臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第一○九七號
上 訴 人 乙○平 (兼張陳
乙○ (同右)乙○富 (同右)乙○祿 (同右)甲○ (同右)丙○○ (同右)乙○和 (同右)共 同訴訟代理人 潘正芬律師
周良貞律師複 代 理人 蕭守厚律師被 上 訴人 台北縣八里鄉公所 設台北縣○里鄉○○村○○路○○號法定代理人 張恆訴訟代理人 曾淑玲被 上 訴人 丁○○ 住台北市○○路○段○○○巷○○弄○○號
癸○○戊○○己○○子○○○庚○○ 住台北市○○路○段○○○巷○○○弄六六之九號辛○○壬○○ 住台北市○○路○段○○○巷○號十樓共 同訴訟代理人 孫惠康右當事人間，因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十九年二月十八日臺灣士林地方法院八十八年度重訴字第三七六號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：
一、上訴人等非不自任耕作，且未轉租系爭耕地，原租約繼續有效：
(一)按耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，以承租人違反同條第一項不自任耕作，並且將耕地轉租於他人之時始有適用，若僅係單純不耕作，按同條例第十七條第一項第四款規定，僅在非因不可抗力因素繼續一年不為耕作時，得為終止耕地租約之事由而已，尚難認原租約無效，最高法院八十一年台上字第一○七九號著有判決。又出租人應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條亦定有明文。
(二)經查，上訴人等繼承系爭土地後，仍持續為農業生產活動，並無不自任耕作情事。惟系爭耕地因附近新建物林立、地貌變更而水源斷絕，此可由地籍圖顯示四周土地多為建地得知；原有耕地第三四○地號因道路拓寬，再分割成數筆道路用地，以致於灌溉、排水設施損壞，耕作條件惡劣，無法耕作，實乃不可抗力之因素，此部分可傳訊證人鄭塗金證明；被上訴人對水源斷絕，灌溉、排水設施損壞情形卻無法解決；又前開台北縣淡水地政事務所複丈成果，地號第三四一耕地尚有四分之一面積（一四八平方公尺）土地為菜圃，亦係上訴人等在被上訴人違反保持義務下，勉強以自來水澆種而成。
(三)被上訴人等於原審雖主張上訴人等將系爭耕地轉租予他人，然被上訴人等迄未舉證以實其說，實則前開餐廳等設施均係上訴人等自己使用，並無他人使用，亦無轉租可言。
(四)綜上，上訴人等既非不自任耕作，亦未轉租系爭耕地，故原租約仍繼續有效。
二、上訴人等因不可抗力因素無法耕作，應予免租，無終止租約之可言：
(一)次按耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款雖規定，地租積欠達兩年總額時，得終止租約。惟出租人終止租約，仍應先依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，最高法院四十五年台上字第二○五號著有判例；且按同條例第十一條第三項規定，耕地因災歉致收獲量不及三成時，應予免租，合先敘明。
(二)被上訴人等未定相當期限催告上訴人支付租金，且上訴人等因不可抗力因素無法耕作，依法應予免租，自無欠租之可言，是其等於原審主張積欠租金而終止租約云云，自非可採。
(三)又農業用地閒置不用，經直轄市或縣（市）政府報經內政部核准通知限期使用或命限期委託經營，逾期仍未使用或委託經營者，按應納田賦加徵一倍至三倍之荒地稅，經加徵荒地稅滿三年，仍不使用者，得照價收買。但因灌溉、排水設施損壞不能耕作者，及因不可抗力不能耕作者，不在此限。平均地權條例第二十六條之一第一項第四、五款定有明文。觀之本件系爭土地從未被加徵荒地稅，亦從未被主管機關通知限期使用，足見，系爭土地確係因不可抗力，以致無法耕作。
(四)上訴人等因系爭土地無法耕作，現除乙○、乙○和以攤販為業，甲○、丙○○為家庭主婦外，其他上訴人除偶爾打零工外，平時均無業，併予敘明。
三、關於八十八年十月十九日之勘驗筆錄及台北縣淡水地政事務所淡土測字第一六六二號土地複丈成果：
(一)被上訴人所指之「泰虹洗車場」係由乙○平在位於公路東側經營，並非在第三四○地號土地上；又泰虹洗車場因台十五線公路拓寬工程而無法營業，遂將部分生財器具設備暫時堆置於第三四○地號土地上，道路完成後，已遷回原處。至於其他部分雜草叢生，確係因為當地水源斷絕，無法耕作之佐證。
