台灣高等法院民事判決 八十九年度上字第一○八四號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○複代理人 張淑華右當事人間不動產移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十九年八月二十四日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第一０三二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
Ⅰ、先位聲明：
(一)原判決廢棄。
(二)被上訴人應將其所有座落於桃園縣○○鄉○○○段嶺腳小段十八之二地號土地之所有權全部移轉登記予上訴人。
(三)被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）一百二十三萬零三百五十三元。
(四)願以現金或台北銀行敦化分行所發行之可轉讓定期存單供擔保請准宣告假執行。
Ⅱ、備位聲明：
(一)原判決不利於上訴人之部分廢棄。
(二)被上訴人應再給付上訴人七十九萬九千三百元，暨自民國（下同）七十三年八月三十日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
(三)願以現金或台北銀行敦化分行所發行之可轉讓定期存單供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，並補稱：
一、系爭土地之轉讓依法應不受土地法第三十條第一項之限制，無須自耕能力証明，上訴人依法得請求被上訴人將系爭土地之所有權移轉予上訴人。
二、縱令之買受人如屬自耕能力即不能買受，惟本件兩造對此一不能買賣之情形可以除去乙節，知之甚詳，此可由被上訴人在系爭土地上設定抵押權給上訴人所指定之易謙企業有限公司之事實，即知兩造就系爭土地有預期於不能之情形除去時再完成移轉之合意，故本件契約符合民法第二百四十六條第一項但書之規定。
三、本件買賣不能之情形為土地法第三十條第一項之規定，而該規定已於八十九年一月二十六日明令刪除，且該土地早經補註為林業用地，顯見不能情形已除去，故系爭土地之買賣契約應屬有效，被上訴人應依約將系爭土地移轉登記予上訴人。
四、依兩造契約書之文義，倘若上訴人未繳清尾款，則移轉管理使用的條件不成就，何以被上訴人仍將該十八及十八之一地號移轉給上訴人管理使用？再者，依經驗法則判斷，被上訴人是否可能在上訴人未繳清尾款的情形下，仍將十八及十八之一地號移轉管理使用，且就移轉登記出現問題的系爭土地非但不解除契約，反而還為了確保契約之順利履行，設定抵押權給上訴人，故可知上訴人顯已付清尾款，被上訴人才會有前開行為，則被上訴人自應返還系爭土地之全部價款，即除原審判決之二十四萬零七百元外，應再返還上訴人七十九萬九千三百元及按年利率百分之五計算的利息。
參、證據：除援用原審立證方法外，並補提臺灣桃園地政事務所八十八年八月十一日桃地四字五七０七號函及九十年一月二十日九十桃地四字二三六號函、最高法院十九年上字第二十八號、十九年上字第四五三號及三九九年台上字第一０五三號判例為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
(一)上訴駁回。
(二)若受不利益之判決，被上訴人願供擔保請准免於假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，並補稱：
一、系爭土地於七十三年三月二十二日簽約購買時，應受土地法第三十條第一項之限制，已據原審查明，而上訴人並未具有自耕農身份，故系爭不動產買賣契約之訂立，依法應屬無效，二造間復無約定如民法第二百四十六條第一項但書之規定，故契約自始不發生效力。
二、上訴人迄今未給付第三次買賣價金，被上訴人於前二次收受價金時有被上訴人之簽收憑據，然已收受全部尾款之記載，經上訴人自認為渠自行書寫，對被上訴人自無效力，且不符經驗法則。至上訴人主張以支票支付，經函查並無上訴人帳戶之承兌記錄，足證其所言不實。
參、證據：爰用原審立證方法。
