臺灣高等法院民事判決 八十九年度上易字第一三六號
上 訴 人 鼎家建設股份有限公司法定代理人 陳逸亮訴訟代理人 何邦超律師被上訴人 甲○○ 住台北縣板橋市○○路○段○○○號之三，三樓之右當事人間請求給付停車費等事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月九日臺灣板橋地方法院八十八年度訴字第一一五一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、第三項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人不得以車輛通行如附圖Ｂ部分所示建號六四○四號，門牌號碼為台北縣板橋市○○路○段二九一之十號地下室之二，並不得進入建號六四五八號，門牌號碼為台北縣板橋市○○路○段二九一之十號地下室之三，如附圖Ｃ部分內斜線所示編號二十二號停車位停車。
被上訴人應將前項所示編號二十二號停車位交還上訴人，並自民國八十七年元月六日起至停車位交還之日止按月給付上訴人新台幣肆仟元。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：如主文第一、二、三項所示。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、附圖所示Ａ、Ｂ部分，建號分別為六四○四號、六四五八號，門牌號碼各為台北縣板橋市○○路○段二九一之十號鼎家大樓地下室之一、之二（以下稱地下室之
一、之二）為上訴人單獨所有，Ｃ部分為同號地下室之三（下稱地下室之三）則為兩造及其他住戶共有，地下室之二、三劃有停車位為停車場，兩造自民國七十四年間起即口頭約定停車場由上訴人管理，並由上訴人出租車位供被上訴人及其他住戶停車使用。上訴人雖於台灣板橋地方法院板橋簡易庭八十八年度板調字第一五一號給付停車費等事件八十八年二月二十五日調解程序時陳稱：「相對人（即被上訴人）使用二十二號的停車位．．．，自八十七年一月五日起，就不交停車費了。無契約書面租車位。．．．」等語，另於原審八十八年十一月二十五日言詞辯論時陳述：「被告所可使用之公共設施權利只有一坪，照理也停不下壹台車子。雙方就共有部分並未特定。」等語，惟並非主張兩造間就地下室之三無分管協議，僅係表示無書面約定而已，不得以此而認定無分管之協議。且縱認上訴人所為之前開陳述係屬自認，亦係出於錯誤，得予撤銷。
㈡、被上訴人於八十七年元月以前每月所繳納之費用，係租金而非管理、清潔、保全費用。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提空白房屋預定買賣契約書（下稱買賣契約書）為證。
乙、被上訴人方面：未於言詞辯論到場，據以前所為之聲明陳述如下：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：被上訴人亦為地下室之三共有人之一，兩造間既無租賃或分管契約，且共有使用部分亦未特定，上訴人即不得向被上訴人請求租金或相當於租金之不當得利，復不得禁止被上訴人停車。至八十七年元月以前上訴人向被上訴人所收受之費用，係管理費之性質，並非租金，於大樓管理委員會成立之後上訴人應繳還管理委員會。
三、證據：援用第一審所提證據。
丙、本院依聲請至現場勘驗並囑託台北縣板橋地政事務所測量。理 由
一、被上訴人受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、上訴人主張：伊為建商，門牌號碼台北縣板橋市○○路○段二九一之十號及地下室之一、之二、之三建物係伊七十四年間所建，銷售後地下室之一、之二保留伊單獨所有，之三則為兩造及其他住戶共有，銷售之買賣契約書載明地下室共有部分由伊分管使用，伊乃將地下室之二、之三劃分停車位出租，其中如附圖Ｃ部分斜線所示內編號二十二號停車位（下稱系爭停車位）由被上訴人租用，被上訴人並按月繳納租金予伊，詎自八十七年元月五日起，竟拒絕繳納月租金新台幣（下同）四千元，經數次催告仍置之不理，伊爰以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，租約終止後被上訴人自不得繼續使用、應將系爭停車位返還，並應繳納欠租及給付繼續使用獲取之不當得利等情，依民法第七百六十七條、第四百三十九條及第一百七十九條，求為判命被上訴人㈠不得以車輛通行上訴人所有之地下室之二，並不得進入上訴人與其他共有人所共有地下室之三內之系爭停車位停車。