台灣高等法院民事判決 八十九年度上字第一二一○號
上訴人即被上訴人 甲○○訴訟代理人 陳國雄律師被上訴人即上訴人 乙○○ 住台北市○○路○○巷○○號訴訟代理人 黃德賢律師右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，兩造對於中華民國八十九年十月六日臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第一五八二號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事 實
甲、上訴人即被上訴人甲○○方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人甲○○部分廢棄。
二、右開廢棄部分，駁回乙○○在第一審之訴。
三、乙○○之上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除引用原審判決所陳部分外，補稱略以：
一、兩造簽立買賣契約時時，被上訴人言明系爭土地之產權移轉過戶時間僅須三、四個月即可完成，且由上訴人書立授權書，授權被上訴人全權代理區段徵收用地範圍內㈠申請合併抵價地㈡抽籤及分配抵價地㈢點交抵價地及領取土地所有權狀㈣其他有關抵價地買賣辦理產權移轉登記事宜。抵價地號以地政事務所登記簿謄本為主。故約定價金尾款於土地所有權狀領收後並經產權移轉登記完畢，被上訴人始負給付價金尾款之義務，詎知土地所有權移轉過程竟延宕一年多之久，已迴異於立約之時的認知，而上訴人又身在國外，況土地買賣滋事體大，為確保權益不致受損，上訴人遂以越洋電話就尾款之給付時期，另行再與被上訴人洽商，嗣經被上訴人同意更改付款方式後，於八十八年十月十四日以傳真信函覆認由被上訴人先行付清二成尾款，再由上訴人配合完成過戶手續之變更合意，並經其再於八十八年十月廿五日以正式繕印變更付款方式之同意書，委由證人嚴秀華轉交上訴人。
二、復依被上訴人乙○○民國（下同）八十八年十月十四日晚上七時之傳真文件第四條：「二成尾款存匯入您指定銀行帳戶，同時您的代理人交出過戶移轉等前述資料。」所示，則知在兩造先行之越洋電話蹉談後，乙○○即同意變更尾款給付方式為：乙○○給付二成尾款與甲○○交出過戶移轉文件義務，應「同時」履行；嗣再於同年同月之廿五日，乙○○再傳真正式打字繕印之同意書文件予甲○○，其中第一條：「買賣兩成尾款金額為新台幣（下同）壹佰參拾陸萬壹仟兩佰伍拾元整，由買方依電匯當日美金買賣外匯時價折成美金，電匯賣方甲○○先生美國銀行帳戶內。賣方於收到兩成尾款後十日內應將所有過戶文件補齊交付買，以掛號快遞方式寄回買方，並無條件配合辦理過戶手續。」已再變更付款方式為買方（即乙○○）先付清兩成尾款，再由賣方（即甲○○）於收到兩成尾款後十日內配合辦理過戶手續之先後順位義務，合先陳明。
三、再依乙○○庭呈書狀所附八十八年十月十六日協議書第二條、第三條內容所示，益證乙○○同意由其先行履行付清尾款義務，再由上訴人於收悉匯款後十日內依約履行交付授權書義務。嗣甲○○並於翌日即同年十月十七日回覆乙○○和解書傳真文件，陳明解除八十七年四月廿三日原定之不動產買賣契約付款辦法，並表示同意於收到乙○○電匯款後立即將土地權狀、授權書等文件快函郵寄調解人並轉交乙○○之意旨，承此，兩造對變更尾款付款方式的條件，確已合意無訛，且上開事實，亦有證人嚴秀華於鈞院八十九年十二月四日下午二時五十分於高院廿九法庭當庭證述屬實。則在乙○○未依約繳付兩成價金尾款前，甲○○自不負有移轉土地所有權予乙○○之義務。退萬步言，上訴人亦主張同時履行抗辯。
四、綜上，則兩造就本件買賣契約之尾款給付方式，確已在「由被上訴人乙○○先行付清二成尾款，再由上訴人配合完成過戶手續」此一要點上，達成變更之合意，雖就協議書或同意書內有關補貼上訴人往返美國、台灣間之車馬費金額未能取得合意，惟此實不影響於本件主爭爭點即尾款給付方式之變更，兩造業臻合意之事實；再者，衡之事理常情而論，就此有利於上訴人之尾款給付方式變更，上訴人焉有不同意之理？足證被上訴人乙○○所言，顯不足採。
