臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第七九○號
上 訴 人 強勝鞋業有限公司法定代理人 黃裕澤訴訟代理人 溫光雄律師被 上訴人 甲○○ 住台北縣土城市○○路○段○○號訴訟代理人 粘舜權律師右當事人間請求返還所有物事件，上訴人對於中華民國八十九年五月十六日臺灣板橋地方法院八十八年度訴字第一五○二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決廢棄。
駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
貳、陳述：除引用原判決記載者外，補稱：台北縣永和市○○路○○號（下稱系爭房屋）原始所有人林鎰清將房屋信託登記與訴外人詹阿木，並出租與伊公司負責人黃裕澤，嗣房屋遭拍賣，由賴世家取得所有權，伊乃於八十六年五月一日與賴世家另訂租約使用系爭房屋，租期未定，被上訴人自應承受此項租賃關係，伊曾多次向被上訴人請求續租，每月租金以新臺幣（下同）一萬五千元為準，被上訴人並不同意，故兩造顯係就租金額尚有爭議，被上訴人應另行訴請裁判定租金數額，不得遽為終止租約。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提存證信函、詹阿木委任書、拍賣公告為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除引用原判決記載者外，補稱：不再主張上訴人提出之租約為通謀虛偽意思表示。
上訴人經伊催告給付租金仍未依限給付，伊自得終止租約。
貳、證據：援用原判決所載。理 由被上訴人主張：上訴人前向訴外人賴世家承租系爭房屋，每月租金為二萬五千元，
伊因拍賣取得系爭房屋所有權而承受該租賃關係，惟上訴人未依約給付租金，經伊催告仍未依限給付，伊乃終止租租賃關係等情，爰依租賃關係請求上訴人返還租賃房屋。
上訴人則以：伊願以每月一萬五千元向被上訴人承租系爭房屋不獲同意，被上訴人應向法院請求裁判租金數額，不得遽為終止租約等語，資為抗辯。
查：系爭房屋於八十三年六月十七日第一次登記，所有權人為訴外人林鎰清，林鎰
清先於同年七月一日代理訴外人詹阿木將系爭房屋出租于上訴人之負責人黃裕澤，嗣於同年八月二十九日以買賣為原因移轉登記為詹阿木所有，詹阿木並以系爭房屋及其基地為華南商業銀行（下稱華南銀行）設定本金最高限額新臺幣（下同）一千一百七十六萬元扺押權，擔保其對華南銀行債務，因詹阿木未依約清償，華南銀行乃實行扺押權，聲請拍賣系爭房屋及基地，由訴外人楊李銀花拍得，於八十六年三月十七日辦妥移轉登記後，於同年七月三十一日以買賣為原因移轉登記為訴外人賴世家所有，賴世家以系爭房屋及其基地為中國信託商業銀行（下稱中信銀）設定本金最高限額一千一百八十萬元扺押權，擔保其對中信銀行債務，上訴人於八十六年五月一日與賴世家另訂租約使用系爭房屋，租期未定，租金約定為每月二萬五千元，嗣賴世家於八十七年一月十二日將系爭房屋及其基地以買賣為原因移轉登記為訴外人蔣定如所有，因賴世家未清償對中信銀債務，中信銀聲請拍賣系爭房屋及其基地，由被上訴人拍得，執行法院於八十八年六月十五日發給不動產權利移轉證書，並於同年七月六日辦妥不動產所有權移轉登記，被上訴人於八十九年三月二十四日委任律師向上訴人催討自八十八年六月二十一日起九個月之租金二十二萬五千元，限文到五日內給付，否則即以該函為終止租約之表示，催告函於次日送達上訴人等情，為兩造所不爭，並有房屋及土地所有權狀、土地及建物登記簿謄本、不動產權利移轉證明書、強制執行通知書、催告函及回執為證，堪信為真實。
按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，
仍繼續存在；有收取法定孳息權利之人，按其權利存續期間內之日數，取得其孳息；又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，修正施行前民法第四百二十五條、第七十條第二項及強制執行法第九十八條第一項分別定有明文。查：上訴人之負責人黃裕澤原向系爭房屋所有權人詹阿木承租系爭房屋使用，嗣系爭房屋經輾轉讓與而為賴世家所有時，黃裕澤與詹阿木之租約原對賴世家繼續存在，惟上訴人與賴世家另訂租約使用系爭房屋，足可推認黃裕澤與賴世家已合意終止原來租約，而由上訴人另向賴世家承租，嗣賴世家將系爭房屋所有權移轉為蔣定如所有，被上訴人經由拍賣程序拍得系爭房屋，於八十八年六月十五日經發給不動產權利移轉證書而取得所有權，依上開說明，蔣定如、被上訴人應輾轉繼續承受上訴人與賴世家租賃條件與上訴人繼續租賃契約，並自取得不動產權利移轉證書時起即依法得收取租金。上訴人雖辯稱賴世家僅收取五個月租金後即未再收租，而蔣定如始終未曾見面，可解為出租人已免除伊支付租金義務，被上訴人終止租約權已經消滅，被上訴人僅得請求定租金數額云云，惟未收取租金與免除給付租金義務為兩事，尚無從以賴世家、蔣定如未向上訴人催討租金，即認出租人已免除上訴人給付租金義務。被上訴人既取得系爭房屋所有權承受原來租賃關係，應繼續承受之租賃條件為每個月租金二萬五千元，無庸另行訴請確定租金額，上訴人所辯，要無足採。而承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項規定，終止租約，民法第四百四十條定有明文。上訴人自被上訴人取得系爭房屋所有權至八十九年三月間已積欠九個月租金計二十二萬五千元，經被上訴人限期催告後，仍未於期限內給付，被上訴人於催告函中附以如未依限給付，即併為終止租約之表示，即無不合，兩造間租賃關係應於催告期限屆滿時終止。兩造租賃關係既經終止，被上訴人請求上訴人返還租賃物，即無不合。原審為被上訴人勝訴判決，並依兩造聲請，分別為以供擔保為條件之假執行宣告及免為假執行之諭知，洵屬正當。上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十九 日
臺灣高等法院民事第五庭
審判長法 官 黃 熙 嫣
法 官 黃 小 瑩法 官 鄭 傑 夫右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 二 日
書記官 劉 家 聲附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。