臺灣高等法院民事判決 八十九年度上易字第二八一號
上 訴 人 台北市政府財政局法定代理人 李述德訴訟代理人 張世興律師被 上訴人 劉佳偟 住台北市○○街○○○號
乙○○甲○○丁○○丙○○共 同訴訟代理人 林文淵律師右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十九年四月十三日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第一六八一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人左列第二、三、四項之訴部分，及訴訟費用之裁判，均廢棄。
被上訴人劉佳偟、乙○○、甲○○應各給付上訴人新台幣捌萬貳仟零捌拾參元，及均自民國八十八年三月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並均自八十八年三月三日起至清償日止，各按月給付上訴人新台幣壹仟肆佰伍拾壹元。
丁○○應給付上訴人新台幣貳拾肆萬柒仟柒佰玖拾陸元，及自民國八十八年三月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並自八十八年三月三日起至清償日止，按月給付上訴人新台幣肆仟參佰捌拾壹元。
被上訴人劉佳偟、乙○○、甲○○、丙○○另應連帶給付上訴人新台幣貳拾肆萬柒仟柒佰玖拾陸元，及自民國八十八年三月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並自八十八年三月三日起至清償日止，按月給付上訴人新台幣肆仟參佰捌拾壹元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人丁○○負擔九分之二、劉佳偟、乙○○、甲○○各負擔九分之一、劉佳偟、乙○○、甲○○、丙○○連帶負擔九分之三，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
(一)、原判決廢棄。
(二)、被上訴人劉佳偟、乙○○、甲○○應各給付上訴人新台幣（下同）九萬零二百
四十八元，及均自民國八十八年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並均自八十八年一月一日起至清償日止，按月給付上訴人一千四百五十一元。
(三)、被上訴人丁○○應給付上訴人二十七萬二千四百零六元，及自八十八年一月一
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自八十八年一月一日起至清償日止，按月給付上訴人四千三百八十二元。
(四)、被上訴人劉佳偟、乙○○、甲○○、丙○○應連帶給付上訴人二十七萬二千四
百零六元，及自八十八年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自八十八年一月一日起至清償日止，按月給付上訴人四千三百八十二元。
(五)、第一、二審訴訟費用均由被上訴人連帶負擔。
(六)、上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
(一)、有關上訴人之當事人能力，最高法院曾迭為判例及判決說明。例如最高法院五
十一年台上字第二六八０號判例：「國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利。」；同院七十六年度台上字第一一二五號判決亦同其旨。又按「地方自治團體所有財產，實際上由該團體之機關管理行使所有人之權利，自得由該團體之機關以其名義起訴，代該團體主張所有權人之權利。」，最高法院八十八年度台上字第一八三六號判決意旨亦足參照。故本件上訴人有當事人能力，殆無疑問，合先敘明。
(二)、被上訴人等對系爭土地未曾有租賃關係存在：
原審認定被上訴人等之先人劉坤河，對系爭土地自原所有權人陳壽健生前即訂有租賃契約，且該租賃契約自始即未約定租賃期限，無非以：（１）與系爭房屋同排之各戶房屋，均占用原為陳壽健所有之系爭土地，並經被上訴人鄰居即證人王胡琴、程文來、高慶文出庭作證，陳述當年均曾向陳壽健承租土地；（２）上開各戶及劉得意均執有由陳壽健次子陳維炘具名簽收，自民國二十二年起至民國四十年繳納租金之收據，及民國四十一年以後繳納租金之租金收取簿一冊，其上皆貼有中華民國票值五分之印花稅票，而各收據及各租金收取簿記載日期自民國四十年至民國五十五年，係由陳壽健之繼承人陳維炘，以陳壽健全體繼承人六人之名義，向各戶簽收之租金收取簿，而認定各戶於陳壽健生前即與之訂立租賃關係，且系爭房屋之租賃關係因繼承之法律關係，嗣後由被上訴人等所取得。惟查：
１、系爭租賃契約若真存在，應有書面文件為憑：本件系爭土地於重劃前，為台北市○○○段五一之四地號，原為訴外人陳壽健所有。被上訴人等主張其先人與陳壽健之間自民國二十二年起即訂有租賃契約，然我國以農立國，人民傳統以來最重視土地法律關係之確定，若被上訴人等之先人劉坤河與陳壽健之間確訂有租賃契約，則該租賃契約之內容中與本件有關者，例如簽訂時間為何？租金計算方式？租金繳納期限？租賃關係終止之期限？其他終止契約事宜？上述皆屬租賃契約重要事項，以我國人民重視土地關係之程度，必然訂有書面契約，否則陳壽健何以保障自己及其子孫之收租權益？然被上訴人等至今無法出示由劉坤河與陳壽健簽署之系爭契約書面文件，甚至連劉坤河與陳壽健之任何簽名、印章或指印亦無法出示，則原審僅憑一紙於民國四十年即陳壽健死亡二年後，由其子陳維炘代其簽名之收據，即斷言租賃關係確自民國二十二年起即已存在，其推論實嫌速斷。
２、租金字據縱係真實，亦無法證明租賃契約之存在：原審採納被上訴人之主張，認定被上訴人對系爭土地有租賃關係存在，係依據被上訴人所出具一紙由訴外人陳壽健之繼承人陳維炘代替訴外人陳壽健，出具之民國二十二年至四十年間收訖被上訴人之被繼承人劉得意繳納租金之字據，而認定劉得意之被繼承人劉坤河，於陳壽健生前即與之訂立租賃關係，且此租賃關係因繼承之法律關係，嗣後由被上訴人所繼承。惟「當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力。」，最高法院二十二年上字第二五三六判例意旨足資參照。被上訴人等人提出之租金字據，上訴人皆否認之，被上訴人應證明該字據具有形式真正及實質真實。雖原審認被上訴人提出之收據其上貼有印花稅票，且外觀陳舊，不似事後偽造，然細繹該字據所記載之文字，其證明力應至多僅足證明該字據確係由訴外人陳維炘，以訴外人陳壽健之名義，收取劉得意所繳納之租金而作而已，並不足以表徵陳壽健確有與劉得意之被繼承人劉坤河訂立租賃契約之事實，亦不足證明陳維炘確有代理陳壽健收取地基租金之權，仍應審酌其他情事始得判斷租賃契約是否存在。
３、租金字據證明陳壽健生前未曾收取過租金，則租賃關係應不存在：訴外人陳壽健係於民國三十八年死亡，而此字據記載一次收取自民國二十二年至四十年間，共計十九年之地基租金，正適足顯示被上訴人之被繼承人劉坤河，於此之前未曾向陳壽健繳過分文租金，而由其繼承人劉得意於民國四十年一次繳納十九年租金。然若陳壽健果真於生前曾與劉坤河締結租賃契約，焉有可能出租人與承租人於契約締結後十九年間未曾有繳納租金之行為，而於死後始由陳壽健及劉坤河雙方之繼承人代為收取及繳納租金？足見系爭租賃契約於陳壽健生前並不存在，於其死後方由其繼承人陳維炘偽其名義而為收取租金及出具收據之行為。
４、民國四十年租金字據之性質若為陳維炘代陳壽健出具之證明書，其內容亦與其他證據矛盾：
