臺灣高等法院民事判決 八十九年度上易字第五六七號
上 訴 人 仕豐建設股份有限公司法定代理人 林錦雪被上訴人 大河文明社區管理委員會法定代理人 蔡文國右當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十九年八月十七日臺灣士林地方法院八十八年度訴字第二○六號第一審判決提起上訴，被上訴人擴張其請求，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣伍萬捌仟陸佰肆拾叁元，及自八十七年十二月二十七日起至清償日止之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用部分之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
上訴人應再給付被上訴人新臺幣壹佰零捌萬壹仟叁佰肆拾肆元，及自八十九年十二月二十日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
第一審命上訴人負擔訴訟費用部分及第二審上訴部分訴訟費用，由上訴人負擔百分之六，追加部分之訴訟費用由上訴人負擔二分之一；餘均由被上訴人負擔。
本判決第四項於被上訴人以新臺幣叁拾陸萬壹仟元為上訴人供擔保後得假執行。但上訴人如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰零捌萬壹仟叁佰肆拾肆元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被上訴人法定代理人於本院訴訟繫屬中，因改選變更為蔡文國先生，有臺北縣淡水鎮公所，八十九年十二月十八日北縣淡建字第八九一四０七九七號函在卷可稽，是蔡文國先生依民事訴訟法第一百七十五條之規定聲明承受本件訴訟，經核於法並無不合。
二、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第四款定有明文。被上訴人於原審係請求上訴人應給付至八十七年十一月止之管理費，就同一管理費請求權，於第二審八十九年十一月二十八日擴張應受判決事項之聲明，追加請求上訴人給付自八十七年十二月份起至八十九年十一月間止二年之管理費，共新臺幣（下同）二百二十四萬七千零四十八元，及自八十九年十二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，嗣又於九十年二月二十七日，因上訴人所有之坐落門牌號碼為臺北縣○○鎮○○路一四一之一號九、十樓、一四三之三號十三樓、一四三之五號七、八樓、一四三之九號四、十、十九樓、一四五號四樓、一四七號十樓業因法院拍賣於八十九年七月三日移轉予訴外人柯人介，乃減縮該部分之管理費金額，請求上訴人給付二百十六萬二千六百八十八元，及自八十九年十二月一日起至清償日止之法定利息，揆諸前揭規定，應予准許。
三、被上訴人起訴主張上訴人仕豐建設股份有限公司（下稱仕豐公司）係「大河文明」公寓大廈（下稱大河文明社區）之起造人，大河文明社區管理委員會經由上訴人依法召開第一次住戶區分所有權人會議，並依法選出第一屆管理委員會委員及管理委員會主任委員蔡玲玲，並由蔡玲玲檢具相關資料，依法向主管機關淡水鎮公所申請成立，並有獲淡水鎮公所依法核發報備証明，管理委員會業已合法成立。又大河文明管理委員會依法召開第四屆住戶大會，並選任管理委員會委員，由管理委員會委員推舉鄭智元擔任主任委員，已經報請臺北縣淡水鎮公所備查，臺北縣淡水鎮公所亦發函同意准予備查在案。嗣經大河文明社區之區分所有權人會議，改選變更為蔡文國先生，並報請臺北縣淡水鎮公所備查等語。