臺灣高等法院民事判決 八十九年度上易字第一六五號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 張曼隆律師複 代理 人 陳長甫律師被 上訴 人 乙○○ 住台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號訴訟代理人 沈明癸律師右當事人間返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月二十八日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第一四四九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決後開第二項不利於上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣（下同）四十二萬四千四百七十八元，並自民國八十八年四月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；及應自八十八年十一月一日起至同年十二月七日止，按月再給付上訴人五千七百三十五元。
三、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，有最高法院六十八年台上字第三○七一號判例可資參照。查系爭土地依原法院履勘現場結果，所在地區為住宅區，無店舖營業，距民族國中後門約十公尺，距羅斯福路約一、二十公尺，鄰近台大、公館商圈、公館國小，可通環河快速道路、北二高，交通便捷，有勘驗筆錄附卷可稽，足徵系爭土地基地位置優越，不但交通方便，且鄰近台大、公館商圈，附近又有國小、國中、大學，實為理想之住家地點，而以系爭土地面積約六十四平方公尺（約十九點三六坪），土地市價更高達上千萬元以上，被上訴人坐享上千萬元以上之土地經濟價值，其每年所受利益當非僅止以公告地價（申報地價）百分之十計算之租金，故本件租金之調整依上開最高法院六十八年台上字第三○七一號判例所示之決定租金標準，以申報總價百分之十計算，較符公平原則。
二、本件調整租金自八十一年十一月七日起按申報地價年息百分之十計算調整租金，則八十一年十一月七日至八十三年六月三十日，被上訴人應給付之租金為十八萬六千七百元（計算式17680×64×10%÷12×19.8），八十三年七月一日至八十六年六月三十日，被上訴人應給付之租金為四十七萬三千零八十八元（計算式24640×64×10%÷12×36），八十六年七月一日至八十八年十月三十一日，被上訴人應給付之租金為四十萬一千四百零八元（計算式26880×64×10%÷12×28），故被上訴人自八十一年十一月七日起至八十八年十月三十一日止共應給付上訴人一百零六萬一千一百九十六元，而原審僅判決給付六十三萬六千七百十八元，尚不足四十二萬四千四百七十八元，而自八十八年十一月一日起至八十八年十二月七日止，亦應按月再給付上訴人五千七百三十五元以符公平原則。
三、被上訴人一再以市有畸零地之租金資為比較標準，但查公有土地之租金較私有地之租金，通常有偏低之情形，如欲比較鄰地租金，應以私有鄰地之租金兩相比較，較為公允，而系爭土地經查詢不動產仲介公司，該地段地租每平方公尺可達六百元，以系爭土地面積計算，每月租金可達三萬八千四百元（參上證一），故被上訴人以市有鄰地比較租金，按申報地價年息百分之十調整租金過高，實無理由。
叁、證據：除援用第一審提出者外，補提：
一、不動產仲介公司回函影本及鑑定報告書乙份。
二、土地登記簿謄本影本乙紙。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：
一、決定基地租金數額之標準，最高法院著有五十二年台上字第三三一二號判決、六十八年台上字第三○七一號判例、六十九年台上字第七四七號判決、七十二年台上字第二七三九號判決等，而上揭判決、判例一再闡明，基地租金數額必須斟酌基地之位置，工商業繁榮程度，並與鄰地租金相比較，以為決定。
