臺灣高等法院民事判決 八十九年度上易字第四二五號
上 訴 人 甲○○
丙○○○乙○○兼 共 同訴訟代理人 丁○○被上訴人 行政院農業委員會林務局 設台北市○○○路○號法定代理人 黃永桀訴訟代理人 徐榮泱右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年六月八日臺灣新竹地方法院八十八年度訴字第五七八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人甲○○負擔百分之九十一，餘由上訴人丁○○、丙○○○、乙○○負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：原審為上訴人甲○○、丙○○○、乙○○、丁○○等四人敗訴之判決，係以上訴
人等無權占用被上訴人所管理之國有土地，坐落新竹縣○○鎮○○○段一九三之七四地號部分面積六十八平方公尺（以下稱系爭土地），認上訴人等應自系爭土地遷讓，並以上訴人等應返還相當於租金之利益予被上訴人云云。
惟查，上訴人等占用系爭土地係有合法之權源，並非無權占用，茲陳述如下：
⒈上訴人係系爭土地之承租人：系爭土地上，現由上訴人等居住之房屋（以下稱
系爭建物），係四十七年間，由訴外人黃阿沐出資建造完成，當時並由黃阿沐向土地共有人（由詹鉅活代表）承租系爭土地建築系爭建物。嗣後，黃阿沐將系爭建物及系爭土地之承租人地位移轉予宋松楙，再於六十九年間由上訴人丁○○之父楊金春出資向宋松楙買受系爭建物及承租權，並移轉予上訴人甲○○名下，再由甲○○移轉予訴外人楊錦春。於七十八年十月間再由楊錦春將房屋所有權及系爭土地承租人之地位移轉予上訴人甲○○迄今。前此，上訴人丁○○雖於原審供稱「該建物約七十一年間買受的．．．」，惟此應係年代久遠，無法確實記憶所致。此由上訴人丁○○於原審辯論時陳稱「我父親買受系爭建物時，占用之土地有部分私有部分公有，尚未分割」（原審卷第三二頁）即明，本件系爭建物及承租權確係於六十九年間由宋松楙移轉予甲○○，雙方為移轉行為時，尚有宋松楙、宋松楙之妻溫雲妹、楊金春（已歿）、楊金春之妻即上訴人丙○○○在場，爰請傳訊其等為證。
⒉承前所述，上訴人等係以承租人地位占有系爭土地，自非無權占有。雖系爭土
地於七十年間自同地段第一九三之四地號分割為國有，惟分割後之所有權人即被上訴人並未通知當時之承租人甲○○，自對承租人不生效力（民法第二百九十七條參照），致甲○○仍支付租金予原出租人代表詹鉅活，並由甲○○之後手楊錦春繼受後，仍向原出租人代表詹鉅活繳納租金，嗣甲○○再繼受後，仍遵此辦理。前述移轉行為，均行告知原出租人代表詹鉅活，併此敘明。按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，本件系爭土地雖係分割後由被上訴人所有，仍應有前開條項之適用或類推。是被上訴人繼受取得系爭土地後，仍應受前開租賃契約之約束，況本件被上訴人取得系爭土地伊始，既未通知當時之承租人甲○○，另於十餘年後時始行主張權利，殊有未洽。
⒊次按「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於
房屋受讓人仍繼續存在」，民法第四百二十六條之一定有明文，本件系爭土地原承租人黃阿沐前於四十七年間向系爭土地共有人承租系爭土地建築房屋，約定期限至系爭建物不堪使用為止，現系爭建物尚非不堪使用，上訴人甲○○繼受基地承租人地位迄今，應屬適法。上訴人甲○○既係以基地承租人之地位占有系爭土地，自非無權占有，被上訴人於原審主張依民法第七百六十七條主張返還所有物，自無理由，原審判決應予廢棄，被上訴人在原審之訴應予駁回。
上訴人等迄本件訴訟伊始，始知系爭土地業由被上訴人取得所有權，惟前此所交
付之租金，因未受被上訴人之通知，仍向原出租人代表詹鉅活繳納，依民法第二百九十九條之規定，均得以之對抗被上訴人，準此，被上訴人於原審主張上訴人等應給付相當於租金之不當得利即屬無理由，應予駁回。
末按，上訴人等雖占用系爭土地，惟係以承租人之地位合法占有，並繳納租金。
另於知悉本件所有權人係被上訴人後，亦循程序，辦理國有財產（非公用土地）承租手續，以符法治。被上訴人遽以上訴人等無權占用為由，訴請拆屋還地，於法實無理由。