上訴人對於蔡文國經合法選任為被上訴人之法定代理人，並不爭執，惟抗辯被上訴人選任管理委員會主任委員時，未依公寓大廈管理條例第二十八條前段規定，由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，上訴人為區分所有權人，從未接獲開會通知，縱獲悉開會消息欲出席參加，亦遭部分住戶以未繳交管理費為由，驅離會場，或不計入出席人數、表決權數；且亦未依第二十九條第一項規定為決議，其所為任何決議，即為無效。被上訴人提起本件訴訟時，以簡東興為法定代理人、復以其管理委員會主委經改選由鄭智元先生擔任，上訴人認為渠等均未經合法召集之區分所有權人會議所選出，故其非合法之法定代理人，亦無進行本件訴訟之權能云云。查大河文明社區之第一次區分所有權人會議於八十五年十月十三日召開，上訴人當時之法定代理人柯介正亦參與，並主持該次會議，且於會議中成立被上訴人，而上訴人之代表柯介發亦獲選為被上訴人當時之副主任委員，柯介發、陳新民亦於八十五年十月二十日亦參與被上訴人之會議，有上訴人不爭執其真正之臺北縣淡水鎮公所八十六年六月十一日北縣淡建字第八六一一四五二七號就被上訴人成立，准予備查函附之會議紀錄、簽到簿、被上訴人八十五年十二月十三日公告、八十五年十月二十日被上訴人會議備忘錄在卷可稽（見原審卷第三十一至六十八頁），是被上訴人合法成立，堪可認定。又「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」民事訴訟法第三百五十八條第一項定有明文。選任簡東興、鄭智元為被上訴人法定代理人之大河文明社區區分所有權人會議，亦均臺北縣淡水鎮公所准予核備，亦有該公所之函及相關會議紀錄在卷可稽（見原審卷㈠第一六九頁、卷㈡第十六至三十頁），是堪信為實在。上訴人空言被上訴人或未通知或縱獲悉開會消息欲出席參加，亦遭部分住戶以未繳交管理費為由，驅離會場，或不計入出席人數、表決權數等語，自無足採。況「按民事訴訟法第四十八條規定，法定代理權有欠缺之人所為之訴訟行為，經法定代理人之承認，溯及於行為時發生效力。又承認之方式，明示或默示均可，其經有權為訴訟行為之人續行其訴訟，亦足認為已有默示之承認。」（最高法院八十二年度台上字第二一一二號判決要旨參照），被上訴人於八十九年九月十七日區分所有權人會議選任蔡文國為法定代理人，為上訴人所不爭執，亦有該次會議紀錄在卷可稽（本院卷第二四三至四頁），且蔡文國亦聲明承受訴訟，揆諸前揭說明，縱令簡東興、鄭智元未有法定代理權，而實施本件訴訟行為，業因蔡文國聲明承受並續行本件訴訟而承認前揭訴訟而溯及於簡東興、鄭智元行為時，發生效力。是被上訴人之抗辯，難認有稽。
四、被上訴人起訴主張上訴人仕豐建設股份有限公司（下稱仕豐公司）係「大河文明」公寓大廈（下稱大河文明社區）之起造人，尚有一百十七戶保留戶，並與被上訴人簽訂大河文明住戶管理守則，根據大河文明住戶管理守則之伍「管理經費收支辦法」（下稱本辦法）第二條之約定：「管理費之收據標準：⒈全體各住戶各戶依登記面積每坪管理費為五十元＼月，壹樓及地下一樓店面鋪七折收費，空戶減半收費：：：上述費用係預估第一年支出，管委會（按即被上訴人）得依實際支出情形調整之」。被上訴人依區分所有權人於八十五年十月十三日所召開之區分所有權人會議有關徵收管理費用議決，於八十五年十二月十三日大河字第００一號公告說明欄貳：「一、：：：住戶所有權人不分已或未進住及承租戶，每月皆需全額繳交：：：爾後自八十六年十一月一日之後，未賣出部分均應全額繳交。」、「五、此管理費應繳部分，依管委會第一次會議決議，應繳費時間溯自八十五年十一月一日開始，敬請各位住戶芳鄰配合。」公告之，並均按月通知上訴人繳納管理經費，上訴人知悉前揭選任管理委員會及調高管理費之決議後，如其主張召集或決議程序有違法之情形，依民法第五十六條第一項規定，應依法訴請法院撤銷該決議，惟不僅未訴請撤銷，且於八十六年十一月、十二月繳交管理費時亦係按全額繳交。上訴人就其房地在大河文明社區之事務，目前皆委由該社區管理委員林淑華幫忙代為處理，上訴人之人員亦可用其卡片進出大樓，並無不能進入大樓之情形。