(二)其餘第三四○之一及第三四一地號耕地，依前開淡水地政事務所複丈成果，餐廳(早期為農舍)之甲部分為四○平方公尺，鐵皮屋之戊、庚部分各為一○．一七平方公尺，現仍為農舍，堆放農耕器具等。另現況為水塔、廁所之乙部分僅占四平方公尺，惟上開諸項設施均係上訴人（佃農）等為便利耕作時居住、用水、如廁及供倉儲使用所必須，為農業經營不可分離之一部分，仍不失為農業用地之本質，此參農業發展條例第三條第一項第十款第二目、及平均地權條例第三條第三款第二目規定，農業用地包括，供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地之規定自明。
(三)系爭第三四○之一地號土地上之餐廳，實係於五十七年間即興建完成之農舍，此有房屋課稅現值核對表附卷可稽，並非事後興建。
(四)綜上，系爭耕地之洗車設備僅係曾暫時堆置；餐廳（早期為農舍）、鐵皮屋等亦為農舍，係與農業經營不可分之農業用地。原審未詳查該等設施之用途及水源斷絕之現況，即認定上訴人等未自任耕作，顯屬率斷。
四、被上訴人丁○○等人以系爭第三四○地號耕地全額抵繳遺產稅並不合法：
(一)再按財政部六十七年七月二十四日臺財稅第三四八九七號函釋示：「訂有三七五租約之農地，既經都市計劃公告為公共設施預定地，申請抵繳遺產稅，應准辦理。惟此項土地依耕地三七五減租條例第二十五條規定，待都市計劃實施辦理徵收時，應依平均地權條例第十一條及第七十七條規定補償佃農，故於受理抵繳時，應先查明如係以被繼承人死亡時之公告現值核計遺產稅者，因無增值，不發生增值稅問題，應就其公告現值三分之二計算，作為抵繳金額，但如係以超過被繼承人死亡當時公告現值之金額（因公告現值調整關係）抵繳遺產稅者，因已有漲價事實，應依法核課土地增值稅後，就其餘三分之二計算抵繳金額」。
(二)據悉國有財產局核被上訴人等以第三四○地號耕地抵繳遺產稅時，因未查明該地有三七五租約，而准予全額抵繳，自非合法。
五、退步言之，被上訴人臺北縣八里鄉公所因興建立體停車場，如有終止租約之必要，自應依耕地三七五減租條例第十七條第二項規定補償上訴人等，始屬適法。
(一)本件上訴人等非不自任耕作，且未轉租他人，已承如前述，是以，被上訴人臺北縣八里鄉公所因興建立體停車場，倘有終止租約之必要，自應依耕地三七五減租條例第十七條第二項規定補償上訴人等，始屬適法。
(二)又上訴人等所承租之另筆同地段第三四二地號土地，亦因不可抗力之因素無法耕作，出租人於終止租約後，並已依法補償上訴人等，併此敘明。
六、綜上所述，上訴人等均持續自任耕作，僅因耕作條件惡劣無法耕作，又前該餐廳等設施均為農舍，為上訴人等使用，並未轉租他人，原審逕依同條例第十六條第二項規定認定租約無效，顯非適法。
乙、被上訴人臺北縣八里鄉公所方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔
貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：
一、上訴人確將系爭土地轉租予案外人「泰虹洗車場」等違法轉租使用：
(一)上訴人所引最高法院八十一年台上字第一○七九號判決，並謂其「單純不耕作，但無轉租他人」不符三七五減租條例第十六條之租約無效云云。並稱「實則前餐廳等設施均係上訴人等自己使用」云云。
(二)按，上訴人所引該判決並非判例，而依八十年台再字一五號判例所示「耕地三七五減租條係第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所訂不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言」。是不自任耕作與轉租間係「或」之擇一關係，而非「且」之同一關係；而該一判例乃等同法律，具拘束法院見解之效力，上訴人所援引之判決，並非判例，且前揭判例並未經廢棄，自不得援引該一與判例相違之判決為據，此乃至明之理。
(三)再者，惟上訴人該一說詞與其歷來說詞不符，並與本件國有財產局調查之過程不符，顯係上訴時方臨時捏造：
按，國有財產局於八十七年六月廿六日及八十年七月三十一日，曾分別派證人趙美華、李治明、黃惠莉、並會同八里鄉公所職員褚耀龍到場二次履勘，而據該一履勘報告所載及所拍照片顯示，系爭土地上確實係由第三人「泰虹洗車場」使用，並無任何耕作使用，此有該一會勘紀錄本及照片可據。當時上訴人等並未曾出面表示該「泰虹洗車場」乃係由渠等所自行經營。
