經登記，即足生對抗善意第三人之效力。
③日本不動產登記法亦詳細規定登記之各種程序，其中關於登記之申請，並明
定各項登記所需之相關文件。而依前揭日本不動產登記法第一零六條並明文規定：未登記之建物申請為所有權登記時，應提出土地登記簿謄本或土地台帳謄本，以證明申請人為已登記或登錄於土地台帳之建物基地所有權人或地上權人；又法院確定判決或依官署之書面證明其為所有權人者，應提出判決確定證明書或官署證明文件。再者，登記原因須第三人之許可、同意或承諾時，應提出書面證明文件。故足以證明系爭房屋於建成之初，即為有合法占有土地之權源，否則如何得以辦理建物第一次所有權登記？㈢依最高法院八十八年度台上字第二五一七號民事判決意旨及依法理，皆應推定系爭房屋之所有權人有占有使用系爭土地之正當權源：
⒈系爭房屋既早經原始所有權人所興建，並得以依據當時法令辦妥建物所有權第
一次登記，則此一事實，依據民法第九百四十三條所示意旨即應推定系爭房屋於建成之初，即有占有使用系爭土地之合法權源。再者，依同法第九百四十四條關於占有態樣之推定所示之法理，系爭房屋於建成之初至現今為止，自應接受本條所示法理之有利推定，即其前後兩時間占有，乃為繼續合法之占有。⒉系爭土地上之房屋，除既經辦妥保存登記，嗣後並曾經移轉讓與數次，而從無
任何人出面提出異議，此一事實亦可佐證早自日據時代開始，系爭房屋原所有權人確實業已取得原土地所有權人之同意，而合法占有系爭基地（或至少是「無權反對」或「無反對之意思」），是以本件皆應推認財政部國有財產局（下稱國財局）於奉准接管系爭房屋之前，系爭房屋對於基地之利用關係，確係有權占有！且依法理以解，亦應推認有占有之權源，而不應因國有財產局「奉命接管」而「嗣後喪失」合法占有基地（或「利用基地興建房屋」）之權利。同理復可推認，系爭房屋之占有權源亦當不因嗣後上訴人「照價收買」系爭土地，而使系爭房屋原有合法占有權源喪失。嗣後「台北市」繼受取得系爭土地所有權時，即不得否定土地與房屋原有之合法占有法律關係，而指謫系爭房屋無權占有系爭土地。
⒊系爭土地既為公有土地，而為雙方所不爭執，則參酌司法院院解字第一七七六
號解釋意旨，系爭土地之所有權亦歸屬於國家，而系爭房屋之原所有權人（即國財局）亦為國家之機關，是依民法「混同」之法理，亦應推定系爭房屋與其基地土地之使用關係應為有權佔有。
⒋上訴人等買受系爭房屋時，雖曾出具同意書，且其中亦載明「．．．．自行解
決基地使用權問題，且基地所有人請求給付補償金及損害賠償時，概由租購人負擔」等語云云，惟此反足可推認、解釋並證明：「系爭房屋本即為有權占有系爭土地」。
⒌系爭房屋自日據時代迄今，應解為有權占有系爭基地，況退萬步言，上訴人等
既已於七十八年間分別向中華民國買受系爭房屋，並即依法登記成為各該房屋之所有權人，則參諸前揭法理，上訴人等該項登記成為房屋所有權人之事實，似足以推認系爭房屋所有權人即對於房屋所定著之土地，即係有適格、合法且應受到法律保障之使用或定著權利，並進而得繼續、合法使用系爭土地。從而本案於未經依照法定程序，合法終止此項繼續使用關係之前，縱使系爭房屋有重建或重修之情形，亦非無權占有系爭土地，其理復明。且上訴人等就有權占有系爭之土地，業提出建物所有權狀以資證明，故如被上訴人欲否認上訴人等有權占有系爭土地之推定，即應令被上訴人就該有利於被上訴人之事實，負舉證責任。
㈣上訴人基於「占有之連鎖」亦為有權占有：
⒈「占有之連鎖」理論，乃係指若中間人對所有人有合法占有之本權，而占有人
須自中間人基於一定法律取得占有之權利，而中間人再將直接占有移轉於他人，則占有人對所有人亦取得合法占有之權利。
⒉上訴人之前手取得系爭房屋，既係接日人財產而取得系爭房屋，並對系爭土地
取得之合法占有之權源。而上訴人基於買受系爭房屋而自被上訴人之前手取得占有系爭土地之權利，上訴人之前手亦將對系爭土地之直接占有移轉於上訴人，則上訴人基於「占有之連鎖」理論，對於系爭土地亦屬有權占有。
㈤被上訴人取得系爭土地當時並無法人人格，依法不得成為土地所有權之主體，其權利義務依法即應認定為歸屬於國家：
⒈「平均地權條例施行細則」第四十七條係規定：「依本條規定照價收買之土地
，其權屬直轄市、縣（市）有。」，惟於四十五年間，台北市並非地方自治團體，當時應無法人格，其雖在登記名義上得為所有人，但其權利義務依法即應認定為歸屬於國家。
⒉台北市於四十五年間仍非地方自治團體，無法人格：
台北市改制為直轄市後，雖頒有「臺北市各級組織及實施地方自治綱要」，惟無類似於「臺灣省各縣市實施地方自治網要」第二條、第三條認為其為公法人之規定，且台北市實施地方自治之方式與臺灣省所屬各縣市亦有不同，學者亦認為台北市無從具有公法人之地位。