參、證據：除援用原審之立證方法外，聲請訊問證人黃阿沐、宋松楙、溫雲妹、楊錦春及詹鉅活。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：㈠上訴駁回；㈡訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、查上訴人訴之聲明乃以渠等係以承租人之地位占有系爭土地，其占有有合法之權源，而辯駁被上訴人之訴請拆屋還地為無理由，原審判決應予廢棄，被上訴人在原審之訴應予駁回。惟查上訴人並非系爭土地之承租人，其占有系爭土地為無權占有：
㈠、被上訴人從未以詹鉅活為代表人將土地出租予上訴人及黃阿沐等人。
㈡、系爭房屋為上訴人現居房屋之一部分，上訴人現居房屋一部分位於其所陳向之繳納租金之詹鉅活所有與系爭土地同段一九三之六三地號土地上，是上訴人所謂租地建屋者當指該部分房地而言，與系爭房地無關。
㈢、系爭房屋亦非建於民國七十年土地分割之前。
二、本案土地為被上訴人林務局公務機關經管之公用土地，無得為出租之規定，非上訴人所謂非公用財產，並此附明。
參、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、本件被上訴人主張：系爭土地先由被上訴人之前身即台灣省政府農林廳林務局管理，嗣因台灣省政府進行精省，由被上訴人接管前開農林廳林務局之業務，系爭土地亦隨同業務移交被上訴人管理，而上訴人甲○○所有之前開建物，並無任何合法權源，竟占用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）斜線所示面積六十八平方公尺部分，作為住家使用，被上訴人自得本於所有權之行使，請求上訴人甲○○拆除占用系爭土地之建物將土地返還被上訴人；又其餘上訴人亦均無權使用系爭土地如前開附圖所示斜線部分，亦均屬無權占有，而應將前開占用之土地遷讓返還；上訴人等無權占有被上訴人經管之國有土地，依社會通常之觀念，可獲得相當於租金之不當得利，則依據土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，年租金以申報地價百分之五計算，再參照民法第一百二十六條規定之時效計算五年租金為八萬一千六百元，依民法第一百七十九條規定，上訴人等應連帶返還此部分不當得利。爰求為判命㈠上訴人甲○○應將系爭土地上如附圖所示斜線部分面積六十八平方公尺之建物拆除後將上開占用之土地返還被上訴人，上訴人丁○○、丙○○○、乙○○、及原審被告楊欣璇、楊筱如、楊一中應自上開土地遷讓㈡上訴人及原審被告楊欣璇、楊筱如、楊一中應連帶給付被上訴人新台幣（下同）八萬一千六百元本息之判決。（上開請求，原審判命㈠上訴人甲○○應將系爭土地上如附圖所示斜線部分面積六十八平方公尺之建物拆除後將上開占用之土地返還被上訴人，上訴人丁○○、丙○○○、乙○○應自上開土地遷讓。㈡上訴人甲○○、丁○○、丙○○○、乙○○應給付被上訴人八萬一千六百元本息，而駁回被上訴人其餘之請求。上訴人就不利於己部分，提起上訴，被上訴人就其敗訴部分，則未聲明不服，已告確定）。
二、上訴人則以：系爭土地原係同段一九三之四地號土地之一部，而屬於國家（被上訴人管理）與訴外人詹鉅活等多人共有，於七十年四月二日自前開一九三之四地號土地分割成獨立之地號。四十七年間訴外人黃阿沐向系爭土地共有人（由詹鉅活代表）承租系爭土地，並於其上出資建造現由上訴人等所居住之建物（下稱系爭建物）。嗣後，黃阿沐將系爭建物及其就系爭土地對原土地共有人之承租權併同移轉與訴外人宋松楙。六十九年間由上訴人丁○○之父楊金春出資向宋松楙買受上開系爭建物及承租權，並移轉與上訴人甲○○。之後，上訴人甲○○又將上開系爭建物及承租權移轉與訴外人楊錦春，至七十八年間再由楊錦春將上開系爭建物及承租權移轉與上訴人甲○○迄今。按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人仍繼續存在。民法第四百二十六條之一定有明文。又出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，同法第四百二十五條亦有明文。本件系爭土地原承租人黃阿沐於四十七年間向系爭土地共有人承租系爭土地建築系爭房屋，約定期限至系爭建物不堪使用為止，系爭建物尚非不堪使用，上訴人繼受基地承租人地位以承租人地位占有系爭土地，自非無權占有。又，雖系爭土地於七十年四月二日自前開一九三之四地號土地分割為國有，惟分割後之所有權人並未通知當時之承租人甲○○，自對承租人不生效力，致甲○○仍支付租金與原出租人詹鉅活。依民法第二百九十九條之規定，均得以之對抗被上訴人，準此，被上訴人主張上訴人等應給付相當於租金之不當得利即無理由等語置辯。