被上訴人主張陳維炘於民國四十年九月十二日代陳壽健出具之字據，其首揭即寫明「證」字，故並非收據，而是證明陳壽健於生前即曾收取租金之證明書。惟此主張與本案其他證據矛盾：（１）陳壽健於民國三十八年已死亡，陳維炘如何能於民國四十年代替已亡故之人出具證明？（２）所謂證明書，其出具者應係親見親聞證明書內所載事項，即陳維炘須曾親見親聞陳壽健向被上訴人之先人收取租金，然據本案卷附證據，並無任何證據證明陳壽健係與陳維炘自民國二十二年起每年一同前來收租，則陳維炘既未親見陳壽健十九年來之收租過程，其證明書自係僅為傳聞證據，殊不足採；（３）被上訴人主張與陳壽健簽約之承租人為劉坤河，而該字據卻載明收受人為劉得意；（４）依同排住戶劉金明於台灣台北地方法院八十八年度訴字第一六五五號民事事件中證稱：「我祖父在日據時代向陳壽健租的，當時租金是以稻穀折算。」，即十九年間之租金歷經稻穀、舊台幣、新台幣三種階段，而該字據上載明自民國二十二年至民國四十年間共十九年之地基租金共新台幣二百五十三元四角，若被上訴人之先人係十九年來每年分次支付，則此總金額如何折算總計而得？（５）證人王胡琴證稱：「陳壽健常來收租金」、「不知其收多少租金」、「大約二十幾歲（看過陳壽健來收租金）」，則陳壽健若係常來收租，或年年收租，證明書上應記載「民國二十二年若干元，民國二十三年若干元，．．．民國三十八年若干元」或「日圓若干元，舊台幣若干元，新台幣若干元」，而該字據卻一次記載十九年之租金共二百五十三元四角，足見係一次繳納，與證人王胡琴所言不符；（６）隔年即民國四十一年全年度之租金共一百六十七元四角，往後每年之租金分別為一百三十一元六角、一百一十一元六角、一百三十元二角，以此數額計算，則二百五十三元四角最多不過折合二年之租金而已，相當於民國三十八年陳壽健死亡後，至民國四十年陳維炘出具字據為止兩年期間之租金。即該證明書之內容縱為真實，至多僅能證明劉得意在陳壽健死亡後曾繳交租金，換言之正好證明於陳壽健生前未曾繳納租金。陳壽健既於生前長達十九年未曾收取租金，足證租賃契約必不存在。
５、戶籍登記、房捐繳納等資料尚不足證明被上訴人係有權使用系爭土地，且被上訴人無法設定地上權，顯見其係無權占有：
被上訴人於原審出具戶籍謄本、房捐單據等資料，以為其被繼承人劉得意及被上訴人係有權使用系爭土地之證明。然因地政、戶政與稅捐機關向來各自獨立運作之結果，縱然是無權占用土地之違章建築，雖無建築執照及建物所有權登記，亦有可能取得戶籍資料，並有繳納房捐之事實，此由土地登記規則第七十三條第二項及第三項規定，建物與基地非屬同一人時，欲申請建物所有權第一次登記，除須出具曾於該建物設籍之戶籍謄本或繳納房屋稅憑證外，尚須另附使用基地之證明文件。目前法院處理許多有關違章建築拆屋還地之訴訟中，相關違章建築亦多有門牌號碼，無權占有人亦能出具戶籍謄本及房屋稅憑證，然此般證據皆不足使違章建築因而成為有權占用之建築。職是，被上訴人出示之前述證據至多僅能證明系爭房屋係被上訴人所有，尚不足以證明被上訴人係有權使用系爭土地。況被上訴人至今無法出示系爭房屋之建物登記謄本以證明其所有權，即系爭房屋至今無法辦理依土地登記規則辦理建物所有權第一次登記，亦無法就系爭土地設定地上權。按「依土地法第一百零二條規定，祇須當事人雙方訂有租地建屋之租賃契約，承租人即有隨時請求出租人就租用土地為地上權設定之權利。」，最高法院六十七年台上字第一０一四號判例以旨足資參照。被上訴人既未能辦理建物所有權第一次登記，又無法對系爭土地請求設定地上權，顯見被上訴人所主張之租賃契約並不存在。
６、劉得意之戶籍記載與被上訴人主張之租賃期間不合：被上訴人以劉得意之戶籍謄本主張租賃關係存在，然該戶籍謄本明載劉得意全戶係自民國三十五年十月一日始設籍於現址，而被上訴人之主張卻是自民國二十二年起租賃關係即已存在，兩者間隔差距十三年之久，其間之矛盾並無法解釋。被上訴人等主張租賃關係自民國二十二年即存在，係以民國四十年即陳壽健死亡兩年後之收據為證，而劉得意之戶籍記載又明示其係於陳壽健死亡前二年多才設籍現址，當時陳壽健是否病重無意思能力，是否發現劉得意搭建違章建築後不及向其主張權利即已辭世，雖不得而知，但由前揭種種疑點看來，足見被上訴人所稱於陳壽健死亡前即訂有租賃契約，並無實證。
７、被上訴人所傳證人中無人證稱劉得意與陳壽健間曾訂有租賃契約，其證言皆係傳聞證據，且內容與其他事實相矛盾，不足採信：
按所謂證人，係指陳述自己關於某項事實之經歷之人，若證人並非親自目睹，而係間接聽自他人口中，則為傳聞證據，關此雖我國民事訴訟法對證據能力未設明文規定，惟查最高法院八十八年度台上字第二八一八號判決明白揭示：「．．．均屬傳聞證據，亦無證據能力」、同院八十五年度台上字第二一三九號判決亦明載：「．．．其證言或屬傳聞證據，均不足採為證據」、同院八十六年度台上字第三五九六號判決：「．．．自不得以此傳聞證據，而資被上訴人之論斷。」等，均明確排除傳聞證據之證據能力。且縱使承認傳聞證據之證據能力，至少證人應說明其自何人口中間接得知此項消息，方能由該轉述者之身分，據以判斷傳聞證據之證明力。被上訴人所傳證人王胡琴、高慶文、程文來，雖為系爭房屋同排房屋之住戶，但於陳壽健生前皆未曾親眼見過租賃契約內容，亦未曾見過陳壽健與劉得意之間有關租賃契約之任何行為，又未曾於庭訊筆錄中證稱陳壽健與劉得意間有租賃關係，其證詞亦與事實有甚多矛盾之處。例如證人王胡琴於另案證稱：「陳壽健常來收租金。」、「我沒有看見簽契約」、「不知其收多少租金。」，又證稱係於二十幾歲時見到陳壽健來收取，即陳壽健來收租之次數不只一次，而是常常見到，但王胡琴乃民國00年生，二十幾歲時已接近民國三十八年陳壽健死亡時，陳壽健如何「常」來收租金？而王胡琴既未曾見簽約過程，亦不知其收多少租金，足見陳壽健當時至其家中未必是收取租金，而是因其他原因拜訪，否則王胡琴與其夫結為夫妻多年，豈有不知其夫繳納多少租金，連約略數字都無法提出之理？若謂家中財務係由其夫掌理故不知情，則又如何得知陳壽健登門拜訪係為收租之事？而證人高慶文之證詞：「我是五十三年八月買的」，此時陳壽健已死亡，高慶文自不可能親見陳壽健。又同排住戶劉金明於另案中證稱：「大概民國五十幾年曾見過陳壽健收租金。」，而陳壽健於民國三十八年即死亡，劉金明如何見過陳壽健？由上述證詞與事實間之嚴重矛盾，即可知證人王胡琴、高慶文、劉金明所謂曾見陳壽健來收租之詞，不足採信。此外，在原審八十八年六月三十日言詞辯論筆錄中，證人高慶文證述：「我另有房子是崇德街一三五號，於五十三年間向王先生買的房子，土地部分王先生告訴我原先他向陳壽健承租，我買屋後，曾付租金給陳維炘，但無收據。」、王胡琴證述：「王先生是將房屋賣給高慶文，當初陳壽健之子陳維炘來收取租金，但詳細情形我不清楚。」、程文來證述：「土地之承租為我大哥處理，我沒見過陳壽健，也沒有見過陳維炘。」，足見前述證人均自承未親自接洽承租或收租事宜，對於陳壽健生前是否與其先人訂有租賃契約一事亦未曾目睹，亦即其證言僅係傳聞證據，則前揭證人之先人是否與陳壽健訂有租賃契約，猶未可知，而縱使前述證人之先人確與陳壽健有訂約，未必表示劉得意與陳壽健間亦必有訂約。更何況綜觀全卷資料，無任何證言指稱陳壽健與劉坤河或劉得意間訂有租賃契約，原審焉能僅以前揭證人之陳述，而認定劉坤河或劉得意與陳壽健間訂有租賃契約？
８、證人證言之可信度不足：被上訴人於原審所聲請傳訊之證人王胡琴、程文來、高慶文等人，均與其有相同利害關係，且均與上訴人有訴訟涉訟中（註：程文來部分自承已向上訴人給付不當得利且另簽租約），是其證詞顯有偏頗，而不足採。按前揭證人與上訴人間之各件訴訟中，皆彼此為對方證明對方之先人有與陳壽健間訂立租賃契約，若採信此種證言，豈非認為只要同一土地上之數個無權占有人，彼此互相作證偽稱系爭土地確有租賃關係，則每位無權占有人即可因而變為有權占有？
９、陳壽健生前既未與被上訴人之先人訂約，則系爭收據應為陳維炘冒陳壽健之名所作：
陳壽健生前既未與被上訴人之先人訂約，則系爭收據應為陳壽健之繼承人陳維炘，於陳壽健死亡後發現劉坤河及該筆土地上之其他住戶有未得允許而自行蓋屋之無權占有行為，陳維炘為圖獨占地租之利益，排除其他繼承人之繼承權益，而與劉得意及該筆土地上之其他住戶通謀虛偽，冒陳壽健之名製作上述收據，以表彰並不存在之租賃契約，並於此後連年未經其他公同共有人之同意，以全體共有人名義收取系爭土地之租金。此由前揭各項種種疑點、目前各種書證上僅有陳維炘一人之簽名以及系爭土地前手之一陳幸麗，雖與陳維炘共有系爭土地，卻於另案即本院八十八年度上字第一三二七號返還不當得利事件中八十九年三月十五日準備程序結證：「我沒有看過（租金簿），我們都不知道出租、出賣之事，我們很少跟我伯伯陳維炘見面，也不知道有這塊地。」云云可證。