㈡應將系爭停車位交還上訴人。㈢應自八十七年元月六日起至系爭停車位交付上訴人之日止按月給付上訴人四千元之判決（上訴人於原審之第一項聲明原為被上訴人不得進入上訴人所有地下室之二、三停車，於本院則減縮聲明如前）。
三、被上訴人則以：兩造從未約定分管，地下室之三既為兩造及其餘住戶所共有，伊自得於系爭停車位停車，至伊以前繳納之費用係管理費性質，並非租金，於大樓管理委員會成立之後上訴人應繳還管理委員會，而不得再向伊收取等語，資為抗辯。
四、查地下室之三為兩造及其他住戶共有，上訴人於七十四年間連同其所有之地下室之二，劃分停車位，以收取費用之方式供他人使用，系爭停車位係由被上訴人使用，被上訴人並按月繳納費用予上訴人，自八十七年元月五日起，則拒絕繳納月費四千元，而仍繼續使用該停車位迄今等事實，為兩造所不爭執，並有建物登記簿謄本、發票、存證信函、調解委員會通知、照片等為證（原審卷第七、八、一二至一六頁、本院卷二七至二八、六四至八三頁），復經本院至現場勘驗及囑託地政機關測量，有勘驗筆錄及測量圖在卷可參（本院卷一三三至一三四頁、一三九頁），堪認為真實。
五、上訴人主張：伊出售房屋時，與買受人約定地下室共有部分由伊分管使用，伊自可出租收取租金等語，被上訴人則辯以：上訴人所提出之空白買賣契約，不能證明與伊當年購買時所簽之契約相同，自難作為分管之證據云云。查系爭停車位面積為八．六一平方公尺，有測量圖附卷可佐，地下室之三建物總面積為四○七．○二平方公尺，為八十七名共有人所共有，被上訴人之所有權應有部分為萬分之一五三，換算面積為六．二二七平方公尺；上訴人之所有權應有部分為萬分之一三二二，換算面積為五三．八一平方公尺，地下室之三內尚有電梯、樓梯間、水箱、受電室機房及發電機房等，有建物登記簿謄本及履勘筆錄可憑，被上訴人縱未分擔電梯、樓梯間、水箱、受電室機房及發電機房等公共設施，其所有權應有部分亦不足以停車。再停車場之入口處牆壁有製作人署名為上訴人，載明製作日期為七十四年十一月一日之「鼎家大樓停車場使用規則」告示，該告示係以黑色油漆書立於白色漆底之牆壁上，底色業已泛黃，字色亦已變淡，業據本院勘驗明確，並有照片足稽（本院卷二六、一三三反面），顯非臨訟編造。又被上訴人自承在八十七年以前已按月繳費十幾年，上訴人所提其他停車位之使用人陳森潭、吳朝木、黃益精、林東一、許清林等人之繳費發票（九四至九九頁），亦有自八十一年起即繳費迄今者，足證共有人十餘年來均認為上訴人有權收取停車費。另上訴人所提之空白買賣契約書，係印就之例稿形式，其中第八條約定：「甲方（即買主）除私有面積之權益外，對於本大樓之公共面積與設備，有共同使用與維護之權利和義務，惟對於地下室、屋頂與外牆在不妨礙防空避難使用情形之下，由乙方（即上訴人）自行處分或使用，甲方不得異議。」等語，而地下室之一、二為上訴人單獨所有，地下室之三為共有，該條所稱地下室應係指地下室之三而言，此條約定內容核與被上訴人買受房屋後地下室之使用狀況相符，且該空白買賣契約書紙張相當陳舊，亦非臨訟所得偽造參酌被上訴人自承買受房屋時曾簽命立如上訴人提出之代辦貸款委託書，該委託書係附於買賣契約書之後，上訴人主張此空白買賣契約書之內容與被上訴人買受當時所簽者相同，當非全然無據，被上訴人抗辯該空白買賣契約書與買受當時所簽立者不同，又不能提供原始買賣契約書以資證明，所辯尚不足採，是難謂兩造無共有物分管之約定。
