臺灣高等法院民事判決 八十九年度上易字第一五五號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 溫瑞鳳律師複 代理人 羅行律師被 上訴人 乙○○ 住右當事人間請求給付尾款事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月三十一日臺灣新竹地方法院八十八年度訴字第七二五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新台幣一百萬元，及自民國八十八年九月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補陳略稱：
一、二造不爭執之部分：１、被上訴人向上訴人購買土地，被上訴人尚欠尾款一百萬元，訂有八十八年五月二十七日不動產買賣契約書。２、上訴人主張出賣之土地所有權，已於八十八年七月十五日移轉登記與被上訴人。
二、二造爭執部分：１、上訴人主張於八十八年八月十六日竹北地政事務所派測量員余添宏鑑測土地，由被上訴人親自釘界樁，即係上訴人點交土地與被上訴人。２、被上訴人係以鄰地所有權人曾國英阻止被上訴人使用一二之一號土地，主張上訴人未點交土地。
三、上訴人之上訴理由：１、上訴人已將出買土地坐落新竹縣○○鎮○○○段山茅埔小段一二之一號，田，面積五九二平方公尺及一五之二號，建，面積九六平方公尺土地所有權移轉登記與被上訴人。此有呈案土地登記謄本可證。２、上訴人於八十八年八月十一日聲請該管竹北地政事務所於八十八年八月十六日派測量員余添宏鑑測系爭土地二筆，並由被上訴人親自訂界樁。上訴人已點交土地與被上訴人，此有地政規費（見證二），地政所通知（見證三）土地複丈成果圖（見證四）可按，並有測量員余添宏可證，請傳訊之。３、至於一二之一號土地係係農地，上訴人係出賣持分二分之一而已。該土地閒置中。被上訴人係以張金火名義登記為土地所有權人。原審所傳訊曾國英並非土地所有權人。一二之一號土地另外二分之一土地所有權人為曾彭秋月。曾國英無權阻止被上訴人之使用。４、上訴人所出賣系爭一二之一號界址，持分二分之一，既已將土地所有權移轉登記與被上訴人，且已實地測量點交，該土地均係空地，上訴人未出租或同意他人佔用，當然點交完畢。且被上訴人依民法第八百十八條「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權」，何人有權加予阻止？５、上訴人在第一審代理人王文哲於八十八年十一月三十日提出複丈成果圖影本，主張使用南邊二分之一，係不正確。該王文哲未經原告之同意，擅自主張。原告謹此更正陳述。因系爭一二之一號農地係共有，共有人間並未分管。故無從區分南邊或北邊。綜上所陳，上訴人已完全履行不動產買賣契約書第三條，尾款於土地點交完全，土地移轉登記完畢，止內三天即應交付尾款一百萬元正。上訴人催告被上訴人付尾款，此有存證信函可證（見證五）。被上訴人拒付此尾款一百萬元，自屬無理，
四、系爭土地是空地，並無他人占用情事，且被上訴人親自在實測圖上認章簽字，業據余添宏在鈞院結證在卷，並提出實測圖及申請書等文件附卷可證。
五、被上訴人所舉證人陳國和於八十九年四月二十五日在鈞院結證：「鑑界有訂樁對的，是買方親自訂界樁有點交」，紀錄在卷。足以證明上訴人確已將土地點交與被上訴人無訛。
六、至於陳國和另證稱：「但土地被占用」一節，因渠非地政事務所測量員，根本不可能知悉土地有無被占用之事。且測量員余添宏已結證系爭土地未被人占用，紀錄在卷。則陳國和此部分之證言，顯然不實在，不足採信。又陳國和證稱「有的（指十二之一號土地有無約定乙○○所購買的是南邊後方之二分之一）」一節，殊不實在。經查二造不爭之不動產買賣契約書第一條不動產標示，已明確載明十二之一號土地，田，面積０．０五九二公頃，買賣權利範圍為持分四分之二。因係共有地，未經分割或分管，上訴人不可能指定「南邊後方二分之一」。足證證人陳國和此部分證言不實在。