１０、租賃契約之締結非以全體公同共有人名義為之：若謂陳維炘與劉得意間之收取及繳納租金行為，其真意係自民國四十年開始締結租賃契約，然陳維炘並未經全體公同共有人同意，且被上訴人出示之租金收取簿封面，僅標明「地主—陳維炘—外伍名」，此字句所示之「外伍名」究指何人？其意不詳，且收取簿內歷年收據亦僅有陳維炘之簽名，故前述租金收取簿不足以認定陳維炘係以全體共有人之名義收取地租。被上訴人之被繼承人劉得意未經全體共有人之同意而承租系爭土地，自不得謂就系爭土地成立合法有效之租賃關係，而由被上訴人取得。
１１、租賃契約之締結未得全體公同共有人同意：若謂陳維炘與劉得意間之收取及繳納租金行為，其真意係自民國四十年開始締結租賃契約，然共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第八百十九條第二項定有明文。又「共有財產非經共有人全體之同意，不得由共有人之一人或數人自由處分，若無共有人之同意而與他人締結買賣財產之契約者，則該契約自不得認為有效。」，最高法院十八年上字第六七六號判例意旨足資參照。則系爭土地之前手原為陳玉梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘六人所共有，此有卷附土地登記簿謄本可稽，並為被上訴人所是認，是被上訴人之被繼承人劉得意未經全體共有人之同意而承租系爭土地，自不得謂就系爭土地成立合法有效之租賃關係，而由被上訴人等所繼承。
(三)、若系爭土地上果真存有租賃契約，亦已因國家之照價收買行為而消滅：
原審以系爭土地有租賃關係存在，而該租賃關係所以於照價收買後仍存續，無非略以：（１）土地徵收係屬原始取得，照價收買之性質則稍有不同，其原有租賃關係得隨同移轉，有內政部七十、八、十九台內地字第三四六九四號函可稽。（２）依台北市實施照價收買土地作業程序之規定，照價收買對於土地上非屬同一所有權人之建築改良物不予補償，建築改良物所有權人既非照價收買之對象，又未受補償，其權利自不因此受有任何影響，其所據以建築之土地租約，自仍繼續存在等語。惟查：
１、「買賣不破租賃」乃民法上債權相對性原則之例外，故不宜任意擴張適用：查目前有關照價收買之爭議均係經行政爭訟程序而為之（例如行政法院五十二年判字第二二九號判例、五十四年判字第八一號判例），足見照價收買係公法上行為，並非當然適用民法上規定，從而民法第四百二十五條之規定不應任意擴張適用，更不應逕適用於公法領域。被上訴人對系爭土地原先縱有租賃關係，因上訴人於照價收買後，既未同意承受租賃關係，若無其他公法上法律規定，則其效力當不能及於上訴人。
２、內政部台內地字第三四六九號函之見解縱使無誤，其適用範圍亦應僅限於出租耕地：
⑴、內政部台內地字第三四六九號函之由來，係台北市政府關於照價收買之土地為出
租耕地時，應否由土地所有權人以所得之補償地價扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人乙事，詢問內政部而作之函示。蓋民國六十六年二月二日修正前之平均地權條例，其第十一條對於補償承租人之規定僅限於依法徵收出租耕地之態樣，不及於照價收買（現行法已將照價收買之態樣納入），而該條規定對佃農甚為優惠，明定政府除應補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，尚需由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人，即佃農亦得分享土地所有權三分之一之補償費，此項補償費之性質與單純補償租賃關係已有不同，而近於補償所有權之性質，且此項補償費之來源來自與土地所有權人分享補償地價而得。為貫徹政府保護佃農政策，使佃農於照價收買時，其權益亦能與依法徵收時類同，內政部乃作此函示。其作此函示時僅曾經就出租耕地之態樣作考慮，不能逕類比於其他出租型態。
⑵、按出租耕地對佃農之意義，遠較其他出租型態中租賃權人之意義為大，其不僅只
是對土地的利用關係，甚且是全家養家活口之經濟唯一來源。故政府為貫徹保護佃農之政策，於土地相關法規往往有許多專就補償自耕農而作之規定，例如現行土地法第三十三、三十四、一百零六至一百二十四、第二百四十二條，平均地權條例第十一條、三十三、四十五、六十三、七十七條等。司法院大法官會議解釋釋字第二百零八號解釋：「為貫撤扶植自耕農與自行使用土地人及保障農民生活，以謀國計民生均足之基本國策，平均地權條例第十一條規定，依法徵用及撥用之土地為出租耕地時，應就扣除土地增值稅後，補償地價餘款之三分之一補償耕地承租人，其所稱之耕地承租人指承租耕地實際自任耕作之自然人及合作農場而言。」，足見相關規定係為保護自耕農所作之特別優惠，且其適用對象並非形式上之承租人，而是實際上有自任耕作行為之人，對其他出租型態自然不能適用。
⑶、況依四十年六月七日公布之三七五減租條例第六條第一項規定：「本條例施行後
，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」，即出租耕地與一般租賃契約不同，具備登記之公示要件，對交易第三人之保護業已充足，政府如欲註銷租約亦需踐行一定程序，此亦參照平均地權條例施行細則第四十七條第一項、第二項。反之，其他租賃契約既未經公示，相關證據僅存於出租人與租賃人間，第三人無從得知此關係之存在，本已常造成一般人民不動產買賣交易之困擾，若許租賃關係於政府照價收買後當然存續，則倘政府收買後，已於土地上興建法院、市政府、捷運站等重大工程數年後，突然再有人出面主張與原土地所有權人訂有基地租賃契約，要求照價收買該土地之政府拆除該建築，履行出租人交付土地之義務，豈非浪費龐大人民納稅錢，對人民財產權又有何保障？故上述內政部函示，其效力範圍應僅限於經登記公示之出租耕地，不能適用於未經公示之其他租賃關係。
⑷、「依本條例規定照價收買之土地，其權屬為直轄市、縣（市）有。前項土地，直
轄市或縣（市）政府應於補償費發給完竣或依法提存後十日內囑託該管地政機關辦理登記，其為出租耕地者，並應辦理租約註銷登記。」，平均地權條例施行細則第四十七條第一項、第二項定有明文。參諸上開規定意旨，出租耕地經照價收買後，既應辦理租約註銷登記，亦足證照價收買並不繼受前租賃關係，內政部之見解顯然有誤。依舉重以明輕之論理法則，經登記公示之耕地租約亦於照價收買後註銷，何況未經登記公示之一般租賃契約。
⑸、上述函示僅是行政機關之意見，未經行政法院或普通法院作成司法解釋，無法律
地位，不能拘束司法機關之見解，司法機關得依有效存在之法律，獨立審判認事用法，自不待言。依前述各項意見，系爭內政部函示之內容縱無錯誤，其適用範圍亦應限於出租耕地，於本件出租基地之爭議中並不適用。
３、系爭租賃關係業因照價收買程序之完成而消滅：依平均地權條例第二十八條規定照價收買土地之程序如下：（１）直轄市或縣（市）政府應將報准照價收買之土地先行公告，並以書面通知土地所有權人及土地移轉之權利人或他項權利人。（２）受通知人應於通知送達之次日起五十日內，繳交土地所有權狀、土地他項權利證明書及有關證件，逾期不繳交者，宣告其書狀、證件無效。（３）直轄市或縣（市）政府對繳交之書狀、證件審核無訛，或依前款規定宣告其書狀、證件無效後，應於三十日內給付地價及他項權利補償費，逾期不領取者，依法提存。且依同法第三十條規定：「照價收買之土地，其所有權人應於受領地價完竣或其地價依法提存之次日起六十日內，將其土地交付該管直轄市或縣（市）政府，逾期不交者，必要時主管機關得移送法院裁定後強制執行。」，是土地所有權人或他項權利人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止（參照土地法第二百三十五條）。基上所述，土地所有權人、他項權利人之書狀、證件及權利，既因照價收買程序而遭宣告無效及權利終止，即被上訴人等人縱就系爭土地原有租賃關係，亦已因照價收買程序之完成而失其效力。
４、出租耕地經照價收買後，亦應辦理租約註銷登記：按「依本條例規定照價收買之土地，其權屬為直轄市、縣（市）有。前項土地，直轄市或縣（市）政府應於補償費發給完竣或依法提存後十日內囑託該管地政機關辦理登記，其為出租耕地者，並應辦理租約註銷登記。」平均地權條例施行細則第四十七條第一項、第二項定有明文。參諸上開規定意旨，出租耕地經照價收買後，既應辦理租約註銷登記，亦足證照價收買並不繼受前租賃關係。
５、被上訴人主張系爭建物未依法一併收買，惟所引之相關條文於本件照價收買行為時既未存在，應不得適用：
