臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第三四八號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 劉承斌律師被 上訴人 甲○○
乙○○○共 同訴訟代理人 梁育純律師
何兆龍律師右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月十六日臺灣板橋地方法院八十七年度訴字第一七六六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）一百一十一萬元及自附表所示押租金與各期租金收受之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被上訴人應給付上訴人二十五萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣上訴人願供擔保請准宣告假執行。
陳述：除與第一審判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠兩造簽約同時，上訴人因認系爭房屋多處不符承租供作辦公室及倉儲處所之用，
尚有多處需要修繕，故乃與被上訴人等口頭約定由被上訴人負責設置廁所、隔間辦公室、區隔前鐵捲門、交付前鐵捲門遙控器設置二樓之前門及封閉天花板、地板內梯位置二處洞口等，而被上訴人等亦保證上開修繕事項必於八十七年七月十日前全部修繕完成，故租期自八十七年七月十日開始。簽約時上訴人得被上訴人之同意後，由被上訴人處取得系爭房屋一樓後門鑰匙及車庫鑰匙先行進入裝置水電。惟至八十七年七月十日，被上訴人等於二樓處設置前、後門，且後內梯已無法通行，被上訴人卻未將一樓區隔後前鐵捲門及區隔後之遙控器和二樓前、後門鑰匙交于上訴人，而獨立樓梯亦尚未完成，且被上訴人等於訂約時所答應封閉之天花板及地板之內梯位置之兩個大洞仍未填補封閉完成，上訴人多次催告，並要求系爭仲介人員張上文出面通知催告，請求被上訴人迅速依約將系爭房屋修繕完成並交付上訴人使用收益，被上訴人等藉故推託，上訴人乃先口頭解約，要求返還押金及租金，詎未遭理會，上訴人無奈之餘祇得於八十七年八月十七日正式發函要求被上訴人限期履約，然被上訴人等於期限屆滿時仍未將系爭房屋修繕完成依約交付系爭房屋，上訴人乃解除雙方之租賃契約，請求被上訴人等返還原所交付之租金、押金及因債務不履行所生之損害賠償。
㈡本件租賃契約係約定由上訴人承租該三層建築物中之「二樓部分」而非「一樓部
分」，被上訴人僅交付「一樓」鑰匙且僅係「後門」鑰匙，而非交付「二樓」之「前後門」鑰匙，已與一般租賃之交付整層所有鑰匙之習慣大相逕庭，且被上訴人既僅交付一樓後門鑰匙，則無異迫使上訴人均須先行進入一樓後，再循內梯進入二樓，則不僅與承租人得「自由」使用之意思不符，且顯與上訴人設立辦公室須「獨立」使用之狀態相違，從而，原審遽以被上訴人交付「非承租層」且僅係「後門」之鑰匙，即率認已依約交付標的物，實有認事用法之違誤。況該三層建築物於承租前，雖僅一樓有後門及前門〈電動鐵捲門〉，得以進出該建築物，而若欲上二樓、三樓須靠內梯上去，惟為使上訴人得以「完全」、「獨立」使用該系爭承租之「二樓」房屋，兩造即於簽約時約定被上訴人負責將第二樓層連接三樓〈天花板〉及一樓〈地板〉之內梯洞口封閉，並將一樓之鐵捲門區隔一、二樓之出入口，以積極防止第三人自一、三樓內部侵入二樓，而被上訴人事後亦將一、二樓及二、三樓間之後內梯切除，並於二樓處設置前、後門以達雙方所約定之獨立使用之目的，從而被上訴人確有區隔一樓鐵捲門及再行交付一樓區隔後鐵捲門及二樓前後門鑰匙之義務，然被上訴人卻挾怨遲不區隔一樓之鐵捲門及不交付二樓之前後門鑰匙和一樓鐵捲門區隔後之鑰匙〈即遙控器〉，致令上訴人雖持有一樓後門鑰匙，卻因欠缺上開鑰匙而無法進入二樓使用收益，從而被上訴人確未使上訴人得以自由使用該二樓房屋而應負給付遲延之責任，況被上訴人亦將二樓前門以木條封閉，顯見被上訴人毫無履約交付之意思甚明，此亦經原審履勘在案，從而被上訴人自應負給付遲延之責任。