二、被上訴人佔用之上訴人基地，位在台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號，係巷弄裡之住家，左右皆無商店，工商並不繁榮，豈可謂在公館商圈？被上訴人所受利益可得想像，不可能坐享上千萬元以上土地經濟價值。
三、基地租金標準與鄰地租金相較，係最客觀最符合公平原則。本件被上訴人所佔用之上訴人基地，與市府鄰地租金及台北市瑠公農田水利會鄰地租金相較，可得審酌決定客觀租金之數額：
㈠同地段同小段三一四之五號鄰地，面積五平方公尺，屬於台北市政府所有，由
被上訴人所承租，三個月租金僅一千二百六十元（自八十九年一月至八十九年三月止），約申報地價年息百分之三點七五（參證十二）。
㈡又同地段同小段三一八地號鄰地，面積五十二平方公尺，屬於台北市瑠公農田
水利會所有，由案外人林義發所承租，八十年七月一日至八十一年六月三十日止，一年度租金三萬五千六百九十三元，約申報地價年息百分之三點八九（參證十三）。
四、查被上訴人所有之建築改良物原屬上訴人所有，因上訴人負債於五十九年被法院拍賣，由他人拍得，輾轉賣給被上訴人之父陳淑輝，六十九年十二月二十四日由被上訴人繼承登記為被上訴人所有，而上訴人又在六十六年向台北市瑠公農田水利會購得上開土地，倘上訴人於房屋被法院拍賣後不再購得上開土地，兩造即無土地租金爭多論寡之問題，而被上訴人亦可以向台北市瑠公農田水利會承租上開土地，租金約申報地價年息百分之三點八九，有同地段同小段三一八號由案外人林義發繳納土地租金收據在卷可查，又原判決以申報地價年息百分之六判給上訴人，與鄰地租金申報地價年息百分之三點八九相比，已差百分之二點十一之多，似已過高，而上訴人上訴任意爭多論寡，據為上訴理由，顯無理由（參最高法院七十年台上二八八○號判決）。
叁、證據：除援用第一審提出者外，補提：
一、台北市市有基地租賃契約影本二份。
二、台北市政府市有財產收入繳款單影本四紙。
三、台北市稅捐稽徵處古亭分處函乙件。
四、台北市瑠公農田水利會繳款單乙紙。
丙、本院依職權勘驗現場。
理 由
一、本件上訴人主張：被上訴人所有房屋 (建號二三四一一號，門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號) 占用伊所有坐落台北市○○區○○段五小段三一九地號土地，面積六十四平方公尺，兩造於七十八年三月二日於原審法院達成和解，被上訴人願於七十八年六月三十日前給付伊二十四萬元，作為其自使用系爭土地起至七十八年二月二十八日止之租金，系爭土地租賃未定期限，多年來其價值已上昇，原約定租金應調整為申報地價年息百分之十，惟被上訴人其後未給付任何利益，經伊多次以存證信函催告，均置不理，為此依民法第四百四十二條、第一百七十九條、第一百八十一條求為判命被上訴人應給付伊一百四十萬九千七百九十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自八十八年十一月一日起至八十八年十二月七日（第一審言詞辯論終結之日）止，按月給付伊一萬三千三百三十六元（原審判決被上訴人應給付上訴人七十五萬七千三百十八元，並自八十八年四月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及應自八十八年十一月一日起至同年十二月七日止，按月給付上訴人新台幣八千六百零一元六角，而駁回上訴人其餘之訴，被上訴人對其不利之判決未聲明不服，上訴人則對其不利之部分，提起上訴）。
二、被上訴人則以：伊所占用上訴人之基地位於羅斯福路之巷弄裡，左右皆無商店，且系爭房屋屬平房，純住家，租金如調為按申報地價年息百分之十顯然過高，而附近鄰地之租金僅為申報地價之百分之三點七五或三點八九等語，資為抗辯。
三、查本件上訴人主張被上訴人所有系爭房屋占用上訴人所有之台北市○○區○○段五小段三一九地號土地，面積六十四平方公尺之事實，業據上訴人提出土地所有權狀、地籍圖謄本等影本、土地登記謄本為證（原審卷第五十二頁）。核與被上訴人提出土地登記謄本、所有權狀等影本相符。並經原審法院履勘現場，及囑託台北市大安地政事務所測量後，經該所以八十八年九月十七日北市大地二字第八八六一二一七七００號函檢送土地複丈成果圖，敘明系爭建物使用系爭土地全部，面積六十四平方公尺可憑。復為被上訴人所是認，堪信為真正。