被上訴人引用平均地權條例第三十四條第一項、台北市實施照價收買作業程序、高雄市實施照價收買作業程序等規定，主張在地上建築改良物與被照價收買之土地不屬同一人時，因該建築改良物未被一併收買，故其使用土地之租賃權於照價收買後仍存續。惟查五十七年二月十二日總統令修正公布全文七十三條之「實施都市平均地權條例」並無上述條文，且台北市實施照價收買作業程序係於六十八年一月八日始訂定發布、高雄市實施照價收買作業程序於七十年四月四日始訂定發布，即上訴人依照價收買取得系爭土地前，尚無前述規定存在，自不得引上述條文作為建築改良物之使用權源仍存續之依據。按租賃關係未經公示，本即易造成土地關係趨於複雜，且原土地所有權人若不服依法徵收、照價收買等行政處分，與他人簽訂虛偽之租賃契約時，若承認該契約於照價收買後仍存續，將使依法徵收、照價收買等制度之目的難以實現。況土地與其上之建築改良物若屬同一人所有，即無租賃契約存續與否之問題，故可予一併收買；若非屬同一人所有，因租賃關係難以查證，自不應併予收買，此亦為後來制定前揭規定之意旨。被上訴人引用之前揭規定，實不足作為租賃關係存續之依據。
６、平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款之規定，僅為指示相關機關處理方式之原則性規定，與租賃關係是否存續無關：
平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款規定，台北市政府得讓售照價收買之土地與其上房屋之地上權人、土地承租人或房屋所有權人，此條文乃係規定系爭土地可得處理之方式，並非指原有之地上權關係、租賃關係、使用借貸關係或原無權占有關係等，繼續存在於上訴人與原房屋所有人之間。是以被上訴人以平均地權條例第三十四條第一項但書規定，主張地上建築改良物不屬土地所有權人所有者，不得一併收買，即主張原租賃關係繼續存在於上訴人與被上訴人間，洵不足採。
７、依法徵收之土地，對承租權亦不予補償：原審採納被上訴人之主張，以為系爭租賃權未經補償，故租賃關係並不消滅。但行政法院七十一年度判字第七六一號著有如下判決：「『被徵收之土地所有權未經登記完畢者，土地他項權利人，應於公告期滿後三十日內，向該管市縣地政機關聲請將其權利備案，土地所有權已經登記完畢者，其他項權利以公告期滿之日土地登記簿所載者為準。』土地法第二百二十八條定有明文。．．．被徵收土地之承租權，則法無補償明文，而台北市政府六十一、五、三十府工三字第二五七二六號令規定舉辦公共工程拆除建築物，對建築物之依法設定地上權或合法租賃公私土地之租賃權損失補助，係以拆除合法房屋為限，且該項補償辦法業經明令刪除，從而原告請求發給補助費，自非有理．．．」，亦即在依法徵收之情形，對未經登記之租賃權亦不予補償，以使土地關係早日明確。照價收買與依法徵收相同，均為政府行使公權力取得人民土地之行政處分，對於未經登記之租賃權，亦應作相同解釋，不予補償，更不因未經補償而使原有租賃關係於照價收買後仍繼續存在。
８、系爭房屋倘未受補償，僅為行政救濟問題，與租賃關係是否存續不可混為一談，況系爭建物未必為被上訴人所有，無從收買及補償：
按行政處分，係指中央或地方機關基於職權，就特定之具體事件所為發生公法上效果之單方行政行為。行政處分如對受處分人之權益有所影響，則必須有法律依據，亦即必須依法行政，此為民法法治國家行政法之基本原則。倘若行政處分影響第三人權益，若係有所受益，則係公法上所稱之反射利益，若係有所受損，則係公法上之行政補償問題，此均為行政法上之基本概念。照價收買係屬行政處分，乃被上訴人及原審所是認，有關他項權利人及承租人因照價收買所影響之權益，應予補償之問題，有平均地權條例施行細則第四十六、四十七、四十八條等規定足稽。至於行政補償之相關規定是否完備與妥適，則屬另一問題，應尋行政救濟途徑為之，而不得逕將民法之債權債務關係逕「移轉」至政府與人民之間，而謂租賃關係存在於直轄市、縣市與人民之間，亦不得以欠缺行政補償之相關規定，而謂他項權利人或出租人之權利繼續存在，否則，即將公、私法之法律體系混為一談，原判決如此認事用法，當屬違誤。況系爭建物至今尚未辦理建物所有權第一次登記，即該建物之所有權歸屬，既未經行政機關予以認定，亦未經司法機關以判決確認，則是否屬於被上訴人所有猶待證明，行政機關又如何能予以照價收買，如何能予以補償？
(四)、系爭租賃關係縱存在且於照價收買後存續，其存續期間亦不得超過十年：
土地法第二十五條規定：「省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。」，即省市縣政府就其所管公有土地，未經踐行法定程序，並無訂立超過十年之租賃契約之權限，更不得訂立不定期租賃契約。前揭限制應不限於新成立之租約，且包含取得公有土地前業已存在之租賃關係，否則承租人故意拒不同意終止租約或重新簽訂新租約，則本規定豈非形同具文？而法律位階之效力既高於行政規則，則被上訴人所引用台北市市有財產管理規則、台北市實施照價收買作業程序等行政規則，縱與前揭法律有相反規定，亦屬無效。故系爭租賃關係縱使存在，且於照價收買後存續，亦早已因十年租約期限過後而消滅。
(五)、按使用他人土地應給付代價。本件被上訴人主張有向陳壽健承租，卻自五十六
年起，至今未曾向任何人繳納分文地租，亦未曾主動了解應繼續向何人納租之問題，主觀上顯然無納租之意思，客觀上亦已坐享不當得利數十年。而有關使用他人土地之代價，土地法第一百零五條及第九十七條規定業已予以規定，以不超過土地申報總價年息百分之十為限，是無論就土地有無租賃關係，依法規暨實務見解均有適用，而本件上訴人僅請求五年內土地價額年息百分之五之使用代價，此請求洵屬合理正當。按系爭土地上之建物即台北市○○街○○○號房屋，被上訴人丁○○持分三分之一，被上訴人劉佳偟、乙○○、甲○○持分各九分之一，陳牽治持分三分之一。因陳牽治業已死亡，由被上訴人劉佳偟、乙○○、甲○○、丙○○共同繼承。玆依被上訴人持分，計算如上訴聲明所列之不當得利。
三、證據：除援用原審立證方法外，補提收據、本院八十八年度上字第一三二七號八十九年三月十五日筆錄、內政部台內地字第三四六九號函等文件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
(一)、上訴駁回。
(二)、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
(三)、如受不利判決，被上訴人願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
(一)、被上訴人就系爭土地有租賃關係存在：
１、被上訴人主張對系爭土地有租賃關係存在，說明如下：
⑴、茲系爭土地目前之地號為台北市○○區○○段二小段二九四地號，而重測前之地
號為台北市○○區○○○段五一之四地號，於三十六年至五十九年間之地號為台北市○○區○○○段○○○號，原為訴外人陳壽健所有，訴外人陳壽健於三十八年十月二十四日死亡後，由訴外人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘六人，繼承取得系爭土地之所有權，並於四十七年月十六日完成繼承登記，有系爭土地之土地登記謄本可稽。
⑵、再系爭土地陳壽健於二十二年間業已出租予被上訴人等之被繼承人劉坤河（即被
上訴人丁○○之父與被上訴人劉佳偟、乙○○、甲○○三人之父劉得意之父親）建屋，當時由陳壽健收取租金，陳壽健死亡後由其繼承人陳維炘等六人收取租金，有陳維炘代陳壽健出具二十二年至四十年間地基租金業已收訖之證明書及陳維炘等六人收取土地租金之土地租金簿為憑；並核以被上訴人之祖父輩等人於三十五年間業已設籍於系爭土地，且系爭土地上建物早於四十一年前業已建築居住等情；再參以同排房屋使用與系爭土地相關之土地之附近人士王胡琴、程文來、朱穗良、林顏興等人亦均向陳壽健租用土地建屋，且於陳壽健死亡後由其繼承人陳維炘等六人收取租金，並均執有與被上訴人相似之字據及租金簿，而上開王胡琴等人及其等人之祖父輩等人均分別於三十五年、三十九年即設籍於系爭土地；又由上開字據及租金簿上所貼中華民國票值五分之印花稅票均為當時年代使用之印花稅票，而上開收據及租金簿外觀陳舊、紙張業已泛黃等情，均足以證明被上訴人之被繼承人劉坤何與陳壽健間就系爭土地存有租賃關係，則依繼承之法律關係，被上訴人對系爭土地有租賃關係存在。