⒊被上訴人於四十五年間仍有土地法第二十五條之適用：
⒋被上訴人於照價收買時，台北市既未取得公法人之地位，則其仍有司法院院解
第一七七六號解釋及土地法第二十五條之適用，而應認為土地所有權仍屬於中華民國。
㈥依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，被上訴人確有默許上訴人繼續使用土地之情事：
⒈最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨所謂「當事人」係指對基地使用有同意權之人而言：
該判例意旨所稱「當事人真意」事實之有無，應取決於系爭基地之管理機關台北市政府，而非國財局，蓋國財局於出售系爭房屋時並無決定土地使用之管理權，是並未越殂代庖明示拒絕上訴人為基地之使用，僅表示自行解決基地使用權問題，而台北市政府於系爭房屋移轉時並未表示反對上訴人等繼續使用系爭土地，則上訴人之前手國財局在房屋出賣時要求上訴人具結「自行解決基地使用權問題」及其後於台財產北接第00000000號函稱「本處自無管理之權利」，非屬最高法院四十八年台上第一四五七號判例所指之「特別情事」。
⒉系爭房屋於七十八年間即由國財局出售予上訴人等，且系爭建物係屬台北市政
府中山區地政事務所主管之轄區，其建物之買賣、所有權移轉登記等事項，台北市政府應知之甚稔，不得諉為不知，惟台北市政府並未表示反對上訴人等繼續使用系爭土地，乃遲至八十四年始起訴請求拆屋還地，實難謂無允許房屋承買人繼續使用土地之默示同意。
⒊被上訴人取得土地後除四十年間不行使權利外，尚將周邊基地出售與房屋所有
權人，且市議會亦決議將基地出售予被上訴人等，足證被上訴人確有默許被上訴人繼續使用土地之意思。
㈦系爭房屋係於日據時代由李練生、東岡政子等人所興建，並依據當時法令辦妥保
存登記之事實，並無最高法院八十七年度第五次民事庭會議決議之適用，被上訴人據此主張上訴人為無權占有為無理由：
系爭房屋僅係由李練生、東岡政子所興建之自用住宅，並非擁有公權力之日本政府所興建，是以系爭房屋之原始所有權人及系爭土地之原始所有權人，既同為無公權力之人民，則依一般經驗法則以論，系爭房屋之原始所有權人自須經基地所有權人之同意，始得以長期占有、使用系爭土地；且由其已依據當時法令辦妥保存登記之事實，更足以推定系爭房屋為有權占有，自無前揭最高法院八十七年度第五次民事庭會議決議之適用，而謂台北市政府得據此行使其土地所有權人權利。
㈧被上訴人係屬權利失效，不得再行主張其權利：
⒈被上訴人於近四十年期間均未向上訴人及其前手行使權利：
②系爭土地，早於四十五年間，即由被上訴人依照價收買手段，而向原地主取
得所有權，然被上訴人竟遲至四十年之後之八十四年間，始向上訴人之前手即空軍總部或上訴人，請求就系爭房屋與其訂立租約、並行使民法上之不當得利返還請求權或所有物返還請求權，其「怠惰行使權利」之情形，依法自不宜更賦與顯不相當之權利甚明。
②系爭房屋係日據時代所興建，於三十四年台灣光復後，由國軍台灣空軍指揮
部接收，並於三十九年九月十五日以「奉准接管」為登記原因，辦理總登記所有權人為中華民國，管理人為「台灣省公產管理處」，並撥用予空軍總部。彼時系爭土地仍屬訴外人所有，嗣因該訴外人申報地價過低，台北市政府乃於四十五年間照價收買。上訴人原為空軍總部之眷屬，居住於系爭房屋數十年後，因符合承購資格，而依法令規定，向國財局買受系爭房屋，並於七十八年八月二十四日辦妥所有權移轉登記。本件確係先有合法並登記之建物後，被上訴人始以照價收買原因，取得土地所有權，尚與一般占用公有土地後，始於上興建違章建築之無權占用公有土地之案例，顯然有間。
⒉上訴人係信賴被上訴人將依土地法規定，將系爭土地出售予上訴人：
①依「平均地權條例」規定，上訴人確係有權承買系爭土地之權利人：
②被上訴人以往均將土地出售予房屋所有權人：
③依「平均條例施行細則」第四十八條規定，被上訴人本應將系爭土地讓售上
訴人，卻違法未予讓售，證諸被上訴人之行為，顯已構成權利之失效，自應不許其再為主張，始屬法理之平。
㈨被上訴人訴請拆屋還地，有違誠信原則：
⒈上訴人信賴被上訴人將讓售土地：
被上訴人四十年間不行使所有物返還請求權，又不依行政慣例將土地讓售予房屋所有權人，上訴人當信承購系爭房屋依法並可承買系爭土地。
⒉上訴人多次向被上訴人請求出售系爭土地：