五、乙○○又主張甲○○遲延超過十日仍拒絕辦理產權移轉手續，爰依系爭買賣契約第三條請求甲○○給付賠償金。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第二百廿九條第二項著有規定。經查，系爭買賣契約第三條約定乙方（即甲○○）保證在本約程序進行中，全程配合代書作業，若有遲延超過十日，妨礙產權移轉手續，願加倍返還已收取之買賣價金作為賠償甲方之損害。依該條文義觀之，所謂甲○○應配合代書作業之債務並無確定期限，乙○○雖以系爭抵價地經台北市政府地政處通知訂八十八年八月三十日至九月三十日辦理抵價地所有權狀之發放作業，而認甲○○自同年十月一日起超過十日仍拒絕辦理產權移轉手續已經給付遲延，惟上開台北市政府辦理發放作業期間並非兩造約定之給付期限或乙○○催告甲○○履行之期限，自不得以此認給付有確定期限，既為無確定期限之給付，揆諸前揭法條規定，須經乙○○催告甲○○仍未為給付時，甲○○始負遲延責任。本件乙○○並未舉證證明已催告甲○○履行配合代書作業之債務，自難認甲○○已符合買賣契約第三條之約定應負賠償責任，此部分業經原審判決確認在案，是乙○○之主張洵非可取。
六、又乙○○依變更尾款給付方式之合意，原即有先為給付二成尾款之義務，是以，在乙○○未依約履行給付義務前，甲○○自無遲延責任可言。退萬步言，甲○○之履行過戶義務與乙○○之價金尾款給付義務，允宜有同時履行之問題，由此益證上訴人之主張亦失其所稽。
乙、被上訴人即上訴人乙○○方面：
壹、聲明：
一、原判決關於駁回乙○○後開第二項之訴部分廢棄。
二、右廢棄部分，甲○○應給付乙○○伍拾萬元及自民國八十八年十月十一日起至土地所有權移轉登記完畢之日止，按日給付上訴人柒佰肆拾陸元。
三、駁回甲○○之上訴。
四、第一、二審訴訟費用由甲○○負擔。
五、第二項聲明請准供擔保宣告假執行。
貳、陳述：除引用原審判決所陳部分外，補稱略以：
一、乙○○依契約已先後交付價款二百零四萬一千八百七十五元及三百四十萬三千一百二十五元（總價之百分之三十及五十），而甲○○即應依第三條規定，於前條第一款付款時交付產權移轉應備全部証件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之登記代理人。另依第二款規定，付款時會同辦理法院認証。查甲○○雖於法院認証時出具授權書，授權乙○○辦理領取土地所有權狀等事宜，詎竟於八十八年六月十四日片面終止原授權造成乙○○無法領取權狀交代書辦理移轉登記，足見自當時起甲○○已違約拒不配合辦理產權移轉作業，妨礙產權移轉手續至為明確。
二、及至八十八年八月二十三日台北市政府地政處通知甲○○於八月三十日至九月三十日辦理抵價地所有權狀之發放作業，甲○○於十月七日另授權第三人領取後仍拒不交予黎淑萍代書，經黎淑萍代書電話催告及擬妥國外授權書傳真二次，仍拒不配合代書作業辦理產權移轉手續，至遲延後乙○○委曲求全，於十月十四日以國際電話及三次傳真催告及作協議讓步外，有甲○○親筆跡足証，主要為尾款存入其指定銀行帳戶之「同時」，由甲○○代理人「履行」交出過戶移轉等文件資料，仍未獲認同。而其委任之土地代書嚴秀華亦於十月十四日上午九時三十分依第三次傳真內容自擬作業流程，為㈠交付所有權狀影本（申報增值稅）㈡詹先生電匯完成交付正本權狀、過戶資料㈢另行補同意書及相關資料。詎甲○○於協商過程中百般刁難，如㈠不收台灣銀行支票、要求直接電匯㈡不信任尾款提存法院㈢土地增值稅要買方負擔㈣要求額外支付車馬費及補貼八十八年三月、六月二次回國費用㈤津貼其代理人三萬元㈥賠償損失費用六十萬元等及於十月十九日以傳真函提出不合理要求，堪認乙○○當時已願讓步，僅要求同時履行辦理代書傳真函所擬妥美國授權書及產權移轉資料配會代書作業，甲○○仍處處刁難不予同意，其妨礙代書作業之產權移轉手續等違約行為，至為明顯。
