台灣高等法院民事判決 八十九年度上字第一○九○號
上 訴 人 戊○○
丙○○壬○○丁○○被上訴人 乙 ○
癸 ○甲○○庚○○己○○被上訴人 辛○○右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國八十九年八月四日臺灣臺北地方法院八十八年度北訴字第一九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人乙○承租上訴人戊○○、壬○○、丙○○、丁○○等人所分別共有，座落於台北市○○區○○段一小段四八○地號面積三一六平方公尺，應有部分各一○○○○分之八四八土地之租金，自八十四年六月二十日起每月各以新台幣叁仟肆佰柒拾壹元計算。
被上訴人癸○、辛○○、庚○○、甲○○、己○○分別承租上訴人戊○○、壬○○、丙○○、丁○○等人分別共有，座落台北市○○區○○段一小段四八○地號，面積三一六平方公尺，應有部分各一○○○○分之八四八土地之租金，各自如附表一所示之起算日起每月各以新臺幣捌佰陸拾捌元計算。
被上訴人乙○、癸○、辛○○、庚○○、甲○○、己○○應分別給付上訴人戊○○、壬○○、丙○○、丁○○如附表四每人金額總計欄所示之金額。
被上訴人癸○、辛○○、甲○○、己○○應自八十八年一月十四日起按月分別給付上訴人戊○○、壬○○、丙○○、丁○○如附表五所示之金額。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔七分之五，餘由上訴人負擔。
本判決命被上訴人給付部分，於上訴人戊○○、壬○○、丙○○、丁○○各以附表四所示假執行金額供擔保後得假執行，但被上訴人乙○、癸○、庚○○、甲○○、己○○如於假執行程序實施前各以附表四所示免假執行金額為上訴人等預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人乙○承租上訴人戊○○、壬○○、丙○○、丁○○等人所分別共有，座落於台北市○○區○○段一小段四八○地號面積三一六平方公尺，持分各一○○○○分之八四八之土地自八十四年六月二十日起准予定每月各以新台幣（下同）四千八百五十九元計算之租金。
三、被上訴人癸○、辛○○、庚○○、甲○○、己○○分別承租上訴人戊○○、壬○○、丙○○、丁○○等人分別共有，座落台北市○○區○○段一小段四八○地號，面積三一六平方公尺，持分各一○○○○分之八四八之土地，自如附表一之起算日起准予定每月各以一千二百十五元計算之租金。
四、被上訴人乙○、癸○、辛○○、庚○○、甲○○、己○○六人應分別給付上訴人四人如附表二每人金額總計欄所示之金額。
五、被上訴人癸○、辛○○、甲○○、己○○應自八十八年一月十四日起按月分別給付上訴人四人如附表三所示之金額。
六、第四、五項之判決請依職權宣告假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱略以：
一、被上訴人主張本件基地租金之計算，除依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定外，更應依平均地權條例第十六條規定，以公告地價百分之八十為申報地價，並應依申報地價總額年息百分之十為限計算租金為宜云云，上訴人即依據公告地價百分之八十之年息百分之七計算租金，以縮減請求裁判租金額。
二、本件房屋與土地之所有權人非同屬一人，其間之法律關係依最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議，係指土地法上之基地租賃，原審認為上訴人未適用土地法上之基地租賃，駁回本件訴訟，顯屬誤會。
三、依土地法第一百零三條第四款、民法第八百三十五條及同法第八百三十六條之規定觀之，不足以認定系爭基地租金之給付係以「年」為計算標準，被上訴人推定以「年」為計算租金之標準，顯乏依據。
四、計算土地租金之價額，應依據使用人實際使用土地時之綜合價值考量之，不應回歸被上訴人前手之前手之土地狀況定之，睽諸最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及同院七十三年民事庭會議決議意旨，亦無由推斷以民國八十年之公告地價計算租金。
乙、被上訴人乙○、癸○、甲○○、庚○○、己○○方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、如受不利判決，被上訴人願供擔保，請求宣告免予假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱略以：
一、上訴人未依渠等與劉正翔等四人於八十年間即行成立之租賃關係，請求法院定租金數額，而逕依被上訴人於八十四年至八十六年分別取得系爭建物所有權之日起給付上訴人租金，此屬民法第四百四十二條之不動產租金增減請求權，此調整租金形成權，為形成訴訟，須經法院以形成判決為之，上訴人未為調整租金之聲明，遽行提起本件給付訴訟，於法無據且無理由，上訴人改依調整租金請求權，請求被上訴人給付租金，此追加、變更訴訟標的及上訴聲明，被上訴人不同意。