六、上訴人又主張：兩造間就系爭停車位為租賃關係，被上訴人按月所繳納者為租金，非供作清潔、管理及保全之用等語，被上訴人則否認之，以：伊所繳納者係管理費，並非租金，於大樓管理委員會成立之後上訴人應繳還管理委員會，而無權再向伊收取等語為辯。查前述「鼎家大樓停車場使用規則」第七點為：「為維護本車場之開銷，停放車輛場地費，務請按時繳納，無故拖延或未繳者，將不得入內停放，該車位亦不予保留。」等語，所指之場地費，顯與大廈管理委員會收取用作清潔、管理、保全之管理費有異，且依被上訴人所繳納之金額，並非按每戶坪數計算，而係以車位計算，每月費用高達四千元，可知顯非管理費，而屬租金無疑。又地下室之三既由上訴人分管，劃分停車位出租供人使用，租金自應由上訴人取得，而不得歸由大廈管理委員會支配使用，被上訴人抗辯應由大廈管理委員會收取使用云云，即非可採。
七、被上訴人雖另以上訴人於原審自承「車位無租賃契約」、「雙方就共有部分並未特定」等語，可見兩造並無租賃及分管約定云云，然按租賃契約非要物契約，並不以訂立書面契約為必要，查上訴人於原審八十八年二月二十五日調解時係陳稱：「相對人（即被告）使用二十二號的停車位．．．，自八十七年一月五日起，就不交停車費了。無契約書面租車位。．．．」等語，僅係陳明兩造間無書面租約而已，自不能以此而認定上訴人已自認兩造間無租賃關係。另上訴人於原審八十八年十一月二十五日言詞辯論時固陳稱：「被告所可使用之公共設施權利只有一坪，照理也停不下壹台車子。雙方就共有部分並未特定。」等語，惟兩造間就地下室之三有分管之約定，已如前述，縱認前開陳述為上訴人之自認，但既與事實不符，上訴人主張撤銷，即屬有據。
八。被上訴人又以：伊於七十四年間買受鼎家大樓區分所有建物時，誤認地下室係建
商單獨所有，故一直繳費予上訴人，近年來才知地下室已分割，地下室之三為共有，故無庸繳費云云，查地下室之一、之二、之三係七十四年七月五日分割登記，被上訴人於同年十月十八日買受區分所有建物等情，有土地登記簿謄本足憑（本院卷二四頁），被上訴人於取得區分所有建物權狀之時，即應知擁有地下室之三之共有權，而前開使用規則於被上訴人取得房屋所有權後不久之同年十一月一日即書就，被上訴人付費使用十餘年來並無異議，至八十七年才拒繳租金，所辯不知係共有，乃繳費云云，並非可採。
九、被上訴人向上訴人承租系爭停車位使用迄今，惟自八十七年一月起拒不繳納租金，經上訴人於八十七年九月十五日催告於七日內繳納，不予置理，上訴人復於同年十一月間聲請台北縣板橋市調解委員會調解未果，又於同年十二月三十日催告於七日內繳納，被上訴人仍不予理會等情，有存證信函、調解聲請書、調解委員會通知書、回執等可佐（原審卷八至一二、一四頁）。上訴人已定相當期限催告被上訴人繳納租金，被上訴人卻拒不繳納，上訴人以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，該繕本於八十八年一月二十五日送達，有送達回證足按，兩造系爭停車位之租賃關係，於是時終止。上訴人於租賃終止後，依民法笫七百六十七條之規定，本其所有權請求被上訴人不得以車輛通行上訴人所有地下室之二，並本其分管權請求被上訴人不得進入地下室之三之系爭停車位停車，暨將系爭停車位交還上訴人，亦屬有據。又被上訴人自八十七年元月起至八十八年一月二十五日租約終止時止，未為繳租，上訴人依民法第四百三十五條之規定，請求被上訴人於此段期間內，按月給付欠租四千元，核屬有據。另被上訴人自八十八年一月二十六日起即無任何權源使用系爭停車位，其繼續使用獲得利益，而致上訴人受損，即為不當得利，上訴人依民法第一百七十九條之規定，請求被上訴人自該時起按月給付相當租金四千元之不當得利，亦屬有理，均應准許。原審為上訴人上開請求之敗訴判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第二、三項所示。
十、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百五十條、第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第四百六十三條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 十九 日
臺灣高等法院民事第五庭
審判長法 官 黃 熙 嫣
法 官 蔡 芳 齡法 官 黃 小 瑩右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 一 月 三十一 日
書記官 李 佳 樺