臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第一○六六號
上 訴 人 厚益實業股份有限公司法定代理人 傅木英訴訟代理人 王政男律師被 上訴 人 甲○○即順
住台北縣永和市○○路○段○巷○號一樓右當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十九年八月二十二日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第五一四三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、上訴人於民國八十八年十月六日接獲被上訴人律師函後，同意修復系爭受損房屋，修復期間一個月免收租金，被上訴人乃於同年十月十四日簽發支票以支付八十八年十一、十二月份及九十四年一月份租金，足見被上訴人同意不終止租約，租約屆滿期間則延後一個月。且觀之被上訴人八十九年十月二十三日所提原證十二號內容，八十八年十一月十七日兩造就是否終止租約尚在討論中，足徵八十八年十一月十七日以前尚未終止租約。
二、被上訴人租賃期間內欠繳七月至十月共四個月電費，上訴人乃代被上訴人繳納新台幣（下同）五萬零四百九十六元，又上訴人終止租約前，被上訴人尚積欠
十一、十二月租金六十一萬五千元，且被上訴人應賠償上訴人將系爭房屋出租予第三人杜詩森前之八十九年一月一日至十五日租金損失十五萬三千七百五十元，合計被上訴人應給付上訴人八十一萬九千二百四十六元，以被上訴人繳交之保證金扣抵，餘額祇有十八萬零七百五十四元，被上訴人請求返還保證金全部，顯無理由。
三、依八十八年十月二日台灣省結構工程技師公會鑑定時所拍攝之照片及上訴人八十八年十二月十日律師函尚在限期催請被上訴人返還租賃物，足徵原審認定八十八年九月二十三日上訴人已占有使用系爭房屋，並不實在。
叁、證據：除援用原審提出者外，補提照片二張為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、系爭房屋在九二一大地震後成為危險建築物，並由台北縣政府工務局命所有人員撤離，被上訴人本於系爭房屋損害情況危及生命財產已無法使用之事實，乃於八十八年九月二十三日以存證信函主張終止租約，於法並無違背，至上訴人以系爭房屋僅部分輕微損害，認不可終止租約，並沒收被上訴人之保證金以抵繳租金及上訴人之損害，實無理由。
二、上訴人將應退還被上訴人而未退還之租金支票提示，致被上訴人成為票據交換所之拒絕往來戶，嚴重影響被上訴人之名譽，被上訴人已提出刑事告訴及請求民事損害賠償。
三、上訴人以被上訴人之廣告招牌尚在，指稱被上訴人仍占有系爭房屋，然實際上自地震發生後被上訴人即已撤離，廣告招牌係因無法帶走而留下，並非於八十八年十月二日尚占有系爭房屋。
四、被上訴人於八十八年十月十四日所簽發之支票，係為撤銷退票紀錄，並非續租之意思表示。
五、系爭房屋因九二一大地震受損嚴重，台北縣政府工務局限制被上訴人使用，已為給付不能，依民法第二百六十六條規定，被上訴人無須給付租金予上訴人。
叁、證據：除援用原審提出者外，補提錄音譯文影本三份、租約影本乙份為證。
理 由