三、查被上訴人主張其為系爭土地之管理人，上訴人甲○○所有之建物，占用系爭土地如附圖斜線所示面積六十八平方公尺部分，作為住家使用，而上訴人丁○○、丙○○○、乙○○亦共同使用系爭土地前開如附圖所示斜線部分之事實，業據提出地籍圖、土地所有權狀、土地登記謄本、戶籍謄本、台灣省政府功能業務與組織調整暫行條例等為證，復經原法院現場履勘及囑託竹東地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可憑（見原審卷第六、十至十二、十五、十六、四四至四七、五九頁），上訴人甲○○、丁○○、丙○○○、乙○○等就上情亦不爭執，自堪信被上訴人此部分之主張為真實。茲應審究者，厥為㈠上訴人甲○○就系爭建物占用系爭土地，是否有合法權源？其餘上訴人應否過讓？㈡被上訴人得否請求返還不當得利？茲分項詳析於后：
㈠、上訴人甲○○所有之系爭建物占用系爭土地，並無合法權源：⒈查上訴人於原審雖辯稱上訴人甲○○於七十一年間取得前開建物時，系爭土地尚
與其他土地處於共有狀態，並未分割成獨立之地號，而上訴人甲○○於取得前開建物後，並有承租及按期繳納地租云云。惟查，系爭土地固原係同段一九三之四地號土地之一部，而屬於國家（即被上訴人管理）與訴外人詹鉅活等多人共有，惟業於七十年四月二日自前開一九三之四地號土地分割成獨立之地號，復於七十年十月九日辦理共有物分割登記，由中華民國單獨取得系爭土地之所有權，並由被上訴人之前身台灣省農林廳林務局管理等情，有新竹縣竹東地政事務所八十九年二月一日（八九）東地所一字第五五三號函檢附之系爭土地、同段一九三之四地號土地登記簿謄本及分割移轉登記資料各一份在卷可按（見原審卷外放證物）；而上訴人等自認上訴人甲○○取得前開建物之時間為七十一年間（見原審卷第三十一頁），則顯係在系爭土地已分割完成且已獨立成為國有地後自明，是上訴人甲○○辯稱其取得前開建物時，系爭土地尚屬共有狀態云云，自不足採。雖上訴人於本院改稱，系爭土地原係同段一九三之四地號土地之一部，而屬於國家（被上訴人管理）與訴外人詹鉅活等多人共有，於七十年四月二日自前開一九三之四地號土地分割成獨立之地號。四十七年間訴外人黃阿沐向系爭土地共有人（由詹鉅活代表）承租系爭土地，並於其上出資建造現由上訴人等所居住之系爭建物。嗣後，黃阿沐將系爭建物及其就系爭土地對原土地共有人之承租權併同移轉與訴外人宋松楙。六十九年間由上訴人丁○○之父楊金春出資向宋松楙買受上開系爭建物及承租權，並移轉與上訴人甲○○。之後，上訴人甲○○又將上開系爭建物及承租權移轉與訴外人楊錦春，至七十八年間再由楊錦春將上開系爭建物及承租權移轉與上訴人甲○○迄今，且按期向詹鉅活繳納租金，並提出買賣所有權移轉契約書、契稅單據、台灣電力公司新竹營業處書函、房屋稅籍證明書、地租收據影本各一份、戶籍謄本一份及土地謄本二份為證。
⒉惟經核前開地租收據（見原審卷第一一二頁），係詹鉅活於八十六年二月間所出
具交丙○○○收執，內載八十六年上下期地租二萬三千元。並未註明出租之土地地號，按上訴人之前開建物所占用之基地包含系爭土地及詹鉅活所有之土地，此為上訴人所不爭執，則該支付詹鉅活之地租收據充其量僅能證明向詹鉅活租用詹鉅活個人之土地，尚不能憑以證明係上訴人經由詹鉅活輾轉向被上訴人租用系爭土地之租金。其餘單據亦僅能證明前開建物於系爭土地完全屬於國有土地前即已存在之事實，並不能證明該建物之占用系爭土地有合法權源。
⒊按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七
十七條定有明文。查上訴人就四十七年間黃阿沐向詹鉅活承租系爭土地時，詹鉅活有權代理其他共有人訂立租約已節，迄未提出確證以實其說，所辯自難輕信。雖本院審理中，上訴人聲請訊問證人黃阿沐、宋松楙、溫雲妹（宋松楙之妻）、楊錦春、詹鉅活以證明系爭建物所有權人與系爭土地所有權人有租賃關係存在，然諸證人均為上訴人所稱系爭建物及系爭土地之輾轉所有人及承租人（溫雲妹為宋松楙之妻），利害關係與上訴人一致，其證言難免偏頗，因事證已明，自無傳訊之必要。
⒋且依據前述，上訴人取得前開建物時，系爭土地已完全屬於國有，則訴外人詹鉅
