臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第一一五三號
上 訴 人 台北市政府法定代理人 馬英九被 上訴人 乙○○
丙○○甲○○右當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十九年八月三十一日臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第一一九０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
(一)原判決廢棄。
(二)被上訴人第一審之訴應予駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：
(一)事實上之爭執部分－
１、系爭台北市○○區○○段一小段九七四地號（即重測前之興雅段一００五地號）之土地（下稱系爭土地）係屬高氏家族之公產且係以房為單位平均持有，此係證人高文琳、高孟子、高全啟、高朝雄於臺灣臺北地方法院八十一年度訴第一四七０號、台灣高等法院八十二年度上字第一三二號、八十二年度上更㈠字第三四二號、八十四年度上更㈡字第三四七號、最高法院八十二年度台上二一０四號、八十四年度台上一九七四號、八十六年度台上字第二七五一號（前揭案以下均稱他案）證述在卷可稽，況高文琳及高孟子均稱賣土地的錢係依照七房房數來分云云，更可證系爭土地為高家之公產無誤。
２、系爭土地確係經高氏家族開會決議出售予台北市政府：
(１)按處分共有物固應得全體共有人之同意，但因共有人眾多，苟開會議依多數之議決，經各共有人均舉有代表到場預議者，自應遵其議決，不得事後翻供（十九年上字第二二０八號）。經查：證人高文琳、高孟子及高全啟均於他案證稱系爭土地出售予警察局係基於全體共有人之同意且曾多次召開宗親會，並推派出各房代表共八人與警察局簽訂買賣契約；再互核台北市政府警察局五十九年十二月二十九日北市警總字第０八五七四號函，可知七大房均已具領尾款等，可判定高文琳、高孟子及高全啟所言非虛，從而可認定高氏家族各房代表與警察局訂約，前既已召開宗親會議決議向台北市政府申請價購，並已推舉各房代表處理買賣事宜在案，故被上訴人即不得在事後推翻宗親會之決議，而否認授權各房代表出賣系爭土地之情事。
(２)證人高全榮、高張揚、高全啟及高文琳於他案之證詞已足證高氏宗親確有召開宗親會並決議將土地出售予台北市警局，否則七房代表當無擅自與台北市政府警察局於六十年八月十六日簽訂不動產買賣契約之理。又，簽約之後已有部分共有人（三十五人）自動繳交增值稅，故可證當初高家處分系爭土地時，確有召開家族會議並決議出售，應無可疑。
(３)高氏家族於出售系爭土地後，因系爭土地尚有部分共有人未辦理繼承登記，致無法將土地移轉予上訴人。故，高氏家族於六十二年三月十一日及六十二年五月二十日分別召開宗親大會要求族親繳交證件辦理移轉登記，此亦經高文琳及高張揚於他案證述在卷可稽，且系爭土地大部分係六十三年十二月、六十四年一月十七日、六十四年三月二十七日、六十四年九月四日、六十五年三月十五日、七十年四月十三日始辦理繼承登記，應可證明屬實。由此可確定，系爭土地已依宗親會決議出售予警察局，因尚有部分共有人未辦理繼承登記，致無法將產權移轉登記予上訴人，故宗親會一再決議促請未辦繼承登記之共有人辦理，俾履行義務。
(４)證人高張揚、高恭、高全啟及高文琳均稱有開會等情，故前開會議紀錄應屬真實，且屬可信。
３、高安富係代表六房簽訂買賣契約，委無可疑。
(１)高文琳及高孟子均稱契約是八個人一起去警察局訂的，可證明高安富係代表六房就系爭土地與台北市政府警察訂約。
(２)出售系爭土地予警察局後之數次宗親會高安富均有出席，亦可證明高安富確實代表六房簽訂系爭買賣契約。
(二)法律上之爭點－