一、本件被上訴人主張：伊於八十七年十二月十七日向上訴人承租台北縣中和市○○路○段○○○號一至三樓全部之房屋，約定做為老人安養中心之用，期間自八十八年一月一日起至九十三年十二月三十一日止，租金每月三十萬七千五百元，每年調整百分之五，租金給付方式係以三個月為一期，伊於簽約完成時，業已將租賃期間共六年之應付租金二千五百零九萬九千零八十元及保證金一百萬元以支票一次給付，經上訴人受領在案。詎料，八十八年「九二一大地震」後，前開租賃房屋即出現一樓內柱三處樑柱接頭嚴重破壞，外柱皆有明顯之柱頂挫裂及柱底裂斷，另外三樓樑及二樓樑底皆出現結構性裂縫、隔間牆及外牆裂縫、粉刷層剝落、版牆滲水等瑕疵現象危及承租人及其同住人之安全與健康，且從現況測量資料顯示，上開情況對結構體已造成結構安全影響，並經內政部評列為結構分級中第五級即最嚴重情況，亦經台北縣政府工務局鑑定為危險建築物，並認為系爭房屋損害情況危及生命財產安全，於同年九月二十一日當日即命所有居住安養中心之患者及工作人員即刻遷出，伊基於安全考量亦已遵照辦理。此外，伊亦以系爭租賃標的房屋損害情況危及生命財產已無法使用收益之事實，於八十八年九月二十三日以永和郵局第一四八九號存證信函終止系爭租賃契約，並催告上訴人於六日內完成終止系爭契約回復原狀之善後事宜，復於八十八年十月十八日再度以永和郵局第一五八七號存證信函表示終止系爭契約之意思表示，惟上訴人竟置之不理，並多有爭執，為此依不當得利法則，請求判命返還依預先支付租金（即八十八年九月二十二日至同年九月三十日）十萬元及保證金一百萬元本息之判決。（上開請求，原審判命上訴人應給付九十九萬零五百零四元本息，而駁回其餘請求，被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服）。
二、上訴人則以：系爭房屋建坪廣達一千四百二十一平方公尺，地震後僅後面小部分內柱挫屈，外柱裂縫，粉刷剝落，伊於接到被上訴人通知後，除即刻委請台灣省結構工程技師公會鑑定，以便修復，並以律師函通知被上訴人，願負責修好，不得終止租約，嗣經鑑定結果可以修復。伊且已於同年十月三十一日修復。被上訴人主張系爭租賃房屋因九二一地震致危及安全，殊不足採。又被上訴人於八十八年十月六日接獲伊律師函後，即同意伊修復系爭受損房屋繼續承租，乃於八十八年十月十四日發票日八十八年十一月五日、面額六十一萬五千元，及發票日九十四年一月五日、面額三十萬七千五百元支票兩紙，以支付八十八年十、十一、十二月之租金，足徵被上訴人於八十八年十月十四日即已同意不終止租約，繼續承租至原租期九十三年十二月三十一日止。而被上訴人於八十八年十月十八日雖又以存證信函，重新表示終止租約，然伊已經被上訴人同意依台灣省結構工程技師公會建議，雇用專業人員搶修中，而該建物修復後並無危險，是被上訴人八十八年十月十八日終止租約，並不合法。嗣被上訴人於八十八年十月十四日簽發之二紙支票退票後，伊依民法第四百四十條規定，於八十八年十二月二十三日以律師函通知被上訴人終止租約，並請於文到三日內依原狀點交返還租賃物，被上訴人收到上訴人通知後，並未點交返還租賃物，依系爭租約第四條之約定，自不得請求返還保證金。另本件租約係因被上訴人違約終止，伊即可依系爭租約第四條之約定沒收保證金，被上訴人亦不得請求返還。再一百萬元之保證金支付伊終止租約前即十、十一、十二月租金九十二萬二千五百元、賠償八十九年一月一日至同年月十五日之租金損失十五萬三千七百五十元及抵銷被上訴人所欠電費五萬零四百九十六元後，已有不足，因之，被上訴人請求返還保證金，顯無理由等語置辯。
三、查本件被上訴人主張其於八十七年十二月十七日向上訴人承租系爭房屋，租賃契約期間自八十八年一月一日起至九十三年十二月三十一日止，租金每月三十萬七千五百元，每年調整百分之五，租金給付方式係以三個月為一期，被上訴人於簽約完成時，業已將租賃期間共六年之應付租金二千五百零九萬九千零八十元及保證金一百萬元以支票一次給付。