再者，被上訴人亦交付上訴人七個進入地下樓停車位之遙控器，從地下樓上訴人人員亦可自由進出該大樓，甚且上訴人之人員只要表明身份，大樓管理員皆會讓其自由進出，上訴人所稱伊不能進入大樓無法管理其建物致生損害，純屬卸責之詞，無足採信。上訴人自八十七年一月起竟拒不繳納一百十七戶之管理經費，迄八十七年十一月止已積欠被上訴人高達十一個月之管理費，共二百五十三萬五千一百二十九元，扣除上訴人代墊清潔費三十三萬六千元、代墊管理費十七萬四千元後，上訴人尚應給付二百零二萬五千一百二十九元，被上訴人屢次以電話聯絡、催討，並曾於八十七年十二月十八日通律字第ＢＤ八八二紫號律師函催告，該函於八十七年十二月十九日送達，上訴人仍置之不理。自八十七年十二月起至八十九年十一月止，積欠管理費二百二十四萬七千零四十八元。爰依前揭管理經費收支辦法及公寓大廈管理條例第二十一條之規定，起訴請求上訴人給付八十七年一月起至十一月止之積欠之管理費二百零二萬五千一百二十九元，及自八十七年十二月二十三日起至清償止，按週年利率百分之五計算利息（原判決命上訴人給付五十七萬五千四百八十五元，及自八十七年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴，未據被上訴人上訴）。被上訴人復於八十年十二月十九日本院審理時，擴張訴之聲明，請求上訴人再給付被上訴人八十七年十二月起至八十九年十一月止之管理費二百二十四萬七千零四十八元，及法定利息，及於九十年二月二十七日再為減縮訴之聲明，請求上訴人再給付被上訴人八十七年十二月起至八十九年十一月止之管理費二百十六萬二千六百八十八元，及法定利息等語（原判決僅認定上訴人就其中五十八戶有所有權，上訴人應繳交之該五十八戶管理費一百零三萬三千六百八十五元、停車位管理費五萬一千八百元，共計一百零八萬五千四百八十五元，經與上訴人主張抵銷之清潔費三十三萬六千元、管理費十七萬四千元墊款後，上訴人仍應給付被上訴人五十七萬五千四百八十五元，及自八十七年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並駁回其餘之訴，敗訴部分，被上訴人未上訴）。並聲明㈠駁回上訴人之上訴。㈡上訴人應再給付被上訴人新臺幣二百一十六萬二千六百八十八元及自民國八十九年十二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢第二項之聲明部份，願供擔保請宣告假執行。
五、上訴人則以：㈠被上訴人提出之附件所列明細表中，僅綠色標示部分為被告仕豐公司所有，有建物登記簿謄本在卷可稽，被上訴人指稱上訴人自認全部均係上訴人所有乙節，顯有誤會。㈡依被上訴人住戶管理守則第二條第一款之規定，各戶依登記面積每坪管理費為五十元，空戶減半收費，被上訴人援引所謂第一屆八十五年十月十三日決議，主張自八十六年十一月一日以後，未賣出之部分，即應全額繳交管理費，惟被上訴人未曾開會決議將管理費改為全額繳交，被上訴人所提出之開會紀錄，僅係研討會備忘錄，依開會目的，難認係管理委員會之正式會議，且上訴人之與會人員亦表示該研討會溝通意見曾表示要回去報告，從而該次會議之結論，非管委會之決議。其會議未合法通知召集，自無決議之成立可言。準此，有關住戶管理守則管理經費收支辦法，仍為有效，被上訴人訴請上訴人就未出售之部分房屋及停車位，全額收取管理費，非有理由。㈢依被上訴人之管理經費收支辦法第八條之規定：「管理費之收費標準，得經管委會之決議提報住戶大會追認後隨時增減之。」，惟被上訴人從未召開住戶大會決議追認，被上訴人所提之全戶大會決議均與本件爭議無關。㈣本契約訂定於民國八十四年間，亦有消費者保護法之適用，而對於定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。