二、基地租金之計算，除依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定計算外，更應依平均地權條例第十六條規定，以公告地價百分之八十為申報地價，並以申報地價總額年息百分之十為限計算租金，上訴人以公告地價為申報地價總額，未依平均地權條例規定以公告地價百分之八十為其申報地價計算租金，顯有違誤。
三、基地租賃性質上屬長期租賃，依土地法第一百零三條第四款、民法第八百三十五條、第八百三十六條規定，基地租金給付係以「年」為計算單位，上訴人以「月」為計算標準，顯於法不合。
四、系爭土地、房屋於八十年八月間由上訴人與訴外人劉正翔等人成立租賃關係，縱認上訴人得向被上訴人請求給付土地租金，租金計算亦應自上訴人於八十年間與訴外人劉正翔等人成立租賃關係之公告地價為準，非上訴人聲明所主張之日期起算租金。
丙、被上訴人辛○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明及陳述。理 由
一、上訴人起訴時聲明第一項係請求「被上訴人分別承租上訴人共有座落於台北市○○區○○段一小段四八○地號，持分各一○○○○分之三三九二土地，自八十四年六月二十日起准予每月以二萬四千二百九十四元計算之租金。」嗣於本院變更聲明為「被上訴人乙○承租上訴人戊○○、壬○○、丙○○、丁○○等人所分別共有，座落於台北市○○區○○段一小段四八○地號面積三一六平方公尺，持分各一○○○○分之八四八之土地自八十四年六月二十日起准予定每月各以四千八百五十九元計算之租金。被上訴人癸○、辛○○、庚○○、甲○○、己○○分別承租上訴人戊○○、壬○○、丙○○、丁○○等人分別共有，座落台北市○○區○○段一小段四八○地號，面積三一六平方公尺，持分各一○○○○分之八四八之土地，自如附表二之起算日起准予定每月各以一千二百十五元計算之租金。」核為更正之性質，核先敘明。
二、被上訴人辛○○未於言詞辯論期日到場，經核並無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情事，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、上訴人主張：坐落台北市○○區○○段一小段四八０地號土地，應有部分一萬分之三三九二（下稱系爭土地），及其上門牌號碼台北市○○街廿六巷八號二樓之一（建號０一一八五）、三樓之一（建號０一一八六）、四樓之一（建號０一一八七）、五樓之一（建號０一一八八）之建物，原為訴外人共德營造工業股份有限公司（下簡稱共德公司）所有。共德公司於七十三年十二月三十一日將系爭土地及其上建物全部設定抵押權予台灣省合作金庫，復於七十六年六月廿四日將系爭土地連同地上建物出售予訴外人劉正翔等人，於建物所有權移轉予劉正翔等人後，劉正翔等人代位共德公司向台灣省合作金庫清償貸款而受讓全部抵押權，隨即具狀聲請僅拍賣土地實行抵押權，由上訴人等四人拍定取得系爭土地之所有權（持分各一萬分之八四八），嗣被上訴人乙○於八十四年六月二十日取得系爭土地上，其上門牌號碼台北市○○街廿六巷八號二樓之一、三樓之一、四樓之一、五樓之一之建物所有權，並於八十五年二月十四日將二樓之一移轉予被上訴人癸○、三樓之一移轉予被上訴人辛○○、四樓之一移轉予被上訴人庚○○、五樓之一移轉予被上訴人己○○。被上訴人庚○○又於八十六年八月五日將四樓之一之建物移轉予被上訴人甲○○，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年第五次民庭會議決議，兩造間應存在租賃關係，故上訴人自得請求被上訴人給付系爭土地之租金，其金額應依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以公告地價為標準計算之。爰求為㈠准予定被上訴人乙○承租上訴人等四人分別共有系爭土地持分各一萬分之八四八之租金，自八十四年六月二十日起每月各以四千八百五十九元計算。㈡准予定被上訴人癸○、辛○○、庚○○、甲○○、己○○分別承租上訴人等四人分別共有系爭土地持分各一萬分之八四八之土地，自如附表二之起算日起每月各以一千二百十五元計算之租金。㈢命被上訴人乙○、癸○、辛○○、庚○○、甲○○、己○○六人分別給付上訴人四人如附表二所示之金額。㈣命被上訴人癸○、辛○○、甲○○、己○○自八十八年一月十四日起按月分別給付上訴人四人如附表三所示金額之判決。
被上訴人則以：系爭房屋原出租他人使用，其年租金為九萬六千元，上訴人請求租金數額顯然過高，且判命「按月」給付，與民法第八百三十五條、第八百三十六條及土地法第一百零三條第四款規定不符，亦於法有違等語，資為抗辯。