活已非系爭土地之所有權人，則縱令訴外人詹鉅活有同意就前開建物占用系爭土地部分出租予上訴人等，亦無從對抗被上訴人而成為占用系爭土地之合法權源，是上訴人此部分所辯亦不足採。按債權僅具有相對效力，是黃阿沐於是時與詹鉅活所訂立之租約，被上訴人等其他共有人並不受拘束。是上訴人所言其輾轉繼受黃阿沐就系爭土地對詹鉅活之租賃權利，亦無從以之拘束非租賃契約當事人之他共有人。故上訴人甲○○所有系爭建物，占用系爭土地，並無合法權源，了無疑義。
⒌按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者
，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。本件基於前述，上訴人甲○○既係前開建物之占有人，就該建物有事實上之處分權，其無權占用系爭土地如附圖所示斜線部分，被上訴人基於管理人之地位，代行所有權人之權能，請求上訴人甲○○拆除前開占用系爭土地部分之建物並交還該部分之土地予被上訴人，另上訴人丁○○、丙○○○、乙○○亦無權占用前開系爭土地之部分共同使用，被上訴人請求上訴人丁○○、丙○○○、乙○○應自系爭土地如附圖所示斜線部分遷讓，自屬正當，應予准許。
㈡、被上訴人得請求上訴人償還不當得利之金額：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會之觀念，亦據最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例所是認。如前所述，上訴人既自七十一年間起即無權占有系爭土地如附圖所示斜線部分之六十八平方公尺土地迄今，從而本件被上訴人請求上訴人應返還於提起本件訴訟即八十八年八月十八日前五年之無權占有期間所受相當租金之利益，即無不合。又按租用基地，建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地法第一零五條、第九十七條定有明文。查系爭土地於八十三年及八十六年當期申報地價均為每平方公尺五千二百元，有被上訴人提出之地價證明書一紙可證（見原審卷第十七頁），茲參酌系爭建物係屬磚造建物，已建造多年，係作為住宅使用，而系爭土地鄰近竹東火車站，建物占用部分之土地面臨約八公尺之道路，並鄰接新竹縣○○鎮○○路○○道路寬廣，附近交通尚便利等情（見原法院八十八年十月六日勘驗筆錄），惟上訴人等使用型態自占用以來，迄未改變，縱土地價值已提高，但其使用利益，究未見隨同土地價值之昇高而生增加，本院認為被上訴人主張以申報地價年息百分之五即每年一萬七千六百八十元（5200X68 X0.05=17680）計算相當租金之利益尚屬適當，從而被上訴人依不當得利之法律關係縮減請求上訴人給付自起訴即八十八年八月十八日之日起回溯五年之無權占有期間所受相當租金之利益合計八萬一千六百元（尚低於前開申報地價年息之百分之五，如依百分之五計算本應為八萬八千四百元，即17680X5=88400），及自更正聲明狀繕本送達上訴人之翌日即八十九年一月十九日起至清償日止按法定利率年息百分之五計算之遲延利息，即無不合，應予准許。
四、綜上所述，本件被上訴人請求判命㈠上訴人甲○○應將系爭土地上如原判決附圖所示斜線部分面積六十八平方公尺之建物拆除後，將上開占用之土地返還被上訴人，上訴人丁○○、丙○○○、乙○○應自上開土地遷讓；㈡上訴人甲○○、丁○○、丙○○○、乙○○應給付被上訴人八萬一千六百元本息部分，自屬正當，應予准許。就上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨，仍執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，經核均與判決結果不生影響， 爰不再逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項後段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 三 日
民事第八庭
審判長法 官 鄭 三 源
法 官 黃 豐 澤法 官 王 淇 梓右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 六 日
書記官 鄒 賢 英