嗣八十八年「九二一大地震」後，前開租賃房屋一樓內柱三處樑柱接頭嚴重破壞，外柱皆有明顯之柱頂挫裂及柱底裂斷，另外三樓樑及二樓樑底皆出現結構性裂縫、隔間牆及外牆裂縫、粉刷層剝落、版牆滲水等現象，被上訴人乃以永和郵局第一四八九號存證信函向上訴人為終止系爭租約之意思表示，上訴人並已收受等情，業據被上訴人提出房屋租賃契約書、臺灣省結構技師公會鑑定報告書、照片、存證信函為證（見原審卷第八至八七頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、本件兩造爭執要旨乃在於：㈠出租人是否已達給付不能，被上訴人是否已於八十八年九月二十六日合法終止本件租賃契約？㈡被上訴人於同年十月十四日簽發兩紙支票面額分別為六十一萬五千元、三十萬七千五百元，是否表示已同意繼續承租至原租期九十三年十二月三十一日止？㈢被上訴人是否已於終止租約後即已返還系爭房屋？茲分別說明之：
㈠按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安
全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第四百二十四條定有明文。本件被上訴人主張系爭房屋自九二一大地震後，即出現足以影響房屋結構安全之瑕疵等情，為上訴人辯稱可於修復後居住使用。經查，系爭房屋為老舊之廠房，經九二一大地震後，造成內柱三處樑柱接頭嚴重挫屈破壞，外柱皆有明顯之柱頂挫裂及柱底裂斷，另外三樓樑及二樓樑底皆出現結構性裂縫、隔間牆及外牆裂縫、粉刷層剝落、版牆滲水等現象，從現況測量資料顯示，對結構體已造成結構安全影響等情，有臺灣省結構技師公會台省結技鑑字第五五五號鑑定報告書可稽（見原審卷第十二－七四頁）。另依內政部八十八年十月一日台（八八）內營字第八八七四七九二號函訂定「九二一大地震受災區建築物危險分級評估作業規定」，系爭房屋於九二一大地震後第一階段評估，即被列為危險建築物而貼上「需注意」之黃色標誌，有「九二一大地震受災區建築物危險分級評估作業規定」、照片附卷可憑（見原審卷第七五至八十五頁）。又發生地震後，因系爭房屋損害情況危及生命財產安全，於八十八年九月二十一日當日所有居住安養中心之老人及工作人員即刻遷出一節，亦據證人王熙正證述綦詳（見原審卷第一八三頁）。參以系爭房屋於簽訂租賃契約時，即約定以設定老人安養、養護中心、診所護理之家為目的（系爭租賃契約第一條參照），則系爭房屋結構上之安全更顯得重要，否則一發生坍塌，以老人行動之不便，更容易造成危險等情以觀，堪信系爭房屋自九二一大地震後，其結構體已造成結構安全影響，並已危及居住在內安養之老人及其工作人員之安全。至上訴人雖稱：系爭房屋建坪廣達一千四百二十一平方公尺，地震後僅後面小部分內柱挫屈，外柱裂縫，粉刷剝落，況上訴人於接到被上訴人通知後，除即刻委請台灣省結構工程技師公會鑑定，並委託專業人員鄧賜福依鑑定建議進行搶修，且已於同年十月三十一日修復。因修復後不會危及承租人或同居人之安全，所以台灣省結構工程技師公會方建議修復。如不能修復，或修復後仍有危害安全，該公會當建議拆除重建等語。惟查，台灣省結構工程技師公會經上訴人委託鑑定系爭房屋之裂損現況，且經由該公會鑑定技師逐屋勘查照相並紀錄，結果如下：「參樓部分：頂版滲水、墻滲水、油漆剝落、樑底裂縫、其裂縫皆小於0.35mm以下，屋突部分墻及平頂滲水裂縫。貳樓部分：頂版及墻裂縫滲水、油漆剝落、樓梯墻與樑交接處錯開裂縫達1cm，樓梯踏步與墻交錯處因震動踫撞磁磚剝落。壹樓部分：室外車道巷口兩側柱頂及柱底皆發生挫裂及裂斷現象，室內中央柱頂發生挫屈破壞三處；鋼筋外露，其餘部分柱有挫裂現象，隔間墻及外墻有裂損，另左側外柱，柱頂及柱底亦有挫裂現象。」有前述鑑定報告附原審卷可稽，足認本件系爭房屋受損情形嚴重，上訴人所言僅小部分受損，顯不足採。