㈢被上訴人確因可歸責而未提供合於約定使用收益之租賃物，包括未填補天花板、
地板兩大洞口之部分確嚴重妨礙系爭房屋整體之使用、收益，且該給付遲延係可歸責於被上訴人。
㈣最高法院五十一年度臺上字第二八二九號判例要旨，係指租賃契約除有終止之原
因外，必須當事人一方主張行使其本於「法律」或「契約」所定之解除權始得使租賃契約自始歸於消滅，否則當事人一方均不能隨意以解除之意思表示使之消滅，而按「契約當事人一方遲延給付，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如期限內不履行時，得解除其契約。」民法第二百五十四條定有明文，因之，上訴人因被上訴人遲延給付合於使用目的之租賃物，乃本於法律規定依法『解除』系爭租賃契約，並無違反上開判例，同時上訴人一再表明係依法『解除』系爭租賃契約，而被上訴人卻曲解主張上訴人係『終止』系爭租賃契約，實有認事用法上之違誤，且益徵被上訴人惡意混淆。
㈤出租人所負「使承租人得自由使用收益」之義務，不僅須於租賃開始時負擔，縱
於租賃期間內亦應隨時保持，從而雖上訴人於租期開始「前」得進入二樓裝配水電，然因被上訴人「事後」將內梯切除，且於二樓處設置前後門，已導致上訴人無法再持一樓後門鑰匙進入二樓，而使上訴人無法自由使用收益，被上訴人自負有交付二樓前後門及一樓鐵捲門區隔後鑰匙之義務，被上訴人於租期開始時即八十七年七月十日仍未交付上開鑰匙，自應負給付遲延之責。
㈥被上訴人稱八十八年七月二十三日之勘驗筆錄中勘驗結果第一項載明「系爭樓梯
洞口已經以水泥密封，洞口上方天花板下方有電線」，認該電線勢必為被上訴人洞口填補後才施作，否則在樓梯未鋸斷，洞口未填補前，上訴人怎可能雇工前去施作？惟依據證人何浩清所稱，何浩清係於六月底或七月初、租期尚未開始前即進入系爭二樓房屋裝配水電，而裝配水電時因二樓至三樓間樓梯口遭切斷而仍未填補，為便利日後被上訴人等得命人施工封閉，乃事先預留一大段電線，以免毀損電線，因之證人何君裝配水電時即存有天花板及地板兩大洞口，從而被上訴人所主張顯非事實。
㈦被上訴人又稱羅進源於原審八十八年八月十九日之證詞可知系爭洞口之填補為上
訴人訂約後之要求實有違誤，蓋依證人羅君之證詞，至多僅能證明被上訴人係遲至八十七年七月中旬始委託羅員進行封閉洞口工程，而無法證明係上訴人要求被上訴人改以水泥封閉洞口，此觀諸被上訴人延遲封閉洞口之原因或因被上訴人遺忘；抑或因被上訴人應一、三樓承租人之要求；或被上訴人為求永久性解決困擾，不一而足即得明證，況上訴人僅係短期〈一年〉承租，無須以永久性之水泥徹底解決封閉，從而，以水泥封閉洞口顯係被上訴人單方意思甚明，此觀諸證人張上文於八十八年七月二十三原審勘驗時證稱：「：：施作方法〈當時〉並未約定，也未提到樓梯要去掉」，而被上訴人卻連樓梯均自行拆除顯見被上訴人有永久性解決問題之意即明。同時上訴人僅須證明給付有遲延之事實即已盡舉證之責，若被上訴人欲免除給付遲延之責任，應由被上訴人就不可歸責之事實舉證，惟遍觀全卷，被上訴人迄未提出任何證據以明其說，自應負遲延給付之責。
㈧被上訴人稱系爭洞口之面積僅一、二坪大小，而租賃標的物為一百多坪之房屋，