丙、本院依據職權函請桃園縣桃園地政事務所查覆桃園縣○○鄉○○○段嶺腳小段十八之二地號土地係於何時編定其用地別、系爭土地七十三年間承買須自耕能力資格之理由及與內政部七十年三月二十日台內地字第一０四０九號函有無相抵觸之虞。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：伊於七十三年三月二十二日與被上訴人訂定土地買賣契約，約定由被上訴人將其所有坐落桃園縣○○鄉○○○段嶺腳小段地號十八、十八之一、十八之二土地三筆，以每坪一萬五千元，共計三百七十九萬九千三百元之價格出售予伊，伊早於同年八月二十九日已將本件全部買賣價款給付完畢，詎被上訴人除就買賣標的物中之地號十八、十八之一土地二筆移轉登記與伊所指定之第三人外，就地號十八之二土地 (下稱系爭土地)則始終未辦理所有權移轉登記，爰依據不動產買賣契約，先位聲明請求被上訴人將系爭土地之所有權移轉登記予伊，並給付土地增值稅一百二十三萬零三百五十三元；復以，如認系爭土地之買賣契約，因伊並不具備自耕能力而無效，則依民法第一百七十九條之規定，備位聲明請求被上訴人將所受領之買賣價款一百零四萬三千六百二十五元及自七十三年八月三十日起算之法定遲延利息返還予伊之判決。
二、被上訴人則以：系爭土地為農地，上訴人無自耕能力，雙方約定之給付違反土地法第三十條強制規定，即屬法律上之給付不能，依民法第二百四十六條第一項規定，應為無效，上訴人自不得請求移轉所有權登記及給付土地增值稅，且上訴人就系爭土地僅支付二十四萬零七百元，並未支付第三次買賣款項七十九萬九千三百元，如系爭契約為無效，依法買賣雙方均應負回復原狀之義務，上訴人亦應將系爭土地上所設定之抵押權塗銷俾回復原狀，並主張同時履行抗辯等語，資為抗辯。
三、上訴人主張七十三年三月二十二日與被上訴人訂定土地買賣契約，約定由被上訴人將其所有坐落於桃園縣○○鄉○○○段嶺腳小段十八、十八之一及十八之二地號等三筆土地，共計三百七十九萬九千三百元之價格出售予上訴人，其中除十八及十八之一地號土地已於七十三年八月間移轉予上訴人所指定之第三人外，所餘系爭土地迄今未辦理所有權移轉登記之事實，業據其提出買賣契約書、土地登記謄本等件為證，復為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、至上訴人主張被上訴人應依據前開買賣契約，將系爭土地之所有權移轉登記與伊，並給付土地增值稅一百二十三萬零三百五十三元，如認兩造間之買賣契約無效，因其業已付清買賣價金，被上訴人應回復原狀，返還價金一百零四萬三千六百二十五元及法定遲延利息云云，則遭被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：
(一)私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反者，其所有權之移轉無效，土地法 (舊)第三十條第一、二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效，如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變更為非農地，亦不能使無效之契約成為有效 (參見最高法院六十六年台上字第二六五五號判例意旨) 。
(二)系爭土地依據桃園縣桃園地政事務所九十年一月二十日九０桃地四字第二三六號函覆本院稱：『本案土地於七十年二月十五日非都市土地使用編定公告，編定為山坡地保育區，依內政部頒定「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知』九 (二)說明七 (四)之規定略以：：：旱、林、原、牧地目：：：，在未辦理土地可利用限度查定前暫不編定，俟土地可利用限度查定後依查定結果分別補註使用地類別為農牧用地、林業用地或國土保安用地。本案土地係申請人於八十六年五月八日提出申請，於八十六年五月十六日函請桃園縣政府核轉台灣省政府農林廳水土保持局辦理山坡地可利用限度查定，經桃園縣政府八十六年五月二十六日八六府農保字第０九一九七０號函查定結果列為其他土地，本案土地因編定為山坡地保育區，依前開作業須要九（二）說明七（五）及編定原則表之規定，山坡地保育區以編定林業用地為主，是以補註用地為林業用地，並經桃園縣政府以八十六年六月十四日八六府地用字第一０六四三六號函核准。又查本案土地登記資料，地目為旱，依桃園縣政府八十二年九月十三日八二府地用字第一八五二一九號函辦理暫未編定用地，及內政部六十五年一月二十六日台內地字第六六四二一六號函訂定之自耕能力証明書之申請及核發注意事項所稱之農地係指