據該一會勘調查，國有財產局於八十七年八月十八日，致函上訴人乙○平，表明「經本處於八十七年七月三十一日會同該所現場勘查結果，地上為龍形二四－六號貨櫃屋，塑膠棚、水泥地，並經營泰虹車場，並未作耕作使用」，則其業明白表示系爭土地遭第三人「泰虹洗車場」使用之意旨甚明，惟上訴人於接函後並未為「泰虹洗車場乃係上訴人等本身經營」之主張。
旋被上訴人因為施工必要，迫不得已依國有財產局之函示內容，於八十八年八月間提起本件確認訴訟，於一審訴訟期間，上訴人亦未曾有任何該一洗車場乃係其本身所經營之陳述，而僅於一審中辯稱：「被告於繼承租賃權後，仍維持農業活動，並無不自任耕作情事。原告主張系爭第三○四號土地上有建物、車場等設施，惟並未舉證所謂「泰虹洗車場」究係何人經營，該場確實位置與面積－－實際上泰虹車場係在公路東側經營，並非在三四○地號土地上，又泰虹車場因台十五線公路拓寬工程而無法營業，遂將部分生財器具堆置於三四○號地號土地上，然此尚難認被告於第三四○地號未自任耕作」、「故即使－－－系爭土地中有部分未自行耕作，其他自任耕作之部分仍應有效－－－關於三四○之一及第三四一地號中，除遭占用為餐廳部分：現況為水塔廁所－－－現況為車庫部分－－－遭占用為洗車場部分外，應非不自任耕作」；此見一審判決書及其一審八十八年十二月十日狀即明。是其「遭占用為餐廳、遭占用為車場」之陳述，業明白表明並非其所經營至明。
(四)是上訴人竟於接獲一審判決書後，翻異前詞，改稱「實則前述餐廳等設施均係上訴人等自己使用」，實係配合其所援引判決而編造之不實陳述，其係屬臨訟飾詞，實至為明確。則上訴人該種取巧作假之手段，反曝露出原審判決並無違法，上訴人為目的不擇手段之用心。
二、上訴人就系爭租佃土地確有違反耕三七五減租條例第十六條之不自任耕作情形
(一)查，一審曾前往現場履勘，就系爭三四○地號土地並未有耕作之事實業經查明。此並為上訴人等人於現場坦承，其確實已有多年未曾耕作。
(二)而該一土地上，亦確實曾作為第三人「泰虹洗車場」之部分用地，此部分業提出國有財產局會勘報告及所附照片為證，並為上訴人坦承將系爭土地闢作洗車場之空地、放置貨櫃屋作為洗車場之辦公場所或住處，且並搭有棚架等供洗車使用之設備。是該一土地確曾充作洗車場、餐廳等使用至明。
(三)再者系爭租佃土地係由上訴人等人一次承租包括三四○、三四○之一、三四○之
三、三四一地號等多筆土地在內；而於履勘時業經勘明其中三四○之一、三四一地號土地上現尚有供作餐廳、水塔、廁所、車庫、洗車場，鐵皮屋等情形，而上訴人亦稱該等土地現由他人使用中云云，此並為上訴人於八十八年十二月十日具狀所坦承。
(四)則基上履勘事實，本件上訴人未並未就系爭土地自任耕作至為明確。又，耕地三七五減租條例第十六條第一項之自任耕作之規定，其不論耕地一部分或全部轉由第三人使用，其均構成全部租佃契約之無效；是本件土地其於上訴人等等違法交由第三人使用時，即不得再行主張租佃關係至明。
(五)又查，耕地三七五減租條例明文規定只要耕地一部分未自任耕作而交由他人使用，即構成全部租約無效，此為強制規定，自不容再行主張適用民法之規定。就此並有四十六年度台上字第五七號判例、六十六年度台上字第七六一號判例、八十台再字一五號判例可據。是上訴人辯稱部分無效之主張實與法規不合。
三、上訴人等亦有違反耕地三七五減租條例第十七條之終止租約情事，並經被上訴人一再為終止之意思表示：
(一)上訴人等坦承其並未有如期繳交租金達二年以上（此並可向國有財產局查詢）；則其已違背條例第十七條第一項三款。
(二)上訴人並於一審履勘時，坦承已休耕至少四年，而主張其休耕之理由為雨量不足云云；惟查其不論三四○地號或其餘同一租佃契約所及之其餘耕地休耕四年，如係遇不可抗力事由而須休耕者，依法須向當地政府申報，並經審核認其申請理由正當者，始准休耕；但上訴人等人自稱休耕四年以上，卻未曾向當地政府報准，其自仍屬無理由休耕一年以上，則其有違反條例第十七條第一項第四款之情形，況其並將該一土地交由他人使用作為洗車場乃事證明確之事，其亦屬違反同款規定。上訴人稱不可抗力云云，實均卸責之詞。
(三)基上，本件亦同時有終止租約之情形；則退萬步言，被上訴人自得援引前手之國有財產局認定事實為終止全部租約之表示，且被上訴人業於一審具狀中一再表明終止租約關係。則上訴人等自亦不得再為主張租佃關係。
四、又，上訴人主張系爭三四○地號抵繳遺產稅不合法云云，然該部分因具形式上拘束力，且合法與否乃屬抵繳機關與所有人間之爭執，並不影嚮租佃關係，是上訴人該一主張實與本件無關。
五、土地使用分區之劃定與不可抗力無法自任耕作毫無相關：
(一)上訴人稱系爭租佃土地中之三四○地號業經編定為停車場用地、三四一地號及三四○之一地號則編定為住宅區用地，可證該一土地確因不可抗力因素無法自耕作云云。
