臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第五八一號
上 訴 人 周武雄 (即祭祀公業周勝福管理人)訴訟代理人 林禮模律師被上訴人 乙○○○
子○○庚○○戊○○丁○○寅○○○辛○○ 住台北市○○街○○巷○○號一樓己○○丑○○甲○○卯○○○壬○○丙○○癸○○右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月三日臺灣桃園地方法院八十七年度訴字第一一三六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：㈠原判決廢棄。
㈡確認上訴人與被上訴人間就坐落桃園縣○○鄉○○段第一○八○、一○八一、一
○八六地號（即重劃前為同段第一○四之一地號土地全部，不含重劃前同段一○四之二地號土地）土地之租佃關係不存在。
㈢被上訴人就前項坐落桃園縣○○鄉○○段第一○八○、一○八一、一○八六地號之土地所為之三七五減租租約登記應予塗銷。
二、陳述：㈠原審判決理由雖僅謂該租約只對其他共有人不生效力而已，然就祭祀公業本身為
公同共有財產而言，前管理人並未取得全體派下員同意，亦無受任為處分或出租之權限甚明，然原審竟對於管理人周添發在未取得全派下員同意所為之處分或出租何以有效，並未敘明理由即逕予駁回，實有違誤。
㈡桃園縣新屋鄉公所登記之三七五耕地租約登記簿之租約登記，出租人僅寫明係管
理人周添發，並未表明係祭祀公業周勝福，則該管理人究係何指，已有疑義。該租約上雖載為「管理人周添發」，然其上並無周添發個人之簽名或蓋章，更未蓋有「祭祀公業周勝福管理人周添福」之圓形章，因此該租約顯非由周添發與姜政所訂立。然原審並未詳予究明該租約上僅有書寫出租人「管理人周添發」而未蓋有「祭祀公業周勝福管理人周添發」之圓形章之事實，逕為認定租約上蓋有上開圓形章，並遽認為出租人即為祭祀公業云云，顯與事實不符。
㈢租約登記並無周添發個人之簽名或蓋章，僅係由他人代筆表明「管理人周添發」
，則憑上開非周添發字跡及並未蓋用印章等情，已足認定並非周添發所訂立，則對周添發個人或祭祀公業當然不生效力。其形式上既非周添發所簽署，則該租約由形式觀之，已不具任何契約之形式，縱其係記載於桃園縣新屋鄉耕地租約登記簿上亦然，並非因登記簿為公文書，即遽認為該租約在並未有周添發之簽名及蓋章之情形亦為有效。換言之，由形式上既已足認定該租約為無效之租約，則即無由再以租約為公文書而推定租約為真正。原審未詳予究明是否確為周添發所製作之租約，即遽以租約為公文書而推定為真正，實嫌速斷。
㈣註銷通知書上雖同時以手寫方式註明「一筆保留一○四之一，田，十二則，○、
六一八二甲（王海清等二十六人）」，然此並非原縣政府註銷通知書之原有內容，且未於加註處蓋用公印，自難認係縣府所為之加註。上訴人業已否認其真正。詎原審並未詳予查明該通知書上「一筆保留」之記載究否係縣府之公文內容，抑或他人任意添註，即率認為系爭一○四之一地號土地仍屬租約範圍已有疏誤。原審更以嗣後不合法、無效之土地租約登記反推論認定上開註銷通知書上「一筆保留」之記載為真正，尤屬不當，應予廢棄。
㈤姑且不論系爭租約本屬無效，或嗣後亦經註銷登記等情，而被上訴人等於原審亦
已陳稱民國（下同）七十九年後即未再續訂租約。則系爭租約應自期限屆滿而消滅。雖被上訴人併稱租金繳至八十二年，然上訴人從未收受被上訴人所繳付之租金，更遑論其已繳至八十二年，此業已繳租至八十二年之事實，應由被上訴人舉證，以實其說。原審對於上訴人否認收取租金乙節，並未命被上訴人舉證，以實其說，反而以「尚須兩造另為舉證證明」為由而為不於上訴人之認定，顯已違法。
乙、被上訴人己○○方面：被上訴人己○○未於言詞辯論期日到場，據其以前聲明、陳述如下：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，玆引用之外，補稱：系爭土地並沒有全部徵收放領。
丙、被上訴人壬○○、丙○○方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，玆引用之外，補稱：
他們都有人來收租金，但並沒有給收據。我也提不出證明。八十二年之後他們沒有來收租金我們有提存。系爭租約是三十九年就訂定的，我們有繳交農田水利會的水單收據，而且每月也有付租金，來收取租金的人都不相同，耕地有災害也有鄉公所的減免收費。
