臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第五六０號
上 訴 人 子○○
辛○○共 同訴訟代理人 鄭斌濟律師上 訴 人 甲○○ 住台
丙 ○ 住台北市○○區○○路一段九十號二樓寅○○○ 住台北市○○區○○路一段一一五號
應丑○○ 住台北市○○街○○○號卯○○ 住台北市○○街○○巷○○號之二乙○○○ 住台北縣汐止市○○○路○○號壬○○ 住台北市○○區○○街○○○號（應為送達處所不明）戊○○ 住台北市○○區○○街一段二二五號丁○○ 住台北市○○區○○街○○○號二樓被 上訴人 庚○○ 住台北市○○路○段○○○巷廿六弄九號二樓
己○○ 住同癸○○ 住同共 同訴訟代理人 王振志律師右當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國八十九年一月六日臺灣士林地方法院八十八年度訴更一字第二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、辛○○、子○○部分：
一、聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡右開廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補述略稱：㈠依被上訴人等之父許清和與上訴人等之父許加走之約定，許加走向台北市內湖區
農會所購買台北市○○路○段○○○巷○○號房屋之二樓讓許清和等居住，許加走向該農會承租上開房屋基地之租金則由許清和等負責繳納，此有該農會出具之財產收入台帳可稽，換言之，只要許清和等居住上開房屋之二樓，許加走便不須繳納上開房屋基地之地租。上開房屋之基地雖由許清和購買取得所有權，因未將上開房屋之二樓交還許加走，依據原約定許加走仍不必繳納上開房屋基地之地租，許加走去世後上開房屋由上訴人等繼承，上開房屋之二樓由被上訴人等繼續使用，迄未交還，被上訴人等不得向上訴人等請求給付上開房屋基地之租金。
㈡台北市內湖區農會在上開土地興建房屋出售與許加走，因當時房屋未辦第一次所
有權登記，僅向稅捐機關申報買受人即納稅義務人之名義為許加走，被上訴人等主張其父許清和對上開房屋有二分之一之權利，並非事實。
㈢縱認上訴人應支付租金，上開土地位置處在巷內，至為偏僻，該地段並不繁榮，基地之租金應以不超過申報地價年息百分之三為宜。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並提出房屋稅單影本一件及聲請向台北市稅捐處內湖分處及內湖農會調取相關原始資料。
貳、甲○○部分：未於言詞辯論期日到場，惟據其提出之書狀聲明陳述略以：
一、聲明：㈠原判決關於甲○○敗訴部分廢棄。
㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢各審之訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：㈠甲○○之母固為許加走之法定繼承人，惟因拋棄繼承而未繼承系爭土地上之建物
，與被上訴人間就系爭土地無任何租賃關係存在，不因其母死亡，由甲○○繼承，而變為有租賃關係，況甲○○從未占有使用系爭土地上之建物，更無向被上訴人等表示承租之意，原判決僅憑甲○○之母是許加走之繼承人，即逕認甲○○與被上訴人有租賃關係負有給付租金之義務，顯有理由不備之違法。
㈡給付租金屬金錢給付性質，應屬可分之債，原判決認租金債務屬不可分之債，殊
有違誤。況原判決理由認不可分債務應準用連帶債務，主文卻謂「應付租金」，其判決主文與理由顯然矛盾。
㈢本件屬固必要共同訴訟，被繼承人尚有其他繼承人，原審未命被上訴人提出全部
繼承人名單，查明是否已對之全部起訴，卻逕為實體上判決，其適用法律自屬違誤。
叁、丙○、寅○○○、丑○○、卯○○、乙○○○、壬○○、戊○○、丁○○雖未具
狀聲明上訴，然本件為必要共同訴訟，應視同上訴人，其等未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補述略稱：㈠上訴人甲○○經原審多次通知均未到庭提出抗辯，其所辯顯違民事訴訟法第二百
七十六條之規定。其主張伊與其母已拋棄繼承或尚有其他共同繼承人之事實，亦應舉證以實其說，而非僅徒託空言，致妨礙本件訴訟終結。
㈡甲○○既已繼承取得系爭土地之租賃權，其是否實際占有使用系爭地上建物係另一回事，與承租人應給付租金之義務不生影響。
㈢原判決僅為共同給付之判決，而未為連帶給付之判決，係有利於上訴人，上訴人對此並無上訴之利益，且無爭執之實益。
㈣本案之前案即本院八十二年度上字第一二二三號確定判決業已判斷系爭地上建物
