台灣高等法院民事判決 八十九年度上更㈠字第三十三號
上 訴 人 溫哥華建設股份有限公司法定代理人 黃敏義訴訟代理人 徐原本律師
陳偉民律師被 告 甲○○訴訟代理人 陳德文律師右當事人間所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十七年一月二十六日壹灣新竹地方法院八十六年度訴字第一八四號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠先位聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○
○號、面積○．二四八三公頃、所有權應有部分二四八三之二三土地，暨地上建物門牌：新竹縣○○鎮○○路二○五之十號三樓、建號一六八七、面積：第三層八四．八二平方公尺、陽台八．○四平方公尺所有權全部，連同共同使用部分建號一七○三，應有部分九四之一，及建號一七○九、應有部分十八分之一，移轉登記與上訴人。⒊上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）一百八十
三萬五千元，及自民國八十二年九月四日起至清償日止，按日以千分之一計算之違約金。⒊上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠被上訴人之配偶余明光在本院前審審理時自認「本件上訴人起訴時以甲○○為
被告，這部分沒錯」。又被上訴人主張上訴人曾以存證信函催告余明光，應與被上訴人連帶清償買賣價金云云，惟此乃因上訴人所委託代撰存證信函之人，以買賣契約書上所載買主為收件人，並非上訴人承認余明光是買受人，此由上訴人於八十二年十月十五日委請呂理胡律師之催告函及八十三年一月四日上訴人之催告函，均以被上訴人甲○○為收件人，即可明瞭。是系爭房地買賣雖由余明光出名簽訂買賣契約書，惟真正之買受人是被上訴人。
㈡被上訴人於簽約前有親閱價目表，價目表下方備註②載明：表內房屋面積包括
室內、車庫、公共設施之分擔面積在內，坪數以地政機關複丈為準。且價目表上只有總價（包括自備款及銀行貸款）及總坪數之記載，並未將私有面積及公共設施面積分開記載。另房屋預定買賣契約書所附之付款表前端亦記明：總面積三七．五二坪及總價合計二百九十五萬元，足見系爭房屋係以房屋總面積出售。又依兩造房屋預定買賣契約書第十條約定：「本房屋移轉面積依地政機關複丈測量登記面積為準……。」而系爭房屋依地政機關登記之總面積為三八．
四七七坪，比約定之三七．五二坪多出○．九五七坪，故上訴人並未違約。㈢系爭房屋係以總面積出售，而房屋預定買賣契約書將公設面積記載為三坪，係出於錯誤。又停車位六坪應算入私有面積。
㈣退步言，縱系爭房屋面積不足，惟公共設施之面積則增加，是依損益相抵原則
，計算被上訴人因上開私有面積短少所得減少之價金時，應扣除其因公共設施面積增加所受之利益。又地下層之工程施工須開挖地基，且須有三十公分厚之鋼軌擋土墻、防水、防潮等安全措施，而其與地面層雖同為鋼筋混凝土造，但為承載地面層以上之建物，結構體之基礎工程，地樑較地面層以上之樓層為粗，均為一．六米加厚至四十公分，故地下層之建造成本為百分之六八．四四三，而地面層建造成本則為百分之三一．五五七，足見地下層建造成本高出地面層之建造成本甚多。
㈤被上訴人主張應以土地及房屋之合計總價除以房屋面積所得之每坪單價再乘以
不足之坪數，作為補貼價款，亦欠合理。縱認系爭房屋之面積不足，但系爭土地之面積並未短少，是以土地之價款併入計算，實無理由。
三、證據：除援用原審提出者外，補提相片二件、內政部「預售屋買賣契約書範本」節本一件及存證信函影本一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠上訴人主張移轉登記之依據係系爭「土地預定買賣契約書」第九條、「房屋預
定買賣契約書」第十二條約定，惟該等契約之性質屬利益第三人契約，被上訴人並非系爭契約之當事人。故上訴人縱得對余明光主張解除系爭買賣契約，對被上訴人亦僅能以不當得利法律關係請求返還系爭房地產權，故其在本案之請求無理由。