丁、被上訴人乙○○○、子○○、庚○○、戊○○、丁○○、寅○○○、辛○○、丑○○、甲○○、卯○○○、癸○○方面：
被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述。
理 由
一、本件被上訴人乙○○○、子○○、庚○○、戊○○、丁○○、寅○○○、辛○○、丑○○、甲○○、卯○○○、癸○○、己○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按「到場之當事人所提出之聲明、事實或證據，未於相當時期通知他造者，他造當事人縱未於言詞辯論期日到場，法院亦不得准許到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，此觀民事訴訟法第三百八十六條第四款規定自明。本件上訴人固未於言詞辯論期日到場，但被上訴人於言詞辯論期日始提出建築執照申請書及上訴人致南投縣政府函各乙件，以證明被上訴人已完成設計圖及預算，該項事實及證據既未經原審於相當時期通知上訴人，竟准被上訴人之聲請由其一造辯論而為判決，並將該事實證據採為判決基礎，自有未合」，最高法院固著有七十一年度台上字第二一一五號判例，惟依判例所示須該到場之當事人所提出之證據，未於相當時期通知他造者，而法院將該事實證據採為判決基礎，始不得對未到場之當事人為一造辯論。查上訴人於原審最後辯論期日八十八年十一月十九日提出新證物證明周武雄為祭祀公業周勝福之管理人，原審雖未通知未到場之當事人，並准一造辯論，有卷宗可稽，惟該證物並未採為判決基礎，且判決結果未對不到場之當事人不利，故未違反民事訴訟法第三百八十六條第四款規定，合先敘明。
三、上訴人起訴主張：桃園縣○○鄉○○段重劃前地號第一○四、第一○四之一、第一○五、第一○五之一、第一○六號等五筆耕地，原係分別為姜枝等二十五人及姜德等二十六人所共有之土地，上訴人祭祀公業周勝福亦為共有人之一。上訴人祭祀公業周勝福之前管理人周添發未經其餘共有人之同意，以其個人之名義，將前揭土地出租予姜政（亡）。於四十二年九月二十六日，除上揭第一○四之一號土地外，其餘四筆土地均因實施耕者有其田而予徵收放領並註銷三七五耕地租約。嗣後第一○四之一土地與另一筆不在承租範圍內之土地即同段第一○四之二號，經土地重劃編為同段第一○八○、第一○八一、第一○八六號土地三筆。系爭土地租賃契約之訂定未得共有人之同意，且由新屋鄉公所所提供之租約登記觀之，系爭土地之出租人為周添發個人，該契約自無拘束上訴人及其他共有人之效力；又系爭租約亦已因徵收放領而經依法全部註銷，故租約已不存在，爰訴請㈠確認上訴人與被上訴人間就坐落桃園縣○○鄉○○段第一○八○、第一○八一、第一○八六地號（即重劃前為同段第一○四之一地號土地全部，不含重劃前同段第一○四之二地號土地）土地之租佃關係不存在。㈡被上訴人就坐落桃園縣○○鄉○○段第一○八○、第一○八一、第一○八六地號土地所為之三七五減租租約登記應予塗銷等情。被上訴人乙○○○、子○○、癸○○、壬○○則以：系爭租約係從三十九年就訂定，應屬不定期租賃。祭祀公業周勝福管理人周添發應係代表全體共有人簽訂系爭租約，否則新屋鄉公所不會予以登記，又系爭租金確實繳納至八十二年，後來上訴人拒絕收租金，被上訴人等即提存五年之租金於法院，提存給祭祀公業周勝福管理人周武雄，兩造之租約係訂到七十九年，七十九年以後，上訴人不願續訂租約，故被上訴人從八十二年到八十六年都辦理提存，上訴人亦不受領，且系爭土地並未全部徵收放領等語，資為抗辯。
四、按「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」，民法第八百二十條第一項定有明文。又按「共有土地之出租，既屬共有物管理行為，則應適用民法第八百二十條第一項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之。甲、乙、丙、丁共有某筆土地，既未約定管理方法，甲、乙、丙未經丁之同意，擅將該筆土地出租與他人，對丁應屬不生效力」，最高法院七十九年五月二十九日第二次民事庭會議決議，可供參考。惟該次民事庭會議決議，係認為未經其他共有人同意而出租共有土地予他人者，對於「其他共有人」不生效力。對於出租土地之共有人言，仍生效力。又按祭祀公業依法經全體或多數派下選任產生之管理人，係以管理派下公同共有之祀產為目的，有關保存、利用、改良、使用收益等管理行為，應均屬管理人之權限。