㈤於八十七年底，被上訴人即將進出社區之門禁改為晶片刷卡，即不將卡片交付上訴人，致上訴人無法進入，幾經交涉，被上訴人仍拒絕交付，而被上訴人因受委任管理社區之門禁及安全等各項管理措施，而收受管理費，管理費為委任事務有對價關係，被上訴人阻止上訴人之人員進入，且以八十七年十二月十八日律師函表示因上訴人未繳納管理費用，依管理辦法第七條停止一切服務，上訴人無從享受管理利益，自不得請求管理費，證人林淑華雖為上訴人之職員，惟林淑華係以住戶身分參與管理委員會之工作，不足認定與上訴人所得行使之權利混為一談。再者，被上訴人之上開強制行為，亦構成侵權行為，上訴人自得請求所受管理利益相當於管理費之損失金額二百十六萬二千六百八十八元，及房屋未能使用之損害，上訴人自得以之與八十七年十二月以後之管理費主張抵銷。㈥就屬於上訴人所有之房屋部分八十七年一月至十一月管理費合計九十五萬六千七百八十三元部分，應依被上訴人住戶管理守則第二條第一款之規定，各戶依登記面積每坪管理費為五十元，空戶減半收費，準此，房屋部分被告僅應給付被上訴人四十七萬八千三百九十二元，另車位部分之管理費用共五萬一千八百元，共計五十三萬零一百九十二元。另應再扣除上訴人代被上訴人墊付之清潔費三十三萬六千元、管理費十七萬四千元，上訴人僅應給付被上訴人二十萬零一百九十二元。至於被上訴人追加請求部分，亦屬空戶，其管理費依前揭抗辯，應以半額計算，被上訴人請求全額實無理由等語，資為抗辯。並聲明㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢被上訴人在第二審追加之訴駁回。㈣如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
六、兩造不爭執之事實：㈠大河文明社區住戶管理守則之五「管理經費收支辦法」第二條規定：「管理費之
收費標準：⒈全體各住戶依登記面積每坪管理費為新臺幣五○元＼月，壹樓及地下壹樓店鋪七折收費，空戶減半收費。⒉地下二、三層私有平面汽車停車位共六四位，每位管理費四○○元＼月。⒊地下三層私有機械汽車停車位共一○○位，每位八○○元＼月。⒋地下二層機車停車位共六二位每位使用費三○○元＼月。＊上述費用係預估第一年支出，管委會得依實際支出情形調整之。」。第八條規定：「管理費之收費標準，得經管委會之決議提報住戶大會追認後隨時增減之。」，且上訴人所有之房屋均為空戶，為兩造不爭執，且大河文明住戶管理守則在卷可稽。
㈡上訴人所有坐落門牌號碼為臺北縣○○鎮○○路一四一之一號九、十樓、一四三
之三號十三樓、一四三之五號七、八樓、一四三之九號四、十、十九樓、一四五號四樓、一四七號十樓業因法院拍賣於八十九年七月三日移轉予訴外人柯人介，有上揭建物之登記謄本在卷可稽，且為被上訴人所不爭執。
七、被上訴人主張上訴人所有建物自八十七年一月起至八十九年十一月止，未繳交大河文明社區之管理費，及自八十七年一月至十一月之停車位管理費，其中於原審請求之八十七年一月起至八十七年十一月止，五十八戶未繳交管理費金額為一百零三萬三千六百八十五元（被上訴人原請求之如附件所示之戶數管理費共二百零二萬五千一百二十九元，經原判決認定僅有其中五十八戶，且金額為一百零三萬三千六百八十五元，被上訴人敗訴部分，未聲明不服）、停車位管理費五萬一千八百元，另追加部分即八十七年十二月起至八十九年十一月止，前揭路一四一號
七、九、十一、十四、十六樓、一四一之一號四、九、十一樓、一四三之二號十
七、十九樓、一四三之三號十三、十六、十七、十八、十九樓、一四三之四號六、七樓、一四三之五號七、八、九、十、十一、十二、十六、十八、十九樓、一四三之六號四、八、十三、十四、十九樓、一四三之八號十五、十六、十七、十九樓、一四三之九號四、十、十七、十八、十九樓、一四五號四、八、九、十、