２、上訴人主張被上訴人等對系爭土地未曾有租賃關係存在，顯無理由：
⑴、原判決認定被上訴人對系爭土地有租賃關係存在，除以收取租金之字據及租金簿
為證外，另參以證人高慶文、王胡琴、程文來等人之證詞，且佐以被上訴人及該等證人及祖父輩者於三十五年間即設籍之戶籍資料，並早於四十一年前業已於系爭土地建築房屋之房屋捐單等證據，綜合考量而認定之。原判決並無上訴人指摘僅單以戶籍謄本、房捐單據而認定被上訴人有權使用系爭土地之情事存在。
⑵、再參以證人高慶文於原審證稱：「我另有房子是崇德街一三五號，於五十三年間
向王先生買的房子，土地部分王先生告訴我原先他向陳壽健承租，我買屋後曾付租金給陳維炘，但無收據。」、證人王胡琴於原審證稱：「王先生是將房屋賣給高慶文，當初陳壽健之子陳維炘來收取租金，但詳細情形我不清楚。」、證人王胡琴在台灣台北地方法院八十八年度訴字第一六五五號民事事件中證稱：「房子原先是我爸爸王火木的，土地是陳壽健的，我們是向陳壽健租的．．．他常來我家收租金．．．陳壽健收取租金並沒出具收據，之後陳維炘收租金時才有出具收據。」、證人高慶文證稱：「我以前是住崇德街一三五號，是我向王四民（即王胡琴之夫）買的，我是五十三年八月買的，．．．他房屋給我有說後面有塊地是向陳先生租的，姓陳的來收租金時，王四民跟姓陳的講我的房子坐落有十幾坪，叫我付租金一起交給王四民，王四民一起付給姓陳的，姓陳的也同意這樣付租金，所以我並無單獨之租金收據。」各等語，有台灣台北地方法院八十八年度訴字第一六五五號準備程序筆錄可稽，可知證人王胡琴、高慶文等人均曾親見陳壽健、陳維炘前來收取租金之情，上訴人指摘證人無一人曾目賭陳壽健生前與被上訴人先祖有租賃契約之情，誠與證人之證詞不合。
⑶、茲系爭土地之租金當時是由陳壽健收取，於三十八年陳壽健死亡後，由其繼承人
陳維炘等六人收取租金，有陳維炘於四十年九月十二日代陳壽健出具之證明書，可證；再被上訴人及同排房屋之人士對系爭土地若非與陳壽健有租賃關係存在，則陳維炘豈會於四十年九月十二日出具記載地基租金確已收訖，地號、坪數等足以證明系爭土地與陳壽健有租賃情形之字據，並於首揭寫明「證」字。上訴人指摘該字據為陳維炘所書具且二十二年至四十年共十九年之租金為陳維炘一次收取，並稱該紙字據不足以證明與陳壽健間存在之租賃關係，進而猜測該等字據係陳維炘圖獨占地租利益，冒陳壽健之名製作等情，誠屬可議，亦與事實不符。
⑷、另陳幸麗雖於本院八十八年度上字第一三二七號返還不當得利事件八十九年三月
十五日準備程序結證：「我沒有看過（租金簿），我們都不知道出租、出賣之事，我們很少跟我伯伯陳維炘見面，也不知道有這塊地。」等語，惟詳如陳壽健繼承系統表可知陳壽健之繼承人陳光輝早於陳壽健死亡，故於陳壽健死亡時由陳光輝之長女陳幸麗、次女陳瑞麗代位繼承，因系爭土地對繼承人陳幸麗、陳瑞麗而言，為其祖父陳壽健之遺產，屬祖產，為此系爭土地一向由家族叔伯輩作主處理，故陳幸麗於前開事件中非只證稱對系爭土地之出租事不知，且稱對系爭土地出賣給上訴人事亦不知情，並謂不知道有這塊地；再陳幸麗是否有拿到其應分得之租金，亦不影響本件業已存在之租賃關係，蓋本件之租賃關係始於陳壽健；且若陳幸麗之叔伯輩無作主處理權，則上訴人取得系爭土地之合法性亦有問題。顯見上訴人以陳幸麗之證詞指摘陳維炘獨占地租之利益，與住戶通謀虛偽，冒陳壽健之名製作上開證據，以表彰並不存在之租賃契約等情，誠與事實不符。
⑸、又系爭土地租賃關係始於出租人陳壽健，陳維炘等六人繼承取得系爭土地，理應
繼承系爭土地原存在之租賃關係，上訴人指摘本件租賃關係非以全體公同共有人名義為之，屬未合法成立有效之租賃關係，誠有曲解。
(二)、照價收買應繼受原有之租賃關係：
１、上訴人照價收買系爭土地應繼受原有之租賃關係，說明如下：
⑴、按徵收者，為國家因公共事業或經濟政策，依法強制取得私有土地所為之所有權
移轉登記及他項權利之塗銷登記；照價收買者，為政府為實行土地政策基於公權力強制依申報地價收買私有土地所為之所有權移轉登記，登記原因標準用語第五
十三、六十條定有明文。
⑵、再照價收買與土地徵收在性質上有別，徵收係屬原始取得，為達徵收之目的，被
徵收土地上之負擔，應由該管市縣地政機關於補償地價時，為清算結束之，為土地法第二百二十一條所明定。然照價收買之性質稍有不同，其原有租賃關係得隨同移轉，是照價收買與徵收二者，雖同屬國家公權力之行使，惟二者究有不同。
⑶、且徵收對象為土地及其改良物，目的在於興辦土地法第二百零八條所載各款事業
，此觀土地法第二百十五條第一項條規定自明。而平均地權條例第十六條、第二十六條、第二十六條之一、第四十七條之一、第七十二條、第七十六條所規定之照價收買，處分之對象為土地所有權人，目的在處罰低報地價以逃避稅賦，及怠於利用土地之人，故照價收買之範圍，僅得對土地所有權人為之，此參酌台北市實施照價收買土地作業程序第三條第二款規定：「同屬土地所有權人所有地上建築改良物應一併收買，其價額由台北市政府按查估當時改良物現存價值估計後，提交地價評議委員會評定之。」，是收買之範圍僅限照價收買土地同屬一所有權人之建築改良物，且對於土地上非同屬一所有權人之建築改良物物則不予補償，因該建築改良物所有權人並非照價收買之對象，既未補償，則其權利自不得因此受有任何之影響，其所依據之租地建屋之土地租約，自仍繼續存在，此乃照價收買之本質，至為明確。
⑷、又「得予照價收買土地上建有房屋時，應徵詢地上權人、土地承租人或房屋所有
權人是否願意承購。」，台北市實施照價收買土地作業程序第五條第三款第二目定有明文。而「於查估改良物價額時，其建築改良物未登記者，一併查其所有人。」、「照價收買時，應通知土地及建築改良物所有權人、移轉權利人及他項權利人。」，前揭作業程序第五條第四款第一目後段、第六條第二款第四目亦分定有明文。又「照價收買之土地，於接管後之出售對象地上權人、土地承租人或建築改良物所有權人，其不願承購或長期內不表示意見時，得予標售。土地併同建築改良物一併收買者，應予標售。」，同作業程序第六條第三款第一、四目亦有明文規定。則照價收買土地時，應徵詢地上權人、土地承租人或房屋所有權人是否願意承購，且在查估時並未對非屬該土地所有權人之建築改補償查估。再者，於照價收買後，出售對象原則上為地上權人、土地承租人或建築改良物所有權人，為上揭規定所明定，再參諸上揭規定未若土地法第二百十八條之規定，以原土地所有權人或他項權利人為優先承受權人與前揭建築改良物所有權人，足見土地租賃、非土地所有權人之建築改良物所有權、地上權等之權利，不因照價收買而消滅。
２、上訴人主張系爭土地存有租賃契約，已因國家之照價收買行為而消滅，顯無理由：
⑴、按就照價收買之用語、性質、目的、對象及程序以觀，應屬繼受取得，應繼受系
爭土地上原存在之租賃關係。上訴人以債權相對性原則，民法第四百二十五條之規定不應任意擴張適用為理由，而指摘原判決認定照價收買應繼受原有租賃關係為錯誤，誠無理由。
⑵、又上訴人指摘原判決以內政部七十年八月十九日台內他字第三四六九四號函認定
土地徵收係屬原始取得，照價收買之性質稍有不同，其原有租賃關係得隨同移轉等情為不當，誠有可議。蓋原判決理由並無援用內政部七十年八月十九日台內他字第三四六九四號函；又內政部七十年八月十九日台內他字第三四六九四號函係針對出租耕地業經依法編為建築用地之土地，政府依平均地權條例第七十六條第二項之規定照價收買，對於未依規定終止租約之承租人，因照價收買性質與土地徵收不同，則其租賃關係當繼續存在所為之函釋，上訴人以該函釋係針對出租耕地，並以佃農、三七五減租條例等情為理由，指摘該函釋之不當，誠無理由。
⑶、又平均地權條例施行細則第四十七條第二項後段規定：「其為出租耕地者，並應
辦理租約註銷登記。」，係指平均地權條例第七十六條第二項出租耕地經依法編定為建築用地，政府照價收買之情形，參以台內地字第三四六九四號函釋，可知對於尚未依規定終止租約之承租人，其租賃關係當繼續存在。上訴人以平均地權條例施行細則第四十七條第一、二項之規定，將出租耕地經照價收買後一概解釋為不繼受前租賃關係，顯有錯誤。
⑷、上訴人復以平均地權條例第三十四條第一項、台北市實施照價收買作業程序、高