上訴人以此為解約事由，恐不合情云云，惟查上訴人承租系爭房屋之目的除供辦公室及營業處所之用，另尚需供作堆放全部貨品之倉庫使用，故而，該系爭房屋之安全性〈如防止外人入侵偷竊、毀損等情形〉即屬上訴人決定是否承租該地之重要考量因素，今上訴人因得被上訴人之同意即被上訴人願將系爭房屋之天花板、地板洞口封閉及將一樓鐵捲門區隔，使系爭房屋得以防止其他第三人自一、三樓侵入，而有獨立安全之空間以放置公司經銷之產品，始同意承租系爭房屋，被上訴人未依約將系爭房屋之天花板、地板之後內梯位置之兩個大洞封閉完成及將一樓鐵捲門區隔，即已使系爭租賃物有遭人入侵欠缺安全性之重大瑕疵，而嚴重妨害系爭房屋之完整、獨立之約定、使用、收益目的，從而上訴人既無法達成約定之使用目的，而解除契約自屬正當、適法，更非民法第一百四十八條第一項所謂之「以損害他人為『主要』目的」之權利濫用。
證據：除援用第一審所提出者外，補提：
上證㈠：租賃契約。
上證㈡：存證信函。
上證㈢：僱傭契約。
上證㈣：照片一幀。
請求訊問證人張上文（嗣捨棄訊問）、何浩清。
乙、被上訴人方面：聲明：
㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，被上訴人願供擔保，請准宣告免予假執行。
陳述：除與第一審判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠本件上訴人依民法第二百五十四條主張終止系爭租賃契約，顯與最高法院五十一年度臺上字第二八二九號判例要旨所明示有違，上訴人之主張，於法應無理由。
又原判決並無任何違誤之處。
㈡張上文於原審稱：「七月十日以後我去看得那次，原告有安裝電路設施。：：：
」，上訴人所稱系爭房屋未能使用收益，純屬飾詞。八十八年七月二十三日之勘驗筆錄中勘驗結果第一項載明「系爭樓梯洞口已經以水泥密封，洞口上方天花板下方有電線」，顯見該電線勢必為被上訴人洞口填補後才施作，否則在樓梯未踞斷，洞口未填補前，依經驗法則，上訴人怎可能僱工前去施作？所以，上訴人稱系爭房屋未能使用收益，顯為不實。而張上文於同日作證亦在勘驗結果第八點載明係因上訴人要加裝電箱，因費用負擔與被上訴人談不攏，所以協調不成，可證上訴人無解約之事由。
㈢系爭洞口之填補為上訴人訂約後之要求，且亦可見被上訴人確有履約之誠意。系
爭洞口之面積為一、二坪大小，而租賃標的物為一百多坪之房屋，上訴人以此為解約事由，恐不合情、不合理，亦不合法。
㈣原審言詞辯論時，上訴人亦自承系爭房屋之鑰匙未交還，而系爭房屋位於蘆洲市
○○○路近信義路口係該市之中心區，該屋之一、三樓皆陸續出租，唯獨二樓被上訴人為展現履約誠意已閒置至今，顯見上訴人之解約並不合法，原審判決無誤。
證據：援用第一審所提出者。
理 由本件上訴人起訴主張上訴人於八十七年六月二十日，承租被上訴人所有坐落臺北縣
蘆洲市○○○路○○○號二樓房屋，租期自八十七年七月十日起至八十八年七月九日止計一年，押租金二十四萬元，上訴人並交付附表所示支票十二紙給付租金，均已兌現，被上訴人於八十七年七月十日，未將系爭房屋前門遙控器鑰匙交予上訴人，而未依債之本旨履行交屋義務，迭經催告仍拒不補正，上訴人乃依法解除契約，被上訴人應返還押租金及租金計一百一十一萬元及如附表所示收受之日起算之法定遲延利息，並賠償損害二十五萬元等語；被上訴人則以租賃標的房屋已交付，又兩造未約定被上訴人必須將樓梯切除，並將樓梯口封閉，故上訴人上開樓梯洞口修補好之主張，係兩造簽約後，上訴人之額外要求，上訴人以被上訴人未於七月十日前將洞口補好作為解約之理由，顯不可採。另上訴人於租期屆滿後之八十八年十一月二日始主張行使約定解除權，於法不合云云資為抗辯。
上訴人主張上訴人於八十七年六月二十日，承租被上訴人所有坐落臺北縣蘆洲市○
○○路○○○號二樓房屋，租期自八十七年七月十日起至八十八年七月九日止計一年，押租金二十四萬元，上訴人並交付附表所示支票十二紙給付租金，均已兌現，被上訴人於八十七年七月十日，未將系爭房屋前門遙控器鑰匙交予上訴人，而未依債之本旨履行交屋義務，迭經催告仍拒不補正，上訴人乃依法解除契約之事實，已據上訴人提出租賃契約、解除契約之律師函、支票影本十四紙等為證，被上訴人就兩造成立租賃契約、已收受十四紙支票一節，並未爭執，惟辯稱系爭租賃物早已交付上訴人使用收益，無上訴人所主張經催告未交付之情形，上訴人之解除契約不合法云云。
