台灣高等法院民事判決 八十九年度上易字第六五七號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○右當事人間給付租金事件，上訴人對於中華民國八十九年六月二十日臺灣新竹地方法院八十九年度訴字第二八二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
原判決所命調整租金金額應再提高新台幣壹萬零玖佰柒拾肆元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔三分之二，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利部分廢棄。
二、被上訴人給付租金應自八十九年二月二十三日起調整每年應再給付新台幣壹萬捌仟貳佰捌拾玖元。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、系爭土地雖被上訴人為住家之使用，但因臨接三十六米寬大道火車站附近，商業繁榮地段，可供經商之用，而同段一一０四地號在系爭土地連接之後段，不僅前無門路後面對鐵路，噪音不斷，故租金應為其二倍，況公有地之租金通常比民間地租低。故不應據國有土地出租比率計算私有土地地租。
二、上訴人承租國有土地同段一一０九地號，租金依百分之六計算，較系爭土地還高百分之一比率收取地租。而系爭土地扣繳地價稅四○三八．七元，租金僅餘一萬四千二百五十元三角，僅占地價之百分之三．八而已。
三、系爭土地七十九年時公告現值為七千五百元，八十七年漲至二萬八千元，故以七千六百元申報地價計，實嫌過低。
參、證據：除援用原審提出者外，補提地價稅課稅表影本為證。
乙、被上訴人方面：未於言詞辯論期日到場，惟據其以前所提之書狀略謂。
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：原審判決調整租金並無過高，願意向上訴人購買系爭土地。
理 由
一、被上訴人受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到埸，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，上訴人聲請一造辯論，於法並無不合，爰准許之。
二、本件上訴人起訴主張：其為系爭土地之所有人，被上訴人與上訴人就系爭土地存有不定期之租賃關係，先前被上訴人與上訴人之前手約定之租金，以稻穀折算成現金約為每年二、三百元，惟現系爭土地之地價已明顯調漲，上訴人爰依民法第四百四十二條之規定，請求將系爭土地之租金，自八十九年二月二十三日起，調整為按系爭土地申報地價總額年息百分之十，即每年租金三萬六千五百七十八元計租等語。
三、被上訴人則以：當初與上訴人之前手約定租金係以稻穀折合現金一年二百九十四元計算，惟因偏低，乃自願附加當年度之稅金，一年大約二、三千元，然上訴人均拒收，不得已以提存之方式清償，嗣後上訴人亦從未表示要調高租金，又緊鄰在系爭土地後面之同段一一０四地號土地，伊向國有財產局租賃面積為六十一點五一平方公尺，地目亦為建，其每月租金僅一千六百一十三元，顯見上訴人所主張調整之租金尚屬過高，願意向上訴人購買土地等語資為抗辯。
四、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃訂有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總額年息百分之十為限，且於租地建屋者準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。平均地權條例十六條前段亦定有明文。