上訴人取得系爭房屋所有權後，即多次向被上訴人請求出售土地，惟被上訴人竟以當時按例將公有土地讓售他人，係因當時國內之土地價格尚未飆漲，嗣後則因市地取得困難，且讓售之價格低微，而有圖利他人等由而予拒絕，惟被上訴人之拒絕理由，明顯違反行政法上之「平等原則」。
⒊台北市議會亦決議應將系爭土地出售予上訴人：
①台北市議會確已決議將系爭土地讓售予被上訴人，惟上訴人竟遲不依台北市議會決議，將土地讓售上訴人，自亦違反依法行政原則。
②被上訴人既係依「平均地權條例」照價收買規定，收買上訴人嗣後所買受之
系爭建築物所在基地，嗣後上訴人依法向國財局購得系爭房屋所有權後，基於建物所有權人身分，而得依據「平均地權條例施行細則」規定，請求讓售土地予上訴人時，被上訴人竟置台北市議會讓售土地之決議於不顧，拒絕讓售，並進而訴請法院拆屋還地，被上訴人之行為，委實與民法誠信原則所揭示之原則不符。
丙、上訴人庚○○、己○○、戊○○、丁○○、丙○○（下稱庚○○等五人）方面：上訴人庚○○等五人未於言詞辯論期日到庭，亦未據其提出書狀以為聲明或陳述。
丁、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：㈠被上訴人為適格之當事人：
系爭土地係由被上訴人所管理之臺北市市有土地，是本件由被上訴人起訴，代臺北市主張所有人之權利，應無當事人不適格之問題。
㈡臺北市於取得系爭土地時，具有獨立之法律上人格，自得為土地之所有權主體：
臺灣省各縣市（系爭土地係臺北市政府於民國四十六年間照價收買而取得，當時臺北市為臺灣省之省轄市）於三十年間雖未完全依憲法之規定實行地方自治，然當時之臺灣省各縣市既已實施地方自治，則臺北市在當時自為一地方自治團體，而所謂地方自治團體，係指某地區人民，依據國家之授權，在國家之監督下，自定規章，自組機關，以管理地方公共事務之法人也。地方自治團體既為法人，則其具有獨立之法律上人格，有享受權利負擔義務之能力，自不待言。另依三十九年四月二十日臺灣省政府公布施行之台灣省各縣市實施地方自治綱要第二條、第三條規定，縣、鄉鎮、市為法人，因此系爭土地照價收買時，臺北市自得為系爭土地之所有權主體。
㈢系爭土地所為台北市市有土地，非為國有土地：
㈣上訴人並無合法有占有系爭土地之權源：
⒈最高法院八十七年六月三十日第五次民事庭會議，認政府機關接收敵偽房屋充
公用時，我國基於國家權利關係所接收者乃僅地上之房屋，並非房屋所占用之土地，即不得因該接收關係而使原屬無權占有土地變成有權占有。
⒉又按「若政府接收敵偽房屋而不充公用，或者接收充公用後又廢止公用時，則
政府必須將基地歸還其所有權人，不得謂其非無權占有基地」（最高法院七十年度台上字第三四九號判決參照）。查系爭房屋，政府機關接收作為空軍眷屬之宿舍，即為國有公用財產。惟系爭建物於七十八年八月二十四日以買賣為原因，辦理移轉登記予上訴人等人前，已廢止公用，故系爭房屋於移轉登記前既已廢止公用，則參照前開最高法院判決意旨，政府機關於廢止公用時，空軍總司令部及國財局即無使用系爭土地理由，自應將系爭土地返還原所有權人，即台北市。
⒊修正土地登記規則第七十三條第三項及修正前之土地登記規則第七十條第二項
等故規定，建物與基地非屬同一人所有者，應出具「使用基地之證明文件」始得憑以辦理建物所有權第一次登記，惟土地登記規則於光復後之三十五年十月二日始由地政署發布，系爭於日據時期建造之房屋，自無由依該規定，需系爭土地原所有人出具「同意書」始得憑以辦理建物所有權第一次登記，故不能僅以系爭房屋已辦理建物所有權第一次登記，當然即認有合法占有土地權源。⒋上訴人所舉內政部八十一年編印之「台灣土地登記制度之由來與光復初期土地
登記之回顧」乙書，所引之法條是否為當時之正確條文，尚非無疑，縱使所引之條文為真，亦不能僅憑上開條文即認定上訴人就系爭土地有合法占用之權源。
⒌上開條文所登記原因須第三人許可、同意、承諾，應提出書面證明文件，應係如建物買賣、贈與契約等等契等，與土地所有權人是否同意無涉。
⒍前揭書第九九頁雖亦載有日本不動產登記法第一百零六條規定，未登記之建物
申請為所有權登記時，應提出土地登記謄本或土地台帳謄本，以證明申請人為已登記或登錄於土地台帳之建物基地所有權人或地上權人。然亦不能僅憑此證明系爭房屋於日據時代辦理保存登記時，當時系爭土地之所有權人一定同意其使用系爭土地，且上開條文僅以土地台帳謄本，以證明申請人為地上權人，亦與我國不動產物權之依法律行為創設須經登記不合。
⒎系爭土地系台北市政府於四十年間依法照價收買而取得所有權，而照價收買為公法上之行為，其因此取得所有權系屬原始取得，應無負擔存在。
