臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第三三一號
上 訴 人 乙 ○訴訟代理人 許淑惠律師被 上訴人 甲○○ 住台北市○○○路○段○○○巷○○弄一二之一號訴訟代理人 蔡奮鯨律師
徐秀鳳律師右 一 人複 代理人 蔡鎮隆律師右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月二十一日臺灣士林地方法院八十六年度訴字第一○五○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決所命上訴人應為給付超過新臺幣參拾捌萬零參佰參拾參元及其利息部分及該部分假執行之宣告暨確定部分外訴訟費用之裁判廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔三十五，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄。
廢棄部分，被上訴人在原審之訴及其假執行之聲請均駁回。
貳、陳述：除引用原判決記載外，補稱：由租賃契約書第十九條可證，若新租賃契約簽立完成，被上訴人於民國（下同）八
十五年六月十日起始有權利向承租人收取租金，原租約未作廢前，房租應由上訴人收取。又兩造買賣契約書第二條第四款約定，乃指被上訴人應付清尾款，始正式交屋，被上訴人對系爭房屋始有使用收益之權利，被上訴人於尾款尚未給付前，對系爭房屋無收取租金之權利，上訴人收取租金自無不當得利。
依買賣契約書第二條第十款之約定，上訴人原貸款新臺幣（下同）九百三十萬元，
由被上訴人代償，與第二條第四款相互解釋，應指伊原貸款九百三十萬元部份，被上訴人應於取得所有權後，十日內辦理銀行貸款以代償之。惟被上訴人於八十四年十二月二十七日辦妥所有權移轉登記後，遲至八十六年八月二十三日始代伊清償銀行貸款本息六百二十二萬三千一百九十七元，其間之利息，皆由伊繳納，總計為六十六萬三千七百八十七元。此係被上訴人違約致生之損害，被上訴人應賠償並計付遲延利息，伊已於另案執為扺銷抗辯。
參、證據：除援用原審之立證方法外，補提銀行繳款記錄影本一份為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除引用原判決記載外，補稱：兩造買賣契約書第二條第七款約定特別以手寫加註，足見係雙方之特約，且屬重要
事項，考其真意當為該房屋原有租賃契約由伊承受，此約定既係伊特別要求，故伊有承受原租約之意思。至辦理公證旨在保障日後強制執行之方便，有無辦妥並不影響承受租約之效力。
租約承受之時點及形式已約定甚明，倘兩造認有必要，可註明於契約，斷無捨契約文字另以口頭約定另訂新約之理，是兩造無此項口頭約定。
房屋既已出賣並移轉登記與伊，則原有租約即應由伊繼受，無論依契約當事人之真
意或民法第四百二十五條之規定，伊於取得所有權後即繼受系爭租約，上訴人則脫離原出租人地位，租金應由伊收取。伊本於承受出租人之地位，請求原承租人許木順給付受通知後之租金及其利息，業獲最高法院八十八年台上字第二二一三號判決確定在案，是伊自取得房屋所有權時得收取租金。但未通知前承租人向上訴人繳交部分，因承承租人得執以對抗，而無法收取，在此情形上訴人收取此部分租金自屬無法律上原因受有利益，李銘堯、林麗珠二人，一為契約簽約時之代書，一為房屋仲介公司員工仲介本件房
屋買賣，對於雙方當事人之交易過程及真意知之甚明，其等證詞為真正無可置疑。兩造及許木順與國揚輪業行新任負責人至法院公證處欲辦理公證，惟因故未能辦成
，公證書、租賃契約未經相關當事人簽名而未成立，故無何真實或虛假可言，充其量不過表示原承租人許木順曾表示退出欲由新任負責人林銘勳出面訂立租約未成，，是該書面無何證據力。
參、證據：援用原審所提證據。理 由被上訴人主張：伊前於八十四年十二月六日向上訴人購買坐落台北市○○○路○○
○巷○號之房屋（下稱本件房屋）及基地應有部分，總價款一千六百萬元，已給付其中六百萬元，又代上訴人向第一銀行士林分行天母辦事處清償貸款本息六百二十二萬三千一百九十七元，於同年十二月二十七日辦妥所有權移轉登記，惟上訴人前將房屋出租予訴外人許木順，租期自八十三年六月十日起至八十八年六月九日止，約定自八十三年六月十日起至八十五年六月九日止，租金每月七萬元，自八十五年六月十日起，租金按當年度全國公務人員調整薪幅度之一半調漲租金。伊自本件房屋移轉登記後，承受前開租約為出租人，業將承受事實通知許木順，上訴人竟仍受領許木順給付之租金，顯無法律上之原因而受有利益等情，爰依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求上訴人返還自八十四年十二月二十八日起至八十六年六月二日止所收取之租金計一百二十萬三千六百九十九元，並計付法定遲延利息（被上訴人超過上開金額之請求，業經原審判決敗訴，並告確定）。
上訴人則以：依兩造約定，被上訴人付清尾款後，房屋始算交付，且被上訴人應與
承租人另立新租賃契約，原租約始行作廢，被上訴人雖取得本件房屋所有權，惟迄未交付尾款，亦未與承租人另立新約，伊收取租金，並非不當得利等語，資為抗辯。
查本件房屋原為上訴人所有，出租予訴外人許木順經營國揚輪業行，租期自八十三
