台灣高等法院民事判決 八十九年度上易字第四七四號
上 訴 人 正御建設股份有限公司法定代理人 黃惠美訴訟代理人 錢裕國律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 郭煥光右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十九年五月二十六日臺灣板橋地方法院八十九年訴字第四六二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾玖萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用者外，補稱略以：㈠本件系爭房屋早於八十六年十月四日即經核發權狀（參上證一），而得移轉過戶
，若非被上訴人以公共設施不當拒絕受領，及辦理過戶，上訴人並無拒不過戶之情。
㈡以原判決所認自八十六年三月二十五日起至八十六年九月十日止，共計一七○日
，扣除不可歸責於上訴人之一六一日後餘九日，再以被上訴人所主張之每日四千一百元計算違約金，僅三萬六千六百元，不足於本件上訴人所請求之尾款，從而原判決依上開金額之抵銷主張，而全數駁回上訴人之請求，顯有違誤。
㈢本件被上訴人對上訴人尚未付清購屋款項並無爭執，而買賣價金之給付與買賣標
的物之交付，自屬有對價關係，從而上訴人本可就被上訴人給付價金義務主張同時履行抗辯，如准予抵銷，自有礙上訴人依法原得行使之同時履行抗辯。
㈣依雙方買賣契約第十二條之約定，並未約明違約金之性質，而被上訴人主張為「
懲罰性」之違約金實有未合，縱認為是懲罰性違約金性質，然當事人約定不於適當時期履行債務時，即需支付者，乃是以強制債務之履行為目的，以確保債權之之強制罰。依被上訴人主張之違約金，乃以房屋總價肆佰壹拾萬元之千分之一計算，則每日違約金高達肆仟壹佰元，誠屬過當，且與實際損失（即應為相當於房屋租金之損失，依當地市場行情約每月壹萬伍仟元左右）相差甚遠，自有酌減之必要。
㈤上訴人於八十六年七月十九日領得使用執照後，於八十六年九月十日函告各承購
戶辦理過戶及貸款手續，縱認被上訴人主張房屋給付瑕疵主張為可採，至少對遲延交屋有所預見，而得加以控制損害，被上訴人未舉證證明有何實質損害，即主張過高之違約金，自難謂事理之平。
三、證據：援用原審提出者為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴，及假執行之聲請。
二、陳述：除與原判決相同者，茲引用者外，補稱略以：㈠依兩造買賣契約書第十二條約定：「㈠乙方（即上訴人）除不可抗力之事由外，
其逾期交付房地每逾一日按房地總價千分之一計算違約金與甲方（即被上訴人）。．．．」，是上訴人須賠償被上訴人近新台幣壹佰柒拾萬元，扣除房價尾款，建商仍應賠償被上訴人近壹佰伍拾萬元。
㈡系爭工程之消防設備及污水處理設備無法使用，消防單位已開立罰單，並告之將
斷水斷電，且交屋至今建商避不見面，未盡房屋保固之責，另梯間遮雨棚未做、缺少屋外對講機、電梯無法使用均已由住戶自費完成；被上訴人所住之房屋內缺衛浴設備、內牆未噴漆、壁磚龜裂嚴重，已由被上訴人自費達二十四萬元完工。顯見上訴人所建之系爭工程多有瑕疵之處。
三、證據：援用原審提出者外，補提台北縣政府公告影本乙份為證。理 由