土地出租行為屬使用收益行為之管理行為，亦包括在內。本件係上訴人起訴確認與被上訴人間並無土地租佃關係存在，故其重點在上訴人祭祀公業周勝福前管理人周添發是否將將系爭第一０四之一地號（重劃前地號）出租予姜政。依桃園縣新屋鄉公所八十五年五月十四日桃新鄉民字第八五００００六四一八號函所示：「查本所租約暨租約登記簿所載貴祭祀工業管理人周添發確實與承租姜政訂有三七五租約，承租土○○○鄉○○段一０四之一地號面積，０點五九九六公頃。重劃後承租土地為本相同段一０八０、一０八一、一０八六地號等三筆土地」，有該函可稽（請見原審卷第三一頁至第三二頁）。同所八十八年一月十三日桃新鄉民字第八八０００００五九０號函，所附之台灣省桃園縣私有耕地登記申請書，出租人即記明係「管理人周添發」，且蓋有「祭祀公業周勝福管理人周添發」之圓形章，有該函及申請書可證（請見原審卷第六七頁至第七０頁），上訴人所提之台灣省桃園縣新屋鄉鄉鎮耕地租約登記簿影本亦記載出租人管理人周添發等語，有該影本可證（請見原審卷第三四頁），桃園縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調處不成立案卷內之私有耕地租約影本雖記載出租人為「周添發」，該記載與私有耕地登記申請書、鄉鎮耕地租約登記簿之記載不符，依常情判斷，應屬漏載，故仍應認出租人係「祭祀公業周勝福管理人周添發」無訛。上訴人另主張：「桃園縣新屋鄉公所登記之三七五耕地租約登記簿之租約登記，出租人僅寫明係管理人周添發，並未表明係祭祀公業周勝福，則該管理人究係何指，已有疑義。該租約上雖載為『管理人周添發』，然其上並無周添發個人之簽名或蓋章，更未蓋有『祭祀公業周勝福管理人周添福』之圓形章，因此該租約顯非由周添發與姜政所訂立」；及「租約登記並無周添發個人之簽名或蓋章，僅係由他人代筆表明『管理人周添發』，則憑上開非周添發字跡及並未蓋用印章等情，已足認定並非周添發所訂立，則對周添發個人或祭祀公業當然不生效力。其形式上既非周添發所簽署，則該租約由形式觀之，已不具任何契約之形式，縱其係記載於桃園縣新屋鄉耕地租約登記簿上亦然，並非因登記簿為公文書，即遽認為該租約在並未有周添發之簽名及蓋章之情形亦為有效」云云。查台灣省桃園縣私有耕地登記申請書，出租人部分既記明係「管理人周添發」，且蓋有「祭祀公業周勝福管理人周添發」之圓形章，縱使桃園縣新屋鄉耕地租約登記簿之租約登記，出租人欄未蓋章（請見原審卷第六０頁），亦不影響管理人周添發之申請租約登記。周添發係祭祀公業周勝福之管理人，而台灣省桃園縣私有耕地登記申請書亦記載地號，各該土地屬祭祀公業周勝福所有，上訴人既未舉證證明周添發兼任其他祭祀公業之管理人，其主張「管理人」未必係祭祀公業周勝福之管理人，即屬無據。台灣省桃園縣私有耕地登記申請書及桃園縣新屋鄉耕地租約登記簿之租約登記，均經公務員核章，有各該影本可稽（請見原審卷第六０頁及第六九頁），與前開二桃園縣新屋鄉公所函均屬公文書。於上訴人未舉證證明為偽造之前，依民事訴訟法第三百五十五條第一項規定應推定為真正。從而，上訴人所主張該租約並非周添發以祭祀公業周勝福管理人名義所訂或周添發以個人名義所訂，即不可採。又出租土地係屬管理人之權限，已如前述，既經主管機關桃園縣新屋鄉公所登記，亦應推定管理人周添發有權出租，上訴人認周添發無此權限，且未經派下全體同意，即應負舉證責任，上訴人並未舉證以實其說，自不可採。上訴人又主張：系爭第一０四之一地號土地之租約，業經實施耕者有其田而放領註銷云云，惟查桃園縣新屋鄉公所八十八年一月十三日桃新鄉民字第八八０００００五九０號函，所附之桃園縣政府之通知函復有「一筆保留一０四之一、十二則０．六一八二甲（王海清等二十六人）」之記載，有通知函可證（請見原審卷第六八頁）。上訴人雖主張：註銷通知書上雖同時以手寫方式註明「一筆保留一○四之一，田，十二則，○、六一八二甲（王海清等二十六人）」，然此並非原縣政府註銷通知書之原有內容，且未於加註處蓋用公印，自難認係縣府所為之加註云云。惟該通知函既係桃園縣新屋鄉公所卷內之公文書，縱加註處未蓋章，亦不得遽認不實，而應依其他證據判斷加註內容是否真正。