臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第十號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 劉灼熙律師
魏錦芳律師被 上訴人 姜良鑑（即祭祀公業世良公嘗管理人)
住台北市○○路○段○○○巷○○號
甲 ○ 住桃右二人共同訴訟代理人 王年柿律師右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月十七日台灣桃園地方法院八十七年度訴字第三八七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、先位聲明
(一)、原判決廢棄。
(二)、被上訴人甲○之被繼承人范蘭英，與被上訴人祭祀公業世良公嘗間，就分割前
座落桃園縣○○鄉○○○○段○○○○號田地 (下稱系爭土地)，面積三．一一七二公頃，於民國 (下同)八十一年一月十五日所訂立，如附呈上證一號影本之不動產買賣契約，及於同年五月七日所訂立，如附呈上證二號影本之土地買賣所有權移轉契約均應予撤銷。並塗銷其於同年六月十三日，經由楊梅地政事務所，就上開土地所為之所有權移轉登記。及被上訴人甲○於八十七年八月十五日所為之繼承登記。回復為被上訴人祭祀公業世良公嘗所有。
(三)、確認上訴人就附表 (一)所開列土地十五筆，除已被徵收之一０九之一九及一
０九之二０地號土地兩筆外，其餘十三筆有比照前兩項契約相同之價金，即按每平方公尺新台幣 (下同)四千五百三十七元 (亦即按每坪一萬五千元計算)，有優先承購之權利。被上訴人祭祀公業世良公嘗應就上開條件，與上訴人簽訂土地買賣契約。
(四)、被上訴人甲○及祭祀公業世良公嘗應提供同額現金，就甲○被繼承人范蘭英所提供，前第二項所開列之土地，為抵押權人桃園縣楊梅鎮農會所設定，本金金額共為壹億元，悉如附表 (二)所開列，由第一至第五順位抵押權設定登記之本金及其利息予以清償，並塗銷該項抵押權設定登記。
(五)、上訴人行使前第二項所開列之優先承購權所應付之土地價金，計一億三千八百
四十五萬元予以提存之同時，被上訴人甲○應就前第二項所開列之土地十三筆，辦理所有權移轉登記與上訴人取得所有。上述提存金應於被上訴人履行前第三項，應向抵押權人清償抵押債務，並塗銷其設定登記後，被上訴人祭祀公業世良公嘗方得領取。
(六)、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、預備聲明
(一)、原判決廢棄。
(二)、被上訴人甲○之被繼承人范蘭英，與被上訴人祭祀公業世良公嘗間，就分割前
系爭土地，面積三．一一七二甲，就上訴人承租面積一．一三五五甲 (以持分計算即為三三一七二分之一一三五五) 之範圍內，於民國八十一年一月十五日所訂立，如附呈補證一號影本之不動產買賣契約，及於同年五月七日所訂立之，土地買賣所有權移轉契約均應予撤銷。並就上開範圍內，塗銷其於同年六月十三日，經由楊梅地政事務所，就上開土地所為之所有權移轉登記，及被上訴人甲○於八十七年八月十五日所為之繼承登記。回復為被上訴人祭祀公業世良公嘗所有。
(三)、確認上訴人就附表 (一)所開列土地十五筆，除其中地號為一０九之一九及一
０九之二０地號土地兩筆已被徵收外，其餘十三筆在上訴人承租面積一．一三五五甲之範圍內，有比照前述買賣契約之價金，即每平方公尺四千五百三十七元 (即按每坪價金一萬五千元計算)，有優先承購之權利。被上訴人祭祀公業世良公嘗應就上開條件，與上訴人訂立土地買賣契約。
(四)、被上訴人甲○及祭祀公業世良公嘗應提供同額現金，就甲○被繼承人范蘭英提
供上開土地，為抵押權人桃園縣楊梅鎮農會設定，本金金額共為新台幣壹億元，悉如附表 (二)所開列，由第一至第五順位抵押權設定登記之本金及利息予以清償，並塗銷該項抵押權設定登記。
(五)、上訴人行使前第二項所開列之優先承購權所應付之土地價金，計四千九百九十