七、被上訴人已取得土地所有權，且經測量點交，經地政事務所測量員證明系爭土地並未被他人占用情事。況迄今，亦未有第三人向法院起訴，主張被上訴人占用他人土地之訴訟。則被上訴人徒以在原審聲請傳訊曾國英（非鄰地所有權人）到庭作證，曾阻止被上訴人使用土地。寥寥數語，即主張拒付尾款一百萬元與上訴人。顯不成理由。按曾國英即非鄰地所有權人，無任何法律上權利，得以阻止被上訴人之使用土地。且測量員余添宏經實地測量後，已證明系爭土地未被人占用，亦未占用他人土地。則絕不容被上訴人任意串通毫不相干之人到庭作證「阻止其使用」，即可拒付尾款一百萬元。否則上訴人，永遠不能取得尾款一百萬元，顯然不公平。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、請求駁回上訴。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、如為不利被上訴人之判決，被上訴人願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補陳略稱：
一、上訴人所出買之系爭二筆土地，因左列之原因致拖延迄今尚未完成點交：㈠系爭第一五之七地號土地與第一五之三號鄰地因界址不清，發生糾紛。經地政
機關測量結果，兩地界址與原有界址相差高達二公尺左右，面積出入約六、七坪，與上訴人賣予被上訴人時所告知之情形不符。系爭一五之七地號土地與第一五之三號鄰地界址發生爭議，以致迄今尚未點交，上訴人未完成點交使被上訴人取得系爭土地之占有前，自不得請求被上訴人給付尾款。
㈡系爭第一二之一地號田地，上訴人除出賣其共有權二分之一與被上訴人外，並
向被上訴人指示其二分之一共有權分管之位置為系爭土地一二之一地號南邊二分之一部份，即如附圖紅色部分。並同時指示該整筆土地之界址，此有上訴人於八十八年十一月三十日提出之複丈成果影本呈附原審卷足憑。惟被上訴人依上訴人所指示之土地分管位置，欲加以利用及種植時，竟遭另一共有人曾彭秋月所委託之曾國英出面阻止與異議。此業經曾國英於原審八十八年十二月十七日審理時供證屬實。系爭土地之頂端彎角部位，復被鄰地以水泥牆侵占約一、二坪，如附圖藍色部分，迄今仍無法排除侵占、收回土地。上訴既未依約履行點交，排除第三人侵占部分土地，自未盡約定義務，從而上訴人請求被上訴人給付尾款應非有理。
㈢第一二之一地號土地另為二分之一共有人固為曾彭秋月，而非曾國英，但曾國
英乃為該共有人曾彭秋月之翁公，而非外人。且受該共有人委託而出面異議。按曾國英在余添宏測量釘樁之日，即提出異議，並挖出原有界樁，以作為其異議之依據及理由。此有現場目擊證人曾福能可為證明。
㈣上訴人出賣系爭第一二之一地號土地共有權時，曾言明另一共有人曾彭秋月系
使用北邊，而被上訴人系使用南邊部分。此除觀諸曾彭秋月共有人係使用北邊土地可得證明外，即使上訴人之原審訴訟代理人王文哲亦承認兩造在系爭土地買賣時，曾有被上訴人使用系爭南邊土地之約定。上訴人上訴至第二審，方以王文哲在第一審上訴之自認，係未經上訴人同意，主張對上訴人不生效力外，並於第二審始為更正其自認之陳述，於法洵有未合。
㈤被上訴人買得系爭第一二之一地號共有權二分之一後，因信託關係而將之登記
在被上訴人岳父張金火名下。惟以被上訴人為系爭土地之買受人，被上訴人將土地登記在何人名下，要與上訴人應否履行點交系爭土地之義務毫不相干。上訴人以被上訴人非系爭土地登記名義所有權人以為爭執，殊無意義。
二、依民法第三百四十九條，第三百五十四條之規定下，上訴人出賣之系爭土地具有⑴界址糾紛⑵承買人無法取得分管土地之使用收益⑶部分土地遭第三人侵占之瑕疵，且上訴人至今無法解決，導致上訴人權益受損至鉅。是以無論依法或依約，被上訴人在上訴人完成點交土地前，要無先給付系爭土地尾款之義務，原審判決認事用法均無違誤。
理 由
一、上訴人主張被上訴人於八十八年五月二十七日向上訴人購買坐落新竹縣○○鎮○○○段小茅埔小段第一二之一地號土地所有權應有部分四分之二、同段同小段第一五之一地號土地所有權全部，雙方約定總價款為二百八十萬元，其中第一期應於訂約時給付訂金五十萬元，第二期款一百三十萬元於完稅時給付，第三期價金一百萬元於土地交付完全、土地移轉完畢三日內給付，嗣上訴人業於八十八年九月七日將系爭整筆土地移轉登記予被上訴人，並交予被上訴人接管，詎被上訴人迄仍拒不給付尾款一百萬元等語。被上訴人則以兩造約定「「尾款於土地點交完全，土地移轉完畢，止內三天即應交付尾款新台幣一百萬元。」惟本件上訴人所出售之土地，其中一五之七地號土地因與鄰地有界址糾紛而無從交付，其中第一二之一地號土地則共有人不同意被上訴人依兩造協議之方式使用，是被上訴人交付土地之義務尚未完全履行，被上訴人自得拒絕給付尾款一百萬元等語置辯。