年六月十日起至八十八年六月九日止，其中自八十三年六月十日起至八十五年六月九日止，租金每月七萬元，自八十五年六月十日起，租金按當年度全國公務人員調整薪幅度之一半調漲租金。被上訴人於八十四年十二月六日與上訴人訂立不動產買賣契約，向上訴人購買本件房屋及基地應有部分，約定總價款一仟六佰萬元，買賣契約第二條第七款約定：「乙方（即上訴人）原有租賃許木順先生，期限為民國八十八年六月九日止由買主（即被上訴人）承受續租，俟買方取得所有權後，會同原承租人辦理法院公證手續。」上訴人於八十四年十二月二十七日將本件不動產移轉登記為被上訴人所有，被上訴人與許木順於八十五年五月十五日擬辦理租約公證，因故未能辦妥，而上訴人將本件房屋所有權移轉登記為被上訴人所有後，仍繼續向許木順收取租金，被上訴人嗣本於租賃關係，訴請許木順給付八十五年一月十日起至八十六年五月九日止之租金及利息，經臺灣士林地方法院八十六年度士簡字第八五五號判決以兩造未將租金債權讓與事實通知許木順，且許木順已將租金給付上訴人為由，判決被上訴人敗訴確定。嗣被上訴人對許木順通知終止租約，訴請遷讓本件房屋及給付八十六年六月三日起至租約終止日（八十六年十一月十日止）之租金三十六萬八千六百六十七元，獲得勝訴判決確定等事實，為兩造所不爭，並有被上訴人提出之房屋租賃契約書、不動產買賣契約書、土地暨建物登記簿謄本、前述八十六年度士簡字第八五五號判決書、本院八十七年度重上字第九九一號判決書、最高法院八十八年度台上字第二二一三號判決書附卷足憑，堪信為真實。
按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，
仍繼續存在，修正前民法第四百二十五條定有明文。故租賃物所有人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，除別有約定外，其租賃契約，既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係，由受讓人繼受為出租人，而得受領法定孳息之租金。兩造間不動產買賣契約第二條第四款約定以尾款付清日為正式交屋日，係關於交屋日期之約定；同條第七款約定：「乙方（指上訴人）原有租賃許木順先生，期限為民國八十八年六月九日止由買主承受續租，俟買方取得所有權後，會同原承租人辦理法院公證手續。」其文義明確表示由被上訴人承受上訴人與許木順間原來租賃關係，並於移轉房屋所有權登記後，會同許木順至法院辦理公證手續，並非變更民法第四百二十五條規定內容之特別約定，上訴人辯稱依上開約定，被上訴人應交付尾款並與承租人辦妥公證手續後，始承受租賃關係云云，自不足採。
次按債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力，債務人
於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人，民法第二百九十七條第一項、第二百九十九條第一項分別有明文規定。上訴人與許木順間租賃關係，因民法第四百二十五條規定，法定移轉予被上訴人，業如前述，而兩造曾於八十五年五月十五日會同許木順至法院辦理被上訴人與承租人新租約之公證，因故未能辦妥，為兩造所不爭，許本順至遲應於該日知悉本件房屋已移轉為被上訴人所有，乃事理之常，兩造均同意以該日為承租人許木順受通知而知悉出租人變更之時點（見本院八十九年七月四日言詞辯論筆錄），則在該日之前，許木順向上訴人所為自房屋所有權移轉後之八十四年十二月二十八日起算之租金給付，已生清償效力，得以對抗受讓之被上訴人。而上訴人與許木順間租賃契約約定租金於每月十日前給付，有租賃契約書可按，以其每月租金七萬元計，至八十五年六月九日止之租金為三十八萬零三百三十三元（70000×5＋70000×13÷30＝380333），上訴人對伊受領上開租金之給付並不爭執，惟上訴人已非出租人，並無受領該段期間租金之法律上原因，被上訴人因上訴人受領該段期間租金，受有不得再向許木順請求之損害，自得依不當得利法律關係請求上訴人返還。而在八十五年六月十日之後，許木順不得對上訴人給付租金，縱有給付，未經被上訴人承認或被上訴人因而受有利益，對被上訴人並不生清償效力（民法第三百十條規定參照），被上訴人仍得對許木順請求該日以後之租金，自未因而受有損害。
從而，被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人返還三十八萬零三百三十三元及
自原審起訴狀繕本送達翌日即八十六年十一月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即無不合，原判決就此部分為被上訴人勝訴判決，並依兩造聲請，分別為以供擔保為條件之假執行或免為假執行之喻知，洵屬正當，上訴意旨，聲明廢棄，為無理由。至原判決判令上訴人給付超過上開部分，於法無據，原判決該部分所為被上訴人勝訴判決並依聲請為以供擔保為條件之假執行宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院駁回被上訴人此部分之訴及假執行之聲請，以昭適法。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 十四 日
臺灣高等法院民事第五庭
審判長法 官 黃 熙 嫣
法 官 黃 小 瑩法 官 鄭 傑 夫右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 十五 日
書記官 劉 家 聲