七萬三千三百五十五元，依法予以提存之同時，被上訴人等應就前第二項所開列之土地，就其持分權三一一七二分之一一三五五之範圍內，協同辦理持分權移轉登記與上訴人取得所有，並交付管業。上述提存金應於被上訴人甲○履行前第三項所載，向抵押權人清償抵押債務，並塗銷其設定登記後，被上訴人祭祀公業世良公嘗方得領取。
(六)、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
一、被上訴人世良公嘗公業早於八十一年六月間違法將系爭農地出賣與已故范蘭英，並於同年九月十日辦妥移轉登記，該祭祀公業早非系爭農地之所有人，並無處分系爭土地之權限，猶於八十七年五月十四日以存證信函通知上訴人，是否依其出賣予訴外人范蘭英之買賣價格主張優先承買，該信函係屬虛偽之意思表示，而訴外人范蘭英之繼承人即被上訴人甲○等，早於該祭祀公業寄發上開信函前之八十七年五月四日，以存證信函，向上訴人表示系爭土地已編定為非耕地使用，要求「終止租約」收回土地，並訴請返還爭地，顯見其並無承認該祭祀公業將土地提供與上訴人優先承購之事實，則該項虛偽通知上訴人優先承購之信函既未經權利人承認，自屬無效力。
二、上訴人對於前述虛偽而無效之信函，仍立即覆函表示行使優先承購權之決意，絕無拒絕按照該信函內容所稱之價金優先承購之意思，至於價金方面，由於范蘭英與上訴人涉訟六年期間，范蘭英及祭祀公業只提出按公告現值計價之移轉契約，作為雙方成立買賣之依據，並拒絕說明是否另有私契約，故上訴人一直以為該移轉契約，即係當時該祭祀公業與范蘭英間之唯一契約，而上訴人接到祭祀公業之信函時，鑑於其內容所稱其與范蘭英間之買賣價金，係依照每坪一萬五千元計算，與上訴人與范蘭英涉訟案件中，所提出之移轉契約上所載，買賣價金係按公告現值即每坪應為一萬二千七百八十九元計算不符，亦無增值稅應由買方負擔之約定，故在上述覆函有所質疑而要求提出其私契約，以證明其買賣價金確係按每坪一萬五千元計算，否則僅能按移轉契約上之價金計算，但並無拒絕照其所提出之價額承購之意。況上訴人於前開另案閱卷時，方獲見該私契，雖對其真實性仍有所懷疑，但為減少爭議起見，在原審仍請求按被上訴人所稱之價金，即每坪一萬五千元承受，尤足以證明上訴人確有優先承購之誠意。
三、按「農業用地在依法作農業使用時，移轉與自行耕作之農民繼續耕作者，免徵土地增值稅」，平均地權條例第四五條第一項有明文規定。本件系爭土地為農地，而上訴人為自耕農民，倘被上訴人依法將土地供由上訴人優先承購，該公業非法將土地移轉與非現耕農民范蘭英時所發生之稅負，自無轉嫁於上訴人之理。故上訴人依法聲明無須負擔該項稅負，自不生「拒絕」優先承購權之問題，不容藉詞剝奪上訴人優先承購之權利。
四、被上訴人所提出之姜良鑑本人而非代表祭祀公業在陽明信用合作社所開設帳戶為來往帳，既非祭祀公業世良公嘗之來往帳，僅能證明其私人在該項期間之帳目往來，況其所載之收入僅為一二七、四五七、五００元，亦非該私契上所載之一三
八、四五七、五００元，更無從證明該款係由范蘭英所繳納。又依前述私契上所載，賣方於八十一年元月十五日即收到一億一千零七十六萬元，亦與上開帳目所載顯不相符。而所稱甲○帳戶之來往帳所載，雖確有金額為五七、三０三、二七五元之支出，惟與增值稅單上所載之稅額為六七、四０三、二七五元不符，亦無從證明范蘭英確有依該私契內容支付價金，並負擔增值稅之事實，則該私契是否真實，已有疑問。
五、被上訴人世良公嘗祭祀公業將系爭農地出賣與范蘭英時，系爭農地並無任何抵押權之設定，迨其矇請地政機非法移轉與范蘭英後，即已設定如附表 (二)所開列，本金金額共為一億元之抵押權，目前連同欠息已超過爭地之總值。被上訴人未負回復原狀義務，清償並塗銷該項抵押權前，通知上訴人仍按當時未設定任何抵押權之價額承購，難謂已盡照「同一條件」通知優先承購之義務。
