臺灣高等法院民事判決 八十九年度上易字第二八○號
上 訴 人 如意廣告事業有限公司法定代理人 何昭全訴訟代理人 侯勁行被上訴人 甲○○訴訟代理人 李威廷律師右當事人間返還租賃物事件，上訴人對於中華民國八十九年三月二十八日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第二七四○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠先位部位：
⒈觀諸被上訴人八十九年二月十五日於原審所提準備書狀以及原審法院判決上訴
人敗訴之理由，可知本件上訴人與被上訴人間返還租賃物事件之訴訟標的為民法第四百五十條第二項前段及第四百五十五條，惟此訴訟標的業經臺灣臺北地方法院（以下簡稱臺北地院）於八十一年二月七日以八十年度北簡民字第一八九二號之確定終局判決裁判在案，原審判決未依民事訴訟法第四百條第一項之規定，駁回被上訴人第一審之訴，自有違誤。被上訴人在鈞院所提答辯狀稱上述二訴訟事件「所依據者係不同之原因事實，且並非先訴既判力所及之範圍」，顯然未查此二訴訟之訴訟標的均為民法第四百五十條第二項前段，其法律所規定得終止契約之原因事實，均僅須契約當事人主觀意向之「隨時」，並未規定須具備其他原因事實始符合法定要件。縱然認為本件訴訟不受台北地院八十年度北簡民字第一八九二號判決之既判力效力所及，則被上訴人在兩造租約所訂解除條件成就前，仍不得依民法第四百五十條第二項前段之規定終止租約及請求交還租賃物。
⒉被上訴人於八十九年七月二十六日所提民事答辯狀中主張：「查兩造間所簽訂
之系爭租約縱為不定期租賃契約且以上訴人不續租為解除條件。惟如上訴人有違約或違法情事，被上訴人尚非不得依約或依法於解除條件成就前終止系爭租約」及主張：「被上訴人自得依前揭民法（第四百三十八條）及系爭租約之約定終止系爭租約」，上述主張已屬訴之變更或追加，上訴人不同意其追加。事實上上訴人亦無民法第四百三十八條所規定：「經出租人阻止而仍繼續為之」，以及兩造租約第十一條所約定：「乙方違反約定方法使用屋頂」之情事。⒊被上訴人於原審起訴狀及於八十九年二月十五日所提準備書狀，所主張及作為
訴訟標的之請求權基礎「土地法第一百條第四款及第六款」乃係規範租賃標的物為「房屋」者，顯然與本件訴訟兩造之租賃標的物「屋頂」無關。
⒋被上訴人主張曾於八十八年四月二十三日函請上訴人於函到七日內付清修理費
，逾期不理，依法終止租約，然被上訴人於八十八年五月五日始接獲上訴人所簽發之新臺幣（下同）九萬六千元本票云云；實則係上訴人已於八十八年四月三十日以台北郵局古亭分局第五八四八六號掛號信函寄送上述金額之華南銀行南門分行本票一張予被上訴人，並於信中陳明廣告牌下方女兒牆龜裂，係被上訴人曾經租四樓予歐立佳沙發行，該行裝置霓虹燈時搞壞，以及廣告牌下方漏水並非上訴人之廣告牌所引起。
㈡備位部份：
兩造租賃之標的物為「屋頂」，性質上非屬民法第六十六條第一項所稱之不動產，故被上訴人不得依民法第四百四十二條之規定，請求增加租金。而且兩造租約中已約明按物價指數調整租金，故被上訴人請求按土地及房屋價值之百分之十計算屋頂租金，於法無據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回，如不能為駁回上訴之判決時，請判令上訴人向被上訴人承租坐落台北市○○路○段○○○號房屋屋頂之租金，自民國八十八年十月一日起調整為每月四萬六千元。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠先位部分：
⒈判斷前後兩訴是否為同一事件，依照學說見解，其判斷標準固為：①前後兩訴