㈤上訴人應就其有合法占有系爭土地之權源之事實，負舉證責任：
民法第九百四十三條權利推定之規定，僅推定占有人適法有此權利而已，若權利人能證明其為占有物之所有權人，即可推翻民法九百四十三條之推定，即占有人對於占有物之真正所有人不能主張民法九百四十三條權利推定之規定，此際無權占有人應依一般舉證責任分配之原則，就其對占有物有正當之占有權原之事實負舉證責任。系爭土地係台北市有，被上訴人主張上訴人等人無權占有系爭土地，依民法第七百六十七條之規定，訴請上訴人等拆屋還地，上訴人就其有合法使用系爭土地之權限之事實，自應負舉證責任。
㈥被上訴人並無權利失效之情形：
⒈所謂權利失效之理論，就其要件言，必須有權利在相當期間內不行使之事實外
，並有特殊情況，足使義務人正當信任權利人不欲行使權利，致權利人之再為行使有違誠信原則。其須從嚴認定，以避免軟化權利之效能，使債務人履行義務之道德鬆懈，是以不能以權利人單純緘默而或不行使權利，即謂其權利失效。
⒉系爭土地於台北市照價收買時，當時為戒嚴體制，礙於與中央政府之關係，雖
並未向空軍總司令部或國財局主張無權占有，然不能以被上訴人單純緘默或不行使權利，即謂權利失效。且當時上訴人等人亦未取得系爭房屋之所有權，是被上訴人不訴請空軍總司令部或國財局拆屋還地，亦與上訴人無關。
⒊依平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款之規定：「照價買收之土地
建有房屋，『得』讓受與地上權人、土地承租人或房屋所有權人。」，其法文用「得」字，則主管機關自可行使裁量權，決定是否讓售，內政部內地字第八一一七五八號函亦有釋示在案。本件空軍總司令部及國財局於七十八年間將系爭房屋違法讓售予上訴人時，正值國內土地飆漲，為免助長土地飆漲，並保留系爭土地做公共設施使用，因此被上訴人拒絕系爭土地讓售予上訴人等人，並無違反前開施行細則之規定，且可抑制土地飆漲，而免助長土地投機，亦可使公有土地能作公用，是其拒絕讓售，在裁量上亦無不當可言，且符合憲法關於平均地權之規定。
⒋上訴人所舉被上訴人讓售照價收買土地之例，經查讓售予訴外人陳秀琴係於五
十三年為之；讓售予黃世昌係於七十四年為之；擬讓售系爭土地予李江格，係於七十六年為之（僅擬讓售，實際上並未讓售），當時之背景與七十七年後的背景不同，上訴人自不得比附援引，認為本件被上訴人亦應讓售系爭土地之依據，是被上訴人不讓售系爭土地予上訴人並不公之處。
⒌被上訴人對上訴人並未有何行為或舉動，足使上訴人正當信任被上訴人不欲行
使權之情事，反而被上訴人發現上訴人取得系爭房屋後，即發函要求上訴人拆屋還地及給付不當得利，是被上訴人已及時行使權利，被上訴人亦無權利失效之情形。
㈦被上訴人請求拆屋還地，並無違背誠信原則即權利之濫用：
⒈按「眷舍之土地或眷舍房屋為地方政府所有，或現住人為地方政府機關之現職
人員者，其眷舍房屋協調地方政府處理之」，行政院發布施行之中央各機關學校國有眷舍房屋處理辦法第十二條訂有明文。查系爭房屋原係空軍總司令部管理而配住予上訴人之國有眷舍，然其基地係台北市有，是依上開辦法第十二條規定，上開眷舍即系爭房屋之處理原應協調台北市政府處理之，不得擅自讓售他人，乃空軍總司令及國財局竟未依法辦理，而將之讓售上訴人等人，是上訴人等人係違法取得系爭房屋，本身實無保護之餘地，竟反謂被上訴人行使權利有違誠信原則，實顛倒是非。
⒉上訴人乙○○等人於七十八年八月四日買受系爭房屋時，均出具同意書，載明
「．．．．並自行解決基地使用權問題，且基地所有人請求給付補償金及損害賠償時，概由租購人負擔」，是上訴人於購買系爭房屋時，已知出售機關無使用系爭土地之權利，竟購買系爭房屋，繼續侵害上訴人對系爭土地之所有權，殊無保護之餘地。
⒊上訴人違法購得系爭房屋所支出之價金非常低微，而系爭土地若讓售，依法則
須依公告現值讓售，公告現值與市場差距甚大，因此若由上訴人等取得系爭土地，其轉手之間即可做享暴利，此已有違平均地權之宗旨。
理 由