六、另案上訴人與甲○繼承人范蘭英間三審確定判決，已認定當時買賣雙方並未依法通知上訴人行使優先承買權，故該項買賣及移轉不得對抗上訴人。該確定判決意旨對本案自有其拘束，故不論被上訴人當時對爭地之其他承租人是否有給付「補償金」，對於上訴人就系爭土地具有優先承購權之事實並無影響；故證人謝新源、謝新泉、許遠鵬、謝仁業、許漢勇、許阿海、謝黃秋月等雖供認曾向祭祀公業領取「補償金」並拋棄租賃權，惟上訴人既從未領取任何「補償金」，更無「拋棄」租賃權等情事。對於前開三審確定判決，認定上訴人對系爭土地確有合法租賃權，及優先承買權存在之事實，自無影響。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、駁回上訴。
二、訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
一、系爭土地，於八十一年元月十五日由祭祀公業出賣與訴外人范蘭英時，上開土地已編訂為都市住宅用地。耕地三七五減租條例第十五條所稱承租人之優先承受權、係為扶植自耕農而設，故承租人優先承受權之行使、應以其承租土地仍屬耕地，始符承租人優先承買耕地後成為自耕農之立法意旨。系爭土地出賣范蘭英當時已非屬耕地，上訴人依法並無優先承受權。
二、系爭第一○九地號土地乙筆、面積全部為三點一一七二公頃係上訴人所承租，其特定位置面積一點一三五五台甲，其他部分則由訴外人許遠鵬、謝仁業、許漢勇、謝黃秋月等人承租。被上訴人世良公嘗祭祀公業係將整筆土地三公頃多全部出賣與范蘭英，承租人之優先承受權、依法僅限於有租約之土地，無租約之土地、當然無優先承受權；上訴人先位聲明主張請求優先承受整筆土地、與有租賃權始有優先承受權之規定有所不符。其備位聲明主張就其承租部分優先承受，並願與買受人（范蘭英之繼承人甲○）成立共有關係，然范蘭英買受系爭土地係以整筆土地計價、並取得全部所有權，上訴人主張依承租特定位置之面積計價、並取得訟爭土地之應有部分若干，與承租人之優先承受權必須以「同一條件」承受不符，依上開說明，上訴人依法似無優先承受權。
三、出租人應將典賣條件通知承租人優先承受，此乃實體法上規定出租人應負之義務，出租人通知承租人優先承受權、勿論在訴訟外或訴訟中均得為之，非謂承租人已起訴主張優先承受權、出租人即不得依法限期通知承租人表示是否以同一條件優先承受。被上訴人世良公嘗祭祀公業於原審訴訟中，為確定上訴人是否願依同一條件承受，既已依法為是否優先承受之通知，上訴人雖表示優先承受、但其不願依同一條件承受，則承租人之優先承受權、於逾通知期限後即已喪失，上訴人辯稱其已提起訴訟，出租人即不得通知其優先承受顯有誤會。
四、承租人之優先承買權，必須就出租人出賣之同一條件表示同意承受、始生效力。被上訴人世良公嘗祭祀公業先前已將出租之訟爭土地出賣與訴外人范蘭英，價金每坪一萬五千元、土地增值稅約定由買方負擔，此乃買賣之條件；而增值稅為價金之一部，范蘭英買受訟爭土地、既已繳納買賣價金及土地增值稅，承租人同一條件之優先承買權、當然包括買受人已支付之價金及土地增值稅；上訴人逾十五日之法定期間之後、始表示願依每坪一萬五千元承受，而就土地增值稅部分仍不同意負擔。原審判決上訴人敗訴之理由，認上訴人視為放棄優先承受權、於法無違。
五、被上訴人未依耕地三七五減租條例第十五條第一項、第二項之規定通知承租人優先承買，上訴人依同法條第三項之規定，固得本於耕地承租人優先承受權之物權效力追及而主張之，惟上訴人始終表示不願負擔土地增值稅，則其不願依同一條件承受之意思已至為明確。本件買賣並無其主張「無須繳納土地增值稅」之同一條件事實，其主張無須繳納增值稅而由其承受，於法自屬不合。
六、系爭土地之移轉，上訴人主張由其承受時免繳土地增值稅，至於買受人范蘭英已支付之土地增值稅應向稅捐機關辦理退稅云云。然查已依法繳納之土地增值稅、究竟可依據何項法令辦理退稅？如依法不可以退稅、買受人范蘭英豈不損失六千多萬元之稅款。查土地增值稅之課徵係按土地之漲價累計課徵，再次移轉時之現值係以前次移轉之地價為計算之基準，果依上訴人主張范蘭英已支付之土地增值稅不應由其負擔，則上訴人承受訟爭土地後，將來再次移轉時、即可獲此不當利益（即范蘭英已繳之增值稅）。依上說明、上訴人自始至終均表示不願負擔已繳納之土地增值稅，顯與同一條件優先承受之法律規定不合。
