臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第九八九號
上 訴 人 益國花磚實業股份有限公司法定代理人 曾錦雲被上訴人 甲○○右當事人間地上權登記事件，上訴人對於中華民國八十九年六月二十六日臺灣桃園地方法院八十八年度訴字第一五八二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：
（一）系爭土地買賣除立有公契外，尚立有私契，且該私契係屬真正。由私契批明可知，系爭房屋已無償移轉上訴人所有及使用，被上訴人不得主張其擁有系爭房屋已占用系爭土地二十年而請求時效取得地上權登記：
１、公契及私契均由系爭土地賣主謝秀龍之胞弟謝波龍書寫及打字，私契之批明亦係謝波龍所書寫，因批明之整段文字無任何增刪修改，無須簽章，故簽約當事人未再簽章。按謝波龍既係謝秀龍之胞弟，如未得謝秀龍及上訴人之同意，實無理由甘冒偽造文書罪責而於私契上加註批明。
２、上訴人曾要求被上訴人配合辦理申請系爭房屋稅籍之變更，但未獲置理。退一步言，縱系爭房屋稅籍未變更，惟稅籍資料並非認定房屋所有權歸屬之標準。
３、於六十年七月為系爭土地買賣時，因謝秀龍時任上訴人公司董事長，為免自己代理，乃由時任上訴人公司總經理張興和代表與謝秀龍簽訂公契及私契。謝秀龍當時既係上訴人公司之董事長，掌理公司一切事務（包含款項之支出），對於上訴人是否給付或何時給付買賣價款完全能掌控，故始先辦理系爭土地過戶後再給付買賣價款，且付款之方式係以上訴人當時銷售花磚所得給付。
４、謝波龍於八十八年元月二日所立之證明書記載：「立書人於民國六十年間擔任益國花磚實業股份有公司常務董事兼辦公司總務工作，當時經賣方謝秀龍先生，買方益國公司代表人總經理張興和先生雙方同意，委託本人代為書寫立字，前述不動產買賣契約書無誤，特立此書」等語，該證明書之見證人張貴麟已於原審證稱：「私契是真正的，我父親是公司總經理，私契是我父親張興和與原告之父親訂的契約，私契是他留下給我。」
５、被上訴人所提出之公契，係作為外帳及送地政機關使用，故貼有買賣價金印花，惟私契係作內帳，無庸送至外界使用，故無需貼印花。原審判決以有無貼足印花認定私契之真偽，實係不明瞭公契及私契之作用。
６、謝秀龍出售系爭土地予上訴人，為節稅起見，乃虛偽訂立公契，此由系爭土地當時之公告現值每坪為新台幣九百九十元，而公契僅記載每坪為九百五十元可知。查謝秀龍與上訴人買賣系爭土地時，雙方口頭約定每坪為二千五百元，且系爭房屋於尾款繳清時應無償移轉給上訴人，嗣後為免爭議，雙方乃補立私契，並由原執筆代書人謝波龍打字書寫。
７、補立之私契係對六十年七月雙方所訂買賣系爭土地及房屋之約定而立，私契係事後補立，但倒填年月而寫上真實之訂約時間，即六十年七月之訂約時間，至於日期未書寫，應更足以證明私契之真實，蓋若係偽造，豈有不填載日期而落人口實之理？另雙方於補立私契時○○○鎮○○段地號為四六之一、四七之一、四九之六等三筆土地已各自其母筆土地分割出來，為求真實，雙方乃記載該三筆土地之新地號，而未再記○○○鎮○○段「四六地號內」：：：「四七地號內」：：：「四九地號內」等舊地號。此外，於補立私契時，楊梅地政事務所亦已成立，為求明確起見，雙方乃將向楊梅地政事務所申請之地籍圖作為私契之附件。上訴人於原審已主張私契係雙方事後補立，私契既係六十一年六月間以後補立，則買賣雙方依照當時之真實狀況記載，自無不可。六十一年六月間，因系爭土地地號有所變更，且楊梅地政事務所已成立，雙方為免日後發生爭議，乃依照真實狀況補立私契，記載系爭土地之新地號及實際之買賣價格，並加註批明記載系爭房屋所有權無償移轉之事宜，因系爭房屋並非買賣之標的，故以批明之方式記載，且該批明之整段文字並無修改之處，故未蓋章，此由私契第九條第三、四、五款之內容，因無修改，故未蓋章亦可證明。又系爭公契係以手寫方式記載買賣條款，總計有十條，而事後補立之系爭私契，除第九條第二、三、四、五款、批明及土地標示外，則係以打字方式記載買賣條款。系爭私契之買賣條款內容，除第三條之買賣價格、第九條之價款支付方法及土地標示地號與增列批明項目外，與系爭公契之買賣條款內容，並無二致，惟系爭私契上之買賣價格、土地地號及批明內容，係依照事實而記載，此與系爭公契有異。