一、兩造爭執要旨：上訴人起訴主張被上訴人於八十五年三月二十四日與其簽訂買賣契約，向上訴人購買座落台北縣中和市○○○段○○○○號土地上興建雲坊利多第Ｌ五棟第五樓房屋及土地，面積約為二七點二六坪，總價款為四百十萬元，上訴人於八十六年九月十七日取得系爭房屋之使用執照，並已依約交付房屋及土地，及辦理所有權移轉登記，詎被上訴人迄未依約給付尾款十九萬元，上訴人自得依兩造間之買賣契約關係，請求被上訴人給付尾款十九萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分五計算之利息。被上訴人固自認與上訴人簽訂系爭房地之買賣契約，及尚有十九萬元尾款未付，惟辯稱系爭不動產之消防設備等公共設施部分，以及被上訴人所住之房屋內缺衛浴設備、內牆未噴漆、壁磚龜裂嚴重，已由被上訴人自費達二十四萬元完工，爰主張同時履行抗辯權，再者上訴人所建之系爭工程多有瑕疵之處。惟以上訴人係於八十八年間始交屋予被上訴人，共計遲延五百四十六日，依兩造買賣契約第十二條約定，上訴人逾期交付房屋及土地時，每逾一日按房地總價款千分之一計算違約金一百七十萬元予被上訴人，被上訴人亦得預備為抵銷之抗辯。
二、得心證之理由：㈠查被上訴人於八十五年三月二十四日向上訴人購買系爭房屋及其坐落基地，總價
金為四百十萬元，被上訴人已給付上訴人一百零四萬元，尚有系爭尾款十九萬元迄尚未給付等情，為兩造所不爭執，並有土地及房屋買賣契約書、分期繳款明細表影本在卷可稽（見原審卷第四九頁至第五二頁、第五三頁至第五四頁），上訴人此部分之主張堪信為真實。
㈡本件上訴人主張已依買賣契約交付房屋及土地，並辦理所有權移轉登記予被上訴
人，被上訴人即應依約給付尾款十九萬元。惟被上訴人遲延交付房地所生之違約金及施工費用等語為抗辯：
⒈本件上訴人主張被上訴人應依兩造之買賣契約給付尾款十九萬元，被上訴人則以
上訴人所給付之系爭房屋在工程上有瑕疵等語，並為同時履行抗辯權之行使。經查：就被上訴人所指陳上訴人消防設備及污水處理設備無法使用消防單位已開立罰單、梯間遮雨棚未做、屋外對講機缺乏、電梯無法使用一節，業據被上訴人提出八十七年十一月七日台北縣消防局第一大隊員山分隊檢查雲坊利多社區（住宅區）消房安全設備不合格通知單影本乙份附卷可稽。依上開檢查消防設備不合規定限期改善通知單上所列不合規定事項：「一、受信總機故障。二、室內消防栓幫故障。三、採水幫故障。四、火警自動警報綜合盤故障。五、避難方向指示燈拆除。（Ｂ２、Ｂ１缺２具）六、出口標示燈拆除（１Ｆ缺６具、Ｂ１缺２具、Ｂ２缺２具、Ｒ１Ｆ缺４具）七、緊急廣播設備拆除。八、緩降機拆除（２～６樓各缺４具）九、避難梯Ｂ１２具拆除。十、緊急發電機故障。十一、滅火器拆除（缺四十七具）。十二、緊急照明燈拆除（Ｂ２缺９具、Ｂ１缺６具、１Ｆ缺６具、２～６Ｆ缺２具、Ｒ１Ｆ缺２具、Ｒ２Ｆ缺４具）。」，縱上訴人雖以曾於八十五年九月經台北縣消防局安全設備會勘後為合格之認定，惟上開不合格之處，與八十五年九月二日經台北縣消防局會堪之內容並無衝突之處。如其中受信總機之設備，於上訴人所提出之申請會勘之申請表上亦列有該項設備，惟於八十七年十一月七日消防隊之檢查結果為故障，顯係雖有該設備之存在，卻無法使用，實與未設置該項設備同。且依被上訴人所提出之系爭房屋所有權狀登記日期為八十七年九月二十一日，距八十七年十一月七日之檢查日僅一個多月，衡諸常情，被上訴人不可能於一個多月內將上開器具使用迨盡，顯係該設備於交付前即已有瑕疵。再依上開檢查不合格通知單，限期於八十七年十二月七日複查，後台北縣政府於八十九年九月廿九日八九北府消預字第三七二七一四號公告上訴人所建設之雲坊利多社區因消防安全設備不符規定，經通知限期改善，複查仍不合規定而停止使用，有被上訴人所提之台北縣政府公告附卷可稽，核被上訴人為上開之抗辯足資採信。
⒉按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受
