臺灣高等法院民事判決 八十九年度上易字第三十五號
上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○訴訟代理人 羅 行律師右當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國八十八年九月二十三日臺灣板橋地方法院八十七年度訴字第一九一五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決第二項關於命上訴人給付超過柒萬捌仟元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔千分之二，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原審關於「上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）壹拾萬元」部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠本件租賃標的物位於台北縣永和市○○段○○○○號，面積為四五．四○平方公
尺，其地目係屬道，且屬畸零地。其在上訴人承租前為一任人棄置垃圾之地，其後上訴人與被上訴人約定每月租金為四千元且由上訴人承租後加以整理利用。
㈡於原租約屆滿後，被上訴人乘上訴人為經濟上之弱者，急於謀生之際而將租金調
為六千元、押租金為壹萬元，而違約金為拾萬元，其違約金之約定顯屬過高，請本院依民法第二百五十二條之規定，酌減至相當之數額。
㈢又依土地稅減免規則第九條規定，道路係屬地價全免，且其在上訴人承租前為一不堪使用之地，因此，違約對被上訴人要無損害可言。
㈣上訴人之所以違約係由於被上訴人違反雙方之口頭約定，欲將租金調高一倍以上
，否則要上訴人拆屋還地，上訴人基於此，乃積極另尋屋租賃，故有所延遲，就此與惡意違約之情形不同，更何況上訴人早已拆屋回復原狀於被上訴人。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠本件租約已經公證，其租期於八十七年八月三十一日屆滿。被上訴人於租期屆滿
前既已通知上訴人於屆滿後不再續租，並聲請永和市調解委員調解，上訴人均不于置理。其自租期屆滿至上訴人拆遷之日止，時歷一年有餘，致被上訴人受有損害，原審判令上訴人給付違約金十萬元，並無不當。
㈡系爭之土地雖為畸零地，但其公告地價為一千零六十餘萬元。而上訴人將地上攤
棚提供他人經營早餐店及賣檳榔，每月由上訴人收取大約二萬元，就此上訴人稱該地為無價值之地，實不可信。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：其於八十二年八月十八日，將坐落台北縣永和市○○段○○○○號土地面積零點零零肆伍肆零公頃出租上訴人，租金每月六千元，租期自八十二年九月一日起至八十七年八月三十一日止共計五年，租約第十條並約定上訴人違約時應給付被上訴人違約金十萬元，嗣上訴人即在上開土地如原判決附圖所示黃色部分面積零點零零參參柒肆公頃，搭建攤棚使用，詎租期屆滿，上訴人拒不依約將土地回復原狀返還被上訴人，爰依租賃關係，訴請上訴人返還租賃物及給付違約金一十萬元（被上訴人於原審訴請上訴人返還租賃物部分，經原審判決被上訴人勝訴，上訴人未就此部分提起上訴）。
二、上訴人辯稱：本件租賃標的物地目係屬道，且屬畸零地，其在上訴人承租前為一任人棄置垃圾之地，其後上訴人與被上訴人約定每月租金為四千元且由上訴人承租後加以整理利用，於原租約屆滿後，被上訴人乘上訴人為經濟上之弱者，急於謀生之際而將租金調為六千元、押租金為壹萬元，而違約金為拾萬元，其違約金之約定顯屬過高，請依民法第二百五十二條之規定，酌減至相當之數額等語。
三、經查被上訴人主張其將系爭土地出租上訴人在如原判決附圖所示黃色部分面積零點零零參參柒肆公頃搭建攤棚使用，租金每月六千元，違約金一十萬元，租賃契約書所定租期已於八十七年八月三十一日屆滿，上訴人仍繼續使用土地之事實，業據被上訴人提出土地租賃契約一件為證（原審卷，八頁），並經原法院於八十八年二月五日勘驗現場及會同台北縣中和地政事務所人員測量屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可稽（原審卷，三三至三四頁、三六至三七頁），自堪信為真實。
四、上訴人雖辯稱；被上訴人曾同意將土地永久出租云云，被上訴人否認有此事實，上訴人未能提出證據足證被上訴人曾同意將系爭土地永久出租，空言抗辯不足採信。
五、本件租約第十條明定：「乙方（即上訴人）違反本契約雙方訂定事項，甲方（即被上訴人）得請求乙方給付違約金新台幣壹拾萬元」，上訴人於租期屆滿拒不依約將土地回復原狀返還，違約情事至為明確，被上訴人依上開租約約定請求上訴人給付違約金為有理由，應予准許。上訴人辯稱：上開契約所約定之違約金顯屬過高，應依民法第二百五十二條之規定酌減至相當之數額等語。經查兩造所約定之每月租金為六千元，被上訴人於租期屆滿後約逾十三個月之八十八年九月二十日通知上訴人其已將系爭土地系爭土地上之建物拆除回復原狀並願於同月二十二日將該土地點交被上訴人乙節，為兩造所不爭，且有存證信函復卷可證（本院卷，四一頁），本院審酌被上訴人所受損害及上訴人違約情節，認該違約金之約定尚屬過高，應核減為相當於十三個月之租金總額七萬八千元為適當。
六、從而被上訴人本於租賃關係請求上訴人給付被上訴人七萬八千元洵屬正當，應予准許，其逾此部分之請求為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，兩造均陳明願供擔保分別請准宣告准予假執行及免為假執行，經核均無不合。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並分別酌定相當擔保金額准為假執行及免為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 九 日
臺灣高等法院民事第十二庭
審判長法 官 林 丁 寶
法 官 蔡 翁金 針法 官 高 鳳 仙右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十一 日
書記官 黃 慶 霽