之當事人是否相同，②前後兩訴之訴訟標的是否相同及③前後兩訴之聲明是否相同、相反或可得代用。惟訴訟標的乃原告起訴所主張或不認之私法上權利義務關係，為法院審判之對象，然法院審判之對象為具體特定之權利義務關係，而非抽象之法律關係，換言之，訴訟標的必須與起訴之原因事實相結合，只有前後兩訴係基於相同之原因事實所生之權利義務關係，始得稱為同一事件，因此，即使當事人、訴訟標的及訴之聲明雖均相同，但起訴之原因事實不同者，則仍非屬同一事件（姚瑞光著，民事訴訟法論第三二八頁。楊建華著，問題研析民事訴訟法㈣第二一六至二二○頁）。且民事訴訟法第四百條第一項所規定之既判力範圍，係指於言詞辯論終結前已發生之事實理由於判決確定後，不得再另行起訴主張，但如係於言詞辯論終結後始發生之事實理由，於前訴判決確定後，再重行起訴時，並不發生既判力及失權效之適用問題（陳榮宗著，民事程序法與訴訟標的理論第三八六及三八七頁）。因此，在本事件中，被上訴人雖曾於民國八十一年間以民法第四五○條第二項規定之終止事由，起訴請求上訴人返還系爭租賃物而遭敗訴確定，惟上訴人於八十七年及八十八年間，由於違法使用系爭租賃物及未於期限內給付系爭租賃物之損害賠償金，被上訴人於八十八年四月二十八日再度發函終止兩造間之租賃契約，並於八十八年六月間提起本件請求被上訴人應返還系爭租賃物，所依據者係不同之原因事實，且並非先訴既判力所及之範圍，故此二事件屬不同事件，被上訴人並無違反一事不再理原則。
⒉兩造間所簽訂之租賃契約第八條規定：「乙方（即上訴人）廣告牌在施工中或
不良引起事件，應由乙方負全責。包括甲方（即被上訴人）屋頂損害須修妥」。另按土地法第一○○條第六款規定：「出租人非因左列情時之一，不得收回房屋：六、承租人損害出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」，上訴人於八十一年九月廿二日及八十七年五月八日各寄發存證信函一封，促請上訴人速予修復其設立之廣告招牌所引起之牆壁龜裂及漏水現象，惟上訴人均置若罔聞；被上訴人於八十八年初再度前往系爭屋頂檢視，發現龜裂及漏水情形日趨嚴重，被上訴人為顧及公共安全，於八十八年三月間先行僱請包商修補前揭損害，且先後發函要求上訴人清償該費用，否則契約即終止，然至八十八年五月一日上訴人仍未支付，故於八十八年五月二日起兩造間之租賃契約即已終止，縱其後被上訴人接獲上訴人所簽發之修復費用本票，亦不使已終止之租賃契約恢復效力。
⒊土地法第一○○條第四款規定：「出租人非因左列情時之一，不得收回房屋：
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。」及系爭租賃契約第十一條規定：「乙方違反約定方法使用屋頂或拖欠租金一個月以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約」。依照系爭租賃契約之規定，系爭租賃物之使用方式為裝設廣告牌，而參酌同約第七條規定，上訴人所裝設之廣告牌必須為取得政府主管機關核准設立之合法廣告牌，在過去即應取得警察局核准之許可證，於今則應取得台北市政府所核發之廣告物許可證，始為合法之廣告牌。而依照八十五年九月二十五日台北市政府所公布之「台北市建築物招牌廣告及樹立廣告設置要點暨圖解說明」第㈣點樹立廣告第⑶點規定：「設置於屋頂之樹立廣告應自女兒牆退縮一‧五公尺以上」，惟上訴人所架設之廣告牌係緊鄰女兒牆設立，完全與前揭台北市政府之規定不符，因此上訴人所設立之廣告牌並無法取得廣告物許可證，屬違法之廣告牌。
㈡備位部分：
租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文。系爭租賃物縱非「房屋」，其為土地之定著物屬不動產應無可置疑，自應有民法第四百四十二條前段之適用。系爭租賃物附著之土地公告現值於六十八年為每平方公尺四○、四三○元，八十八年則為四五○、八○○元，其漲幅約十一‧一五倍。系爭契約之租金於六十八年為每年五萬元，依不動產價值昇漲之幅度，其租金於八十八年應調為每年五五七、五○○元（每月四
六、四五八元）始為合理。理 由
一、被上訴人起訴主張：兩造之租賃契約並未定有期限，依民法第四百五十條第二項之規定出租人即被上訴人自可隨時終止租約，縱系爭租約有土地法第一百條之適用，亦因上訴人已構成土地法第一百條第四款、第六款之要件，被上訴人仍可終止租約。又被上訴人於八十八年初前往系爭屋頂檢視，發現水泥板、女兒牆龜裂及漏水情形日趨嚴重，被上訴人為顧及公共安全，於八十八年三月間先行僱請包商修補前揭損害，共計修理費九萬六千元，並於八十八年四月二十三日寄發存證信函請求上訴人應於文到七日內即八十八年五月一日前付清前揭修理費，否則契約即終止，被上訴人復於八十八年四月二十八日寄發存證信函為終止契約之意思表示，並於同日送達予上訴人，故雙方之租賃契約即已終止。是系爭租賃契約既已終止，上訴人自應拆除系爭租賃物上之廣告物後，將系爭租賃物返還予被上訴人。並自系爭租約終止日之翌日即八十八年四月三十日起至遷讓系爭租賃物之日止，按月賠償被上訴人相當於租金之損害六千五百九十元。如先位聲明無理由，亦以備位聲明訴請依民法第四百四十二條之規定調整租金。