十一、十三、十七樓、一四五之一號八、九、十一、十二、十三樓、一四七號九、十、十九樓共五十五戶之管理費二百十六萬二千六百八十八元。上訴人對於積欠管理費乙節不爭執，惟抗辯伊僅積欠八十七年一月至十一月間五十四戶之管理費，而被上訴人於第二審追加請求之部分，亦均屬空戶，依前揭管理守則之規定，均僅須繳納半額之管理費即每坪五十元之半額即二十五元，被上訴人調整住戶管理費之管理委員會會議，未經合法通知管理委員，亦未依管理費經費收支辦法第八條之規定，報請住戶大會追認，自不得依新費率，以全額收取等語。
查：
㈠按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已
逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。從而被上訴人自得依公寓大廈管理條例第二十一條規定及前揭管理經費收支辦法第二條規定之管理費收費標準，請求上訴人給付管理費。又依前揭「管理經費收支辦法」第二條規定，被上訴人固得為調整管理費收費標準之決議，惟依同辦法第八條之規定，仍應報住戶大會追認後，始得隨時增減之，此觀諸上揭規定，至為明確。
㈡被上訴人於八十五年十月二十日開會決議，上訴人所有空戶及空車位，自八十五
年十一月起至八十六年四月止，按百分之五十收取，五月至十月止，按百分之七十收取，八十六年十一月起全額收取，並由當時之被上訴人之主任委員蔡玲玲、柯介發具名於八十五年十二月十三日，以大河字第００一號公告：「一、：：：住戶所有權人不分已或未進住及承租戶，每月皆需全額繳交：：：爾後自八十六年十一月一日之後，未賣出部分均應全額繳交。」、「五、此管理費應繳部分，依管委會第一次會議決議，應繳費時間溯自八十五年十一月一日開始，敬請各位住戶芳鄰配合。」等語，為上訴人所不爭執，且有被上訴人有召開前揭管理委員會會議（見本院卷第二一七頁），且上訴人代表之管理委員亦與參與決議，對於會議結論並無異議，亦據證人蔡雨水、張文榮、林朝棟、徐安虹、羅仁君之結證在卷，並有上揭會議紀錄、公告在卷可稽，是前揭管理委員會之決議，足信為真實。上訴人抗辯前揭會議未合法通知云云，委不足採。
㈢前揭管理經費收支辦法第九條：「本辦法如有未盡事宜，得經管委會隨時檢討，
並經管委會議決後修訂之。」、第十條：「本辦法為建方代管本大廈期間暫行之管理經費收支辦法。待本大廈召開第一次區分所有權人會議經由第一次區分所有權人會議決同意繼續施行，或經由第一次區分所有權人會議決修正或變更新管理經費收支辦法施行之。」固有規定，惟上揭規定，被上訴人所得檢討為前揭辦法未盡事宜，然關於收費標準，前揭辦法業已明文規定，並無任何未盡之事宜。再者，依上揭第十條規定，收費標準之變更應經大河文明社區第一次區分所有權人會議議決繼續施行或為修正或變更，而該第一次區分所有權人會議關於管理守則之內容之議決為：「原則上全體通過，待管委會成立後，再針對內容來討論。」是該次所有權人會議並未對前揭辦法為修正或變更，且僅賦予被上訴人成立後，討論其內容，未賦予其變更前揭辦法內容之權力，而依前揭辦法第八、十條規定，被上訴人所為關於調整管理費收費標準，須經區分所有權人會議之追認至為明確，是上訴人無權逕自調整管理費之收費標準。而被上訴人所提之八十八年第二次所有權人會議紀錄，固有關於上訴人積欠管理費三百三十餘萬元之報告事項，及是否繼續訴訟或和解之議案，且議決和解為先，如仍無誠意，則繼續訴訟記載，然管理費收費標準之調整係關於前揭辦法之修改，與上訴人積欠管理費及是否繼續訴追，係不同層次之事務，不可混為一談。此外，被上訴人未能舉證證明，被上訴人前揭調整管理費收費標準之議決，業經區分所有權人會議議決同意或追認，則被上訴人自不得逕自依其所為調整管理費之議決，調高管理費收費標準並收取，是被上訴人主張其依前揭辦法有權調整管理費收費標準，且經區分所有權人會議追認云云，難認有據。又上訴人縱曾依前揭被上訴人八十五年十月二十日決議，於八十六年十一、十二月繳交全額管理費，惟管理費之調整係須經大河文明社區住戶大會追認，始生效力，而本件調整空戶管理費為全額之被上訴人決議未經住戶大會追認，不生調整之效力，自不因上訴人曾全額繳交，即使上訴人負繳交全額之義務，被上訴人以之主張上訴人負有繳交全額管理費之義務，亦屬誤會。