為許清和、許加走共有，依最高法院八十四年臺上字第二五三０號判決要旨，上訴人子○○、辛○○自不得就系爭地上建物所有權歸屬為相反之主張。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、本件被上訴人依租賃及繼承之法律關係起訴請求上訴人就坐落台北市○○區○○段一小段九號土地（下稱系爭土地）調整租金及給付租金等，經原審判決後，雖僅上訴人子○○、辛○○、甲○○提起上訴，惟查本件之訴訟標的，對因繼承關係之共同被告，屬必須合一確定，依民事訴訟法第五十六條第一項第一款之規定，子○○、辛○○、甲○○上訴之效力自及於未聲明上訴之同造當事人丙○、寅○○○、丑○○、卯○○、乙○○○、壬○○、戊○○、丁○○，應將之視為共同上訴人，合先敍明。
二、本件上訴人甲○○、丙○、寅○○○、丑○○、卯○○、乙○○○、壬○○、戊○○、丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、本件被上訴人先位聲明起訴主張坐落台北市○○區○○段一小段九地號之土地為渠等所共有，訴外人許加走、許清和共有（應有部分均為二分之一）門牌號碼為台北市○○區○○路三段一七四巷四十號一、二樓之建物則坐落該土地上。依原法院八十一年度訴字第八四七號及本院八十二年度上字第一二二三號確定之民事判決，訴外人許加走、許清和與被上訴人間就系爭土地有不定期之基地租賃關係存在，許加走死亡，上訴人子○○、辛○○、甲○○及丙○、寅○○○、丑○○、卯○○、乙○○○、壬○○等九人為其繼承人，惟上訴人等迄今均未支付租金。且自兩造成立租賃關係至今，系爭土地地價升值頗鉅，爰依民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條第一項之規定，請求調整租金為按系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之九計算之租金，並請求子○○等九人應連帶給付自七十九年一月一日起至八十三年十二月三十一日之地租三十九萬六千四百九十三元。其備位聲明則主張若法院認應同列原承租人許清和之繼承人為被告，當事人適格始無欠缺，則追加許清和之繼承人戊○○、丁○○為被告，請求調整租金。至請求給付租金之訴部分，爰暫不向戊○○、丁○○請求等語。（原判決駁回被上訴人先位聲明，就備位聲明部分除命上訴人給付自民國八十四年六月十六日起租金調整為按系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算之租金外，駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請，被上訴人就其敗訴部分，未提起上訴。）
四、上訴人子○○、辛○○則以坐落於系爭土地之台北市○○路○段○○○巷○○號房屋一樓及二樓（下稱系爭房屋）為其父許加走向台北市內湖區農會所購買，依被上訴人等之父許清和與上訴人等之父許加走之約定，許加走向台北市內湖區農會所購買上開房屋一樓自己居住，二樓讓許清和居住，許加走向該農會承租該屋基地之租金則由許清和負責繳納，只要許清和居住上開房屋之二樓，許加走便不須繳納上開房屋基地之地租。許加走去世後該屋由上訴人等繼承，而該屋之二樓仍許清和之繼承人即被上訴人等繼續使用，則被上訴人等不得向上訴人等請求給付上開房屋基地之租金，縱認上訴人應付租金，系爭土地位處巷內偏僻而不繁榮，租金應以不超過甲報地價年息百分之三為宜等語置辯。甲○○則以其母固為許加走之法定繼承人，惟因拋棄繼承而未繼承系爭土地上之建物，伊雖為其母之繼承人，然與被上訴人間無任何租賃關係存在，又，本件屬固有必要共同訴訟，被繼承人尚有其他繼承人，原審未命被上訴人提出全部繼承人名單，查明是否已對之全部起訴，卻逕為實體上判決，其適用法律自屬違誤等語置辯。
五、本件被上訴人主張系爭土地為渠等共有，渠等與上訴人等共有之門牌號碼為台北市○○區○○路三段一七四巷四十號一、二樓建物坐落其上。依原法院八十一年度訴字第八四七號及本院八十二年度上字第一二二三號民事確定判決，訴外人許加走、許清和與被上訴人間就系爭土地有不定期基地租賃關係存在。原承租人許加走、許清和相繼死亡後，分別由上訴人等十一人繼承許加走、被上訴人繼承許清和等事實，業據其於原審提出土地登記謄本、判決書影本、戶籍謄本、遺產分割協議書、建築改良物所有權移轉契約書、台北市內湖區公所監證書、判決書影本等文件為證，惟上訴人等以前開情詞置辯。經查：
㈠按法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人
辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院八十四年台上字第二五三０號判決參照）。查原法院八十一年度訴字第八四七號及本院八十二年度上字第一二二三號民事確定判決，已確認系爭房屋為許清和、許加走共有，有上開判決書影本在卷可稽（見原法院八十四年訴字第五二九號卷第十二至二六頁），上訴人子○○、辛○○雖抗辯系爭房屋為上訴人之父許加走所購買，依許加走、許清和之約定，渠等不須給付租金云云，並提出房屋稅單影本、台北市內湖區農會出具之財產收入台帳影本為證，惟查該房屋稅單影本固載許加走為欠稅人，然僅為房屋稅課徵之稅藉資料，尚不足以證明上訴人所主張系爭房屋之一、二樓均為許加走所有，而以二樓供被上訴人之被繼承人許清和居住，許清和則應負土地全部租金支付之義務等事實，則該房屋稅單不足推翻上開確定判決之判斷，且上訴人亦於原審提出渠等以存證信函將租金寄交予被上訴人之存證信函影本為證，則辛○○、子○○上開抗辯委無足採。