雄市實施照價收買作業程序，於本件照價收買系爭土地時尚無此等規定為由，主張不得引上述條文作為建築改良物之使用權源仍存續之依據，然由其後法條修正、或頒布新法律時均規定，則知有其規定之必要性，並由其後之平均地權條例第三十四條第一項、台北市實施照價收買作業程序、高雄市實施照價收買作業程序，在地上建築改良物與被照價收買之土地不屬同一人時，因該建築改良物未被一併收買，則其使用土地之租賃權於照價收買後仍存續之法理，業已昭然，故照價收買並非原始取得，應繼受原有租賃關係。
(三)、上訴人主張系爭租賃關係縱存在，且於照價收買後存續，其存續期間亦不得超過十年於本件業已存在之租賃關係無適用：
１、土地法第二十五條規定：「省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。」，應係指新成立之租約，不含業已存在之租賃關係，否則國家機關立於私人地位受讓之土地，對該等土地原存在之租賃關係，亦須依土地法第二十五條之規定始得成立租約，則將背於民法第四百二十五條之規定，故土地法第二十五條規定當指新成立租約，而不含業已存在之租賃關係。
２、再六十一年九月八日發布之台北市市有財產管理規則第五十二條第三項規定：「本規則修正發布前，已形成不定期租賃關係者，應依本規則規定重新辦理訂約租用。」、及同規則第五十四條第一項第二款：「非公用財產之不動產出租，其出租期限規定如左：二、建築基地及其他土地十年以下。」等規定，應係指於該規則修正發布前已形成不定期租賃關係者，重新辦理訂約租用土地之出租期限為十年以下。惟該規則並無規定於該規則修正發布前已形成不定期租賃關係者，未重新辦理訂約者，亦可直接將其不定期租賃關係逕行變更為租期十年，且租期起算日即該規則發布日，故上訴人援用該規則逕將系爭租賃關係視為十年租期，並稱十年租期起自於該規則發布日，與法未合。
(四)、綜上所述，被上訴人非無權占用系爭土地者，上訴人指稱被上訴人無權占用系
爭土地，並稱被上訴人先行繳交不當得利金後，可享有與上訴人簽訂租約之權利，惟被上訴人若依上訴人之方式為之，則於上訴人與被上訴人就系爭土地簽訂租約時，將受制於土地法第二十五條之規定，並被上訴人將因此由原來之有權使用變更為無權使用，於將來果真順利簽訂租約後再行變更為有權使用，如此將置被上訴人依平均地權條例施行細則第四十八條可得向照價收買之國家機關行買回系爭土地之權利完全喪失。被上訴人一直以來均願繳交上訴人租金，惟上訴人不願收取被上訴人之租金，實罔顧被上訴人之權益。
三、證據：除援用原審立證方法外，補提收據、租金簿、戶籍謄本、台灣台北地方法院八十八年度訴字第一六五五號準備程序筆錄、繼承系統表等文件為證。
理 由
甲、程序方面：按坐落台北市○○區○○段二小段二九四地號土地，台北市政府於五十七年三月十三日照價收買後即取得所有權，並登記上訴人為管理機關，有土地登記謄本可稽 (見原審卷第四四頁)，依最高法院五十一年台上字第二六八０號判例意旨：
「國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利。」及八十八年度台上字第一八三六號判決意旨：「地方自治團體所有財產，實際上由該團體之機關管理行使所有人之權利，自得由該團體之機關以其名義起訴，代該團體主張所有權人之權利。」，本件上訴人自有當事人能力，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段二九四地號之土地，乃台北市政府於五十七年三月十三日因照價收買而取得系爭土地之所有權，屬於原始取得，上訴人為管理機關，被上訴人劉佳偟、丁○○、乙○○、甲○○，及訴外人陳牽治均無正當權源，占用系爭土地，在系爭土地上共有門牌號碼台北市○○街一百四十三號之房屋，面積九十六平方公尺，其中被上訴人丁○○應有部分三分之一，劉佳偟、乙○○、甲○○應有部分各九分之一，訴外人陳牽治應有部分三分之一。然訴外人陳牽治已於八十七年四月二十日死亡，被上訴人劉佳偟、乙○○、甲○○、丙○○為訴外人陳牽治之繼承人。依民法第一百七十九條之規定，被上訴人即應給付最近五年之相當於租金之損害金，爰求為判命被上訴人劉佳偟、丁○○、乙○○、甲○○、丙○○應分別給付如上訴聲明第二、三、四項所示金額及法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：系爭土地原為訴外人劉坤河向系爭土地之原所有權人陳壽健所承租，而訴外人劉坤河為被上訴人丁○○之父親，亦為被上訴人劉佳偟、乙○○、甲○○、丙○○之被繼承人劉得意之父親，上訴人因照價收買而取得系爭土地，應屬繼受取得，依買賣不破租賃之規定，被上訴人與上訴人間仍應有租賃關係存在，上訴人依民法第一百七十九條之規定請求被上訴人返還不當得利，即無理由等語，資為抗辯。
三、查本件上訴人主張系爭土地現為台北市所有，上訴人為管理機關，被上訴人共有之房屋坐落於系爭土地之上，被上訴人劉佳偟、乙○○、甲○○、丙○○之被繼承人陳牽治，已於八十七年四月二十八日死亡等情，有系爭土地之土地登記謄本、陳牽治之戶籍謄本附卷可稽 (見原審卷第一七至二一頁)，並為被上訴人所不爭執。又系爭土地，原為訴外人陳壽健所有，訴外人陳壽健死亡後，由訴外人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘六人繼承，台北市係於五十七年三月十三日，以照價收買為原因而取得系爭土地之所有權，有系爭土地在日據時期及重測前、後之土地登記謄本在卷可證 (見原審卷第三七至四四頁)，復為兩造所不爭執，是以此等事實，堪信為真正。茲本件所應予審究者，厥為上訴人照價收買系爭土地後，系爭土地上之原租賃關係是否仍然存續？有無民法第四百二十五條之適用？上訴人能否請求被上訴人給付不當得利？經查：
(一)、系爭土地被照價收買前，有租賃關係存在：
系爭土地目前之地號為台北市○○區○○段二小段二九四地號，而重測前之地號為台北市○○區○○○段五一之四地號，民國三十六年至五十九年間之地號為台北市○○區○○○段○○○號，且系爭土地原為訴外人陳壽健所有，訴外人陳壽健於三十八年十月二十四日死亡後，由訴外人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘繼承，並於四十七年一月十六日為繼承登記，有土地登記謄本在卷可按 (見原審卷第三七、三八頁)。而被上訴人提出之租金收據記載，四十年九月十二日訴外人陳壽健之繼承人陳維炘曾向被上訴人劉佳偟、乙○○、甲○○、丙○○之被繼承人劉得寬，收取「六張犁五一番」土地之租金，其上並貼有中華民國票值五分之印花稅票，且被上訴人提出之土地租金簿，亦記載四十二年七月五日起至五十六年十月二十一日止，陳維炘向劉得意收取租金。另被上訴人共有門牌號碼台北市○○街○○○號房屋確係坐落系爭土地上，亦經原審勘驗在卷，並囑託台北市松山地政事務所派員測量屬實，面積九十六平方公尺，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖及台北市○○街○○○號之戶籍謄本在卷可稽 (見原審卷第五六至六○頁及第一二二頁)，且為上訴人所不爭執，堪信被上訴人劉佳偟、乙○○、甲○○、丙○○之被繼承人劉得意，確係自三十五年十月一日起即設籍於台北市○○街○○○號。參以證人即居住於台北市○○街○○○號、一三九號、一四一號之高慶文、王明琴、程文來於原審均證稱其等所有房屋坐落之土地，亦係向訴外人陳壽健所承租，是以被上訴人辯稱其等之被繼承人劉坤河向訴外人陳壽健承租系爭土地等語，即非無稽。則訴外人陳壽健之繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘與訴外人劉坤河之繼承人即被上訴人丁○○、劉佳偟、乙○○、甲○○、丙○○即應分別繼承各該租賃關係。又系爭土地之原出租人係訴外人陳壽健，訴外人陳維炘僅係收取租金，並非單獨將公同共有之系爭土地出租予訴外人劉坤河，上訴人主張該租賃契約對於其他土地共有人不生效力云云，自不足採。
(二)、本件照價收買發生在相關法令修正前：