七、上訴人質疑范蘭英支付祭祀公業之價金之資金來源為何人所有，甲○存摺提領之00000000元係何時入帳？又由何人匯進？查被上訴人世良公嘗祭祀公業提出陽明山信用合作社存款明細表，係證明確實已收取系爭土地出賣價金，提領甲○存摺內之五千多萬元係證明由買受人負擔土地增值稅；至於范蘭英支付祭祀公業之價金及甲○存摺之款項，係買受人自己所有之資金、或係向他人借貸，並不影響系爭土地出賣與范蘭英之事實；上訴人質疑范蘭英購地資金來源乙節，就本件訴訟標標的法律關係似無爭執必要。
理 由
一、本件上訴人主張其父謝德榮曾向被上訴人世良公嘗祭祀公業承租系爭土地內部分農地一‧一三五五甲，從事農耕，謝德榮於七十三年十一月二十九日過世後，由謝德榮之繼承人即上訴人及兄長謝金源繼續耕作，詎謝金源竟未得上訴人之同意，擅自與被上訴人世良公嘗祭祀公業終止耕地租約，該祭祀公業即將前揭土地全部賣予第三人范蘭英即被上訴人甲○之被繼承人，並移轉登記完畢，范蘭英並提供前揭土地向桃園縣楊梅鎮農會借款，設定最高限額一億元之抵押權，嗣范蘭英於八十一年間，以上訴人無權占有系爭土地為由訴請上訴人返還承租之前揭土地，經最高法院判決敗訴確定，確認上訴人對系爭土地仍有繼承之耕作權存在，因之被上訴人將系爭土地出賣與范蘭英時，未依耕地三七五減租條例第十五條第一項規定通知得優先承買之上訴人，依同條第三項規定，不得以之對抗上訴人，故而求為判決如上訴之聲明等語。
二、被上訴人則以：優先承買權之排他效力，係指移轉物權行為對有優先承買權之人不生效力之謂，但非謂出租人與他人為買賣及移轉物權之行為無效，故上訴人主張被上訴人世良公嘗祭祀公業與范蘭英間之買賣契約及物權移轉登記無效，應予塗銷，於法無據。又上訴人之優先承買權僅於承租之一．一三五五甲內有權利，並非及於整筆土地，是上訴人確認就全部土地有優先承買權，亦屬無據。況系爭土地現已編列為都市住○○道路用地，被上訴人甲○等人已於八十七年五月四日以存證信函通知上訴人終止租約，上訴人之優先承買權已無受確認判決之法律上利益及依買賣契約訂立之請求權。再者，被上訴人世良公嘗祭祀公業於八十七年五月十四日以存證信函通知上訴人是否行使優先承買權，上訴人僅答覆願承買，但不願依被上訴人與訴外人范蘭英之間買賣契約之同一條件承買；是上訴人之訴並未合法，應予駁回等語，資為抗辯。
三、上訴人主張伊父謝德榮曾向被上訴人世良公嘗祭祀公業承租系爭土地其中面積一．一三五五甲農地耕作，並訂有耕地三七五租約，謝德榮已過世，伊為繼承人，系爭土地仍為上訴人耕作中，被上訴人世良公嘗祭祀公業將系爭土地賣予被上訴人甲○之被繼承人范蘭英，並未通知上訴人行使優先承買，上訴人遂向桃園縣政府申請租佃爭議調處不成立之事實，業據上訴人提出台灣省桃園縣私有耕地租約影本一份為證，並有戶籍謄本一份附於桃園縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調處不成立案卷宗內可稽，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。又范蘭英於八十一年間，曾以上訴人無權占有系爭土地為由向法院訴請上訴人返還前揭土地，經最高法院判決敗訴確定，認定上訴人於被上訴人世良公嘗祭祀公業對系爭土地前開面積範圍內仍有繼承之耕作權存在，亦有本院八十五年重上更㈡字第一○三號判決可稽，茲所爭執者，厥為 (一)被上訴人世良公嘗祭祀公業與訴外人范蘭英之買賣行為是否真實有效？(二)上訴人有無於被上訴人世良公嘗祭祀公業通知期限內行使優先承買權，能否對抗被上訴人？