且按民法第四百二十四條之規定，乃為終止契約之法定理由，而依此等理由終止契約時，不必先期通知，即時為之即可，亦不問該瑕疵是否得以修復，只要該瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人即得依法終止契約。如謂上述第四百二十四條法則其租賃物尚能修繕者，承租人須先依民法第四百三十條定相當期限催告出租人修繕，出租人於期限內不為修繕時，承租人始得以終止租約，則民法第四百二十四條規定豈不形同具文。顯見民法第四百二十四條規定之終止契約權利，並非以租賃物之瑕疵得否修復為可否終止契約之標準。是上訴人以前開情詞置辯，尚不足採。
㈡被上訴人並不否認於八十八年十月十四日簽發發票日同年十一月五日，面額六十
一萬五千元及發票日九十四年一月五日，面額三十萬七千五百元支票二紙，以支付八十八年十、十一、十二月之租金，惟否認同意續約，並稱因原本雙方有和解之意，且因支付八十八年十、十一、十二月之租金支票已到期，而契約又已終止，乃商請上訴人不要提示，然上訴人仍提示，致上開支票退票。為票信上之問題，方又簽發另二紙支票交付上訴人等詞。查依卷附之收票明細記載：「在10/14以 AU0000000（期11/5、面額615000元）、AU0000000（期94.1/5、面額307500）等２張票換回上述10/5之票（應房東要求）以註銷退票記錄」意旨觀之，僅能證明被上訴人確曾簽發上開二紙支票，憑以註銷原應於八十八年十月五日兌現用以支付八十八年十、十一、十二月租金支票之退票紀錄，尚無從證明被上訴人有簽發該支票之行為為續約之意思表示。況支付八十八年十、十一、十二月之租金支票面額為九十二萬二千五百元，倘被上訴人有續約之意思，為何將八十八年十、十一、十二月之租金分成二紙支票開立，且其中一紙支票之發票日尚遠至九十四年一月五日。且被上訴人於八十八年九月二十三日以存證信函為終止租約之意思表示，上訴人並於八十八年十月六日發律師函通知被上訴人，表示願負責修好，不得終止租約。顯見兩造於八十八年十月十四日被上訴人簽發前開二紙支票前，就系爭租約是否終止尚有爭議，則兩造倘於八十八年十月十四日有續行租約之合意，豈有不在上開寫明支票發票日、面額之收票明細詳載之理？此外，上訴人復無法舉證以實其說，是上訴人辯以被上訴人於八十八年十月十四日乃同意不終止合約，繼續原來之租約一節，難信屬實。
㈢查系爭房屋自九二一大地震後，居住在內安養之老人及其工作人員均已全部遷出
，並向上訴人表示要搬清還給上訴人，而在搬遷後上訴人亦有派人修理一節，業據證人王熙正證述甚詳（見原審卷第一八三頁）。至於十月二日鑑定人另仍拍到被上訴人之招牌乙節，只能證明招牌未拆除，並無法因此推斷被上訴人未遷出。再查，上訴人於修復系爭房屋後即於八十八年十二月二日或之前在系爭房屋之外牆貼上「廠房出租」之廣告，並於八十八年十二月二十四日將系爭房屋出租給訴外人杜詩森，嗣杜詩森並於八十九年一月八日在聯合報之廣告版為「地中海水族」開幕之廣告，有照片、房屋租賃契約書、八十九年一月八日聯合報第五十六版附卷足稽（見原審卷第一四四頁）。上訴人固稱係因被上訴人未繳三期之租金，伊已依法終止租約，故方在系爭房屋外牆為廠房出租之廣告云云。姑不論上訴人為終止系爭租約之意思表示前是否業經催告，其終止契約是否已經合法，然其終止系爭租約之存證信函於八十八年十二月二十二日方寄發，被上訴人並於同年月二十三日收受，有掛號回執附原審卷可稽（第一五０頁），而上訴人卻於系爭租約尚未終止前即八十八年十二月二日即為廠房出租之廣告，參諸本件系爭租約被上訴人於八十八年九月二十六日業已終止，而上訴人自承在八十八年九月二十三日即委請台灣省結構工程技師公會鑑定，並委託專業人員鄧賜福依鑑定建議進行搶修，且已於同年十月三十一日修復以及上述王熙正之證言以觀，堪認上訴人自八十八年九月二十三日後即已收回系爭房屋，否則豈能隨意進出，進行修復之工作，且於修復後八十八年十二月二日即為出租之廣告。職故，被上訴人既已將系爭房屋返還，上訴人並已實際收回整修系爭房屋，是上訴人辯以被上訴人並未交還系爭房屋一節，即不足採。