一、本件被上訴人法定代理人原為林全，嗣變更為李述德，並據被上訴人依法聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、上訴人庚○○等五人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、被上訴人起訴主張：系爭土地係伊所管理之臺北市有土地，上訴人乙○○所有如附圖一所示Ｂ部分之建物（即台北市○○○路○○巷○○○弄○○號），上訴人辛○○所有如附圖二所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之建物（即台北市○○○路○○巷○○○弄○○號），及上訴人壬○、己○○、庚○○共有如附圖二所示Ｉ、Ｊ（同前弄三七號）、Ｈ（同前弄三九號）、Ｆ（同前弄四一號）部分之建物，均無正當權源占有系爭土地，該五位上訴人及其餘上訴人分別居住於上述房屋內（詳如附表一）等情，求為命上訴人分別自上開房屋遷出，上訴人乙○○、辛○○、壬○、庚○○、己○○（下稱乙○○等五人）各將其建物拆除，返還所占用之全部土地，及上訴人乙○○、辛○○、壬○、己○○、庚○○分別賠償如原判決聲明第三項、第六項、第十一項所示之損害金（原審判命上訴人等分別自上開房屋遷出，並上訴人乙○○、辛○○、壬○、庚○○、己○○分別賠償如原判決主文第三項、第六項、第十一項所示之損害金，暨駁回被上訴人其餘損害金之請求，被上訴人就其敗訴之部分，未據聲明不服，此部分已告確定；又本院前審就被上訴人請求上訴人壬○、庚○○、己○○賠償之損害金，超過附表二部分，駁回被上訴人之請求，被上訴人就此部分，未據聲明不服，此部分亦已告確定）。上訴人等則以：系爭房屋出售以前，原為中華民國所有，而系爭土地則係臺北市政府照價收買而來，為臺北市政府「管有」，但其所有權仍為中華民國。系爭土地之所有權既屬於國家，而僅由台北市「管有」，則本件被上訴人台北市政府財政局自非適格之當事人（管理機關應為台北市政府）；系爭房屋係經國財局辦畢「總登記」（即建物所有權第一次登記）後，再移轉登記與上訴人乙○○等五人，故被上訴人行使訴請拆屋還地尤屬權利之濫用。上訴人乙○○等五人購買系爭房屋時，經國財局要求出具切結書，表示將自行解決基地使用權問題等語，則已明確表示仍須使用基地之意思，並無最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之「特別情事」。中華民國於出售系爭房屋時，既無特別情事可解釋為當事人之真意僅限於賣屋而無基地之使用，依上開判例意旨所示，應推斷土地所有人中華民國默許房屋承買人繼續使用土地，上訴人等自非無權占有等語，資為抗辯。
四、經查，坐落臺北市○○區○○段一小段六四四、七○○、七五二號土地，於六十七年六月二十三日重測前，依序為臺北市○○區○○段一小段第四六─六七（由四六－四四地號分割出）、四六─四五、四六─一○○（由四六－４５地號分割出）地號，係臺北市政府於四十五年九月二十五日向原地主蘇郭紅哖等人照價收買，四十六年三月四日登記所有權人為「臺北市政府」，六十九年四月一日更正登記所有權人為「臺北市」，管理者為「臺北市政府」，七十八年九月十三日變更登記管理者為上訴人「臺北市政府財政局」。而系爭土地上之建物，即門牌臺北市○○○路○○○巷○○○弄○○號、二九號、三七號、三九號、四一號號房屋，在日據時代即已建竣，原為日本海軍航空隊宿舍，於三十四年台灣光復後，於三十九年九月十五日奉准接管，並於四十年五月三日以「奉准接管」為登記原因辦理建物總登記，登記「中華民國」為所有權人，管理人為「財政部國有財產局」，由上訴人乙○○等五人於七十八年八月四日買受，並辦妥所有權移轉登記，其所有權及應有部分，與現占有使用系爭房屋之人，均如附表一所示，為上訴人等人及被上訴人不爭之事實，並有土地及建築改良物登記簿謄本、台北市中山地政事務所四十六年收件中山字第二六六、四六七號登記案件影本、國財局臺灣北區辦事處國有房屋產權移轉證明書、出售資料可稽（見本院前審卷二第七六至一○三頁、第一一二至一三六頁），堪信為實在。
五、上訴人乙○○等人雖辯稱系爭房屋原為中華民國所有，而系爭土地則係臺北市政府照價收買而來，所有權仍為中華民國。中華民國於出售系爭房屋時，並無特別情事，可解釋為當事人之真意僅限於賣屋而無基地之使用，依最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例意旨所示，應推斷土地所有人中華民國默許房屋承買人繼續使用土地云云。惟查：
㈠系爭三筆土地，乃臺北市政府於四十五年九月二十五日，依平均地權條例之規定