上訴人則以：法令規定設置於屋頂之樹立廣告應自女兒牆退縮一．五公尺以上，是指廣告面應退縮一．五公尺，而未包括支架部分，況當時台北市政府之職員陳瑞榮曾告知可至八十九年年底再退縮一．五公尺，另兩造之租賃契約既已約定要作為廣告物之用，有無聲請廣告物許可證並不影響契約之效力。上訴後另主張被上訴人起訴違反一事不再理原則，且被上訴人在兩造租約所訂解除條件成就前不得終止租約等語，資為抗辯。
二、按當事人、訴訟標的及訴之聲明雖均相同，但起訴之原因事實不同者，仍非屬同一事件。民事訴訟法第四百條第一項所規定之既判力範圍，係指於言詞辯論終結前已發生之事實理由於判決確定後，不得再另行起訴主張，如係於言詞辯論終結後始發生之事實理由，於前訴判決確定後，再重行起訴時，並不發生既判力及失權效之適用問題。本件被上訴人固曾於八十一年間以民法第四五○條第二項規定之終止事由，起訴請求上訴人返還系爭租賃物遭敗訴確定；惟本事件被上訴人係以上訴人於八十七年及八十八年間，違法使用系爭租賃物及未於期限內給付系爭租賃物之損害賠償金，經被上訴人於八十八年四月二十八日發函終止兩造間之租賃契約，起訴請求被上訴人返還系爭租賃物，所依據者係不同之原因事實，並非先訴既判力所及之範圍，故此二事件屬不同事件，上訴人主張被上訴人違反一事不再理原則，委無可採。上訴人另主張其不同意被上訴人為訴之追加，然被上訴人自起訴伊始即主張上訴人違法使用租賃物及未依限給付租賃物修繕費之同一事實，不論被上訴人主張終止租約係引用民法第四百五十條第二項、土地法第一百條第四款或民法第四百三十八條，均係本於租賃物返還請求權之法律關係，並無訴之變更、追加問題。
三、被上訴人主張兩造於六十八年七月一日簽訂租賃契約，就被上訴人所有坐落台北市○○路○段○○○號之屋頂出租予上訴人裝設廣告牌之用，租賃期限為三年，租金為每年五萬元，嗣於租賃期限屆滿後，兩造又以原契約之內容，並以不定期限之方式繼續上開租賃契約，且雙方就租金部分約定自七十二年起每年按物價指數調整高低，按調整結果八十八年為七萬九千零八十元，亦即每月租金為六千五百九十元。後因上訴人所搭設之廣告物係屬巨型之廣告板，而該廣告板係設於屋頂前邊緣，致其重量傾向前方使房屋屋頂結構發生剪力現象，造成房屋屋頂水泥板、女兒牆龜裂及漏水，被上訴人分別於八十一年九月二十二日、八十七年五月八日、八十八年四月二十三日各寄發存證信函予上訴人，內容分別為促請上訴人速予修復上開損害、向主管機關申請合法使用執照及請求上訴人給付修補前揭損害之修理費九萬六千元。其後被上訴人復於八十八年四月二十八日再度寄發存證信函為終止契約之意思表示，並於同日送達予上訴人之事實，業據被上訴人提出租賃契約、存證信函、掛號郵件收件回執、修理費收據等件為證，並經原法院會同臺北市建成地政事務所測量人員至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽，復為兩造所不爭執，自堪信為真實；而上訴人則以前情置辯，是本件爭執要旨厥為被上訴人能否終止系爭租約，或能否請求調整租金？
四、土地法第一百條規定出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：㈠出租人收回自住或重新建築時。㈡承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他人時。㈢承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。㈣承租人以房屋供違反法令之使用時。㈤承租人違反租賃契約時。㈥承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。惟此之所謂「房屋租賃」是否包括房屋屋頂之租賃，茲有疑義。按土地法第一百條之規定為出租人收回房屋之限制，因房屋承租人多為經濟上之弱者，所以規定租賃契約原則不得任意終止。