(二)據此，上訴人確實坦認其就系爭租佃土地全部或一部，確有未耕作之事實，但以「編定使用分區，而有不可抗力之無法耕作之因素」為其未自任耕作之理由。
(三)然查，所謂使用分區為非農業使用之編定，其是否搆成不可抗力之無法耕作原因？此乃上訴人違反相關規定之自我主張，其與租佃耕地應持續耕作之要件全然無關：
依平地權條例第七十六條第一項規定「出租耕地經依法編定為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約」，耕地三七五減租條例第十七條第一項五款「耕地租約租佃期限未屆滿前非有左列情形之一不得終止－－－五、經依法編定變更為非耕地使用時。」而該款立法修正理由稱「配合－－－平均地權條例七十六條及七十七條之規定，增訂第一項第五款，及第二項，規定耕地經依法編定為非耕地使用時，出租人得終止租約並應給予承租人補償」。是該一租佃土地經編定為非耕作用地時，僅「出租人」「得」選擇終止租約，承租人既不能主張終止租約，亦非出租人「應」終止租約；此一論理解釋至為明確。則立法意旨既認為承租人亦得不選擇終止租約而繼續原有租約，則自不能以使用分區之編定為由，認為係屬不可抗力之無法耕作之事由。
而事實上都市計劃編定與土地之實際使用間本即無必然之關連，此見上訴人所舉之系爭編定為住宅區與停車用地之都市計劃，依其所提「台北縣八里鄉都市計畫土地使用分區 (或公共設施用地)證明書，均係民國七十一年間所編定之都市計劃，而上訴人之被繼承人自七十一年以降，亦持續與土地所有權人訂立租佃契約並從事耕作，直至系爭租佃契約無效及（或）終止之事實發生前（約八十六、七年間）。是上訴人該一主張全無理由。
六、土地課徵荒地稅與否與不可抗力無法自任耕作亦無關連：
(一)上訴人又稱農地閒置不用經直轄市或縣（市）政府報經內政部核准應限期使用，如逾期未使用應課荒地稅；系爭土地未經命限期使用及課荒地稅，足見並非閒置而係不可抗力玫無法耕作云云。
(二)惟查，租佃爭議乃係私法上之權利義務，與行政機關課予農地使用人公法上義務並不相涉。行政機關是否認定閒置農地，而應命限期使用或課荒地稅，乃係行政機關之裁量判斷及是否疏於行使職權之問題，非以此作為不可抗力致無法耕作之認定標準；蓋亦可能確屬閒置而行政機關疏未予以處理之情形，則自不能以該等不相干之是否命限期使用或課荒地稅，為認定之依據。
(三)且農地縱非閒置，亦不全然等同於不可抗力致無法耕作，其尚有其他諸多原因，此見上訴人所引平均地權條例第二十六條之一項後列之各項，即尚有「因農業生產或政策之必要而休閒者」、「因地區性生產不經濟而休耕者」、「因公害污染而不能耕作者」、「因灌溉、排水設施損害不能耕作者」、「因不可抗力不能耕作者」，與「不可抗力不能耕作者」並列。是諸如農地為回復地力而休耕、輪作等即為其例。上訴人所引，實違論理、邏輯及經驗法則。上訴人坦承其未就系爭租佃土地為耕作，而其自八十七年國有財產局調查開始至一審終結前，更就其交由他人使用作為泰虹洗車場及餐廳使用乙節，未曾為任何否認，並稱遭「占用」，則其非自行經營更屬明確；則一審法院所為其不自任耕作依法契約無效部分乃至為正確。
丙、被上訴人丁○○等八人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、第一、第二審訴訟費用均由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：
一、本件事實經過：
(一)緣上訴人乙○和等人之被繼承人張興順曾就系爭台北縣○里鄉○○里○段蛇子形小段三四○、三四○－一、三四一地號土地，於民國四十二年一月起，與地主曾永順間簽訂私有耕地租約，嗣張興順於五十四年六月十六日過世後，由上訴人等承繼上開租佃關係，嗣地主曾永順於八十二年十二月一日過世後，其繼承人丁○○等八人（即被上訴人）於辦理遺產繼承時，以系爭台北縣○里鄉○○里○段蛇子形小段三四○地號土地向國有財產局台灣北區辦事處辦理抵繳遺產稅。復因八里鄉公所辦理「龍形都市計劃 (一)停車場工程」需要，向國有財產局申請撥用台北縣○里鄉○○里○段蛇子形小段三四○地號土地，嗣業經有償撥用，而於辦理撥用手續時，始發現系爭土地有三七五租約之登記，經國有財產局台灣北區辦事處會同八里鄉公所於八十七年六月及七月間先後二次至現場勘查，始知悉上訴人等已將上開耕地地上設置貨櫃屋、塑膠搭棚、水泥地、經營泰虹洗車場、小吃店等之用，並未作耕種使用，顯已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，嗣國有財產局台灣北區辦事處曾發函通知上訴人乙○平，此有原審卷附國有財產局台灣北區辦事處台財產北管第00000000號函可稽。