(一)依區域計劃法編定地之農牧用地。(二)依都市計劃法編定為農業區、保護區之田、旱地目土地。(三)實施區域計劃地區尚未編定用地別或未實施都市計劃、區域計劃地區之田、旱地目土地。故本案土地於七十三年間如辦理產權移轉登記，須檢具自耕能力資格証明』在卷 (見本院卷第五八、五九頁)，本件上訴人既已自認其並無自耕能力，則依民法第二百四十六條第一項之規定，兩造間之買賣契約應屬無效自明。
(三)上訴人雖主張桃園縣桃園縣地政事務所認系爭土地係屬旱地目，於七十三年間承買須具備自耕能力資格一節，與內政部七十年三月二十日台內地字第一０四０九號函示土地法第三十條第一項之適用範圍相抵觸云云，惟查依內政部七十一年二月二十四日七一台內地字第六七０八三號函：實施區域計劃地區，經依法劃定為山坡地保育區而暫未編定用地之土地，在未辦理土地可利用限度查定及使用編定前，除土地登記簿之「田」「旱」地目土地，其分割、移轉應受農業發展條例第二十二條及土地法第三十條規定限制外，其他地目土地應不受上開規定之限制。故本案系爭土地為「旱」地目，於暫未編定用地時應受土地法第三十條規定之限制等情，亦據桃園縣地政事務所函覆本院，有前開函文可稽 (見本院卷第五九、六十頁) ，足証此部分上訴人之主張，尚不足取。
(四)至上訴人另主張兩造對此一不能買賣之情形可以除去乙節，知之甚詳，並預期不能之情形除去後再為給付，且就移轉登記出現問題之系爭土地非但不解除契約，反而還為了確保契約之順利履行，設定抵押權給上訴人所指定之第三人，故應屬民法第二百四十六條第一項但書之情形，況土地法第三十條規定業經總統於八十九年一月二十六日予以明令刪除，系爭土地於此時移轉，自屬有效云云，惟查，此部分業據對造加以否認，再觀之兩造間所訂之買賣契約書內其他約定事項欄內載明本宗土地係工業用地，如甲方不得申請建築或不能辦理移轉者，本約雙方同意作廢，乙方同意一次返還所收取之全部價款予甲方 (見本院卷第二九頁)，顯無預期不能之情形除去後再為給付之意，至系爭土地辦理設定抵押權與第三人易謙企業有限公司 (下稱易謙公司)，上訴人並未提出具體事証証明其與易謙公司有何關係，尚難認該抵押權之設定與本件買賣契約有關，其主張亦不足取。
(五)綜上，兩造之買賣契約於訂約當時即以不能之給付為標的，上訴人復無法證明訂約當時已有預期於不能之情形除去後為給付之約定，故不論系爭土地已於八十六年六月十四日補註用地別為「山坡地保育區林業用地」，或土地法第三十條規定業經總統於八十九年一月二十六日予以明令刪除農地移轉不須具備自耕農資格，依前開說明，系爭買賣契約均屬無效。
(六)次查，兩造間關於系爭土地之買賣契約既屬無效，被上訴人即無移轉系爭土地所有權之義務，至上訴人主張，被上訴人應依約負擔土地增值稅一節，亦無理由。故上訴人依據買賣契約之法律關係先位聲明請求被上訴人將系爭土地所有權全部移轉登記給上訴人，並給付土地增值稅一百二十三萬零三百五十三元部分，自不應准許。
(七)至上訴人備位聲明主張如認兩造間關於本件土地部分之買賣契約無效，則被上訴人應依民法第一百七十九條之規定，將其先前所受領之本件土地之買賣價款一百零四萬三千六百二十五元返還予伊（本件土地之總面積為二三○平方公尺，應等於六九．五七五坪，依每坪一五、○○○元計算）云云。惟查，被上訴人已抗辯，上訴人就系爭土地僅支付二十四萬零七百元，並未支付第三次買賣款項七十九萬九千三百元，是上訴人應就其已付七十九萬九千三百元一節負舉證之責。其雖以買賣契約書末頁載述「尾款8/29付清農銀桃園分行#15286 9/30」等字句主張已將尾款全部給付被上訴人，惟其亦對於被上訴人抗辯該筆跡並非被上訴人所寫之事實為自認，自承係伊所記載，且經原審函查中國農民銀行桃園分行一五二八六號帳戶，在七十三及七十四年間亦無任何一筆七十九萬九千三百元之支票承兌紀錄，有中國農民銀行桃園分行八十八年七月九日（八八）農桃（業）字第一九九號函在卷可稽 (見原審卷第八七頁至一三五頁)。另上訴人主張當時因基於對被上訴人之信任，始未令其於承兌後簽名確認云云，惟觀之買賣契約書中第三條付款辦法部分，第一、二次之付款均有被上訴人甲○○之用印，甚於契約末頁將第二次付款方式均記載明確，並註明「如數收訖」後，由被上訴人簽名蓋章，是上訴人主張因基於對被上訴人之信任，始未令被上訴人簽名之詞尚難採信。上訴人既不能證明，其確已付七十九萬九千三百元，自難認被上訴人有受領上開金額。