向原地主蘇郭紅哖等人照價收買，並登記所有權人為「臺北市政府」，嗣更正登記所有權人為「臺北市」，已如上述。私有土地應漲價歸公，政府因公益需要得徵收或照價收買土地，國家得對私有土地為公共管制，以達所有權社會化之目的，原無否定地方政府或自治團體得為公有土地所有權主體之意。而依平均地權條例施行細則第四十七條第一項之規定：「依本條規定照價收買之土地，其權屬直轄市、縣（市）有」；系爭土地既係臺北市政府照價收買而來，並登記所有權人為臺北市，自屬有市有之土地，洵屬無疑。至於中華民國憲法第一百四十三條第一項規定：「中華民國領土地內之土地屬於國民全體」，係國家對於領土主權之宣示；土地法第十條第一項規定：「中華民國領域內之土地，屬於中華民國全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地」「私有土地所有權消滅者，為國有土地」，其主要目的在宣示地利共享之原則，非謂私有土地以外之土地，均為「中華民國」所有，而排除地方自治團體或有具法人資格之國家機關擁有土地所有權，而私有土地所有權消滅應係指如所有權人死亡，並無任何繼承人者之類此狀況而言，若謂照價收買之土地亦屬國有，則省縣市政府徵收之土地為何由該機關籌措經費而補償原土地所有權人，何不均由國家為之，並登記為國家所有，至於上訴人所稱於民國四十五年照價收買當時，台北市尚未依法實施地方自治，雖省縣自治法尚未實施，但當時台灣省依據台灣省實施地方自治綱要而實施地方自治，台北市亦屬地方自治團體，有公法人之資格，當然可為權利義務之主體。而土地第二十五條規定：「省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為起過十年期間之租賃」，旨在限制省縣市政府任意處分土地。依此，地方政府機關對於其所有之公有地之處分，及申請撥用公有土地，均須經行政核准，土地法第二十五條及二十六條固有明文。然此乃行政院立於國家最高行政機關對其下級政府機關或自治團體所為之行政監督，以防止流弊發生，並非在剝奪地方政府機關或自治團體對公有土地之處分與有得為所有權之主體。至於司法院院解字第一七七六號解釋係針對十九年六月三十日國民政府公布二十五年三月一日施行之舊土地法第十三條「地方政府對於管轄區內公有之土地，除法令別有規定外，有使用收益之權。前項土地，非經國民政府核准不得處分，或設定負擔或為超過十年期之租賃」規定而來，因當時時空環境，地方自治尚未開始，地方政府之公有土地之處分全應受國民政府之限制，與現行土地法第二十五條之規定，省市縣政府處分其公有土地，應經民意機關之同意，並受行政院之監督，雖屬同一旨趣，但『台北市』已如前述依台灣省實施地方自治綱要實施地方自治，當與前揭解釋所指地方自治尚未實施，土地屬中華民國所有情形不同，該解釋於本件情形不同，自無適用之餘地。況本件並非被上訴人欲處分系爭土地並違反前揭土地法之規定，而係本於權責收回被佔用之土地，上訴人自不能執前揭解釋而指系爭土地非屬「台北市」所有，而謂管理機關之被上訴人非適格之當事人，或基於管理權責之被上訴人有權利濫用之問題，上訴人乙○○等人所引據之各節，均不足為解釋系爭土地非屬「臺北市」所有之論據，且均不足採。
㈡按最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例意旨，謂：「．．．．土地及房屋
同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」。亦即必須「除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外」，始可「推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，文義甚明。查上訴人乙○○、辛○○、壬○、己○○、庚○○五人於七十八年八月四日買受系爭房屋時，均出具同意書，載明：「．．．．並自行解決基地使用權問題，且基地所有人請求給付使用補償金及損害賠償時，概由租購人負擔」，有國財局臺灣北區辦事處八十五年十二月十九日台財產北二字第八五０三五三一二一號函檢送之同意書可稽（見本院前審卷二第一一三至一三九頁），該函並覆稱：「前述坐落之臺北市○○區○○段一小段七五二、六四四、七○○號土地，於民國四十六年間即登記為『臺北市所有』，並非財政部國有財產局管理之國有土地，本處自無處分之權利」；又稱：「是類坐落於『非國有土地』之國有房屋，其未租用基地之方式處理，係由申請租購國有房屋之使用人具結承諾『自行解決基地使用權問題，且基地所有權人請求給付使用補償金及損害賠償時，蓋由申請租購人負擔』．．．．」等語翔實（見本院前審卷二第一一三頁反面）；已敘明系爭土地乃「非國有之土地」，而系爭房屋之買賣雙方當事人間，於買賣時即亦已明示限於賣屋而排除基地之使用，自無最高法院上開判例之適用，殊無疑義。