三、何況，乙○○不論以傳真信函多次催促其配合代書辦理移轉土地所有權移轉登記手續，甚至願將尾款之給付與其權狀資料之交付「同時」為之，仍不得要領，顯然已進行催告之手續，且於最後以起訴之方式為之，原審依民法第二百二十九條第二項規定認乙○○並未催告，甲○○並無違約云云即有誤解。尤有進者，乙○○於八十八年十一月四日已提起本件訴訟，依同法第二百二十九條第二項後段規定，上訴人既己起訴，與催告有同一效力至為灼然，僅生遲延利息之給付時間自何時起算而已。
四、從而，上訴人僅請求賠償五十萬元及自八十八年十月十一日（即主管機關通知領取權狀屆滿之翌日起算十日）起按已給付價款五百四十四萬伍千元依年率百分之五計算之每日利息損失七百四十六元，並無過當。原審未為詳察，遽而駁回此部分之請求尚有未合。
五、乙○○於八十八年十月十四日晚上七時之傳真文件係該日第三次之傳真內容，在此之前即有二次（第一次為凌晨二時三十分，第二次為凌晨三時二十分）惟無論任何一次均未達成合意。否則何以上訴人未依傳真內容應配合事項辦理授權証書、出具同意書及將授權証書所有權狀正本、同意書、與指定銀行帳號同時寄給代理人嚴秀華保管，試問其既未告知指定之銀行帳號供被上訴人匯入尾款，及代理人嚴秀華也無法同時交出過戶移轉等前述資料，又何來「合意」之意思表示，足見甲○○虛構、謊稱、變更二成尾款給付方式。
六、甲○○因乙○○不同意其提出之不合理條件，於百般刁難後，進而於八十八年十一月三十日片面以被上訴人違反契約書第七條規定而解除契約，按被上訴人依約履行，並未違反契約情事，究竟被上訴人如何違反契約之規定則未見詳細說明，亦無催告被上訴人如何履行變更付款方式之新規定，實則依契約第二條第三款規定，上訴人尚有先為土地產權移轉予被上訴人之義務，亦足以証明其謂變更二成尾款給付方式等語，非可採。
理 由
一、乙○○主張：兩造於八十七年四月二十三日簽訂不動產買賣契約書，由伊向甲○○買受坐落台北市○○區○○段三小段三五六地號土地經區段徵收後之抵價地，約定總價為六百八十萬六千二百五十元，乙○○已給付百分之八十價款，尾款一百三十六萬一千二百五十元（總價百分之二十）於土地所有權狀領取後並經產權移轉登記完畢三天內付清。伊已依約給付百分之八十價款，甲○○並於八十七年四月二十三日並以授權書授權伊全權代理有關抵價地買賣辦理產權移轉登記事宜。上開抵價地經台北市政府地政處於八十八年八月二十八日分配登載為台北市○○區○○段第一五之六地號、地目：雜、面積三八七點七一平方公尺、應有部分十萬分之一萬七千一百三十一（下稱系爭土地），並通知訂八十八年八月三十日至九月三十日辦理抵價地所有權狀之發放作業，詎甲○○於八十八年六月十四日片面終止上開授權，並於八十八年十月七日另授權第三人領取所有權狀後，拒不辦理所有權移轉登記為伊名義；而伊已交付甲○○價款五百四十四萬五千元，甲○○且已領取所有權狀並辦妥手續，則甲○○自八十八年十月一日起遲延超過十日仍拒絕辦理產權移轉手續，應依買賣契約第三條規定賠償伊已付價金之利息損失等情，爰依買賣契約求為命甲○○將系爭地地所有權移轉登記為乙○○所有；並給付伊賠償金五十萬元及自民國八十八年十月十一日起至系爭土地所有權移轉登記完畢之日止，按日給付伊七百四十六元之判決。
二、甲○○則以：兩造簽約後因後土地所有權移轉過程延宕一年多之久，已迥異於立約之時僅須三個月的認知，伊遂就尾款給付時期另行與乙○○洽商，經乙○○於八十八年十月十四日傳真回覆願付清二成尾款再由伊配合完成過戶手續，再經乙○○於八十八年十月二十五日以同意書委由嚴秀華轉交予伊，兩造顯已就尾款之付款時間之變更達成合意，是乙○○在未依約給付價金尾款之前，伊自不負移轉所有權之義務，伊並定期催告乙○○給付尾款，逾期則依法解除契約，乙○○仍不履行，伊於八十八年十一月三十日發函解除契約，是伊已無移轉系爭土地所有權予乙○○之義務。又依買賣契約第七條約定，乙○○不按約定日期付款，經定期催告仍不給付時，伊得將價款全部沒收抵作違約金。退萬步言，伊亦主張同時履行抗辯等語，資為抗辯。