(二)復八里鄉公所依據台灣耕地租約清理要點，於八十八年二月五日以北縣八民字第一五八一號租約通知書，通知被上訴人等應儘速辦理租約變更登記，被上訴人等遂於八十八年三月九日申請鑑界，同年三月二十日測量後，兩造間就台北縣○里鄉○○里○段蛇子形小段三四○－一、三四○－七、三四一地號土地仍有租約存在，惟上訴人等於上開土地地上早已鋪設水泥，供作停車場、並搭建車庫、房舍、經營小吃店、洗車場等之使用，並未作耕種使用，顯已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，被上訴人等自得主張終止租約，為此被上訴人等曾於八十八年三月十二日向八里鄉公所以上訴人等已多年未依耕作契約從事耕種，亦未依約繳交租金或實物為由，申請終止租約。嗣經八里鄉公所租佃委員會之調解及台北縣政府租佃委員會之調處均無法成立，復經台北縣政府地政局依耕地三七五減租條例第二十六條之規定移請原審法院審理在案。
(三)嗣經原審法院於八十八年十月十九日會同淡水地政事務所派員至現場勘驗結果，系爭土地第三四○－一地號土地上建有餐廳、水塔、廁所、車庫、鐵皮屋及洗車場等設施，而三四一地號土地上有鐵皮屋及菜園，此有八十八年十月十九日之勘測筆錄及台北縣淡水地政事務所淡土測字第一六六二號土地複丈成果圖附卷為憑，是三四○－一地號土地顯然未作耕作之用，而三四一地號土地上雖有面積○．○一四八公頃之菜園，然該菜園僅佔該筆土地面積之百分之二十五，亦難認為上訴人就該筆土地有自任耕作之情形，故上訴人等人顯已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，系爭台灣省台北縣八源字第二八號私有耕地租約應全部無效。從而，原審認為被上訴人與上訴人間就系爭土地之租佃關係自不存在，洵屬有理。
二、由最高法院八十年度台再字第一五號之判例要旨，耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。認為自任耕作與轉租係一種擇一要件關係，亦即二者之一有一要件具備，則會使原租約無效。然上訴人不查，抗辯稱「耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原租約無效，以承租人違反同條第一項不自任耕作，並且將耕地轉租於他人之時始有適用，－－－」，即將上開規定認為須不自任耕作與轉租皆具備始構成原租約無效，顯係對上開法條規定，於解讀上殊有違誤，此合先敘明。
三、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人，承租人違反此項規定時，原定租約為無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項前段規定甚明。又所謂「自任耕作」，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或交換耕地，即承租人未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異。如承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，或無正當理由不自耕作而任令荒蕪者，均應解為非自任耕作，而有使原訂租約無效之效力。次按共同承租人就租賃耕地之一部或全部不自任耕作或轉租他人者，該與出租人原訂之耕地租約全部無效。又同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作部份土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部份之土地請求收回。此觀諸最高法院六十三年度台上字第五九九號判例、七十年度台上字第四四二六號判決、七十一年度台上字第四二九四號判決、八十四年度台上字第二九七五號判決、七十三年台上字第一一二號判決分別明揭上旨，足資參照。