四、查系爭土地及其上建物原為共德公司所有，共德公司於七十三年十二月三十一日將系爭土地及其上建物全部設定抵押權予台灣省合作金庫，復於七十六年六月廿四日將系爭二樓之一、三樓之一、四樓之一、五樓之一建物分別出售予劉正翔等人，並於七十六年八月十七日辦妥所有權移轉登記，而系爭土地嗣經法院拍賣，由上訴人等四人於八十年八月二十六日拍定取得所有權應有部分各一萬分之八四八，並於八十年十二月四日辦妥所有權移轉登記，嗣被上訴人乙○於八十四年六月二十日取得系爭土地上，其上門牌號碼台北市○○街廿六巷八號二樓之一、三樓之一、四樓之一、五樓之一之建物所有權，並於八十五年二月十四日將二樓之一移轉予被上訴人癸○、三樓之一移轉予被上訴人辛○○、四樓之一移轉予被上訴人庚○○、五樓之一移轉予被上訴人己○○，被上訴人庚○○又於八十六年八月五日將四樓之一之建物移轉予被上訴人甲○○等事實，業據上訴人提出土地及建物登記謄本、不動產權利移轉證書等件為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，最高法院著有七十三年度第五次民事庭會議決議可稽。查系爭土地及其上建物原同屬共德公司所有，嗣共德公司將系爭二樓之一、三樓之一、四樓之一、五樓之一建物分別出售予劉正翔再售予被上訴人等人，系爭土地則經法院拍賣，由上訴人等四人拍定取得所有權應有部分各一萬分之八四八，故依上開決議，應推斷上訴人等默許被上訴人繼續使用土地，被上訴人對上訴人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。因兩造就租金數額不能協議決定，則上訴人聲請法院定之，於法並無不合。
六、按土地法第一百零五條準用第九十七條第一項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。所謂土地價額，係以法定地價為準，土地法施行法第二十五條定有明文。而法定地價，依土地法第一百四十八條及平均地權條例第十六條規定，係土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。此項計收租金之規定，於一般租賃事件，雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算租金之標準。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事以為決定。查系爭土地於八十三年並無申報地價，其公告地價為每平方公尺三萬八千八百五十五元，此有地價證明書附卷可稽（見原審卷第二八頁），則以公告地價百分之八十為法定地價，即每平方公尺三萬一千零八十四元。而依卷附照片所示（見原審卷第一五二至一五五頁），系爭土地位於台北市○○街○○巷內，距環河快速道路、自強市場、螢橋國小、古亭國中均僅數百公尺，地段尚佳，系爭土地之使用經濟價值高，本院審酌上開情事，並參酌系爭建物於七十三年之年租金即高達九萬六千元，保證金為六十萬元等一切情狀（見原審卷第九一至九三頁），認租金以申報地價（即公告地價之百分之八十）年息百分之五為適當，上訴人主張應按年息百分之七計算，尚屬過高，不足採。而依此計算，系爭建物（共四戶）租用每一上訴人所有系爭土地之租金為三千四百七十一元（316×848/10000×38855×80/100×7/100 12 =4,859，元以下四捨五入），故每一戶建物所有人，應給付每一位土地共有人月租金八百六十八元（元以下四捨五入）。又土地法第一百零三條第四款、民法第八百三十五條、第八百三十六條等規定，並未規定基地租金給付應以「年」為計算單位，被上訴人辯稱上訴人以「月」為計算標準，於法不合等語，自非可採。另查上訴人雖於八十年間即取得系爭土地所有權而與其上之系爭建物所有人成立租賃關係，然上訴人減縮自八十四年六月二十日起算租金，自得依當時之地價計算租金，被上訴人辯稱租金計算應自上訴人於八十年間之公告地價為準等語，亦非可採。
七、查被上訴人乙○係於八十四年六月二十日取得系爭建物四戶之所有權，應給付每一上訴人之月租金為三千四百七十一元；被上訴人癸○、辛○○、庚○○、己○○係於八十五年二月十四日分別自被上訴人乙○受讓系爭二樓之一、三樓之一、四樓之一、五樓之一建物，被上訴人甲○○則於八十六年八月五日自被上訴人庚○○受讓四樓之一之建物，故被上訴人癸○、辛○○、庚○○、己○○、甲○○各自其取得建物所有權之日起，應給付每一位上訴人之月租金八百六十八元。依此計算，被上訴人乙○、庚○○至其喪失所有權之日止，應給付上訴人每人之租金及被上訴人癸○、辛○○、己○○、甲○○至上訴人起訴前之八十八年一月十三日止，應給付上訴人每人之租金各如附表四所示。又被上訴人癸○、辛○○、己○○、甲○○與上訴人等間之租賃關係既繼續存在，上訴人請求被上訴人癸○、辛○○、己○○、甲○○自八十八年一月十四日起按月分別給付上訴人四人如附表五所示之租金，亦屬有據。從而，上訴人等本於租賃之法律關係，請求如前所述之租金，為有理由，應予准許，其逾上開金額之請求為無理由，應予駁回。又，上訴人勝訴部分，上訴人及被上訴人乙○、癸○、甲○○、庚○○、己○○分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額如附表四所示准許之。至於上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二、三、四、五項所示，並依聲請為附條件之准、免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 四 月 十八 日
民事第三庭
審判長法 官 張 宗 權
法 官 陳 永 昌法 官 蕭 艿 菁右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 四 月 二十 日
書記官 尤 峰 惠附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。