㈡上訴人係專業建商，自始明知系爭房地私有面積、公設面積之多寡，卻以「附贈車位」（參房屋買賣契約書第一條）矇騙消費者，已違反誠信原則。
㈢兩造無訂立債務承擔契約，此觀被上訴人代理人余明光在一審稱：「我只是名
字登記給我太太（即被上訴人），實際上是我買的……」；上訴人所發存證信函載：「補註：台端（即余明光）所承購本宗之房屋及土地應有持分其產權移轉登記為令夫人甲○○女士（即被上訴人）取得該所有權，故甲○○女士竟承受其權利，應連帶完全責任，履契約之義務，而負擔清償買賣價金及代辦費等一切責任，特此聲明通知。」；上訴人於一審稱：「被告是與被訴代一起到原告公司定約，被訴代只是簽約時出面簽約，房地登記在被告名下，權狀都是登記在被告名下，由此行為表現，可認為被訴代已將買受人權利義務移轉給被告」，即可明瞭。至被上訴人於更審前雖稱「本件上訴人起訴時以甲○○為被告，這部份沒錯」，但此係以「請求返還房地產權，自應向產權名義人為之」之思考而為答覆，探求其真意，絕非默認債務承擔。
㈣按買賣契約得以他方金錢給付遲延為解約原因者，以自己已提出合於債務本旨
之給付為前提，本件系爭房屋坪數嚴重不足，乃上訴人有不完全給付，則縱認被上訴人係買方，上訴人亦無權解除系爭買賣契約。況同時履行抗辯權，目的在保護債務人，凡對非依債務本旨之給付均得提出，法並無任何限制，本件被上訴人既已對上開不完全給付部分行使同時履行抗辯權，即無給付遲延之可言，上訴人自無解除契約，請求給付餘款之餘地。又系爭房地在過戶前即已設定高額抵押（參系爭房屋買賣契約書第四條之二），且未交付，其與被上訴人之餘款一百八十二萬元自有「對價關係」。退步言，如認可解約，乃係因上訴人自始訂約不實所致，上訴人無權沒收已付價款，依民法第二百六十一條準用同時履行抗辯權之規定，上訴人應同時返還被上訴人已付全部價款及其利息。㈤再退步言，縱認上訴人請求有理由亦應扣除九二一地震所致損害，蓋系爭房屋
尚未交屋，依民法第三百七十三條之規定上訴人應負全責。上訴人如否認房屋有震損，應負舉證責任。又兩造因上訴人自始不實與被上訴人訂約而纏訟近十年，致被上訴人未能使用系爭房屋，其相當於租金之損失，亦應於上訴人之請求中扣除。另被上訴人亦得依價金減少請求權，請求減少被上訴人已付全部價款，並含上訴人給付之私有面積短少之損害，而計算短少面積之金額應以房地總價為準，況系爭房地買賣契約之總價亦經對造取回刪改（減縮房屋總價，擴張土地總價），被上訴人不知其目的始未抗拒。
三、證據：援用原審立證方法。理 由
一、本件上訴人起訴主張：訴外人余明光於八十年六月二十九日向伊預購伊擬於新竹縣○○鎮○○段○○○○○號土地上興建「世紀星鑽大廈」編號Ｋ棟三樓房屋（包含基地）一戶（下稱系爭房屋）而與伊簽訂房屋、土地預定買賣契約書各一份，嗣訴外人余明光將系爭房、地均登記為被上訴人所有，由此形式上之觀察，可認為訴外人余明光已將買受人之權利義務讓與予上訴人。而系爭土地之出賣人原為訴外人溫福照，然溫福照已於八十四年三月十三日將其與被告間買賣契約所有之權利讓與上訴人。又上訴人移轉登記與被告之系爭房屋面積並無短少。被上訴人尚積欠上訴人價金一百八十三萬五千元，迭經催討仍不繳付，伊已通知被上訴人解除本件買賣契約，並依約沒收被上訴人已付之全部價款，作為違約金及損害之賠償。茲系爭房、地買賣契約既已解除，被上訴人自應負回復原狀之義務，將系爭房、地移轉登記與上訴人。上開請求倘無理由，則應償付積欠之價款及違約金（滯付金）等情。爰求為命被上訴人：㈠先位聲明：應將系爭房地所有權移轉登記與伊。㈡備位聲明：應給付一百八十二萬元及自八十二年九月四日起至清償日止，按日以千分之一計算之違約金等語。被上訴人則以：系爭房、地買賣契約之買受人係訴外人余明光，而訴外人余明光則將系爭房、地指定移轉登記予被上訴人。況依「房屋預定買賣契約書」第一條之約定，建物面積應為三四．五二坪，然依所有權狀登記之面積僅二八．０九坪，尚短少六坪多，在上訴人未解決所減少之坪數問題，上訴人行使同時履行抗辯權，拒絕付款資為抗辯。
