臺灣高等法院民事判決 八十九年度上更㈠字第一九三號
上 訴 人 伉儷國際商業有限公司法定代理人 曹啟泰上 訴 人 伉儷國際珠寶事業有限公司法定代理人 夏玲玲共 同訴訟代理人 蘇衍維律師被 上訴人 甲○○ 住台北市○○路○段○○○號四樓訴訟代理人 陳俊宏律師右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十七年八月二十六日臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第二二三五號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人伉儷國際商業有限公司新台幣 (下同)肆拾捌萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被上訴人應給付上訴人伉儷國際珠寶事業有限公司參拾陸萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、第一、二、三審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
一、兩造於八十六年十二月二十七日協議終止租約，協議之內容明確記載「『雙方同意』租約到八十七年二月十五日終止」，足徵該協議內容已異於系爭租約第二條第二項所約定之「片面終止」租約之情形，而排除該條之適用至明，被上訴人稱上訴人應依租約第二條第二項之約定賠償被上訴人相當於三個月租金，自有錯誤。
二、租約第二條第二項係以三個月租金為賠償金，而租約第四條係須由出租人無息返還押金，並無任何賠償問題，兩者截然不同，被上訴人主張互相抵銷債務，實係對系爭契約有所誤解。
三、租約第二條第二項所約定之違約金高達租金三個月，共計八十四萬元，顯然過高，且房屋出租前係屬空屋，並無任何之裝璜可供利用，上訴人承租後裝置洗手間、地板、天花板、磚牆粉刷等必要設備及其他營業所需之裝璜，共花費六百零一萬一千六百十三元，扣除供營業用之裝璜費用，計花費五百七十七萬四千二百三十四元之有益費用，系爭房屋因此而增加其價值，故系爭租約第二條第二項違約金之規定，對於上訴人顯然不公平，應予酌減，以符公平正義之原則。
四、上訴人公司已經清算終結並辦理解散登記，既經解散登記，則公司營業住址消滅，即無法再由已解散之公司辦理遷移，被上訴人依租約第四條之規定，抗辯上訴人公司之營業登記未辦理遷移而拒絕返還押租金，即不足採，蓋該公司營業住址已無何意義，亦不可能有其他債權、債務、地價房屋稅金增加或稅務等糾紛。
五、依非訟事件法第四十條規定，法人登記自為清算終結之登記後，即行銷結。因此，上訴人等雖於八十七年一月十九日及二月二十日向行政院經濟部商業司辦理解散登記，惟並未為清算終結之登記，上訴人之法人格尚不因此而消滅，上訴人仍得依法提起訴訟，請求被上訴人返還押租金。
六、被上訴人之訴訟代理人於八十九年八月一日自認上訴人並無任何其他未清償事項，依系爭租賃第四條之規定，被上訴人應依約將押租金返還上訴人等。
七、兩造於八十六年十二月二十七日所簽訂之協議書第二點中既有約定：「．．．其他固定之裝璜不動，由出租人甲○○小姐完全處理．．．」，因此，被上訴人稱該等招牌、裝璜無使用價值，已造成其負擔，係不實之詞，何況，被上訴人亦將上訴人留下之招牌出租予停車場及餐廳使用，並收取租金，其自稱無使用價值顯係不實之陳述。
八、被上訴人無法將其房屋出租，係因其不願分層租賃，且租金亦不願調降所致，與上訴人提前終止租約無關，故被上訴人稱上訴人提前終止租約，致其無法出租而受損害之說詞，為無理由，何況，系爭租賃房屋早已出租予第三人，所稱租金損失嚴重，亦不足採信。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、第一、二、三審訴訟費用均由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
一、上訴人於原審及本院前審均稱因辦理清算，所以公司地址仍登記在租賃處，並未完成營業登記遷移之條件，依兩造租約第四條約定，被上訴人自得拒絕退還押租金予上訴人。