（二）被上訴人並未繼續占有使用系爭土地：
１、謝秀龍於六十九年四月二十二日死亡，其繼承人除被上訴人外，尚有謝邱清妹等人。退一步言，縱使謝秀龍仍得主張擁有系爭房屋所有權，亦非被上訴人一人所得主張。又上訴人曾於六十七年六月間至七十三年二月間將系爭房屋租予曾乾政。系爭房屋又曾於七十三年二月底至七十四年三月間租予將帥實業有限公司，此亦經朱清郎到庭作證屬實。
２、被上訴人所稱楊梅鎮西楊梅五號，係被上訴人老家（即謝秀龍所未出售土地上之房屋）之門牌號碼，並非系爭房屋之門牌號碼。
３、按被上訴人主張時效取得地上權之土地面積計有六六七平方公尺，系爭房屋若果真仍為被上訴人所有，為何被上訴人所申報遺產之房屋面積僅有二五四．九平方公尺。由此可見，系爭房屋並非被上訴人所有，被上訴人始未將之列入遺產申報。
４、查被上訴人主張時效取得地上權之四七｜一地號之土地係作為工廠用地，而非一般住家用地，被上訴人及其母謝邱清妹亦知之甚詳，故對於稅捐機關認定其為工廠用地，亦無異議。若如被上訴人所稱系爭房屋係其住家云云，則系爭房屋所座落之四七｜一地號之土地即非工廠用地，被上訴人為何不異議？
５、系爭房屋係作為上訴人公司會議室，此有八十六年五月四日股東臨時會議記錄可證。
（三）被上訴人以八十六年七月卅日上訴人公司新舊董事長移交清冊主張系爭房屋所有權確未移轉，但上開清冊所指之房屋與系爭房屋係屬兩種不同之標的，上開清冊之記載無法確認系爭房屋確未約定移轉：
１、被上訴人請求時效取得地上權之土地，其地號○○○鎮○○段四七｜一、四六｜三、四六｜四，而上開移交清冊所述之土地地號○○○鎮○○段四六｜二，兩者標的不同，且上開移交清冊所述之房屋已被拆除，始有補償金之問題，而系爭房屋則未被拆除。被上訴人將兩種不同之標的混為一談。
２、上開被拆除房屋之補償金，實為上訴人公司董事長謝邱清妹以公司名義領走，卻未入上訴人公司帳冊，被上訴人之母謝邱清妹之行為已涉及侵占。被上訴人於上開清冊記載該段文字，純因被上訴人心虛，懼被追訴而預作準備。
（四）縱系爭房屋仍為被上訴人所有，則被上訴人占有使用系爭土地，應係基於無償使用借貸意思，非以行使地上權之意思為之。
三、證據：除援用原審提出者外，補提公司租賃合約書、公證書、桃園稅捐稽徵處楊梅分處函、官宏勝收據等影本各一紙為證，並聲請訊問證人張貴麟、曾乾政、朱清郎、張肇榽等人。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
（一）上訴人陳稱私契之批明係謝波龍所書寫，因批明整段文字無任何增珊修改，無須簽章，故簽約當事人未再簽章。但契約之批明部分，對於契約本身而言，就是增加部分，既是對契約之加註，又怎可能無須契約當事人予以簽章確認？
（二）上訴人曾申請系爭房屋稅籍變更但未獲置理，既未獲稅捐處之同意辦理，顯然上訴人於辦理申請變更稅籍時，根本提不出已取得系爭房屋之確實證明。
（三）上訴人所指確有內帳之說為實，則此內帳理應為上訴人持有，絕不可能在被上訴人手中而果真上訴人公司因為謝秀龍為董事長之故，因此將其所謂私契交由張興和負責保管，則上訴人所指之所謂內帳既是其私契之付款憑證，理所當然必與其私契一併交由張興和負責保管才是，豈有可能會在被上訴人手上？而上訴人所稱私契既是由張貴麟提出，上訴人理應向張貴麟索取其所謂內帳或者其他收據憑證，以證其說，然依張貴麟之證詞觀之公司自始即無所謂私契，適足證明公司當時並無設有內外帳之違法會計制度，僅有合法帳冊確實登錄公司營運帳目。