㈣依前揭辦法第二條之規定，空戶之管理費應按半額收取，如前所述，則上訴人積欠之管理費，其計算如次：
⒈八十七年一月至十一月部分：上訴人於此期間之空戶共有五十八戶（如附表所
示加註勾選或三角記號者），有該等建物之登記謄本在卷可稽，且上訴人對於被上訴人請求管理費之各該空戶之管理費計算標準及積欠之管理費如空戶部分按全額計算之金額為一百零三萬三千六百八十五元，並不爭執，且自認停車位部分之管理費為五萬一千八百元（見原審卷㈠第二五八頁），依前述說明，上訴人所積欠之管理費金額為上揭空戶管理費金額半數即五十一萬六千八百四十三元（元以下四捨五入），連同停車位管理費為五十六萬八千六百四十三元。
又被上訴人對上訴人亦有清潔費三十三萬六千元、管理費十七萬四千元之墊款返還請求權，為被上訴人所自認，經上訴人主張抵銷後，上訴人尚積欠被上訴人五萬八千六百四十三元之管理費，是被上訴人此部分之請求，逾五萬八千六百四十三元部分，為無理由。又按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」民法第二百二十九條第二、三項定有明文。被上訴人委請律師函催告上訴人於函到七日給付系爭管理費，而上訴人於八十七年十二月十九日收受，為上訴人所不爭執，亦有該律師函、郵局掛號郵件查詢單在卷可稽，則上訴人應於八十七年十二月二十六日以前給付，上訴人未依期給付，依前揭規定，應自八十七年十二月二十七日起，始負給付遲延責任，則被上訴人請求自八十七年十二月二十五日起計算遲延利息，即屬無據。
⒉八十七年十二月至八十九年十一月部分：此部分係被上訴人追加請求之前揭五
十五戶管理費，金額共二百十六萬二千六百八十八元，惟其中一四一之一號九、十樓、一四三之三號十三樓、一四三之五號七、八樓、一四三之九號四、十、十九樓、一四五號四樓、一四七號十樓等十戶，業因法院拍賣於八十九年七月三日移轉予訴外人柯人介，如前所述，則除該十戶自八十九年七月起，上訴人不負給付管理費之義務外，該十戶自八十七年十二月至八十九年六月止仍為上訴人所有期間，及上訴人所有其餘四十五戶空戶，上訴人仍應負給付管理費之義務，為上訴人所不爭執。又上訴人對於被上訴人計算此部分各空戶管理費之面積，亦不爭執，從而被上訴人所得請求之管理費，按收費標準每坪五十元之半額即二十五元計算，被上訴人所得請求上訴人給付之管理費共一百零八萬一千三百四十四元。又被上訴人於八十九年十二月十九日以民事答辯暨訴之擴張狀追加起訴此部分之管理費，並於同日送達上訴人，依前揭第二百二十九條第二項之規定，應自翌日即八十九年十二月二十日起上訴人始負延遲責任，從而被上訴人請求自八十九年十二月一日起計算遲延利息，洵屬無稽。
八、上訴人抗辯被上訴人因受委任管理社區之門禁及安全等各項管理措施，而收受管理費，管理費為處理委任事務對價關係，自八十七年底，被上訴人拒將進出社區門禁之晶片刷卡交付上訴人，致上訴人無法進入，而被上訴人因受委任管理社區之門禁及安全等各項管理措施，而收受管理費，事務有對價關係，被上訴人阻止上訴人之人員進入，且以八十七年十二月十八日律師函表示因上訴人未繳納管理費用，依管理辦法第七條停止一切服務，上訴人無從享受管理利益，自不得請求管理費，且被上訴人之上開強制行為，亦構成侵權行為，上訴人自得請求所受管理利益相當於管理費之損失金額二百十六萬二千六百八十八元，及房屋未能使用之損害，上訴人自得以之與八十七年十二月以後之管理費主張抵銷云云。查：
㈠按前揭守則第七條規定：「本大廈住戶應分擔本中心（即大河文明社區管理服務
