臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第三八二號
上 訴 人 丙○○
乙○○即吳乙○○）兼 右一人 甲○○訴訟代理人被上訴人 沈珊珊 住台北市○○路○○○巷○○弄○號四樓訴訟代理人 沈志成律師右當事人間返還地下室事件，上訴人對於中華民國八十九年二月三日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第七三一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、興隆社區服務自救會自民國八十四年起即持續管理原經社區住戶大會授權、合法選出之管理委員會所簽訂之租賃契約，並將所收取之租金支付於社區水電及公共設施之維護使用，數年來社區住戶並無異議，是興隆社區服務自救會雖無管理委員會之名，確有管理委員會部分功能之實。又原興隆社區管理委員會與上訴人簽訂之車位租賃契約，期限逾一年且未以字據訂立，依民法第四百二十二條之規定，已轉變成不定期租賃。上訴人本於租賃關係占有使用系爭地下室，並非無權占有。
㈡、上訴人甲○○、乙○○占用如附圖Ａ１部分，並未訂有租約，該部分願拆除返還。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：興隆管理委員會並無權將系爭地下室出租，縱有權出租，亦未與上訴人等簽立租賃契約。又該自救會未經社區全體住戶同意合法成立，依法自無出租系爭地下室予上訴人之權限，是上訴人使用系爭地下室確屬無權占有。
理 由
一、被上訴人起訴主張：坐落台北市○○區○○段三小段一三五號土地上門牌號碼為台北市○○區○○路三段一八五巷十一弄一號之地下室，為伊與興隆社區其他全體住戶所共有，詎上訴人未經全體共有人之同意，分別占用如附圖Ａ１、Ｂ１、Ｂ２部分所示之地下室等情，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條但書規定，求為命上訴人將地上物拆除騰空後，返還予被上訴人及其他共有人全體之判決。上訴人則以：其等為系爭地下室所在之興隆社區住戶及區分所有權人，原管理委員會與上訴人等簽訂車位租賃契約後，多年來均由興隆社區自救會持續管理並收取租金，況原車位租賃契約已視為不定期租賃，上訴人本於租賃關係占有使用系爭地下室，自非無權占有等語，資為抗辯。
二、查，坐落台北市○○區○○段三小段一三五號土地上門牌號碼台北市○○區○○路三段一八五巷十一弄一號之地下室為被上訴人與興隆社區其他全體所有權人共五百多人（包括上訴人乙○○及丙○○之妻彭瑞纓）分別共有，上訴人甲○○、乙○○占用如附圖Ａ１部分所示面積十三點零九平方公尺並在其上搭建木板隔間堆放雜物，另占用如附圖Ｂ１部分所示面積二十五點五九平方公尺作為停車之用；上訴人丙○○則占用如附圖Ｂ２部分所示面積二十四點四三平方公尺作為停車之用等事實，為兩造所不爭執，並有土地、建物登記簿謄本、照片附原審卷可證，且經原審會同地政事務所測量人員勘測明確，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖足稽，自堪信為真實。
三、按民法第八百十八條固規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，惟共有人對於共有物之特定部分使用收益，除有分管之協議外，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何特定部分有自由使用收益之權利。上訴人雖辯稱：其等原向興隆社區管理委員會租用系爭地下室如附圖Ｂ１、Ｂ２停車位部分，管理委員會解散後，自八十四年起即由興隆社區服務自救會管理，繼續原租賃關係，並將收取之租金支付於社區水電及公共設施之維護，原租賃關係更因期限逾一年且未以字據訂立，已視為不定期租賃云云為辯；並提出興隆社區服務協會停車位收費記錄表、停車位置租賃契約書、興隆社區服務自救會臨時會議紀錄等件為證，惟查：