是依土地法第一百條之立法理由，參諸建築法第四條規定：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物」、最高法院六十三年度第六次民庭庭推總會決議（一）：「民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言」，及最高法院七十六年台上字第六六五號判決要旨：「辦理房屋所有權登記，係以該房屋以足避風雨，可達經濟上使用之目的，屬於土地之定著物，得為所有權之客體者為限，此就物權之客體，應具獨立性之觀點而言，固應作如此之解釋。」等情觀之，所謂房屋必須為「具有頂蓋、樑柱或牆壁」、「以足避風雨，可達經濟上使用之目的」之建築物而言。查本件系爭租賃物為台北市○○路○段○○○號房屋「屋頂」，並非上開所謂之「房屋」，換言之，本件租賃關係非屬土地法中所指之「房屋租賃」，而係一般普通租賃關係。
五、按租賃關係未定期限者，各當事人得隨時終止契約；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十條第二項前段、第四百五十五條固分別定有明文。查系爭租約為不定期限之租賃契約，已如前述，兩造依法本可隨時終止契約。然被上訴人曾於七十一年十月六日書立同意書予上訴人，同意租賃期間自七十一年十月六日起至上訴人不續租為止，故被上訴人前曾提起拆除廣告物等事件，業經臺北地院以條件未成就前不得終止租約判決被上訴人敗訴確定，有臺北地院八十年度北簡字第一八九二號宣示判決筆錄影本附卷可稽，並經本院調閱該卷證核對無訛，被上訴人對其所書立同意書之真正亦不爭執，則上訴人主張其仍欲續租，被上訴人在條件未成就前不得終止租約，洵非無據。
六、次應審酌者，被上訴人主張上訴人違法使用租賃物及未依限給付租賃物修繕費，其據此終止租約，有無理由？按「土地法第一百零三條第二款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符。」最高法院四十一年度台上字第九十五號判例可資參照。本件被上訴人主張上訴人樹立之廣告招牌未取得台北市政府核發之廣告許可證，屬違反約定方式非法使用系爭租賃物，然未取得許可證，依前開判例意旨不屬於違反法令之使用，而兩造之契約並未訂明未取得廣告許可證即屬違反約定方法使用系爭租賃物，是被上訴人執此主張上訴人違反約定方式非法使用租賃物進而終止租約，並無理由。
七、被上訴人另主張上訴人未依限給付租賃物修繕費，依租約第八條規定，經被上訴人限期催告而不履行終止租約。
查，兩造租約第八條固約定「乙方（指上訴人）廣告牌在施工中或不良引起事件，應由乙方負全責，包括甲方（指被上訴人）屋頂損害須修妥」，但第九條關於得終止租約僅約定「乙方違反約定方法使用屋頂或拖欠租金達一個月以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約」，並未約定如不付租賃物之修繕費，亦得經催告後終止租約，是被上訴人執此主張終止租約，亦嫌無據。
八、被上訴人先位聲明為無理由，其備位聲明請求調整租金，能否准許？按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條固定有明文。本件兩造已約定租金自七十二年起每年按物價指數而機動調整高低，為被上訴人所自承，自無再依民法第四百四十二條規定聲請法院予以調整之理（最高法院七十年度台上字第三一九四號判決參照）。是被上訴人請求調整租金，亦無理由，不應准許。
九、綜上所述，上訴人抗辯系爭租約於解除條件未成就前不得終止，自屬可信，被上訴人主張上訴人非法使用租賃物終止租約為不足採。從而，被上訴人本於租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人返還租賃物並給付損害金為無理由，不應准許。原審准被上訴人之請求，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 二十三 日
民事第九庭
審判長法 官 吳 謙 仁
法 官 陳 玉 完法 官 蘇 瑞 華右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 二十五 日
書記官 賴 以 真