二、上訴人主張被上訴人向其購買系爭第一二之一地號土地所有權應有部分四分之二、第一五之一地號土地所有權全部，雙方約定總價款為二百八十萬元，其中第一期應於訂約時給付訂金五十萬元，第二期款一百三十萬元於完稅時給付，第三期價金一百萬元於土地交付完全、土地移轉完畢三日內給付，嗣上訴人業於八十八年九月七日將系爭整筆土地移轉登記予被上訴人等語，業據上訴人提出不動產買賣契約書影本及土地登記簿謄本等件為証，復為被上訴人所不爭執，堪信屬實。
三、上訴人又主張伊已按照契約約定將系爭土地交付被上訴人接管云云，惟為被上訴人所否認。經查：兩造訂立之系爭不動產買賣契約書第三條約定「尾款於土地點交完全、土地移轉完畢止內三天即應交付尾款新台幣一百萬元正。」，此有上訴人提出之上開買賣契約書附卷可稽，可見被上訴人負交付系爭尾款一百萬元之前提，除上訴人已將系爭土地移轉登記予被上訴人所有外，尚應按照契約定交付被上訴人管領使用。至為明確。
四、查系爭十五之七號土地因舊界樁與測量後的新界樁相距兩公尺，因而與鄰地之所有權人曾福能、曾家添發生界址糾紛，業據證人余添宏即測量員到庭證稱：「現場就稍微有爭端，後來兩造才來地政事務所」「那是日據時代的圖，有誤差」等語，並有竹北地政事務所八十八年九月八日函復十五之三號土地所有權人曾家添：「台端拒絕埋設界標，依規定視為放棄復丈之申請」（本院卷第六十九頁），又竹北地政事務所之八十八年九月三日丈複原圖記載：「申請人及關係人認為測量結果與先前樁位不符，拒絕測量釘樁」（本院卷第七十一頁），足認十五之七號土地確有界址糾紛，雖證人余添宏證稱：「時日已久，不記得了」，而證人即仲介公司之職員陳國和則證稱：「鑑界結果，走道超過，有被占用，即走道圍牆當內院使用，約有二坪左右，占用人是曾福能」，是十五之七號土地亦有可能被占用。是系爭十五之七號土地既有界址糾紛，且有被占用之可能，則上訴人自不可能將土地清楚點交與被上訴人管理使用，雖兩造於第一次申請測量時，曾在複丈原圖上簽名（本院卷第七十頁），但簽名僅為測量程序之一環，且兩造自承於簽名後即就界址發生爭執，自難僅憑在測量圖上簽名，即謂上訴人已完成點交之手續。
五、至於系爭十二之一號土地，兩造於訂立系爭買賣契約時，上訴人曾向被上訴人表示可就承買之共有系爭一二之一地號土地使用南邊二分之一部分，亦有上訴人於八十八年十一月三十日提出之複丈成果圖影本在卷足憑，（原審卷第二十九之一頁），而上訴人之訴訟代理人復於原審自認：「一二之一確實當時有分管，分管情形如庭呈之土地複丈圖，黃色部分是被告（即被上訴人）分管，我會去與共有人溝通。」（原審卷第二十九頁）証人陳國和亦於本院證稱：「十二之一號土地買賣時有約定被上訴人所買的是南邊後方之二分之一，買賣雙方都有這樣講。」（本院卷第四十七頁），足認兩造確有約定被上訴人購買的是南邊二分之一之土地，上訴人自應將十二之一號土地南邊二分之一部分交付予被上訴人管領使用，惟十二之一號土地共有人曾彭秋月曾委託曾國英出面阻止被上訴人使用該一二之一地號土地南邊半部等情，亦經證人曾國英於原審八十八年十二月十七日審理時到庭證稱：「有，我有去阻止被上訴人使用十二之一號土地，我兒子委託我的。
」等語，足認上訴人尚未依約將系爭十二之一號土地交予被上訴人使用。
六、綜上，上訴人並未將系爭十五之七及十二之一號土地點交予被上訴人管領使用，系爭不動產買賣契約第三條「土地點交完全」之給付尾款一百萬元之條件，即尚未成就，上訴人遽而請求被上訴人給付尾款一百萬元及遲延利息，即屬無據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 五 日
民事第九庭
審判長法 官 吳 謙 仁
法 官 魏 大 喨法 官 林 樹 埔右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 八 日
書記官 林 初 枝