㈠、按民國八十四年六月二十八日公布施行公寓大廈管理條例，始就公寓大廈管理委員會之組織、職務、有當事人能力，以及管理委員之選任、任期等事項有明確之規定，在此之前，所謂之社區管理委員會，是否有當事人能力，其管理委員之選任方式、管理工作之範圍如何，則因具體個案而有別。依上訴人甲○○提出之附本院卷第三六、三七頁停車位置租賃契約書第六條規定：「甲方為社區住戶票選所組成，租約期滿乙方繼續承租時應重新簽訂新約。」，可見興隆社區管理委員會僅係由該社區住戶票選之管理委員所組成，並非由該社區全體區分所有權人所選任，則該管理委員會就全體所有權人共有之系爭地下室，得否將之劃分停車位，以其名義出租予特定之住戶，自非無疑。況縱認興隆管理委員會有出租系爭停車位予上訴人甲○○之權能，依該二件停車位租賃契約書第二條均規定「租賃期限為壹年」，其中至「八十三年二月二十八日止」，雖經劃線刪除，改為八十二年九月二十八日止，惟未經興隆社區管理委員會蓋章其上，且核與租賃期限為壹年及經會長廖慶明簽收租金至八十三年二月份之記載不相符合，應係上訴人甲○○為配合其所為租期逾一年未立字據之說詞，事後片面刪改無疑。是則，原租賃契約仍應認定於八十三年二月二十八日時屆滿，上訴人甲○○欲繼續承租，依上開第六條之規定，自應重新簽訂新約。上訴人甲○○並未再與興隆社區管理委員會簽訂新租賃契約，雖於八十三年三月至八月每月仍持續支付停車費一千元，惟租賃契約書上載明係「暫收」，足見此際興隆社區之區分所有權人已就管理委員會之組織、停車位之管理使用等發生爭議，並未授權管理委員會與上訴人甲○○續訂租約，該管理委員會自無與伊有續租合意之可言，顯無適用民法第四百二十二條租賃契約因期限逾一年未立字據，視為不定期限租賃之餘地。上訴人甲○○上開抗辯，於法無據，不足為採。至上訴人丙○○則未提出任何與興隆社區管理委員會訂立之租賃契約，自無庸加以審酌。
㈡、上訴人等復抗辯其等自八十四年起向興隆社區服務自救會承租系爭停車位，然興隆社區服務自救會非興隆社區全體區分所有權人合法選出之管理委員會，此為上訴人所自承，並經證人即自救會會長廖慶明在原審證稱：興隆社區五百多戶共用地下室未分割分管，之前有管理委員會，後因停車糾紛已無管委會，僅組織自救會暫時管理社區事務等語綦詳（見原審卷第一二七頁），足見興隆社區服務自救會並無出租系爭地下室停車位之權能，上訴人自不得以其等與該自救會間之租賃關係對抗被上訴人。
㈢、綜此，上訴人甲○○、乙○○自承其等占用如附圖Ａ１部分並無正當權源，而上訴人等占用Ｂ１、Ｂ２停車位部分，亦未經全體共有人之同意，或由依公寓大廈管理條例規定合法選任之管理委員會，依區分所有權人會議之決議，同意出租使用，上訴人等自仍屬無權占有。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人之利益為之，民法第七百六十七條及第八百二十一條分別定有明文。又所謂共有人全體之利益，乃指客觀之法律利益而言，各共有人主觀上有無行使回復共有物請求權之意思及實際上是否受有利益，則在所不問。上訴人占用系爭地下室既無正當權源，被上訴人自得本於其所有權，為共有人全體之利益請求上訴人返還之，此為其權利之正當行使，並無上訴人所指違返誠信原則，為權利濫用之情形。
五、綜上所述，被上訴人主張上訴人等無權占有系爭地下室為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人依民法第七百六十七條及第八百二十一條但書規定，請求上訴人乙○○、甲○○應將如附圖Ａ１部分所示，面積一十三點零九平方公尺之工作物拆除騰空，將該部分及如附圖Ｂ１部分所示，面積二十五點五九平方公尺；丙○○應將如附圖Ｂ２部分所示，面積二十四點四三平方公尺返還予被上訴人及其他共有人全體，為有理由，應予准許。是則，原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。，
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十八 日
民事第三庭
審判長法 官 張 宗 權
法 官 陳 永 昌法 官 吳 秀 美右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 三十 日
書記官 常 淑 慧附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。