１、按不動產物權之移轉或設定，固應以書面為之，然此書面並非指物權契約，只不過因不動產物權之移轉或設定，關係當事人利益較大，為杜糾紛並便於登記，而定應以書面為之而已。準此，關於不動產物權之移轉或設定，只須具備足以表示有移轉或設定某特定不動產物權之意思書面即可。本件上訴人價購系爭土地後於七十六年七月十一日以特案方式向建成地政事務所申請辦理所有權移轉登記，曾提出登記申請書，該聲請書雖未經全體義務人用印，然證人高文琳、高孟子及高全啟於他案均到庭證述，確實已將系爭土地出賣予上訴人，且對於移轉登記之事實不爭執，又高祥氣、高鄭日、高阿第、高全桂、高文良、高宗祐、高天祥等人之土地增值稅繳納通知書中均載明承受人為台北市政府等情，應可判斷七大房確實有將系爭土地所有權移轉登記予上訴人之意思，準此而觀，上開所謂之書面，已因七大房事後承認移轉之事實而補正，從而，被上訴人抗辯本件系爭不動產移轉欠缺書面，顯非可採。
２、塗銷不動產移轉或設定之登記，必須該移轉或設定之物權行為有無效或得撤銷之原因，始可據以塗銷登記。依被上訴人之主張可知渠等主張兩造間並無物權移轉之合意且登記係屬違法，顯然物權行為根本不成立或不存在，既然物權行為根本不成立或不存在則自無法為塗銷之申請。再者，既係地政機關以「特案」方式辦理過戶登記違法，則本件應屬公法上之爭議，應由被上訴人循行政救濟方式予以解決，其提起民事訴訟為無理由。
參、證據：援用原審所提立證方法。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：
(一)事實上之爭點－
１、系爭土地係私產而非公業，共有人依持分各持不同之土地所有權狀。
２、台北市政府警察局沒有用正當的土地買賣手續向全體土地所有人購買，價款亦沒有直接交給全體土地所有權人，僅與沒有取得全體共有人授權書之八人簽訂買賣契約書而以部分所有權持分人之證件移轉全部所有權人之持分土地。台北市警察局收購系爭土地為被上訴人所不知，被上訴人亦未授權予任何人出售系爭土地，故台北市警察局以特案將系爭土地移轉登記行為應屬無效。
(二)法律上之爭點－
１、土地登記規則第二十五條及第三十二條明定土地移轉登記應由權利人及義務人會同申請，並應提出登記申請書、登記原因證明文件、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書、申請人身分證明。經查，本件上訴人未會同被上訴人申請亦未提出任何具有被上訴人簽署之文件或被上訴人之身份證明文件，該移轉登記自應屬無效登記。
２、上訴人主張被上訴人應提起行政救濟部分－被上訴人已於六、七年前提起行政救濟，然訴願結果係認被上訴人應提起民事訴訟請求塗銷不動產移轉登記，經法院判決確定後方得請求行政機關塗銷系爭登記。且系爭土地他案業經最高法院判決上訴人敗訴，應回復所有權登記，可知本件確應提起民事訴訟而非行政救濟無誤。
(三)對上訴人陳述之答辯－
１、系爭土地並未登記為祭祀公業，上訴人主張係屬高氏公產，未盡舉證之責，不足為採。
２、高氏家族已歷六、七代，目前僅有宗親關係，並無家族會議在。次按，宗親會需依法申請成立，而高氏並無宗親會存在係屬事實，縱高氏確有成立宗親會，然被上訴人並未加入，亦無人通知被上訴人開宗親會等事宜，宗親會之決議自不足拘束被上訴人。再按，依上訴人之說法，高氏家族共有七房，卻有八個代表參與售地事宜，顯見並非每房推舉一人為代表，而各代表究係代表何房亦未可知，上訴人之主張顯屬無據。
３、被上訴人與高安富向無往來，亦無委託高安富出售系爭土地，上訴人之主張不足為採，況上訴人亦無法提出高安富代表被上訴人處理事務之委任狀，上訴人之主張更無足採。
參、證據：援用原審所提立證方法。
丙、本院依職權向臺灣臺北地方法院調閱八十一年訴字第一四七０號確認買賣關係不存在案全卷。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張伊等人為坐落台北市○○區○○段一小段九七四地號土地(下稱系爭土地)之共有人之一，應有部分各為五○四○○分之二四○，從未曾授權訴外人高福明等人，將系爭土地之應有部分出賣與上訴人，亦未委託高福明等八人與上訴人訂立不動產買賣契約，更未收取價賣價款，故高福明等八人與上訴人所訂立之不動產買賣契約對伊等人不生效力，上訴人竟向台北市松山地政事務所（原屬台北市建成地政事務所）申請辦理系爭土地所有權移轉登記，並以七十六年七月七日大安字第二八六四九號收件價購為原因而為所有權之移轉登記，爰請求確認兩造間系爭土地應有部分之買賣關係不存在，並基於所有權人之地位依民法第七百六十七條規定，請求將系爭土地應有部分之所有權移轉登記予以塗銷等語。