按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契
約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」民法第四百二十一條定有明文。依此規定，租賃契約所發生債之關係，在履行上須持續不斷之實現，屬繼續性之契約，非屬一時之契約。又契約之解除謂契約當事人之一方，因法律上或契約上之解除權之行使，而使債權契約之效力溯及的消滅之一方之意思表示；契約之終止謂以使契約關係或因契約所生之法律關係終止，使契約之效力向將來消滅為內容之一方之意思表示，故契約終止以繼續之契約關係為對象，其結果不發生回復原狀之問題。租賃契約既屬繼續之契約，則使租賃契約歸消滅者，除因期限屆滿外，僅終止契約而已，解除契約不與焉。故最高法院五十一年度臺上字第二八二九號判例要旨：「解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅。」即揭諸前開說明。
本件上訴人主張被上訴人於八十七年七月十日，未將系爭房屋前門遙控器鑰匙交予
上訴人，而未依債之本旨履行交屋義務，迭經催告仍拒不補正，上訴人乃依民法第二百五十四條之規定解除契約云云。查兩造就系爭租賃契約於八十七年六月二十日訂定，租賃物為坐落臺北縣蘆洲市○○○路○○○號二樓房屋，租賃期限自八十七年七月十日至八十八年七月九日一年，押租金二十四萬元，八十七年七月十日至八十八年一月九日每月租金七萬元，八十八年一月十日至八十八年七月九日每月租金七萬五千元等之事實，有租賃契約在卷可憑，且為兩造所不爭執。查兩造租賃契約既經合法成立，則依前開說明，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅，上訴人主張解除契約請求回復原狀，於法不合。又上開判例係指租賃契約一經合法成立後，不能以解除之意思表示，使之消滅，上訴人辯稱其因被上訴人遲延給付合於使用目的之租賃物，乃本於法律即民法第二百五十四條規定解除系爭租賃，無違反上開判例云云，係誤解上開判例，非屬可採。上訴人另主張被上訴人迄八十七年七月十日未將租賃物交付，其於八十七年八月十七日催告被上訴人限期履約，被上訴人於期限屆滿仍未將系爭房屋修繕完成依約交付系爭房屋，上訴人依法解除系爭租賃契約云云。惟「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第四百二十三條固定有明文。然出租人違反此義務者，亦僅承租人得終止租賃契約而已，非承租人即得解除租賃契約，上訴人主張被上訴人迄未交付租賃物，經催告仍未於期限內履約縱屬實在，亦僅發生上訴人得終止租賃契約之問題，上訴人據以主張解除租賃契約，即有未合。
上訴人另主張依系爭房屋租貸契約書第六條：「本契約期間內，乙方（即原告）他
遷或不租時，應將房屋原狀交還甲方（即被告），甲方扣除一個月之押租保證金，剩餘部分無息退還乙方。乙方欲中途解約需一月前通知甲方。甲方並退還預收月租金。」之約定，對被上訴人行使約定解除權，以解除本件租貸契約云云，惟上訴人係於八十八年十一月二日言詞辯論時始主張行使約定解除權（見原審卷第一六五頁），是時租賃契約已因期限屆滿而消滅，上訴人已無解除之對象。況依前述，租賃契約乃繼續性之契約，而依上開約定，係指承租人於租賃契約存續中，承租人得於一個月前通知出租人終止契約，非解除契約，且終止契約後無回復原狀之問題，此觀民法第二百六十三條「第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之。」之規定，於契約終止之情形，當無第二百五十九條回復原狀之規定之適用，是上訴人援引租賃契約第六條規定，縱其本意在於終止契約而誤用解除契約，亦無民法第二百五十九條回復原狀規定之適用，上訴人此部分之主張亦無可採。