(一)查於八十八年十二月三十一日原審審理時，被上訴人主張系爭土地上之建物為上訴人所有，故請求拆屋還地，而上訴人之訴訟代理人卻否認上訴人乃系爭建物之處分權人。嗣上訴人於上訴時卻又自承「餐廳等設施均係上訴人等自己使用，並無他人使用，亦無轉租。」，甚而自承「泰虹洗車場係上訴人乙○平所經營，另小吃店係上訴人乙○富之子所經營，故無被上訴人所稱之轉租他人營業之情。」等語，其前後所述顯有矛盾之處，蓋上訴人之所以翻異前述，其主要係對三七五減租第十六之規定於認識上發生謬誤所致，其目的無非係為達向被上訴人要求巨額補償費，然實際上訴人之前開行為早已違反三七五減租第十六條之規定，原租約無效，而不自知。矧觀諸前揭最高法院判例及判決意旨所示，即必須承租人將所承租之耕地供作自己耕作之用，始足當之，而承租人未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異。如承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途亦屬不自任耕作。顯已說明不自任耕作、轉租等情狀，僅需有其中之一種情形，則有使原訂租約無效。因此上訴人就系爭租賃耕地之一部未供耕地使用，擅自變更用途經營「珍珍」小吃及「泰虹洗車場」，縱使未轉租，仍應解為未自任耕作，而有使原租約無效之效力。
(二)另依原審八十八年十月十九日之勘驗筆錄及台北縣淡水地政事務所淡土測字第一六六二土地複丈結果，系爭地號三四○－一土地上建有餐廳、水塔、廁所、車庫、鐵皮屋及洗車場等設施，並未作耕作之使用。而系爭地號三四一土地上則有鐵皮屋及菜園，該菜園面積僅佔該筆土地面積之百分之二十五。參諸前揭最高法院判例及判決意旨，於同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆未作耕作使用，則原訂租約全部為無效，縱使上訴人主張其尚有部份土地自任耕作，亦難認為上訴人就系爭土地有自任耕作之情形。因之，上訴人已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，既已明確，則原租約應為全部無效。
(三)又上訴人於八十八年十月十九日原審勘驗筆錄自承「四年前因雨量不足而休耕」，且以系爭耕地因新建物林立、地貌變更而水源斷絕，灌溉、排水設施損害，以致於無法耕作，乃不可抗力之因素等語抗辯，惟按休耕，係因稻米生產過剩，政府為使農地得到適度調息以利土地利用，遂有獎勵休耕辦法，故依據獎勵休耕作業辦法必須係政府公告登記立案之農地，且須向當地主管機關申請，始得辦理。而上訴人所承租之耕地並非政府公告獎勵休耕之農地，此可向台北縣八里鄉公所農業課函查即明。上訴人倘係以遇不可抗力事由而須休耕，依法須向台北縣八里鄉公所農業課辦理申請，並經該主管機關派員實地勘查，始得准予休耕。而上訴人並未向台北縣八里鄉公所農業課申請，因此上訴人所言「休耕」，實係上訴人不自任耕作而任令荒蕪，即已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，則原租約應為無效。
四、另上訴人又抗辯稱「位於系爭三四○之一土地上之餐廳，實係於五十七年間即興建完成之農舍，此有房屋課稅現值核對表可稽。」等語。惟按「農舍」之定義係指「實施區域計劃地區建築管理辦法」、「實施都市計劃以外地區建築物管理辦法」或內政部六十三年五月二十四日台內營字第五八九四九九號函申請建造並經核發農舍建造及使用執照之農舍而言。即農舍係農民自用住宅及供倉儲使用之房舍，除須具備農民身分外，並應在農業區有農地者，且應填具申請書，檢具相關文件向當地主管建築機關申請辦理之農舍，始為合法農舍。而上訴人並未提出任何相關證明文件以實其說，故上訴人自稱之農舍，實際上係違章建築。另由上訴人所提出之台北縣稅捐稽徵所淡水分處之房屋（課稅）現值核計表中業已註明，「僅可證明該房屋之課稅內容尚無法證明產權之歸屬及是否合法之房屋」，並於備註欄第一項載明「本資料係由房屋稅籍紀錄表移列，為課稅資料，不作產權及其它項權利之用。」，故上訴人所提出之證據資料，僅能證明上訴人於系爭土地所興建鐵皮屋有課稅證明，並無法證明系爭鐵皮屋係合法農舍。縱使如上訴人所言系爭鐵皮屋係農舍，惟上訴人擅自變更使用，即應解為未自任耕作，則原租約無效。
五、又上訴人以八里鄉都市計劃使用分區證明書，即遽以推斷系爭土地係因不可抗力因素而無法耕作，殊嫌率斷。蓋都市計劃土地分區證明書僅供證明系爭土地得因都市計劃之關係能變更使用，故當系爭土地之所有權人未依都市計劃區分之使用，則系爭土地登記謄本之地目上仍登記「田」，自仍可從事耕作使用。因此上訴人所提出之都市計劃使用分區證明書與系爭土地是否無法耕作，二者間並無因果關係，故上訴人所述，誠屬無理。