綜上所述，本件系爭租賃契約，業經被上訴人合法終止，並已將承租之房屋返還，應可認定。
五、按民法第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第二百六十三條、第二百五十九條、第一百七十九條分別定有明文。查系爭租約，被上訴人於八十八年九月二十三日以存證信函向上訴人為終止系爭租約之意思表示，上訴人復不爭執有收受上開存證信函，僅稱忘記係何時收受，是被上訴人固無法提出該存證信函之掛號郵件收件回執，然以限時掛號之方式送達，通常在三天內可達到，此從上訴人提出之律師函（八十八年律政字第一○六三號）於八十八年十月四日寄出，被上訴人於八十八年十月六日收受（見原審卷第一０八頁反面所附之掛號郵件收件回執）即可明瞭。因之，被上訴人為終止系爭租約之意思表示應於八十八年九月二十六日前到達上訴人之事實應可認定。是以，系爭租約既於八十八年九月二十六日即已終止，依前揭法條所示，上訴人原先受領八十八年九月二十七日起至同年月三十日止之租金四萬一千元（000000÷30×4＝41000）即應返還。另依系爭租賃契約第四條約定：「乙方應提供保證金新台幣壹百萬元整，交予甲方，於租約期滿交還房屋時，由甲方如數無息返還乙方，乙方如有欠付其它一切應付費用、拒付租金或違反契約，致甲方受有損害及支付訴訟費、律師費等情事時，乙方同意甲方得於該項保證金中扣抵。」被上訴人既已依約交還系爭房屋，自可依上開約定請求上訴人交還保證金，上訴人亦無繼續受領之理由。又系爭租約於八十八年九月二十六日終止，因之，被上訴人依約自應給付至八十八年九月二十六日之電費。本件被上訴人對電費五萬零四百九十六元並無爭執（見原審八十九年八月十四日言詞辯論筆錄），是此部分上訴人自可主張從保證金扣抵。至上訴人另稱該一百萬元保證金應支付上訴人終止租約前即
十、十一、十二月租金九十二萬二千五百元及賠償八十九年一月一日起至同月十五日止之租金損失十五萬三千七百五十元等語，然被上訴人既已依法終止租約，已如前述，是以，被上訴人自無庸負擔終止租約後之任何租金或損害賠償，上訴人上開抗辯洵無足採。從而，被上訴人請求上訴人返還保證金九十四萬九千五百零四元（000000－00000＝949504)，洵屬有據。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第二百二十九條定有明文。本件被上訴人於八十八年九月二十三日寄發存證信函為終止系爭租約之意思表示，並催告上訴人應於六日內完成終止系爭契約回復原狀之善後事宜，有存證信函一紙附原審卷可考(見原審卷第八七頁)，上訴人並於八十六年九月二十六日前收受該存證信函，已如前述。從而，被上訴人求為判命上訴人返還預付之租金四萬一千元及保證金九十四萬九千五百零四元，合計九十九萬零五百零四元，並自催告期間屆滿之翌日即八十八年十月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬正當，原審判決此部分上訴人敗訴，核無不合，上訴論旨仍執陳詞，斤斤指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 九 日
民事第八庭
審判長法 官 鄭 三 源
法 官 王 淇 梓法 官 郭 松 濤右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 一 月 十一 日
書記官 方 素 珍