上訴人另主張請求被上訴人賠償二十五萬元之損害賠償，查「解除權之行使，不妨
礙損害賠償之請求。」、「第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之。」民法第二百六十條、第二百六十三條分別定有明文。上訴人雖係主張解除契約，非主張終止契約（見本院卷第一○五頁），然無論上訴人係主張解除契約或終止契約，其請求損害賠償乃謂於八十七年七月十日至八十七年八月九日已僱傭員工十名，計支出薪資二十五萬元，並提出僱傭契約十份為證。然查該十份僱傭契約之僱用人為蜂寶實業有限公司，非上訴人本人，則該僱傭契約縱屬實在，亦非得認為係上訴人之損害，上訴人請求被上訴人賠償該等損害，亦無理由。綜上所述，上訴人依解除契約後之回復原狀請求被上訴人返還已支付之租金及押租金計一百一十一萬元及如附表所示押租金與各期租金收受之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨依損害賠償法則，請求被上訴人給付二十五萬元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，但結論則無二致，原判決仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，上訴仍應予以駁回。
本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論究，合併敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第二項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十三 日
民事第一庭
審判長法 官 洪 仁 嘉
法 官 顧 錦 才法 官 湯 美 玉右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十四 日
書記官 林 如 冰附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：押租金及租金利息起算表
壹、押租金金 額 受領日期 利息起算日240000元正 87.06.24 87.06.24
貳、租金編號 票 號 發 票 日 票面金額 受領或兌現 利息起算日
CZ0000000 00.07.00 00000元正 87.07.10 87.07.10
CZ0000000 00.08.00 00000元正 87.08.10 87.08.10
CZ0000000 00.09.00 00000元正 87.09.10 87.09.10
CZ0000000 00.10.00 00000元正 87.10.10 87.10.10
CZ0000000 00.11.00 00000元正 87.11.10 87.11.10
CZ0000000 00.12.00 00000元正 87.12.10 87.12.10
CZ0000000 00.01.00 00000元正 88.01.10 88.01.10
CZ0000000 00.02.00 00000元正 88.02.10 88.02.10
CZ0000000 00.03.00 00000元正 88.03.10 88.03.10
CZ0000000 00.04.00 00000元正 88.04.10 88.04.10
CZ0000000 00.05.00 00000元正 88.05.10 88.05.10
CZ0000000 00.06.00 00000元正 88.06.10 88.06.10