六、復上訴人又以「農業用地閒置不用，經直轄市或縣（市）政府報經內政部核准通知限期使用或命期委託經營，逾期仍未使用或委託經營者，按應納田賦加徵一倍至三倍之荒地稅，經加徵荒地稅滿三年，仍不使用者，得照價收買。但因灌溉、排水設施損壞不能耕作者，不在此限。平均地權條例第二十六條之一第一項第四、五款定有明文。觀此本件系爭土地從未被加徵荒地稅，亦從未被主管機關通知限期使用，足見，系爭土地確系因不可抗力，以致無法耕作。」等語抗辯。惟查，荒地稅係屬地方稅，經向台北縣稅捐稽徵處查詢，目前並未徵收荒地稅，故上訴人前述依平均地權條例第二十六條之一之情事，自始不存在，自難謂有構成上開條例二十六條之一但書之情事。
七、綜上所述，上訴人等並未自任耕作，至臻明確，顯已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，依同條例第二項規定原訂租約全部為無效，故兩造間就系爭土地之租佃關係不存在。
理 由
一、查上訴人張陳色雖於原法院為本件判決前之八十八年十一月一日死亡，因其有訴訟代理人，訴訟程序不當然停止，惟其繼承人仍未聲明承受訴訟，業經原法院於八十九年六月十七日裁定諭命其繼承人即上訴人乙○平、乙○、乙○富、乙○祿、甲○、丙○○、乙○和等人承受訴訟並續行訴訟，有原法院八十九年六月十七日之八十八年度重訴字第三七六號裁定在卷為憑，上訴人等亦已具狀聲明承受訴訟，於法並無不合，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人等起訴主張：上訴人等之被繼承人張興順，於民國四十二年一月間與被上訴人丁○○等八人之被繼承人曾永順簽訂私有耕地租約，承租台北縣○里鄉○○里○段蛇子形小段三四○、三四○－一、三四一地號土地耕作，五十四年六月十六日張興順過世後，由上訴人等繼承上開耕地承租權。七十五年十二月前揭三四○地號土地分割為三四○、三四○－七地號，仍由上訴人等繼續耕作，八十二年十二月一日曾永順過世後，被上訴人丁○○等八人於辦理遺產繼承時，以前揭分割後之三四○地號土地，向國有財產局台灣北區辦事處辦理抵繳遺產稅。嗣由國有財產局於八十七年十月十二日將所有權移轉登記與八里鄉，並撥由被上訴人台北縣八里鄉公所管理，國有財產局台灣北區辦事處於辦理撥用手續時，會同被上訴人台北縣八里鄉公所至現場勘查，發現上訴人等已將承租之耕地設置龍形二四－六貨櫃屋、塑膠搭棚、水泥地，經營泰虹洗車場等之用，並未作耕種使用。被上訴人丁○○等八人於八十八年三月二十日勘測現場時，亦發現上訴人等於承租之耕地上鋪設水泥，供作停車場、並搭建車庫、房舍、經營小吃店、洗車場等使用之情形，並未自任耕作，上訴人等顯已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，依同條例第十六條第二項規定，所簽訂之耕地租約無效。為此，求為確認上訴人等對於前揭三四○、三四○－一、三四○－七、三四一地號土地，與被上訴人等之租佃關係不存在之判決。
三、上訴人等則以：被上訴人丁○○等之被繼承人曾永順將系爭耕地出租與上訴人等之被繼承人張興順耕作，迄至上訴人等繼承租賃權後，仍持續為農業生產活動，並無不自任耕作情事，被上訴人等所指之「泰虹洗車場」係位於公路東側由上訴人乙○平所經營，並非在第三四○地號土地上，泰虹洗車場因台十五線公路拓寬工程而無法營業，遂將部份生財器具設備堆置於第三四○地號土地上，然此尚難認上訴人等於第三四○地號未自任耕作，且系爭土地附近因新建物林立，地貌變更而影響水源供應，無法耕作，自難認上訴人等就第三四○地號及第三四○－七地號有不自任耕作情事。被上訴人等所指耕地上貨櫃屋、塑膠搭棚、房舍等，實係農耕時之農舍設備，且上訴人等中縱使有人未自任耕作，或有部分土地未自任耕作，亦非全部租約皆為無效，就上訴人等自任耕作之部分，該租約仍為有效，上訴人等因無法耕作非不自任耕作，又無轉租情事，被上訴人等主張耕地租約無效，自無可取；被上訴人丁○○等八人將分割後之三四○地號土地抵繳遺產稅，於法亦有未等語，資為抗辯。
四、被上訴人等主張上訴人等之被繼承人張興順，於民國四十二年一月間與被上訴人丁○○等八人之被繼承人曾永順簽訂台灣省台北縣八源字第二八號私有耕地租約，承租台北縣○里鄉○○里○段蛇子形小段三四○、三四○－一、三四一地號土地耕作，五十四年六月十六日張興順過世後，由上訴人等繼承上開耕地承租權。七十五年十二月前揭三四○地號土地分割為三四○、三四○－七地號，仍由上訴人等繼續耕作，八十二年十二月一日曾永順過世後，被上訴人丁○○等八人於辦理遺產繼承時，以前揭分割後之三四○地號土地，向國有財產局台灣北區辦事處辦理抵繳遺產稅。嗣由國有財產局於八十七年十月十二日將所有權移轉登記與八里鄉，並撥由被上訴人台北縣八里鄉公所管理等事實，為上訴人等所不爭執，且有臺灣省臺北縣私有耕地租約、土地登記簿謄本、兩造戶籍謄本、繼承系統表、台財產北處第00000000號函為證，被上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。