三、乙○○主張兩造於八十七年四月二十三日就系爭土地訂立不動產買賣契約書，乙○○並已給付百分之八十價款共五百四十四萬五千元，依買賣契約書第二條第三款約定，乙○○應於土地所有權狀領取後並經產權移轉登記完畢三日內，交付甲○○尾款一百三十六萬一千二百五十元，系爭土地已於八十八年八月二十八日登記為甲○○所有，甲○○並已領取所有權狀，惟迄未系爭土地將移轉登記予乙○○之事實，業據提出土地買賣契約書、土地登記謄本、支票暨收條、原法院八十七年度認字第０八三五０六號認證書、授權書、抵價地證明書等為證，復為甲○○所不爭執，堪信為真實。
四、甲○○雖辦稱兩造嗣後已合意變更尾款之給付方式為乙○○先付清尾款，甲○○始須辦理過戶，惟為乙○○所否認，經查：
㈠按遲到之承諾，視為新要約。將要約擴張、限制或變更而為承諾者，視為拒絕原要約而為新要約，民法第一百六十條定有明文。
㈡甲○○雖提出乙○○於八十八年十月十四日之傳真函，辯稱其已就乙○○所提出
「二成尾款存（匯）入甲○○指定銀行帳戶，同時甲○○代理人交出過戶移轉等資料」之要約（見原審卷第二九頁），表示同意等語。然觀之該傳真函第三條載明「①授權証書②所有權狀正本③同意書④指定銀行帳號，同時寄給您的代理人，需給乙○○先看或影印或傳真。」而甲○○於同年月十九日復傳真和解書予乙○○，內載「和解條件如下：甲方（即乙○○）即將尾款．．．會同調解人電匯乙方（即甲○○）在美國帳戶，按當月美金匯率計，同時將土地過戶一切有關文件寄乙方。乙方得款後立即將土地權狀、授權書等文件專快承遞調解人轉交甲方。．．．土地增值稅由買方負擔．．．中介調解人嚴秀華．．．乙方願意付三萬元或美金一千元，甲方亦應按此數付出以示公允。本調解書甲乙雙方簽章及調解人簽章生效，如有違反承諾，願負一切法律責任。」（見原審卷第二十頁），其內容與乙○○之前述傳真函內容未盡相同，已難以認係就乙○○於八十八年十月十四日之傳真函為同意之意思表示，況甲○○所傳真之和解書，既未經其本人簽名，亦未經乙○○或調解人嚴秀華之簽名，自不得認兩造已就其和解書內之條件達成合意。
㈢甲○○又提出同意書（見原審卷第三五頁）辯稱乙○○應其要求更改尾款給付方
式，並在八十八年十月二十五日託嚴秀華將同意書轉給甲○○等語，惟查該同意書上立同意書人欄內僅賣方印有「乙○○」三字，並無乙○○之簽名或蓋章，其買方欄內則為空白，自難認兩造已就同意書之內容有所合意，再參以證人嚴秀華證稱：「同意書是乙○○與我一起擬的，當時乙○○要我先傳真過去給甲○○先簽名後傳回來，再由乙○○簽名的‧姜先生收到該函後說：要詹先生補貼車馬費等費用，詹先生說要補貼他五千元，他嫌太少，就不簽名了，後來我再勸雙方，均不同意‧」等語（見本院卷第六二頁），益加可證兩造並未就同意書所載尾款給付方式達成合意。
㈣證人嚴秀華證稱：「乙○○曾提出一手交權狀，一手付錢的條件，又因車馬費的
關係，談判破裂，後來均未達成新的協議。」等語（見原審卷第六三頁）；證人陳宜治亦證稱：「簽約後因為市府作業程序緩慢，甲○○遂要求乙○○給付部分尾款，乙○○認為沒有保障，故沒有答應；．．．據我所知雙方雖互有傳真往來，討論付款條件，但均未達成協議。」（見原審卷第六二頁）；證人即代書黎淑萍證稱：「兩造買賣契約是我擬定的，．．我曾居間協調，但雙方無法達成協議，期間我們三個證人及兩造曾多次以電話及傳真討論，但均無法達成協議。」等語（見原審卷第六四頁）。足證兩造於訂立系爭買賣契約後並未再就尾款之給付方式達成新的合意。
㈤綜上所述，甲○○辯稱兩造於訂約後已合意變更尾款之給付方式為乙○○先付清