雖上訴人乙○○等稱購買系爭房屋時，經國財局要求出具切結書，表示將自行解決基地使用權問題即已明確表示仍須使用基地之意思，顯無最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之「特別情事」云云，但「除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外」，始可「推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，係指若出賣人『中華民國之管理機關國有財產局』『無特別之情事』，並非上訴人乙○○等有無表示需使用基地之意思，否則如有權使用，當無損害賠償由租購人自行負責之問題，是上訴人乙○○等人非無權占有之辯解亦不足採。
㈢按「所有權人以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告以非無權占
有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之」（最高法院七十二年台上一五五二號判決參照）。本件系爭房屋係日據時代，日軍佔領台灣時占用系爭土地所建之日本海軍航空隊宿舍，於光復後，由國軍台灣空軍指揮部接收，於三十九年九月十五日奉准接管，並於四十年五月三日以「奉准接管」為登記原因，辦理總登記所有權人為中華民國，管理人為「財政部國有財產局」，並撥用予空軍總部，為上訴人辛○○等所自承（見本院前審卷二第二六六頁背面、二六七頁），足見系爭房屋屬敵偽財產。關於該房屋於「總登記」（建物所有權第一次登記）時，與系爭土地之原所有人究居於何種法律關係﹖（發回要旨），經本院向國財局台灣北區辦事處函詢，經該處以台財產北接字第○九○○○一五四四七號函覆：因迄今年代久遠，．．．．無相關資料可供查考（見本審卷第二五一、二五二頁）。查日據時期日本政府於人民私有土地上興建房屋之初，若無合法權源，台灣光復後，我國政府基於國家權力關係所接收者，乃僅地上之房屋，並非房屋所占用之土地，即不得因該接收關係，而使原屬無權占有土地變成有權占有，而排除土地所有人行使私法上所有人之權利（最高法院八十七年度第五次民事庭會議決議參照）。又依修正土地登記規則第七十三條第三項及修正前土地登記規則第七十條第二項等固規定，建物與基地非屬同一人所有者，應出具「使用基地之證明文件」始得憑以辦理建物所有權第一次登記，惟土地登記規則於光復後之三十五年十月二日始由地政署發布，系爭於日據時期建造之房屋，自無由依該規定，需系爭土地原所有人出具「同意書」始得憑以辦理建物所有權第一次登記，故不能僅以系爭房屋已辦理建物所有權第一次登記，當然即認有合法占有土地權源。此外，被上訴人並不能舉證證明其有合法占有土地權源，自屬無權占有。
㈣系爭土地於台北市政府照價收買後，至系爭房屋移轉登記為上訴人前，時值戒嚴
時期，礙於與中央政府之關係，被上訴人雖並未向空軍總司令部或國財局請求拆屋還地，然不能以被上訴人單純緘默或不行使權利，即謂權利失效。又依平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款之規定：「照價收買之土地建有房屋時，『得』讓受與地上權人、土地承租人或房屋所有權人。」其法文用「得」字，則被上訴人自可行使裁量權，決定是否讓售。上訴人抗辯被上訴人違法未予讓售，顯已構成權利失效云云，亦不足採。
六、被上訴人基於物上請求權，請求上訴人自系爭土地上之房屋遷出及拆屋還地，爰論述如次：
㈠系爭第六四四、七五二、七００號土地，面積依序為一一七平方公尺、一九二平
方公尺、二○五平方公尺。而系爭房屋經原審及本院前審履勘，並囑託臺北市中山地政事務所測量結果，其中①門牌二四號房屋占有第六四四地號如附圖一所示Ａ庭院、Ｃ庭院、Ｂ主體部分面積各為六平方公尺、二一平方公尺、九○平方公尺，②門牌三七號房屋占有第七五二地號如附圖二所示Ｉ主體、Ｊ主體、Ｋ庭院部分面積各為一七平方公尺、三九平方公尺、二四平方公尺，③門牌三九號房屋占有七五二地號如附圖二所示Ｈ主體、Ｇ庭院部分面積各為七四平方公尺、六平方公尺，④門牌四一號房屋占有第七五二地號如附圖二所示Ｆ主體部分面積三二平方公尺〔其主體、庭院合計面積與附圖一之面積相符〕，⑤門牌二九號房屋占有第七○○地號如附圖二所示Ａ主體、Ｂ主體、Ｃ主體、Ｄ庭院、Ｅ庭院部分面積各為一二六平方公尺、一八平方公尺、一○平方公尺、二二平方公尺、二九平方公尺〔其合計面積與附圖一之面積相同〕，有土地複丈成果圖足憑。
㈡系爭房屋門牌三七號三九號、及四一均屬臺北市○○區○○段一小段第二○○建