五、被上訴人八里鄉公所主張上訴人等擅自於前揭分割後之三四○地號土地上，搭建貨櫃屋、塑膠搭棚、水泥地，並經營泰虹洗車場之事實，業據被上訴人提出財政部國有財產局臺灣北區辦事處台財產北管第00000000號函及照片八幀為證，上訴人等雖辯稱：泰虹洗車場係在公路東側經營，並非在第三四○地號土地上，而該洗車場將部份生財器具設備堆置於第三四○地號土地上，並不表示上訴人等即未於第三四○地號自任耕作，且即認上訴人等未自任耕作，亦是因附近地貌變更，不得已休耕之故云云。惟查，上訴人等所經營之「泰虹洗車場」於八十八年十月十九日原法院勘驗現場時，雖在被上訴人所管理三四○地號土地之對側，然證人即財政部國有財產局臺灣北區辦事處人員趙美華、黃惠莉、李治明等人均證稱：「八十七年七月三十一日，我們二人會同八里鄉公所人員一起會勘系爭三四○地號土地，－－－現場有洗車場、塑膠搭棚、貨櫃屋、水泥地。而且有營業，洗車場的人還問我們要不要洗車。」「當時會勘之洗車場，就是八十八年十二月一日函所附兩張照片所示，坐落位置就是三四○地號。」 (見原審卷二第七頁正背面、第八頁背面) ，足證被上訴人所管理之三四○地號土地，確曾為上訴人供作洗車場之用，且該三四○地號土地，現亦為雜草叢生未作耕種之用，亦有八十八年十月十九日之原法院之勘驗筆錄在卷可稽，故該筆土地上訴人等未自任耕作，至臻明確。至上訴人等所辯係因地貌變更不得已休耕云云，惟查上訴人等對於其所抗辯之事實，未據舉證證明有 (一)因農業生產或政策之必要；(二)因地區性生產不經濟；(三)因公害污染不能耕作；(四)因灌溉、排水設施損壞不能耕作 (五)因不可抗力不能耕作等情形而休耕之事實，空言以地貌變更不得已而休耕為抗辯，自無可採。
六、又查上訴人等所承租前揭三四○－一、三四一地號土地，經原法院會同台北縣淡水地政事務所人員至現場勘驗之結果，三四○－一地號土地上建有餐廳、水塔、廁所、車庫、鐵皮屋及洗車場等設施；三四一地號土地上則有鐵皮屋及菜園，此有原法院八十八年十月十九日之勘驗筆錄及台北縣淡水地政事務所淡土測字第一六六二號土地複丈成果圖附卷足憑，三四○－一地號土地顯未作耕種之用，而三四一號土地上雖有面積○．○一四八公頃之菜園，然該菜園僅佔該筆土地面積之百分之二十五，且於上訴人等被繼承人即原為上訴人張陳色於八十八年十一月一日死亡後，亦已任其荒廢，未再耕種，有上訴人等之訴訟代理人於本院八十九年十二月二十日之準備程序期日陳稱：「目前菜圃都在，只是沒有耕作而已－－－」等語在卷為憑，自難認為上訴人等就該筆土地有自任耕作之情形。
七、按：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項分別定有明文。本件上訴人等承租前揭耕地，未依法自任耕作，參照最高法院六十六年度台上字第七六一號「耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原定租約無效，固係指轉租及未轉租部分之全部租約均無效而言，然究以同一租約為限，並非謂同一當事人間所訂其他非同一之耕地租約，亦概歸於無效。」、六十八年度台上字第二五八號「耕地承租人如有違法轉租或不自任耕作情事，係屬原訂租約無效。原審認被上訴人得據以終止租約，所持法律上之見解，自非允當。」之判例意旨，上訴人等之被繼承人張興順所簽訂臺灣省臺北縣私有耕地「八源字第二八號」租約，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。
八、從而，被上訴人台北縣八里鄉公所請求確認與上訴人等就前揭分割後之三四○地號土地之租佃關係不存在；被上訴人丁○○等八人請求確認與上訴人等就前揭三四○－一、三四○－七、三四一地號土地之租佃關係不存在，於法尚非無據，應予准許。原法院為其等勝訴判決，經核尚無違誤，上訴意旨，仍持陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 六 日
民事第六庭審判長法 官 吳 欲 君
法 官 藍 文 祥法 官 陳 博 享右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 三 月 七 日
書記官 姚 麗 華附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。