被上訴人另引平均地權條例第三十四條第一項、台北市實施照價收買作業程序、高雄市實施照價收買作業程序等規定，主張在土地上之建築改良物與被照價收買之土地不屬同一人時，因該建築改良物未被一併收買，故其使用土地之租賃權於照價收買後仍存續云云。惟五十七年二月十二日修正公布之「實施都市平均地權條例」並無前開條文 (七十二年二月二十三日始修正公布第三十四條條文) ，且台北市實施照價收買作業程序係於六十八年一月八日訂定發布，高雄市實施照價收買作業程序則於七十年四月四日始訂定發布，是以上訴人依照價收買取得系爭土地所有權之前，尚無前開法規存在，被上訴人以之為系爭土地照價收買時建築改良物之使用權源仍應存續之依據，即不足採。又平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款規定，台北市政府得讓售照價收買之土地與其上房屋之地上權人、土地承租人或房屋所有權人，係規定台北市政府於照價收買取得土地後可得處理該土地之方式，並非指原土地上之地上權關係、租賃關係或其他非無權占有之所有一切關係均繼續存在。次按行政處分，係指中央或地方機關基於職權，就特定之具體事件所為發生公法上效果之單方行政行為。行政處分如對受處分人之權益有所影響，則必須有法律依據，亦即必須依法行政，此為民主法治國家行政法之基本原則。倘若行政處分影響第三人權益，若係有所受益，則係公法上所稱之反射利益，若係有所受損，則係公法上之行政補償問題，此均為行政法上之基本概念。照價收買係屬行政處分，有關土地上之他項權利人或承租人因照價收買所受影響之權益，應予補償之問題，平均地權條例施行細則第四十六、四十七、四十八條等規定甚明。至於行政補償之相關規定是否完備與妥適，則屬另一問題，應尋行政救濟途徑為之，不得以欠缺行政補償之相關規定，而謂他項權利人或承租人之權利應繼續存在於照價收買後之政府與他項權利人或承租人之間。否則，即有混淆公、私法律體系之虞。
(三)、修法前，照價收買屬公法上之行政處分行為，無特別規定，自無買賣不破租賃之適用：
內政部七十年八月二十日台內地字第三四六九四號函意旨，係針對台北市政府有關照價收買之土地為出租耕地時，應否由土地所有權人以所得之補償地價扣除土地增值稅後按餘額之三分之一補償耕地承租人，所表示之見解，有該函在卷可考 (見本院卷第七○頁)。按耕地出租之意義，對承租之佃農而言，遠較其他型態之土地出租對承租人之意義為大，耕地承租，不僅是佃農對土地之利用關係，且係養家活口之經濟來源，是以為貫徹保護佃農政策，使佃農於地主之土地被政府照價收買時，其權益亦能與地主之土地被政府依法徵收時同受保障，內政部之此一函示，乃僅就「出租耕地」照價收買時佃農應如何補償之層面予以闡釋。況依平均地權條例施行細則第四十七條第一項、第二項規定：「依本條例規定照價收買之土地，其權屬為直轄市、縣（市）有。前項土地，直轄市或縣（市）政府應於補償費發給完竣或依法提存後十日內囑託該管地政機關辦理登記，其為出租耕地者，並應辦理租約註銷登記。」，出租耕地經照價收買後，即應辦理租約註銷登記，政府照價收買耕地，並不繼受前手之租賃關係。則依舉重以明輕之論理法則，政府對於極盡保護之佃農，耕地被照價收買後，其與地主所立需經登記之耕地租約尚且應予註銷，何況其他一般型態之土地承租人與地主間所立無需登記之普通租賃契約，豈有不使之消滅之理？民法「買賣不破租賃」之規定，係債權相對性原則之例外，照價收買既不同於一般私法買賣，而屬公法上之處分行為，即非當然得以適用民法第四百二十五條之規定，故照價收買並不繼受前手之租賃關係，本院八十八年度上更 (一)字第三六七號判決意旨足資參酌。
(四)、修法前照價收買程序終了，相關權利即行消滅：
又依平均地權條例第二十八條規定照價收買土地之程序如下：（１）直轄市或縣（市）政府應將報准照價收買之土地先行公告，並以書面通知土地所有權人及土地移轉之權利人或他項權利人。（２）受通知人應於通知送達之次日起五十日內，繳交土地所有權狀、土地他項權利證明書及有關證件，逾期不繳交者，宣告其書狀、證件無效。（３）直轄市或縣（市）政府對繳交之書狀、證件審核無訛，或依前款規定宣告其書狀、證件無效後，應於三十日內給付地價及他項權利補償費，逾期不領取者，依法提存。且依同法第三十條規定：「照價收買之土地，其所有權人應於受領地價完竣或其地價依法提存之次日起六十日內，將其土地交付該管直轄市或縣（市）政府，逾期不交者，必要時主管機關得移送法院裁定後強制執行。」，是以土地所有權人或他項權利人，對於土地照價收買之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止。土地所有權人、他項權利人之書狀、證件及權利，即因照價收買程序而遭宣告無效及終止，土地承租人就政府照價收買之土地縱有租賃關係存在，亦因照價收買程序之完成而失其效力。是以被上訴人以平均地權條例第三十四條第一項但書規定，主張其等所有地上建築改良物不屬土地所有權人所有，不得一併收買，原租賃關係繼續存在於上訴人與被上訴人間，亦不足採。是以揆諸前開規定，縱認照價收買非屬原始取得，被上訴人於系爭土地上所繼承之租賃權，亦因上訴人依法完成系爭土地之照價收買手續而終止。
(五)、揆諸前開說明，系爭坐落台北市○○區○○段二小段二九四地號土地，既經台
北市政府照價收買而取得所有權，則被上訴人基於繼承關係而與系爭土地之原所有權人陳壽健之繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘間之租賃關係，即因台北市政府完成照價收買之程序而歸於消滅。至於能否請求台北市政府就其等共有之地上物予以查估補償，要屬另一問題，非本院所得審究。
(六)、末按被上訴人於系爭土地上之原租賃關係，既因台北市政府照價收買系爭土地
而消滅，則台北市政府於五十七年三月十三日因照價收買而取得系爭土地之所有權後，被上訴人共有門牌號碼台北市○○街一百四十三號房屋坐落其上，即屬無權占有，依一般社會之通常觀念，被上訴人可獲得相當於租金之利益。本件被上訴人共有房屋占用上訴人所有系爭土地面積為九十六平方公尺，有前開台北市松山地政事務所之土地複丈成果圖在卷可按 (見原審卷第六○頁)，被上訴人自五十七年三月十三日起，迄未向上訴人給付任何使用系爭土地之代價，復為兩造所不爭執，則上訴人依不當得利之法則，請求被上訴人給付最近五年之相當於租金之損害金，即自上訴人向原審聲請核發支付命令之日起往前回溯五年 (八十八年三月二日至八十三年三月三日)之相當於租金之損害金，即屬有據，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨足資參照。又系爭土地位於台北市○○○路○段、基隆路及崇德街之間，附近有公車及捷運站，且鄰近市場，復據原審勘驗在卷 (見原審卷第五七頁) ，是以本院審酌系爭土地坐落之地段、交通情形、經濟繁榮程度，認被上訴人每月所受相當於租金之損失，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，按系爭土地公告地價總額年息百分之五計算不當得利為適當。系爭土地八十年七月、八十三年七月、八十六年七月之公告地價每平方公尺為二萬四千一百三十元、三萬零六百六十九元、三萬二千八百六十三元，有地價證明書附卷可憑 (見原審卷第二二至二四頁），而公有土地無庸申報地價，依法應以公告地價為計算標準，上訴人請求被上訴人給付最近五年內按土地公告地價總額年息百分之五計算之使用代價，洵屬合理正當，逾此部分之請求，則非正當。再者，占用系爭土地之建物即台北市○○街○○○號房屋，被上訴人丁○○應有部分三分之一，被上訴人劉佳偟、乙○○、甲○○應有部分各九分之一，被上訴人劉佳偟、乙○○、甲○○、丙○○共同繼承陳牽治應有部分三分之一，是以被上訴人應分別依應有部分比例返還如附表所示之不當得利及法定遲延利息。
四、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人無權占有，依不當得利之法則，請求被上訴人應各給付如附表所示相當於租金之損害金及法定遲延利息部分，即屬正當，應予准許，原審失察，遽將此部分為上訴人敗訴判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄改判如主文第二、三、四項所示；至於逾此部分之請求，即非正當，不應准許，原審此部分為其敗訴所持之理由，雖有不當，然結果相同，仍應予維持。又本件訴訟標的金額改判部分，未逾一百萬元，不得上訴第三審，經本院判決即告確定，故無宣告假執行之必要。再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第二項、第七十九條但書、第八十五條第一、二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十五 日