(八)至被上訴人辯稱，因兩造間之買賣契約無效，上訴人亦應將其餘兩筆契約標的即坐落於桃園縣○○鄉○○○段嶺腳小段十八、十八之一地號土地返還被上訴人，爰為同時履行抗辯云云。但按法律行為除去無效之部分亦可成立者，則其他部分仍屬有效，為民法第一百十條但書所明定，系爭土地買賣之法律行為雖因系爭土地屬農地，上訴人又無自耕農身分而無效，然除去該部分後，就已辦理移轉登記之兩筆土地並非農地，有土地登記謄本在卷可按，既不受土地法第三十條規定限制，並無無效之事由，該部分買賣契約即有效成立，是被上訴人此項抗辯並不可採。
(九)再按，因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務者，為非債清償，民法第一百八十條第三款定有明文，此乃因明知無給付義務，而仍為給付，係自願受損，法律對之無保護之必要。故債權人主張債務人於給付時明知無給付義務，遂無須返還所受領之不當得利時，債權人即應就此有利於其之事實負舉證責任。本件，系爭土地部分之買賣契約雖如前述為自始無效，但非可直接證明上訴人於給付時即已確實明知伊並無給付之義務，況兩造間就契約是否無效仍存有爭執，顯難謂上訴人明知無清償義務而為給付，而有拋棄返還請求權之意思。被上訴人抗辯依民法第一百八十條第三款，上訴人不得請求返還已給付之系爭土地價款，亦不足取。
(十)末按，民法第二百六十四條第一項前段規定因契約互負債務，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；又所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院五十九年台上字第八五○號判例參照）。被上訴人雖提出系爭土地上有以上訴人所有之易謙公司為權利人所設定之本金一百十一萬三千二百元之最高限額抵押權，為同時履行抗辯，即上訴人應先塗銷該抵押權登記，被上訴人始負有返還價金之義務。然查，易謙公司與上訴人為完全不同之二個人格，且買賣契約中亦未就此有所約定，難認係基於同一之雙務契約所發生，縱令易謙公司為上訴人所有，然被上訴人既未證明二者之間有何對價關係，揆諸前揭意旨，被上訴人所為同時履行之抗辯亦不足採。
(十一)末查，上訴人主張系爭土地以總面積為二三○平方公尺，等於六九．五七五坪，每坪一萬五千元計算，得出該筆土地價款為一百零四萬三千六百二十五元，惟就其所主張之計算方式，買賣契約中並無明定，被上訴人亦只自認系爭土地當時買賣之價金為一百零四萬元，則扣除前述尾款七十九萬九千三百元部分，上訴人請求返還價金逾二十四萬七百元之部分，即不應准許。
五、從而，上訴人本於買賣契約法律關係，先位聲明請求被上訴人應將坐落於桃園縣○○鄉○○○段嶺腳小段十八之二地號土地之所有權全部移轉登記給上訴人，並給付一百二十三萬零三百五十三元，洵屬無據，不應准許。另備位聲明主張依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被上訴人給付已受領之價金二十四萬七百元，及自七十三年八月三十日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息，應予准許，逾此部分之請求，不應准許。原審就前開不應准許部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十八 日
民事第四庭
審判長法 官 李 瓊 蔭
法 官 楊 豐 卿法 官 張 蘭右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十九 日
書記官 應 瑞 霞附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。