人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；又買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發現有應由出賣人負擔責任之瑕疵時，應即通知出賣人。民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十六條第一項分別定有明文。本件被上訴人以上訴人有多項公共設施尚未完工為由，對上訴人請求支付尾款十九萬元為抗辯。本件上訴人於移轉系爭房地予被上訴人時，依上開規定，應付物之瑕疵擔保責任。另依兩造之買賣系爭房地契約書第十二條約定：「㈢交付房地前甲方（即被上訴人）如發現房屋構造或設備與合約規定不符並經鑑定屬實者，乙方（即上訴人）應負責改善或給予相當之補償，甲方於受領乙方交付房地前毋庸再向乙方瑕疵擔保之通知，得依民法第三百六十條規定行使權利，如結構安全發生問題，甲方得解除本契約，解約賠償依第㈠款之規定。」，因此依兩造之約定，被上訴人在發現房屋之構造、設備與合約不符時，應通知上訴人，使上訴人能給予改善或給予相當之補助，因此上訴人以其於八十六年九月十日已函告：「承購戶為工程完工通知承購戶辦理過戶及貸款手續」，業據上訴人所提出通知函影本、被上訴人所提之所有權狀影本乙份附卷可證（見原審卷第一四六頁）且為被上訴人所不爭執，對於上訴人主張系爭房屋於八十六年九月十日前已完工，足堪採信。又被上訴人已於八十六年十月十七日向上訴人主張系爭房屋之瑕疵並敦請其改善，後又於台北地方法院八十七年度偵字第二一九四五號之告訴狀中提出曾於八十七年八月十一日再以存證信函函告上訴人系爭房屋之瑕疵部分，有被上訴人提出之律師函、掛號郵件收件回執（見原審卷第六十頁至第六五頁）、告訴狀影本及板橋廿四支郵局存證信函第四七七號影本附卷可證（見原審卷第八一頁至第八八頁），故被上訴人已於上訴人通知辦理所有權移轉登記前，向上訴人為上開物之瑕疵之通知，而上訴人仍未依約改善，再參前開消防設備不合格通知單之不合格處，對於被上訴人為物之瑕疵之抗辯應堪採信，且被上訴人亦以系爭房屋尚未點交，公共設施也未完成（見本院八十九年十月二十五日言詞辯論筆錄），足認上訴人確有未依契約之約定設置各項設施之情。
㈢是本件被上訴人依約雖有交付買賣價金之義務，此義務與上訴人依系爭買賣契約
所負交付買賣標的物之義務，基於同一雙務契約而生，此二義務在事實上有密切關係，互為對待給付之關係，參照前開判例之說明，被上訴人自得以被上訴人未完全依債之本旨給付為由，拒絕給付買賣價金。
三、依上所陳，被上訴人以上訴人對於多處公共設施尚未完成並經其催告通知仍未予完成為由，對於上訴人向伊請求給付價金十九萬元之尾款部分主張同時履行抗辯，洵屬正當。本件被上訴人基於買賣之法律關係，對於上訴人之請求為同時履行抗辯，為有理由，應予准許。原審駁回上訴人之請求，係以抵銷權行使為據，雖與本院之理由不同，但其駁回上訴人於原審之請求，亦無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，應無理由，應駁回其上訴。
四、本件結論已臻明確，並駁回上訴人之主張，被上訴人所抵銷之抗辯，以及兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，即無一一論述審酌必要，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 六 日
民事第九庭
審判長法 官 吳 謙 仁
法 官 蘇 瑞 華法 官 魏 大 喨右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 六 日
書記官 黃 美 玉