二、本件上訴人主張系爭房、地買賣契約之原買受人係訴外人余明光，嗣後上訴人已將系爭房、地所有權移轉登記予被上訴人等情，業據其提出系爭房屋暨土地買賣契約書、系爭土地暨建物登記謄本等影本各一件為證，並為被上訴人所不爭執，堪信為真。惟被上訴人則抗辯稱系爭房、地買賣契約之買受人係訴外人余明光等語。據此，本件所須審酌為系爭房、地買賣契約之買受人是否有變更；訴外人余明光得否主張同時履行抗辯。
三、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年度上字第一一一八號判例可資參照。查系爭買賣契約書明訂買主為余明光，契約當事人即余明光，不因其會同配偶即被上訴人前往訂約而異，即使其後就買賣不動產指定登記與被上訴人，買賣契約當事人並未因此更易。至上訴人固曾於八十二年十月十五日向被上訴人催告給付價金，如逾五日未繳，則視同違約，同時聲明解除契約，有律師函可稽（一審卷第十八頁），惟上訴人於八十五年二月二十三日再以竹東郵局第二一０號存證信函催告訴外人余明光「……承台端購買……尚欠新台幣一百八十二萬元正及代辦費……本公司於民國八十二年八月二十九日專函通知台端，履行契約……再予（於）民國八十二年十月十五日由呂律師代理摧（催）告繳納價金而請履行契約有案，因此台端不為履行契約……限文到十日繳清價金及滯納金及代辦費並點交為荷，特此專函再摧（催）告……」，顯認前開律師催告函之受文者雖載上訴人，但亦向余明光催告，尤其該存證信函內以備註說明之方式載明：「……臺端（即訴外人余明光）所承購本宗之房屋及土地應有持分其產權移轉登記為令夫人甲○○女士（即被上訴人）取得該所有權，故甲○○女士竟承受其權利，應連帶完全責任履行契約之義務，而負擔清償買賣價金及代辦費等一切責任……。」顯然上訴人於系爭房、地移轉登記予被上訴人後，仍以訴外人余明光為買賣契約之當事人即買受人甚明。又訴外人余明光與被上訴人係夫妻關係，訴外人余明光乃於本件買賣契約訂立後，委由被上訴人處理本件有關買賣契約之事項，而被上訴人誤以個人名義發存證信函予上訴人，且因系爭房地又指定登記為被上訴人名義，余明光因此認為向產權名義人請求返還房地產權沒錯，亦據被上訴人及訴外人即被上訴人訴訟代理人余明光分別陳述屬實，並有被上訴人提出之存證信函影本三份在卷可證。此外，上訴人復未舉證證明被上訴人有與債權人（即上訴人）訂立契約承擔債務人（即訴外人余明光）之債務之事實，自不得僅以系爭房、地所有權登記為被上訴人所有之事實，即認被上訴人有承擔訴外人余明光關於本件買賣契約應負之債務之情事。是被上訴人抗辯稱系爭房、地買賣契約之買受人係訴外人余明光，而訴外人余明光僅係將系爭房、地指定移轉登記予被上訴人等情，應堪採信。
四、次按房屋買賣契約中，關於私有面積與公共設施面積所占總面積之比例多寡，均足以影響消費者購買之意願。尤其於預售屋買賣中，消費者於購買時無從由外觀獲悉房屋之實際使用情形，僅得依契約所載內容，判斷其所購買房屋將來可使用面積為若干，故私有面積占總面積之比例多寡，足以決定買賣標的之價格高低。上訴人交付被上訴人之系爭房屋面積為建物面積八四．八二平方公尺、附屬建物（陽台）面積八．０四平方公尺（以上為建號一六八七）；共同使用部分（地下室及車道，建號一七０三）面積二一三０．八二平方公尺，權利範圍九四分之一；共同使用部分（樓梯間、水箱、機械室，建號一七０九）面積二０二．九一平方公尺，權利範圍一八分之一，有建築改良物登記簿謄本可稽。是上訴人交付被上訴人之系爭房屋私有面積為九二．八六平方公尺，即二八．０九坪（一平方公尺約為０．三０二五坪）。系爭買賣契約書第一條載明：系爭房屋面積為三七．五二坪，包括私有面積三四．五二坪，公共設施三坪。並載「私有面積包括臥、餐、廚浴、平陽台、騎樓，公共設施包括樓梯、電梯、門廳、屋頂突出物、電梯機房、貯水池、地下室台電變電室、水箱、發電機房等。地下室附贈車位壹個」。由此契約所載內容，已明白指出私有面積三四．五二坪中僅「包括臥、餐、廚浴、平陽台、騎樓」，而不包括地下停車位，地下停車位係免費附贈。惟依前開建築改良物登記簿謄本所載之私有面積（「包括臥、餐、廚浴、平陽台、騎樓」）僅二八．