二、依系爭租約第四條規定，縱上訴人已完成營業登記遷移，亦須於完成時通知被上訴人，經被上訴人一個月內查明後，上訴人方得向被上訴人請求押租金，但上訴人並未完成遷移登記，一個月期限自亦尚未開始起算。
三、依公司法第二十五條、第二十六條規定，解散之公司於清算中視為未解散，且為了結現務及便利清算之目的，尚得暫時經營業務，上訴人遲不遷移營業登記處所，其清算期間之稅務及債權、債務關係，勢必送達系爭房屋處所，且被上訴人亦無法變更使用自用住宅稅率，被上訴人之權益顯受影響。
四、兩造八十七年二月十七日租屋交回確認備忘錄，僅確認現場房屋使用狀況及回復情形，並無免除上訴人遷移營業登記之責任。
五、雙方於租賃結束條件說明書上雖將合於片面終止租約之八十七年三月十日遷離日期提前到八十七年二月十五日，但只是被上訴人體恤上訴人營業困難，善意同意被上訴人提早遷離，減少租金支出而已，並未變更本件租賃結束係上訴人依合約第二條第二項提前終止租約所致之本質，上訴人仍應賠償被上訴人三個月租金。
六、上訴人片面提前終止租約，依約負有賠償被上訴人三個月租金，縱被上訴人應返還上訴人相當於三個月租金之押租金，但二者均為金錢債務，且屆清償期，被上訴人依法自得主張抵銷。
七、系爭租約成立後，被上訴人曾予上訴人二個月免除租金之裝潢期，於上訴人搬離時，被上訴人亦同意只收到八十七年二月房租，並未依約收到八十七年三月，實已減免上訴人三個月房租，且系爭租賃物於上訴人交還予被上訴人後，被上訴人直到八十八年底方覓得新承租人，損失租金遠超過三個月租金，其約定並未過高，且符一般社會常情。
八、依兩造租約第六條及備忘錄載明「必須拆除原有裝潢」、「上訴人有未遷移之裝潢，均由被上訴人全權處理」，被上訴人尚且需為上訴人留下之裝潢費心，何有來有益費用可言，且該裝潢拆除後年餘方有人承租，該裝潢對上訴人無益甚明。
九、上訴人所附現場照片中，其中「漫畫王」招牌乃因租賃物甚久租不出去，附近店面商借懸掛，另租予「Exith」PUB使用部分，實為上訴人承租時自己開設，遷移後招牌未拆除所留者，被上訴人並無租予他人使用收益情形。
理 由
一、上訴人起訴主張：上訴人伉儷國際商業有限公司（下稱伉儷商業公司）、伉儷國際珠寶事業有限公司（下稱伉儷珠寶公司）於八十五年十一月二十日分別與被上訴人簽訂租賃契約，依序承租被上訴人所有坐落台北市○○路○段○○○號一樓、同址地下室及二、三樓，租期均為二年，自八十五年十一月二十日起至八十七年十一月十九日止，依序租金每月十六萬元、十二萬元，押金四十八萬元、三十六萬元。嗣因雙方合意終止租賃契約，依租賃契約第四條之約定，被上訴人應將押金如數返還等情，求為判決命被上訴人給付伉儷商業公司四十八萬元，給付伉儷珠寶公司三十六萬元，並均加付法定遲延利息等語。被上訴人則以：上訴人雖經伊同意，提前終止租賃契約，但雙方於八十六年十二月二十七日租賃結束條件說明備忘錄第三項中載明：「其他事項一切以租賃合約書為準」，依租賃合約書第二條第二項之約定，被上訴人各應支付三個月之租金作為賠償金，伊自得以押金抵充該賠償金等語，資為抗辯。
二、上訴人起訴主張：上訴人伉儷商業公司於八十五年十一月二十日與被上訴人簽訂租賃契約，承租被上訴人所有坐落台北市○○路○段○○○號一樓，作為經營珠寶、婚紗攝影、化妝保養、禮服之用，租賃期間二年，即自八十五年十一月二十日起至八十七年十一月十九日止，租金為每月十六萬元，押金為四十八萬元；上訴人伉儷珠寶公司於八十五年十一月二十日與被上訴人簽訂租賃契約，承租被上訴人所有坐落台北市○○路○段○○○號地下室及二、三樓，作為經營珠寶、婚紗攝影、化妝保養、禮服之用，租賃期間二年，即自八十五年十一月二十日起至八十七年十一月十九日止，租金為每月十二萬元，押金為三十六萬元；上訴人伉儷商業公司與伉儷珠寶公司因欲結束營業，乃於八十六年十二月二十七日與被上訴人達成自八十七年二月十五日起即終止兩造間租賃契約之協議，上訴人等並於八十七年二月十七日交回租賃房屋之事實，業據上訴人提出辦公室租賃契約書、租賃結束條件說明備忘錄、租屋交回確認備忘錄等件為證，且為被上訴人所不爭執，是上訴人此部份之事實，自堪採信為真。茲所爭執者為上訴人主張兩造合意終止租賃契約，依租賃契約第四條之約定，被上訴人應將押金如數返還；被上訴人則抗辯伊雖同意提前終止租賃契約，但雙方於八十六年十二月二十七日租賃結束條件說明備忘錄第三項中載明：「其他事項一切以租賃合約書為準」，依租賃合約書第二條第二項之約定，上訴人各應支付三個月之租金作為賠償金，伊自得以押金抵充該賠償金等語。爰論述如下：