（四）至上訴人上訴理由稱：查被上訴人之父謝秀龍已將系爭房屋所有權移轉予上訴人，果係如此，則請上訴人提出是在何年何月何日移轉系爭房屋給上訴人？並系爭房屋歸屬於上訴人之產權證明何在？上訴人所提出 (上證一)及 (上證二)之合約書其立約出租人均是上訴人益國花磚實業股份有限公司，出租房屋門牌號碼均○○○鎮○○路○○○號，查此門牌乃上訴人公司之門牌號碼，並非系爭房屋之門牌號碼，系爭房屋原為楊梅鎮西楊梅五號，民國五十八年間因門牌整編改○○○鎮○○路○○○巷○○○號，又於八十八年因行政區域調整改○○○鎮○○○街○巷○號，均有戶政機關所核發之門牌證明書在卷可稽，上訴人竟以不同之房屋充作系爭房屋。本件上訴人意圖將二個坐落不同門牌之房屋混為一談。
（五）又上訴人主張謝秀龍當時既係上訴人公司之董事長，掌理公司一切事務，對於上訴人是否給付或何時給付買賣價款完全能掌控，故始先辦理系爭土地過戶後再給付買賣價款，且付款之方式係以上訴人當時銷售花磚所得給付，以此解釋其所謂之私契何以於土地過戶後始陸續繳納價金。經查，縱是董事長，又豈能為所欲為？掌理公司款項者，當然是公司之財務部門負責，怎可能是董事長負責？而銷售花磚所得，必須要開立發票、還有記帳、報稅等問題，怎麼可能可以一手自客戶手中拿到錢另一手就直接放到自己口袋作為土地價款？果係如此，則更應在買賣契約書上寫明，否則如何向公司其他股東交待出售花磚所得不見了？然而契約書上根本無此約定；再者，謝秀龍縱身為董事長，也不可能能夠未卜先知預見訂約後之半年、一年、一年半必定能夠出售花磚，所得更剛好足以支付其私契上業已明定之第３、４、５期價款，且客戶絕對不會違約不買花磚。是證人曾乾政就此部分之主張，與常理不合。
（六）上訴人稱私契係事後補立，但倒填年月而寫上真實之訂約時間等語，然查，上訴人既主張私契乃事後補立，目的是為免爭議，則理所當然簽約雙方必經深思熟慮，尤其關於系爭房屋的問題，當屬重要事項，理所當然應在考慮範圍內，則為何就此重要之點竟未一起以打字方式明確併入條文約定內，反而用批明方式加註像是臨時才想到？既然其所謂私契是在六十一年六月間以後才補立，是時四六之一、四七之一、四九之六三筆土地均已各自其母筆中分割出來，也就是四六之一、四七之一、四九之六三筆土地本身已是買賣之標的，則其私契土地標示部分為何仍多此一舉記為四六之一地號內、四七之一地號內、四九之六地號內？就已經是那一筆了，為何還要「內」？此違背一般記載買賣標的之習慣、常理。又如前所述：三筆土地既已自其母筆分割出來，其面積多寡即告確定，買賣總價自當可藉此算得分文不差；然而，上訴人之私契：其第三條謂買賣價格雙方議定為每坪新台幣貳仟伍佰元正，不僅總價多少未記，反而另行用筆在該條文下方註記依登記面積計算總價款，登記面積已經清楚，上訴人更一再強調私契是依照當時之真實狀況記載，既然土地已分割清楚，則為何不明確計算總價以反應真實狀況，反而多此一舉加註不確定的依登記面積計算總價款？其次關於付款部分，依上訴人的主張來看：其第一次付款是在補立私契之前就已給付，也就是給付第一次款的時間是確定的而且已經過，則補立私契時，理所當然把確切付款日期記上即可，並其契約既經深思熟慮本已用打字打上「民國六十年月日交新台幣元正由乙方親收」等字樣，則自當填上日期即可，乃竟反其道而行的將已打字部分整行劃掉，改為用筆另寫成不確定的第一次付款登記關係書類蓋章清楚同時交新台幣肆拾萬元正由乙方親收，如此作法，根本違背常理。
（七）上訴人主張系爭房屋一向為公司使用作為會議室之類，並謂八十六年五月四日召開臨時股東會時，股東尹維相曾提議拆掉系爭房屋等等。如其主張為真，則既然早已認知系爭房屋為公司所有，甚至八十六年五月四日尚曾提議拆掉，那為何八十六年七月三十日辦理移交時，上訴人竟未一併請求移交在內？更何況當時之監交人還是尹維相，為何竟毫無意見的在移交清冊 (請見原審卷原證九）上簽章確認？