號，該建號為獨立一體之建物而分別編立三個門牌，其所有權人為壬○、己○○、庚○○，應有部分各三分之一。故系爭共有之房屋應由共有人拆除外，另系爭門牌二四號房屋（建號二五五號）為上訴人乙○○所有，門牌二九號（建號二○四號）房屋為上訴人辛○○所有，亦應由上訴人將系爭房屋二四號、二九號拆除。又系爭房屋雖僅各占有系爭土地之一部，但其附連圍繞之土地亦係房屋利用之一部，上訴人乙○○等五人亦應負返還土地之全部予上訴人之責。
㈢系爭房屋之現在占有人各如附表一所示，被上訴人請求渠等自各該占有之房屋遷
出，以利房屋之拆除，亦屬有據，自應予准許。至於上訴人甲○○雖抗辯伊僅為輔助占有人，惟其已成年，且現二四號房屋由上訴人甲○○與其母張細鳳管理使用（乙○○在美國），為其所自承（見本院卷二第一四七頁履勘筆錄），顯見上訴人甲○○非輔助占有人，其辯解不足採。
七、按無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，被上訴人依不當得利之法律關係，請求占有系爭土地之房屋所有人即上訴人乙○○、辛○○、壬○、己○○、庚○○返還其因占有土地所得之利益，亦為正當。查系爭土地位於臺北市○○區○○○路○○○巷一百五十弄，其地上物均屬老舊眷舍，且作為住宅使用，並無營利，且附近交通便利，為被上訴人及上訴人乙○○等五人所不爭執；參酌土地法第一百零五條、第九十七條之規定，本院認被上訴人不當得利之請求，自七十八年八月起至八十年六月止，以土地申報價額年息百分之
二．四，自八十年七月起至拆屋還地之日止，以土地申報價額年息百分之三為適當。又系爭土地雖未申報地價，依平均地權條例施行細則第二十一條之規定，應以公告地價為申報地價；而系爭土地七十六、八十、八十三年度之公告地價依序為三萬元、三萬八千元、四萬元，有地價證明書可稽（原審卷外放證物證十八），自應以此為計算其利得金額之標準。再按，不當得利發生之債，並無共同不當得利之觀念，亦無共同不當得利人應連帶負返還責任之規定，因之，同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責。系爭土地上之房屋其中（建號二○○）三七、三九、四一屬上訴人壬○、己○○、庚○○共有，然其房屋分別編列有門牌，各自占有使用，另上訴人辛○○、乙○○所有之建號二○四、二○五號房屋應各按其占有之土地（除建物主體之占有部分外，並包括附連圍繞使用之土地）計算利得之金額，負返還責任，上訴人乙○○、辛○○、壬○、己○○、庚○○並均應自八十四年五月一日起至返還占用之土地日止，分別按月給付被上訴人一萬一千八百四十元、二萬零五百元、八千元、八千元、三千二百元，計算結果詳如附表二所示。被上訴人逾此數額之請求，則為無理由。
八、綜上所述，被上訴人請求上訴人等遷讓房屋、拆屋還地、及命上訴人乙○○、辛○○、壬○、己○○、庚○○分別返還附表二所示之不當得利，暨自八十四年五月一日起按月給付相當租金之損害金，為有理由（其中雖原審以被上訴人長期未向上訴人乙○○、辛○○請求拆屋還地與有過失，不當得利損害金減少二分之一，但被上訴人未聲明不服，本院所核之損害金雖較原審為多，惟仍不得廢棄原審判決）。被上訴人逾此數額之請求，則為無理由，應予駁回。原審就本件主文第一項所示之部分，為上訴人乙○○、辛○○、壬○、己○○、庚○○敗訴之判決，尚有未洽。上訴人乙○○、辛○○、壬○、己○○、庚○○等上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，自應由本院予以廢棄並改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人等敗訴之判決，並依兩造之聲請，以供擔保為條件，為准、免假執行之宣告，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及攻防方法，經審酌後認並不影響本件判決結果，自無庸逐一贅述，併予敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 十一 日
民事第十庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 劉 勝 吉法 官 黃 騰 耀右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 九 月 十二 日
書記官 楊 麗 雪附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。