三、按兩造所簽訂之系爭租賃契約第四條約定：「押金新台幣四十八萬元整．．．於租約終止或解除並完成營業登記之遷移時，一個月內查無未清事項，由甲方（即被上訴人）無息退還乙方（即上訴人）」等語（見一審卷八頁、十一頁），準此，上訴人如欲請求被上訴人退還押金，須具備下列要件：其一為須已完成營業登記之遷移；其二為須於租約終止或解除一個月內查無未清事項，且依舉證責任原則，上訴人應就上開二事實負舉證責任。經查：(一)、系爭租約終止後，關於公司營業登記遷移問題，上訴人自承其公司因為還要辦理清算的手續，所以公司營業住址仍然登記在大安路一段二三五號租賃處（見本院八十九年七月十一日準備程序筆錄），可見上訴人終止租約後並未依約完成營業登記之遷移，難謂其已盡契約之義務。上訴人雖主張其公司已經清算終結並辦理解散登記 (但尚未辦理銷結) ，該公司營業住址已無任何意義，不可能造成其他債權、債務、地價房屋稅金增加或稅務等糾紛云云，惟查兩造既約定上訴人終止租約後應完成營業登記之遷移，且此為被上訴人退還押租金之要件之一，故不論上訴人之營業登記滯留租賃處有無造成被上訴人實質上之損失，上訴人既未依約履行應盡義務，則被上訴人拒絕退還押租金予上訴人，即非無理由。(二)、系爭租約第二條約定：「一、本租約期間自八十五年十一月二十日起至八十七年十一月十九日止，屆期乙方非經甲方同意並預先續定新約不得繼續使用。二、如因甲、乙雙方之業務需要須終止租約時，雙方應於三個月前以書面通知終止本約，並以三個月之租金為賠償金，在扣除前項賠償金即遷讓返還之同時，甲方應將未到期之租金票據及押租金退還於乙方」，為兩造所不爭，上訴人既然提前終止租賃契約，依前揭之約定，則應賠償被上訴人相當三個月租金之賠償金。上訴人雖主張兩造曾於八十六年十二月二十七日達成協議，協議之內容明確記載「『雙方同意』租約到八十七年二月十五日終止」，足徵該協議內容已異於系爭租約第二條第二項所約定之「片面終止」租約之情形，而排除該條之適用云云。惟查兩造於八十六年十二月二十七日簽訂之租賃結束條件說明備忘錄第三項係記載「其他一切以租賃合約書為準」，並無排除租賃契約第二條第二項有關賠償金之適用，另八十七年二月十七日兩造所立之租屋交回確認備忘錄，亦僅係確認現場房屋現場使用狀況及回復原狀情形（見一審卷第十四頁、第十五頁），亦無免除提前終止租約應賠償三個月租金之責任，依系爭租賃契約第二條第二項規定，上訴人仍負有賠償被上訴人三個月租金之義務。
四、上訴人復主張賠償三個月租金顯較一般賠償一個月租金之規定為高，且上訴人對於租賃物尚提供五百餘萬元有益費用之裝潢，原三個月違約金約定顯為過高，應予酌減云云，惟查，上訴人提前解約，被上訴人即有短少租金之損失，且租約遽然終止，再行出租非易，被上訴人自有相當之損失，故兩造訂約之初約定三個月違約金，尚屬相當，並無偏高情事。又兩造租約第六條及上開租賃結束條件說明備忘錄載明必須拆除原有裝潢、上訴人有未遷移之裝潢，均由被上訴人全權處理（見一審卷第十一頁、第十四頁），則依約上訴人本有回復原狀之義務，此外兩造亦無該裝潢等費用折抵其他費用之協議，則上訴人稱該裝潢為有益費用可得酌減違約金，亦屬無理由，是上訴人主張違約金約定過高，自非可採。
五、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務互為抵銷。民法第三百三十四條第一項定有明文。如前所述，上訴人既未依約辦理公司營業登記之遷移，亦未賠償被上訴人相當三個月租金之損害，被上訴人主張以賠償金與應退還之押租金互相抵銷，自屬有據，從而，上訴人伉儷商業公司、伉儷珠寶公司本於該租賃契約第四條之約定，請求被上訴人分別返還押標金四十八萬元、三十六萬元及加計法定遲延利息，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 十三 日
民事第三庭
審判長法 官 張 宗 權
法 官 蕭 艿 菁法 官 陳 永 昌右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 十六 日
書記官 劉 美 垣