尾款，甲○○始須辦理過戶等語，並非可採。則兩造就給付尾款之期間既未達成變更之合意，自應依系爭買賣契約之約定履行，即於土地所有權狀領取後並經產權移轉登記完畢三天內付清尾款。甲○○既未將系爭土地所有權移轉登記予乙○○，則其以乙○○經催告後仍未給付尾款，而解除系爭買賣契約並沒收價金，即屬無據，應不生解除契約之效力。又甲○○依約既有先為移轉登記之義務，則其主張其移轉登記之義務與乙○○之尾款給付義務應同時履行之抗辯，亦非可採。
五、乙○○又主張甲○○遲延超過十日仍拒絕辦理產權移轉手續，依系爭買賣契約第三條規定應給付賠償金等語，惟：
㈠按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第二百二十九條第二項著有規定。
㈡查系爭買賣契約第三條中段固約定「乙方（即甲○○）保證在本約程序進行中，
全程配合代書作業，若有遲延超過十日，妨礙產權移轉手續，願加倍返還已收取之買賣價金作為賠償甲方之損害。」然此部分之約定係承前段之約定而來，即「乙方應於前條第一款付款時交付．．．等產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記有關予指定之登記。日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，乙方應無條件即時交付，不得藉詞拖延拒絕或要求任何求償行為，」（見原審士林法院卷第十頁反面）依該條文前後文義對照觀之，應係指辦理產權移轉登記之證件未備齊，而甲○○又拒絕交付所欠缺之文件，致無從辦理產權移轉手續之情形而言，且其既約定「加倍返還已收取之買賣價金作為賠償甲方之損害。」，應係指契約因遲延無法履行契約者而言，否則賣方既須履約將系爭土地所有權移轉登記予買方，又須將買賣價金加倍返還買方，顯非公平。至其所謂「應配合代書作業」之債務，兩造並未約定確定期限。
㈢乙○○雖以系爭土地經台北市政府地政處通知訂八十八年八月三十日至九月三十
日辦理抵價地所有權狀之發放作業，而認甲○○自同年十月一日起超過十日仍拒絕辦理產權移轉手續已經給付遲延，惟查兩造並未約定應於台北市政府地政處發放所有權狀後十日內辦妥所有權移轉登記，而乙○○又自承甲○○已於同年十月七日另授權第三人領取所有權狀（見原審士林法院卷第六頁），自難認甲○○就領取所有權狀有所遲延。而兩造訂約時既未約定辦理所有權移轉登記之確定日期，復於甲○○領取所有權狀後多次協議辦理移轉登記之時期，已如前述，雖未達成協議，惟乙○○並未定期催告乙○○履行，自不得認甲○○有系爭買賣契約第三條所約定之遲延情事，況乙○○已起訴請求甲○○履行所有權移轉登記之義務，自不得再依契約第三條之約定主張甲○○應加倍返還已收取之買賣價金，雖乙○○主張其僅請求賠償五十萬元及自八十八年十月十一日（即主管機關通知領取權狀屆滿之翌日起算十日）起按已給付價款五百四十四萬伍千元依年率百分之五計算之每日利息損失七百四十六元，亦屬無據，況乙○○既請求甲○○履行契約，則就其應給付之價金，自不得再主張有利息上之損失。
六、綜上所述，兩造並未合意變更尾款之給付方式，則乙○○本於買賣契約請求甲○○將系爭土地移轉登記予乙○○，為有理由，應予准許。至乙○○另本於買賣契約請求甲○○給付五十萬元並自八十八年十月十一日起至土地所有權移轉登記完畢之日止，按日給付乙○○七百四十六元，為無理由，應予駁回。原審判命甲○○將系爭土地移轉登記予乙○○，並乙○○駁回其餘之請求，經核並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九十 年 一 月 十九 日
民事第三庭
審判長法 官 陳 永 昌
法 官 吳 秀 美法 官 蕭 艿 菁右正本係照原本作成。
被上訴人即上訴人乙○○不得上訴。
上訴人即被上訴人甲○○如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 一 月 二十 日
書記官 尤 峰 惠附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。