二、上訴人則以；系爭土地係高氏家族之公產，由高氏家族之代表人高福明等人於六十年八月十六日將系爭土地出售與上訴人，並訂有買賣契約書，被上訴人等之應有部分之買賣及移轉係由六房之代表高安富全權處理，嗣並由高阿弟代表六房領取系爭土地之分配款，而售地尾款亦由當時之四房代表高文琳具領，高文琳於原審八十一年訴字第一四七○號訴訟中陳稱：「我們高家這土地在日據時代已有，在三十九年被三張犁派出所占有，在六十年高家開宗親會要警察局買，推派八位宗親，當初開會並非只有八人，而是共有人全部向警察局申請買土地，等警察局同意再訂合約，依該宗親會之目的，是要賣全部之土地而非只有八人之土地。」，應屬可信。又縱使被上訴人未同意出售，但既經其召開會議議決，自應遵從多數決，兩造間旣訂有買賣契約，並根據該買賣契約辦理所有權移轉登記，是被上訴人之請求，即非有理等語，資為抗辯。
三、經查被上訴人主張伊等人為高氏家族之第六房，乃系爭土地之共有人，其應有部分各五○四○○分之二四○等情，有土地所有權狀、土地登記簿謄本為證，且為上訴人所不爭執，堪信其主張為真正。
四、至被上訴人主張伊等人並未授權訴外人高福明等八人，將系爭土地之應有部分出售與上訴人，亦未領得買賣價金，訴外人高福明等八人與上訴人所訂立之不動產買賣契約對伊等人不生效力，兩造間之不動產買賣關係不存在等語，則遭上訴人所否認，並以前開情詞置辯。惟查：
(一)按公同共有關係之成立除依法律規定外，另依契約而成立，又公同共有關係自公同關係終止或因公同共有物之讓與而消滅，民法第八百二十七條、八百三十條定有明文，本件系爭土地屬高氏祖先之財產，但並未辦理祭祀公業之登記，且已由高氏家族各房之繼承人按其應有部分辦理分別共有登記之事實，已據被上訴人陳明在卷，且為上訴人所不爭，並有土地登記謄本可稽，則縱令系爭財產原先係屬祖先之財產而由各房子孫繼承屬全體公同共有，但事後既已經由各房子孫按其應有部分辦理繼承登記而為分別共有，顯然高氏家族後代子孫已同意終止系爭祖產之公同共有關係，則依前開規定，即難認系爭土地係屬高氏家族之公產，此部分上訴人之主張自難採信。
(二)次觀之上訴人所提出六十年八月十六日由高福明等八人為賣主代表與上訴人之管理人台北市政府警察局之系爭土地買賣契約書（見原審卷第四十至四二頁），該契約書上並無被上訴人之姓名，賣主部分則由高福明等八人以代表人名義為之，顯然其八人係以代理人名義訂立系爭買賣契約書，而非以自己之名義為之。雖上訴人主張被上訴人所屬之第六房係由訴外人高安富代表出面訂約，由高阿弟代表領取價款，並以訴外人高文琳在原審八十一年訴字第一四七○號案之証言「我們高家這土地在日據時代已有，在三十九年被三張犁派出所占有，在六十年高家開宗親會要警察局買，推派八位宗親，當初開會並非只有八人，而是共有人全部向警察局申請買土地，等警察局同意再訂合約，依該宗親會之目的，是要賣全部之土地而非只有八人之土地。」等語以資佐証系爭土地已由高福明等八人代表全體出售與上訴人云云，惟查高文琳並未提出任何書面會議紀錄證明其係經通知高氏各房全體開會，經會議決議出售系爭土地，並選出各房代表授權處理土地出售簽約等事宜，而另一代表人即証人高全榮在原審八十一年訴字第一四七○號到庭証稱「蓋章是到警察局個人用章』，並否認曾受共有人高朝雄之委任代理簽訂系爭土地買賣契約，至另一代表人高全啟則供稱無人代理高朝雄出賣土地 (見原審八十一年訴字第一四七○號卷第四六頁) ，高朝雄之土地當時並未出賣等語在卷（見本院八十四年上更二字第三四七號卷第一三五頁），顯然証人高文琳之前開証言已與事實不符，而難作為有利上訴人之証明，上訴人既未能舉証証明高安富有合法代表被上訴人訂立買賣契約書之權限，自難認高安富係被上訴人之合法代理人，按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對本人不生效力，民法第一百七十條第一項定有明文，系爭土地之買賣既未經被上訴人等人承認，對被上訴人即不生效力。
(三)至上訴人主張訴外人高文琳、高孟子及高全啟等人於他案證稱系爭土地出售予警察局係基於全體共有人之同意且曾多次召開宗親會，並推派出各房代表共八人與警察局簽訂買賣契約，且依台北市政府警察局五十九年十二月二十九日北市警總字第０八五七四號函，可知七大房均已具領尾款，自可判定高文琳、高孟子及高全啟所言非虛，被上訴人對於前開會議議決，自不得事後翻供，否認有授權各房代代表出賣系爭土地之情事云云，但查，上訴人及証人高文琳均未能提出任何書面會議記錄証明已通知高氏各房全體開會後，同意出售系爭土地，推派各房代表並授權處理土地出售簽約事由，亦無被上訴人經通知參加會議，再由六房房親推派高安富代表被上訴人處分系爭土地之決議，此部分其主張自難採信。