㈡依上開確定判決所確認，許加走、許清和均為系爭房屋之共有人，系爭土地之基
地租賃關係存在於許加走、許清和與內湖農會之間，嗣被上訴人於五十八年十二月十九日取得系爭土地之所有權後，此租賃關係自對被上訴人繼續存在。故被上訴人主張系爭土地之基地租賃關係存在於被上訴人與許加走、許清和之間，於許加走與許清和相繼死亡後，此租賃關係即應繼續存在於被上訴人與許加走、許清和二人之所有繼承人間，應屬可採。被上訴人對上訴人提起本件之訴已於原審提出戶籍謄本證明上訴人等為許加走之繼承人，並為上訴人子○○、辛○○所不爭執，堪信為真，上訴人甲○○雖辯稱被繼承人尚有他繼承人云云，惟未舉證以實其說，所辯自無可採。
六、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。兩造間既為不定期限之不動產租賃，該系爭土地之公告地價自被上訴人於五十八年十二月十九日取得系爭土地所有權後，迭經調漲，有地價證明二紙在卷可稽（見原法院八十四年訴字第五二九號卷第二八、一五九頁），堪認被上訴人主張系爭土地之地價昇高為真，渠等本於該條請求為租金之調整，自屬有據。
㈠城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，
土地法第九十七條第一項定有明文，依同法第一百零五條規定，於租用基地建築房屋之基地租金準用之。依土地法施行法第二十五條規定，所謂土地價額係指法定地價而言。又土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法申報之地價為法定地價，而依平均地權條例第十六條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。故系爭土地之租金，應以不超過申報地價之年息百分之十為限。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院六十八年度台上字第三０七一號著有判例。
㈡經查，系爭土地租金為每年八百二十七元，迄今未曾調整之事實，有內湖農會出
具之收據一紙附卷可參，復為兩造所不爭，業堪認定。再者，系爭土地之公告地價迭有調漲，有被上訴人提出之地價證明書在卷足憑。而系爭土地位於八公尺○○○區○○路○段○○○巷與內湖路交叉口附近，巷內建物一樓多供作商店使用，右前方為台北銀行內湖分行，該巷與內湖路交叉口對面即為台北市警察局內湖分局，交通便利，附近生活機能良好。又系爭土地上之房屋係老舊之二層樓磚造建物，一樓由上訴人出租予訴外人陳家嚴經營佛具店，每月租金一萬二千元，二樓則由被上訴人當住家使用。而經原法院詢問附近商家月收入狀況，約在五至八萬元之間，有原法院勘驗筆錄可稽（見原法院八十四年訴字第五二九號卷第一二五至一二七頁），足證系爭土地鄰近之繁榮程度尚非不佳。本院審酌上情，認原法院以起訴狀繕本送達翌日即八十四年六月十六日起按該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七調整租金（計算式：申報地價×使用面積七十平方公尺×百分之七×租賃權應有部分十分之七＝上訴人應付租金），尚屬妥適。子○○、辛○○辯稱上開土地位置處在巷內，至為偏僻，該地段並不繁榮，基地之租金應以不超過申報地價年息百分之三為宜，亦不可採。
七、綜上，因許清和與許加走係共有系爭地上房屋而分管二樓及一樓，故許清和之租賃權應為二分之一。而許清和之所有繼承人除上訴人戊○○、丁○○二人外，尚有被上訴人等三人，有戶籍謄本及遺產分割協議書可稽。從而，上訴人戊○○及丁○○等二人共有十分之二之租賃權。準此，許加走之繼承人即上訴人子○○等九人共有應有部份二分之一之租賃權加上戊○○、丁○○等二人十分之二之租賃權，合計所有上訴人共有十分之七之租賃權。是則原審判命上訴人及視同上訴人就共同承租被上訴人所有坐落臺北市○○區○○段一小段第九地號土地（租賃權共十分之七）應付年租金自民國八十四年六月十六日起租金調整為按該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算之租金，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如
主文。中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十六 日
民事第十五庭
審判長法 官 蘇 永 宜
法 官 李 錦 美法 官 陳 昆 煇右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十八 日
書記官 顧 正 榕附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。