四、本件兩造爭執要旨乃在於本件系爭土地之租金調整之幅度究應若干？始為允當。經查：按土地法第九十七條第一項規定：城市地方房屋之年租金，以不得超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，此於租用基地建築房屋時準用之，同法第一百零五條亦定有明文。原審及本院履勘現場結果，系爭土地所在地區為住宅區，無店舖營業，距民族國中後門約十公尺，距羅斯福路約一、二十公尺，鄰近台大、公館商圈、公館國小，可通環河快速道路、北二高，交通便捷，有原審及本院勘驗筆錄附卷可稽。又被上訴人提出台北市政府工務局養護工程處八十八年十月十六日北市工養土字第八八四二三三五００號書函記載：羅斯福路四段一二三巷二一弄開闢寬度為八公尺等。再參諸台北市政府地政處以八十八年八月十一日北市地二字第八八二二二七九三００號函檢送系爭土地於七十六年、八十年、八十三年、八十六年度之七月一日核定之申報地價依序為一萬一千四百四十元、一萬七千六百八十元、二萬四千六百四十元、二萬六千八百八十元（見原審卷第八０－八二頁），堪認系爭土地之價值逐年上昇，上訴人請求法院調升租金，應非無據。原審以綜觀上述情形，認本件租金自八十一年十一月七日起應按系爭土地之申報總價額年息百分之六調昇租金為適當，並無不合。上訴人對原審將租金調為土地申報地價之年息百分之六仍嫌過低，應調為百分之十，始為適當，其無非以：「按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，有最高法院六十八年台上字第三０七一號判例可資參照。查系爭土地依原審法院履勘現場結果，系爭土地所在地區為住宅區，無店舖營業，距民族國中後門約十公尺，距羅斯福路約一、二十公尺，鄰近台大公館商圈、公館國小，可通環河快速道路、北二高，交通便捷，有勘驗筆錄附卷可稽，足徵系爭土地基地位置優越，不但交通方便，且鄰近台大、公館商圈，附近又有國小、國中、大學，實為理想之住家地點，而以系爭土地面積約六十四平方公尺（約十九點三六坪）土地市價更高達上千萬元以上，被上訴人坐享上千萬元以上之土地經濟價值，其每年所受利益當非僅止以公告地價（申報地價）百分之十計算之租金，故本件租金之調整依上開最高法院六十八年上字第三０七一號判例所示之決定租金標準，以申報總價百分之十計算，較符公平原則。」云云，然查上開情事，原審法院均已一一加以審酌，矧與同地段鄰地相比，調整為百分之六，已屬偏高，如同地段同小段三一四之五號鄰地，面積五平方公尺，屬於台北市政府所有，由被上訴人所承租，三個月租金僅一千二百六十元（自八十九年一月至八十九年三月止），約申報地價年息百分之三點七五。又同地段同小段三一八地號鄰地，面積五十二平方公尺，屬於台北市瑠公農田水利會所有，由訴外人林義發所承租，八十年七月一日至八十一年六月三十日止，一年度租金叁萬伍仟陸佰玖拾叁元，約申報地價年息百分之三點八九。有被上訴人所提台北市政府財產收入繳款單及台北市瑠公農田水利會繳款收據附卷可稽（見本院卷第九七、九八頁），由是觀之，原審調整為百分之六，並無不當，上訴人之主張，尚乏依據。
五、從而，上訴人主張應將系爭房屋基地之租金調整為申報地價之年息百分之十，即有增加百分之四，請求被上訴人應再給付如訴之聲明第二項所示之金額，尚乏依據，上訴意旨仍執陳詞，斤斤指摘原判決不利部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法與判決結果不生影響，無庸逐一論述，併此敍明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十九 日
民事第八庭
審判長法 官 鄭 三 源
法 官 王 淇 梓法 官 郭 松 濤右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 二 日
書記官 方 素 珍