０九坪，即尚短少六．四三坪，占私有面積逾百分之十八。雖上訴人主張公共設施三坪部分係錯的，地下室亦為公共設施，由全體住戶按其持分共有，附贈車位之真意乃是送停車位設備，惟系爭買賣契約書中，所列公共設施僅為「包括樓梯、電梯、門廳、屋頂突出物、電梯機房、貯水池、地下室台電變電室、水箱、發電機房等」，並未將地下停車位（即登記為地下室及車道）部分列入。且於買賣契約內載附贈地下層樓指定一處停車位置，實足以使消費者相信地下停車位部分係免費附贈，並未計價，而決定其購買系爭房屋之價格與意願。即令上訴人所稱此公共設施坪數之記載有誤，附贈地下停車位之記載，果為附贈停車設備屬實，此項錯誤亦係因上訴人之過失所致，上訴人自應對系爭契約所載內容負責，而非責令相信契約內容之消費者，平白減少私有面積而增加公共設施面積，購入與預期不符之房屋。
五、上訴人另主張被上訴人於簽約前有親閱「價目表」，價目表下方備註２載明房屋面積包括室內、車庫、公共設施之分擔面積在內，坪數以地政機關複丈為準。系爭房屋買賣契約第十條亦約定：「本房屋移轉面積依地政機關複丈測量登記面積為準．．．」。且價目表上只有總價及總坪數之記載，並未將私有面積及公共設施面積分開記載。另買賣契約書所附之付款表前端亦記明：總面積三七．五二坪及總價二百九十五萬元，足証系爭房屋係以總面積出售。系爭房屋依地政機關登記之總面積為三八．四七七坪，尚較約定面積三七．五二坪多出０．九五七坪，自無短少等語。惟為被上訴人否認見過價目表，且查：
（一）系爭土地預定買賣契約書記載附件為付款專項約定、委託授權書，房屋預定買賣契約書附件為付款專項、建材設備說明、委託授權書，並無「價目表」，故該價目表是否為兩造契約內容即屬可疑，且依上開房屋買賣契約書第一條既已分別載明總面積、私有面積、公共設施面積，並詳列其範圍，自應依買賣契約之約定。故上訴人主張價目表及契約付款表可證係以房屋總面積出售，自不足採。
（二）系爭房屋買賣契約書雖均載「坪數以地政機關複丈為準」等語，惟此應僅在上訴人所交付之房屋與兩造買賣契約上所載房屋面積有微量誤差，在容許誤差範圍內時，始有其意義。建商於交付房屋予消費者時，如與買賣契約所載坪數有大幅差距，均得以「以地政機關複丈為準」等語作為塘塞，將使消費者蒙受重大損失。本件上訴人交付之系爭房屋與買賣契約書上所載私有面積坪數相差達
六．四三坪，占私有面積逾百分之十八已如前述，苟謂仍以地政機關複丈為準，則顯失事理之平，是上訴人尚不得以此作為坪數不符之藉口。
（三）房屋買賣契約中，關於私有面積與公共設施面積所占總面積之比例多寡，均足以影響消費者購買之意願，尤以預售屋買賣為然。上訴人雖稱所交付之系爭房屋總面積為三八．四七七坪，尚較約定面積三七．五二坪多出０．九五七坪。
惟其此計算方式係將公共設施面積增加，並減少私有面積。姑不論其於契約上附載免費附贈停車位，使消費者相信停車位毋庸列入計價，卻於計算總坪數價金時仍列入計價是否適當。其減少私有面積部分即已足使系爭房屋價格受影響。是上訴人尚不得以登記之總面積並未較買賣契約所載面積減少為由，主張其已按債之本旨提出給付。
五、綜上所述，系爭房屋私有面積確有短少六點四三坪，訴外人余明光主張，依契約書第一條所簽定之私有面積與實際面積，差距達六坪之多，此未解決，拒絕給付剩餘價金，應為有理。從而，上訴人先位聲明主張，伊催告余明光於十日內繳款仍不繳付，乃解除契約，並沒收已繳價款，被上訴人應負回復原狀義務，將系爭買賣不動產移轉登記與伊，為無理由，應予駁回。備位聲明部分：上訴人解除契約既無理由，其與余明光間之買賣契約仍存在，余明光固尚欠價金一百八十二萬元未付，惟系爭買賣當事人既為余明光，已如前述，則被上訴人竟向上訴人請求給付，即屬無據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行聲請核無違誤，上訴意旨指摘判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 三十一 日
臺灣高等法院民事第七庭~B1 審判長法官~B2 法官~B3 法官