四、經查，被上訴人世良公嘗祭祀公業於八十一年一月十五日將系爭土地，以每坪一萬五千元，總價一億三千八百四十五萬元之價格出售予被上訴人甲○之被繼承人范蘭英等情，業據被上訴人世良公嘗祭祀公業提出不動產買賣契約書影本、世良公嘗祭祀公業所有座落桃園縣○○鄉○○○○段第一Ｏ九地號土地出售款分配名冊影本、土地增值稅繳款書影本、姜良鑑陽信商業銀行蘭雅分行列印存款明細表、甲○桃園縣楊梅鎮農會活期存款存摺影本為證（見原審卷一第一一○頁、第一一四頁、第一○五頁、本院卷第八三頁、第九○頁）。復經證人即系爭土地承租佃農謝新源、謝新泉、許遠鵬、謝仁業、許漢勇、許阿海、謝黃秋月等人證述已領取補償款屬實（見本院八十九年五月三十日準備程序筆錄）並有渠等簽收之會算單在卷可稽（見原審卷一第一一七頁）。觀之世良公嘗祭祀公業所有座落桃園縣○○鄉○○○○段第一Ｏ九地號土地出售款分配名冊影本一份上載明：「附註：．．．二、土地售價：每坪為一萬五千元，共得總價款新台幣壹億參仟捌佰肆拾伍萬元整。三、發給佃農補償款．．計新台幣伍仟零貳拾肆萬元。四、扣除佣金一成：計新台幣捌佰捌拾貳萬壹仟元。實際總得款柒仟玖佰參拾捌萬玖仟元」等語，參以國內土地交易行情，實際買賣價金均較公契約之所載價金為高，顯見被上訴人抗辯世良公嘗祭祀公業與訴外人范蘭英就系爭土地之成交價金確為每坪一萬五千元，總價為一億三千八百四十五萬元，應屬可信，上訴人空言指摘上開買賣係屬通謀虛偽意思表示云云，顯不足採。
五、按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。耕地三七五減租條例第十五條第一項定有明文。查訴外人范蘭英訴請上訴人返還土地之訴訟，經最高法院判決確定，認定上訴人就系爭土地仍有繼續耕作之權利後，被上訴人世良公嘗祭祀公業即於八十七年五月十四日以存證信函通知上訴人是否依被上訴人世良公嘗祭祀公業姜良鑑出賣予訴外人范蘭英之前開買賣契約條件主張優先承買，上訴人於接獲通知後表示僅願按提出地政機關辦理土地登記之移轉契約所載總價一億一千八百零四萬八千三百六十四元，即每坪一萬二千七百八十九元之價格承買，不願依被上訴人與訴外人范蘭英間之買賣契約之同一條件承買，且要求被上訴人世良公嘗祭祀公業與范蘭英之繼承人交涉，並回復為祭祀公業所有後，始願行使優先承購權等情，有被上訴人世良公嘗祭祀公業及上訴人提出存證信函影本各一份為證（見原審卷一第一○七頁、第一四一頁），兩造就上開信函之真正亦不爭執。惟查耕地出租人出賣耕地有優先承買之權，出賣人應將買賣條件以書面通知承租人，如違反是項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，為耕地三七五減租條例第十五條第一、三項所明定，所謂不得對抗承租人者，即出賣人與承買人不得主張基於買賣而承租人之優先承買權為之消滅之意，然出賣人與第三人訂立之買賣契約並不當然無效，故上訴人主張被上訴人世良公嘗祭祀公業應先與范蘭英之繼承人交涉，並將系爭土地回復為祭祀公業所有後，始願行使優先承購權，應屬無據。又上訴人主張優先承買系爭土地，自應以實際出賣之價格為準，至於土地移轉登記申報土地增值稅時，依土地公告現值所填載之價格，既非實際買賣之價格，上訴人主張依此價格始願承買，不願按實際價格購買，即非以同一條件為內容，即無優先承買權之可言（參照最高法院七十年度台上字第八五五號判決），故上訴人上開信函，不能謂已經合法行使優先購買權，至於上訴人於提起本件訴訟後，始表示願依每坪一萬五千元承受，而就土地增值稅部分仍不同意負擔，已逾十五日之行使期限，自無主張優先承受權之餘地。
六、綜上所述，上訴人未依同一條件承買，則其優先承買權視為已放棄。是則上訴人執此主張如前述之先位聲明及備位聲明，即為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法對判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 五 日
民事第三庭
審判長法 官 張 宗 權
法 官 蕭 艿 菁法 官 陳 永 昌右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 七 日
書記官 劉 美 垣附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。