中心）下列費用一、經常管理費用：：：⒈公共水電費（包括本中心所使用）、電梯及公共建物保養費、機件維護及修理等費用。⒉本中心服務人員薪津及管理費用。⒊清潔費用之負擔。⒋公共設施之維護管理費用及什費。：：：」，是社區管理費乃管理委員會按時向各住戶（包括公司行號）收取各項管理費（包括有車住戶之停車管理費）清潔維護費，及水電費等，以支付管理人員之薪津、水電費等，乃屬代支代付之性質，並非處理事務之對價，是管理費之負擔與管理事務之進行，顯無對價關係，且上揭管理費之發生與被上訴人未交付門禁晶片卡，或上訴人抗辯受阻進入均無必要之關連，是上訴人據以拒絕交付管理費，殊屬無據。
㈡按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良
風俗之方法，加損害於他人者亦同。」民法第一百八十四條第一項定有明文。是因侵權行為所發生之損害賠償請求權以有（一）故意或過失不法侵害他人權利之行為（二）損害之發生（三）損害與行為之間有因果關係為其成立要件。被上訴人主張如上訴人之人員欲進入社區，經告知被上訴人，均可獲進入等語，而證人即上訴人之員工亦為大河文明社區住戶林淑華亦僅證稱「據我所知道當時有會計人員曾經被阻撓，但現在我不知道。」、「出租是由我辦的，我是住戶所以沒有問題。」、「只要是出租，承租人有交管理費，大樓會給他們磁卡。」、「（法官問：現在仕豐公司的房子是何人處理？）沒有人處理。如果要處理辦公室、家具就是我在處理。」等語，是上訴人於處理其房屋之事務，並未因其出入受管制而無法處理相關房屋事務，難認上訴人因此受有損害，是上訴人抗辯因被上訴人之管制行為乃侵權行為，致其受有受管理利益相當於管理費之損失金額二百十六萬二千六百八十八元，及房屋未能使用之損害，上訴人自得以之與八十七年十二月以後之管理費主張抵銷，洵屬無據。
九、綜上所述，被上訴人本於公寓大廈管理條例第二十一條、前揭管理費收支辦法第二條之規定，請求上訴人給付八十七年一月至十一月期間之管理費五十七萬五千四百八十五元（被上訴人於原審請求二百零二萬五千一百二十九元，逾上開金額部分，經原判決駁回，被上訴人未上訴，不在本院審理範圍），及自民國八十七年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於五萬八千六百四十三元，及自民國八十七年十二月二十七日起之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又，上開應准許部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行宣告，原審爰分別酌定相當擔保准許之，經核無不合。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人追加請求上訴人給付八十七年十二月起至八十九年十一月期間之管理費二百十六萬二千六百八十八元，及自民國八十八年十二月一日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於一百零八萬一千三百四十四元，及自八十九年十二月二十日起之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請自失其附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，無贅述必要，併予敘明。
、據上論結，本件上訴及被上訴人追加之訴，均為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十五 日
民事第十五庭
審判長法 官 劉 靜 嫻
法 官 陳 昆 煇法 官 吳 光 釗右正本依原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十六 日
書記官 于 誠附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。