民事第八庭
審判長法 官 鄭 三 源
法 官 郭 松 濤法 官 黃 豐 澤右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十七 日
書記官 廖 麗 蓮附 表坐落台北市○○區○○段二小段第二九四號土地遭被上訴人無權占有之相當於租金之損害金(不當得利)及法定遲延利息計算表：
一、劉佳偟應有部分九分之一，應給付相當於租金之損害金及法定遲延利息如下：
(一)、八十三年三月三日至八十三年六月三十日止：
占有面積１０．６平方公尺，公告地價每平方公尺２４１３０元，年息百分之五，共三個月又二十八日，合計為四千一百八十八元 (10.6×24130×5%÷12×3.93＝4188，小數點以下均四捨五入)。
(二)、八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止：
占有面積１０．６平方公尺，公告地價每平方公尺３０６６９元，年息百分之五，共三十六個月，合計為四萬八千七百六十四元 (10.6×30669×5%÷12 ×36＝48764)。
(三)、八十六年七月一日起至八十八年三月二日止：
占有面積１０．６平方公尺，公告地價每平方公尺３２８６３元，年息百分之五，共二十個月又二日，合計為二萬九千一百三十一元 (10.6×32863×5%÷12×20.07＝29131)。
(四)、以上應給付金額合計為八萬二千零八十三元 (4188＋48764＋29131＝82083)，
並加計自八十八年三月十六日 (即收受原審核發支付命令之翌日)起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(五)、八十八年三月三日起至清償日止，每月應另給付之不當得利為一千四百五十一元(10.6×32863×5%÷12＝1451)。
二、乙○○應有部分九分之一，應給付相當於租金之損害金及法定遲延利息如下：
(一)、八十三年三月三日至八十三年六月三十日止：
占有面積１０．６平方公尺，公告地價每平方公尺２４１３０元，年息百分之五，共三個月又二十八日，合計為四千一百八十八元 (10.6×24130×5%÷12×3.93＝4188，小數點以下均四捨五入)。
(二)、八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止：
占有面積１０．６平方公尺，公告地價每平方公尺３０６６９元，年息百分之五，共三十六個月，合計為四萬八千七百六十四元 (10.6×30669×5%÷12 ×36＝48764)。
(三)、八十六年七月一日起至八十八年三月二日止：
占有面積１０．６平方公尺，公告地價每平方公尺３２８６３元，年息百分之五，共二十個月又二日，合計為二萬九千一百三十一元 (10.6×32863×5%÷12×20.07＝29131)。
(四)、以上應給付金額合計為八萬二千零八十三元 (4188＋48764＋29131＝82083)，
並加計自八十八年三月十六日 (即收受原審核發支付命令之翌日)起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(五)、八十八年三月三日起至清償日止，每月應另給付之不當得利為一千四百五十一元(10.6×32863×5%÷12＝1451)。
三、甲○○應有部分九分之一，應給付相當於租金之損害金及法定遲延利息如下：
(一)、八十三年三月三日至八十三年六月三十日止：
占有面積１０．６平方公尺，公告地價每平方公尺２４１３０元，年息百分之五，共三個月又二十八日，合計為四千一百八十八元 (10.6×24130×5%÷12×3.93＝4188，小數點以下均四捨五入)。
(二)、八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止：
占有面積１０．６平方公尺，公告地價每平方公尺３０６６９元，年息百分之五，共三十六個月，合計為四萬八千七百六十四元 (10.6×30669×5%÷12 ×36＝48764)。
(三)、八十六年七月一日起至八十八年三月二日止：
占有面積１０．６平方公尺，公告地價每平方公尺３２８６３元，年息百分之五，共二十個月又二日，合計為二萬九千一百三十一元 (10.6×32863×5%÷12×20.07＝29131)。
(四)、以上應給付金額合計為八萬二千零八十三元 (4188＋48764＋29131＝82083)，
並加計自八十八年三月十六日 (即收受原審核發支付命令之翌日)起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。。
(五)、八十八年三月三日起至清償日止，每月應另給付之不當得利為一千四百五十一元(10.6×32863×5%÷12＝1451)。
四、丁○○應有部分三分之一，應給付相當於租金之損害金及法定遲延利息如下：
(一)、八十三年三月三日至八十三年六月三十日止：
占有面３２平方公尺，公告地價每平方公尺２４１３０元，年息百分之五，共三個月又二十八日，合計為一萬二千六百四十四元 (32×24130×5%÷12×
3.93＝12644，小數點以下均四捨五入)。
(二)、八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止：
占有面積３２平方公尺，公告地價每平方公尺３０６６９元，年息百分之五，共三十六個月，合計為十四萬七千二百十一元 (32×30669×5%÷12×36＝147211)。
(三)、八十六年七月一日起至八十八年三月二日止：
占有面積３２平方公尺，公告地價每平方公尺３２８６３元，年息百分之五，共二十個月又二日，合計為八萬七千九百四十一元 (32×32863×5%÷12×20.07＝87941)。
(四)、以上應給付金額合計為二十四萬七千七百九十六元 (12644＋147211＋87941＝
247796)，並加計自八十八年三月十八日 (即收受原審核發支付命令之翌日)起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(五)、八十八年三月三日起至清償日止，每月應另給付之不當得利為四千三百八十一元(10.6×32863×5%÷12＝4381)。
五、劉佳偟、乙○○、甲○○、丙○○共同繼承陳牽治應有部分三分之一，應給付相當於租金之損害金及法定遲延利息如下：
(一)、八十三年三月三日至八十三年六月三十日止：
占有面３２平方公尺，公告地價每平方公尺２４１３０元，年息百分之五，共三個月又二十八日，合計為一萬二千六百四十四元 (32×24130×5%÷12×
3.93＝12644，小數點以下均四捨五入)。
(二)、八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止：
占有面積３２平方公尺，公告地價每平方公尺３０６６９元，年息百分之五，共三十六個月，合計為十四萬七千二百十一元 (32×30669×5%÷12×36＝147211)。
(三)、八十六年七月一日起至八十八年三月二日止：
占有面積３２平方公尺，公告地價每平方公尺３２８６３元，年息百分之五，共二十個月又二日，合計為八萬七千九百四十一元 (32×32863×5%÷12×20.07＝87941)。
(四)、以上應給付金額合計為二十四萬七千七百九十六元 (12644＋147211＋87941＝
247796)，並加計自八十八年三月十六日 (即收受原審核發支付命令之翌日)起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(五)、八十八年三月三日起至清償日止，每月應另給付之不當得利為四千三百八十一元(10.6×32863×5%÷12＝4381)。