查系爭第一０四之一地號土地，上訴人仍屬共有人之一，有土地登記簿謄本可證（請見桃園縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調處不成立案卷宗及本審卷上訴人八十九年十月二十四日言詞辯論期日所提證物），該土地目前係由壬○○、丙○○使用等情，復據被上訴人壬○○、丙○○供述明確（請見原審卷第八九頁），土地共有人名義不變，土地仍由被上訴人使用，足見註銷通知書上以手寫方式註明「一筆保留一○四之一，田，十二則，○、六一八二甲（王海清等二十六人）」等文句與事實相符，該筆土地並未放領，足堪信為真實。上訴人復主張：租約中關於租約字號欄中，則仍填載「新鄉庄字第一三五號」，然如前所述，該新鄉庄字第一三五號租約業經實施耕者有其田而全部徵收放領，並依法註銷該租約，則新屋鄉公所猶援引該租約字號而登載系爭第一○四（重劃前）地號仍有租賃關係等情，即難謂合法云云。惟查系爭一○四之一地號土地並未徵收，已如前述，續存之租約援用原字號，亦不影響租約之合法性。上訴人之主張並不可採。民國五十五年間，系爭第一０四之一地號土地與另一筆未訂立三七五租約之同段第一０四之二地號土地合併重劃為同段第一０八０、一０八一及一０八六地號，此有桃園縣新屋鄉公所桃新鄉民字第八五００００六四一八號函及附件影本（請見原審卷第三一頁至第三四頁）及土地登記簿謄本影本可稽，並為上訴人所不爭執，而系爭第一０四之一號土地之租賃契約續訂至七十九年十二月三十一日止，此亦有鄉鎮市區私有耕地租約異動登記加蓋戳記處一件附於桃園縣政府耕地租佃爭議調處不成之案卷內可證，故上訴人主張系爭第一０四之一地號之租約已註銷登記云云，亦不足採。系爭第一０四之一號土地之租賃契約雖續訂至七十九年十二月三十一日止，被上訴人乙○○○等亦陳稱七十九年後未續訂，足堪信為真實。上訴人另主張：被上訴人等於原審亦已陳稱民國七十九年後即未再續訂租約。則系爭租約應自期限屆滿而消滅。雖被上訴人併稱租金繳至八十二年，然上訴人從未收受被上訴人所繳付之租金，更遑論其已繳至八十二年，此業已繳租至八十二年之事實，應由被上訴人舉證，以實其說云云。按「耕地三七五減租條例第六條第一項載『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效」，最高法院著有五十一年度台上字第二六二九號判例；又「被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地三七五滅租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約，雖其租佃期間可由兩造續訂，但依同條例第五條規定不得少於六年，兩造租賃關係既在存續中，則上訴人縱能自任耕作，要不能謂有收回耕地之原因」，最高法院四十七年度台上字第一五六八號判例可供參考。上訴人主張：民國七十九年後即未再續訂租約，則系爭租約應自期限屆滿而消滅云云，即屬無據。兩造對被上訴人有無繳納租金，有所爭執，惟被上訴人是否欠繳租金，係屬上訴人得否終止租約之問題，於上訴人依法終止租約前，租佃關係仍屬存在。被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地三七五滅租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約。上訴人提起本訴請求確認上訴人與被上訴人間就坐落桃園縣○○鄉○○段第一０八０、第一０八一、第一０八六地號（即重劃前為同段第一０四之一地號土地全部，不含重劃前同段第一０四之二地號土地）土地之租佃關係不存在及被上訴人就座落桃園縣○○鄉○○段第一０八０、第一０八一、第一０八六地號土地所為之三七五減租租約登記應予塗銷，依法不合，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉證據，無礙勝負之判斷，爰不一一論列，附此敘明。
六、綜上所述，本件上訴人之主張為不可採，被上訴人所辯為可取。是則原審判駁回上訴人之訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 七 日
臺灣高等法院民事第十二庭
審判長法 官 林 丁 寶
法 官 蔡翁金 針法 官 林 恩 山右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 八 日
書記官 周 淑 靜附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。