（八）再就證人曾乾政、朱清郎之證詞不足採。被上訴人前於原審提出的照片以及如後附照片所示：所謂廠房一棟即為照片標記處，該廠房自成一格局，前後左右均未與家屋相連，朱清郎謂連系爭房屋亦在承租範圍內顯不實在。至於上訴人所提出之附圖，早在原審時即已提出，亦經原審法官履勘過現場並調查審認後認為其圖根本與事實不符；再者，兩造既經於原審就爭議達成三點協議，此部分並不在其內，上訴人依法應不得再主張，亦顯無調查之必要。）證人張肇榽根本是受教唆串證而成。
（九）民國六十年，土地僅有公告地價，並無所謂公告現值；至於買賣價格部分僅按公告地價計算，乃因系爭房屋並未一併出售並仍要繼續使用其基地之故，因此賣價不可能太高，並且益國花磚公司主要為先父謝秀龍一手創辦，像自己的一樣，所佔股份亦不算少，土地即使賣給公司，將來依股份對土地亦仍有權利，值此之故，土地才賣每坪九百五十元。
（十）本件系爭房屋與其基地部分，固原均屬謝秀龍所有，謝秀龍僅將土地部分（含廠房土地共一七二六平方公尺) 出賣予上訴人，然為保留祖厝，既與上訴人言明系爭房屋仍予保留，不與其基地一起出售，亦獲上訴人同意，故謝秀龍及被上訴人即繼續居住使用系爭房屋，業經證人謝邱清妹於原審證述綦詳，並有不動產買賣契約書、公司付款憑證傳票、帳簿、移交清冊等證明其為真實。被上訴人自謝秀龍開始繼續占有使用系爭房屋至今，合併占有已達二十年以上，自應推斷上訴人默許房屋所有權人繼續使用系爭土地，即係以行使地上權之意思而占有系爭土地，即得請求為地上權取得之登記。
三、證據：除援用原審提出者外，補提下列證物為證：移交清冊、股東名冊、桃園縣楊梅地政事務所公文封、開會通知、土地登記簿謄本、桃園縣楊梅地政事務所函、移交清冊、暫付款帳冊、傳票開帳記錄、照片等件。
理 由
一、兩造爭執要旨本件被上訴人於原審起訴主張：坐落於桃園縣○○鎮○○段四七之一（分割自四七地號）、四六之三及四六之四（均分割自四六地號）地號等三筆土地原均係被上訴人之父謝秀龍所有，並於如附圖所示紅色部分建築房屋作為住家使用，謝秀龍於六十年七月十日將四七地號、四六地號及四九地號土地出售予上訴人，且於六十一年六、七月間辦理移轉登記予上訴人，房屋部分則仍留作家人居住使用，不曾出售，並即以行使地上權之意思占有系爭土地，謝秀龍於六十九年四月二十二日死亡，由被上訴人繼續以行使地上權之意思占有至今，因居住之事實早已和平、繼續以行使地上權之意思占有使用系爭土地達二十餘年，自得依法向地政機關請求因取得時效完成登記為地上權人等語。上訴人則以：上訴人益國花磚公司向謝秀龍購買坐落系爭地號土地，買賣雙方並約定前述土地上謝秀龍所有系爭房屋，應於前述土地買賣價金尾款交清之同時將房屋所有權無償移轉予上訴人公司所有使用，購買系爭土地是用作廠房，系爭房屋則是用作辦公室及董事長作息等用途，因出賣人謝秀龍當時為上訴人公司董事長，故系爭土地、房屋於交付上訴人公司使用後，上訴人公司乃將系爭房屋除供作辦公室外，並以使用借貸之關係，借予董事長謝秀龍供作休息使用，其後董事長謝秀龍死亡，由謝秀龍之妻謝邱清妹接任董事長，系爭房屋仍用作辦公室外，乃由其時之董事長謝邱清妹作息使用，謝秀龍、謝邱清妹任職董事長期間，被上訴人甲○○為其子實際運作上訴人公司業務而與董事長共同使用系爭房屋，迄八十六年五月間，謝邱清妹卸任董事長職務由新任董事長曾錦雲接任，經向謝邱清妹及甲○○催討返還系爭房屋，供新任董事長作息使用，未獲置理，系爭房屋於出賣點交土地之同時點交移轉予上訴人公司所有使用，自不能聲請登記為地上權人之權利等語資為抗辯。
二、得心證之理由本件被上訴人主張被上訴人之父謝秀龍於六十年七月十日將其所有坐落於桃園縣○○鎮○○段四七之一（分割自四七地號）、四六之三及四六之四（均分割自四六地號）地號等三筆土地出售予上訴人，且於六十一年六、七月間辦理移轉登記予上訴人之事實，業據提出兩造所不爭執之系爭不動產買賣契約書（即兩造所謂之公契）乙份、系爭土地登記謄本三份為證，就此部分應認為真正。查本件爭議點兩造於原審即協議（八十九年四月二十八日）有二點，即：上訴人提出之買賣契約書即所謂私契是否為真正，以及被上訴人占有系爭土地是否以行使地上權之意思為之。經查：