(四)至上訴人另主張高福明等八人代表系爭土地全體共有人與警察局簽約後，因系爭土地之部分共有人未辦理繼承登記，致土地無法移轉登記與上訴人，為解決此問題，高氏家族乃分別於六十二年三月十一日、五月二十日召開宗親會議，由上開二會議紀錄內容觀之，足証系爭土地確係依宗親會決議出售與上訴人云云，但查，六十二年三月十一日之宗親會議僅十二人簽名出席，而決議第一項為「有關共有土地出售價款應視買主出價若干，然後再召集會議決之』，第六項為「應辦繼承業產之宗親，如未辦理者，於本年七月公告地價調整後其增值部分由未辦繼承人各自負擔』，另六十二年五月二十日之會議僅二十五人出席，當場推派公地委員為高福明等八人，其決議第三項記載「興雅段一○○五地號土地權利書狀、戶籍謄本、印鑑証明書等請於五月底前交各房員』，証人高全啟於該案中到庭証稱開宗親會議時高孟子通知，僅每房通知一、二人，並無全部通知 (見同前卷第一三○頁) ，証人高利夫則証稱伊雖為土地謄本之登記名義人，但不知系爭土地已被出售，亦未收到出售土地之價款（見同前卷第一三二頁），是該二次會議顯然並未通知全體高氏宗親參加，則其會議程序即有瑕疵，況依前開三月三十一日之會議決議，並未決定系爭土地出售予台北市政府警察局，而五月二十日之決議內容則僅是決議提出土地權狀文件等，均無出售系爭土地之決議，自難認高文琳等人出售系爭土地確有經全體共有人過半數之出席，及過半數之同意決議出售，此部分上訴人之主張亦不足採。
(五)「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第二百七十七條定有明文，又消極確認之訴，應由上訴人負立證責任，最高法院十九年上字第三八五號著有判例，本件被上訴人主張確認兩造間就系爭土地，應有部分各五○四○○分之二四○之買賣關係不存在，依上說明，應由上訴人對系爭土地買賣關係之存在負舉證之責，本件被上訴人既未能舉證證明高安富係被上訴人之合法代理人，以及出售系爭土地有經全體共有人過半數之同意，其辯解即不足採信。從而，兩造間即無買賣關係存在，則上訴人將該所有權應有部分移轉登記為其所有，已使被上訴人之法律地位處於不安之狀態，自有以確認判決除去之必要，是被上訴人請求確認兩造間就系爭土地應有部分之買賣關係不存在，應為法所許。
五、按不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，民法第七百六十七條定有明文，因此欠缺足以表示不動產物權變動意旨之書面，即不能生物權變動之效力，最高法院四十一年台上字第一八○號、五十七年台上字第一四三六號著有判例，本件系爭土地之移轉，係於七十六年七月七日依據台北市政府警察局簽請台北市政府准以特案方式辦理登記，既未依據土地登記規則第二十五條由權利人與義務人會同聲請，亦未檢附該規則第三十二條之文件，為上訴人所不爭執，並有該移轉登記卷宗（影印）附於本院八十四年上更（一）字第三四二號卷內可稽（見該卷第一九０至二四一頁），自難認兩造就系爭不動產物權之變動有移轉之合意，該不動產物權移轉登記既係依不存在之法律關係而辦理，且未以書面為之，自不生物權移轉之效力，被上訴人本於民法第七百六十七條所有權之規定，請求被上訴人塗銷上開應有部分之移轉登記，自應准許。
六、綜上所述，被上訴人之請求洵屬正當，應予准許，原審所為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事証已臻明確，兩造其他攻擊防禦方法及未經援用之証據方法，經本院逐一審酌後，認與判決結果無涉，爰不一一加以論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十 日
民事第四庭
審判長法 官 李 瓊 蔭
法 官 楊 豐 卿法 官 張 蘭右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十一 日
書記官 應 瑞 霞