（一）按「主張時效完成申請地上權登記之申請，經登記機關審查證明無誤應即公告，公告期間為三十日，並同時通知土地所有權人；土地所有權人在前項公告期間內，如有異議，依土地法第五十九條第二項規定處理。」又「因前項異議而生土地權利爭執時，應由該管市縣地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。」，土地登記規則第一百十四條第二項、第三項、第四項、土地法第五十九條第二項分別定有明文。本件被上訴人於八十七年十二月三日以時效取得登記地上權為由向楊梅地政事務所提出申請登記為地上權人，經楊梅地政事務所受理，審核後依法予以公告，惟於公告期間，上訴人提出異議，楊梅地政事務所即行調處，調處結果駁回被上訴人之申請，被上訴人於八十八年九月二十一日收受楊梅地政事務所八十八楊地一字第二一一七六六號調處通知，於同年十月六日提起本件訴訟，此為被上訴人申請地上權登記之經過，為兩造所未爭執，應先予敘明。
（二）按地上權為物權，主張因時效而取得請求登記地上權權利者，自應就其占有之時係以行使地上權之意思而占有他人不動產之事實，應負舉證責任。本件被上訴人固主張系爭土地既已出售予上訴人，而被上訴人之父謝秀龍在系爭土地上保有自有房屋繼續居住，即屬在他人土地上有建築物為目的使用系爭土地之意，其和平、繼續、公然在在系爭土地上有建築物為目的而使用土地，顯係以行使地上權之意思而占有系爭等語。
（三）但查系爭坐落於桃園縣○○鎮○○段四七之一（分割自四七地號）、四六之三及四六之四（均分割自四六地號）地號等三筆土地原均係被上訴人之父謝秀龍所有，並於如附圖所示紅色部分建築房屋作為住家使用，謝秀龍於六十一年六、七月間將系爭土地因買賣關係而移轉所有權予上訴人，此為兩造所不爭執。縱如被上訴人所辯系爭房屋部分並未併同出售而仍留作家人居住使用等語，但按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，最高法院四十八年台上字第一四五七號著有判例。本件被上訴人之父謝秀龍生前既僅將系爭土地所有權出售予上訴人，而未將房屋一併出售，則應推斷謝秀龍與上訴人間就系爭房屋所座落之土地間存在使用借貸關係，依此謝秀龍占有系爭土地係本於使用借貸關係而占有，其占有之始意非以行使地上權之本意為之，從而被上訴人主張地上權取得時效，即與地上權取得時效要件不合，其據以請求上訴人容忍其為地上權登記，即無理由，應予駁回。
（四）又本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法（如系爭房屋所有權是否已於尾款交清時同時移轉所有權予上訴人、私契約是否為真正、證人之證詞是否可採等），縱經審酌，亦無礙訴訟結果，即無一一審酌說明必要，附此說明。
三、綜上所述，上訴人抗辯稱被上訴人不得依時效取得地上權者為可採，被上訴人之主張為不足採。從而，被上訴人本於時效取得地上權關係，請求上訴人容忍其為地上權登記為無理由，不應准許。原審判命上訴人容忍被上訴人為地上權登記，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
四、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九 十 年 六 月 二 十 日
民事第九庭
審判長法 官 吳 謙 仁
法 官 蘇 瑞 華法 官 魏 大 喨右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十一 日
書記官 黃 美 玉附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。