五、查本件系爭土地係由上訴人向訴外人古慶興及古永定所購，且被上訴人之父吳祥喜早於四十六年起即向系爭土地當時之所有權人古阿定承租系爭土地，古阿定歿後由其子古慶興及古永定繼承系爭土地，而被上訴人之父歿後亦由被上訴人繼承該項承租權，嗣後再由上訴人向古慶興及古永定買受系爭土地，是上訴人及被上訴人之間確有不定期租賃關係之存在，此為兩造所不爭執，並有上訴人所提出之本院八十五年訴字第一一六三號民事判決影本一份及租金收據影本五份為證（見原審卷第八頁、第十四頁），上訴人此部分主張為真正。
六、次查系爭土地之租金，係早於四十六年間由被上訴人之被繼承人吳祥喜向系爭土地當時之所有權人古阿定約定，按租穀折算每年為二百九十四元，迄今仍未調整，而上訴人自七十八年買受系爭土地，並承受與被上訴人間之不定期租賃關係起，即拒絕受領被上訴人所支付之租金等情，亦為兩造所不爭。而系爭土地之申報地價，自八十四年之每平方公尺七千二百八十元，於八十六年間已調升至每平方公尺七千六百元；系爭土地之公告現值，自七十九年間之每平方公尺七千五百元，八十年間調高為每平方公尺二萬二千元，八十一年間調高為二萬四千元，八十三年間亦為調高，至八十七年間再調升至每平方公尺二萬八千元之情，此有上訴人所提出之地價稅課稅明細表及地價證明書為證（見原審卷第三十七頁以下），系爭土地之公告現值於最近七、八年間，其調漲已將近四倍之多，更遑論自四十六年起至今日系爭土地價值之昇漲。兩造就系爭土地之租金僅為每年二百九十四元，如以八十六年之申報地價每平方公尺七千六百元計算，係以申報地價總額之年息百分之零點零八（計算公式：２９４＼（７６００×４８．１３）＝０．０００８）計租，顯屬過低，是上訴人請求調整租金，為有理由。
七、按基地租金數額之調整，除以基地之地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較等項，併合斟酌決定之，土地價值之昇降並非增減租金之惟一斟酌事項。查被上訴人所承租之系爭土地，係緊鄰新竹縣○○鄉○○路，被上訴人於其上搭蓋有一層樓之水泥磚造建築，門牌號碼為新竹縣○○鄉○○路○○○號，屋齡約五十年，被上訴人目前做為住家使用，而新興路為三十六米寬之道路，屬省道台一線位於○○鄉○路段，系爭土地對面是山崎國小，附近有些為商家有些為住宅，且離新豐火車站僅二百多公尺，火車站附近係為新豐鄉較為繁榮之區，且系爭土地之後面即為國有地（即前述同段一一０四地號土地），該國有地之後方緊鄰鐵路等情，業據原審履勘現場屬實，製有勘驗筆錄及現場略圖在卷可憑（見原審卷第二十八頁以下）。而參酌上訴人於八十六年間向國有財產局所承租，鄰近系爭土地約二十公尺，為同地段地號一一０九號之土地，其地目為「道」，承租面積為四三‧八九平方公尺，租賃期間係八十六年一月一日至九十年十二月三十一日，其目前租金為每月一千六百六十四元之情，有被上訴人所不爭執其真正之該筆土地國有基地租賃契約書影本一件為證，（見原審卷第四十三頁）；另筆系爭土地後面，緊鄰火車鐵道旁，噪音較大而無直接面臨大馬路之同地段地號第一一０四號之土地，地目亦為「建」，被上訴人向國有財產局所承租面積為六一‧五一平方公尺，其租金為每月一千六百一十三元，其租賃期間為八十六年五月一日至九十年十二月三十一日止之情，亦有被上訴人所提出之該土地之國有基地租賃契約書影本一份為證（見原審卷第四十四頁），則前筆係道地，後筆係建地，位置不如系爭土地，且均屬公有地，而公有地之租金通常比民間地租低。故本院綜合斟酌前述系爭土地價值之增漲，及其離新竹縣新豐鄉市中心區不遠，距離新豐鄉火車站僅二百公尺，緊鄰省道台一線，附近有國小、商家及住家，惟其後與鐵道相距僅約十公尺，以及與鄰地租金相較，認應按系爭土地最近即八十六年申報地價七千六百元（見原審卷第十二頁）總額即三十六萬五千七百八十八元（七六○○×四
八．一三）之年息百分之八調整租金計算，即年租金二萬九千二百六十三元，始較為公平合理，而調整租金之起算日即自上訴人請求調整之日即其提起本件訴訟，而繫屬原審之八十九年二月二十二日之翌日即八十九年二月二十三日起算，從而上訴人於此範圍內之請求，核屬正當，應予准許，逾此範圍，尚有未洽，應予駁回。
八、綜上所述，上訴人本於民法第四百四十二條，請求自八十九年二月二十三日起調整為每年租金二萬九千二百六十三元，故應再提高一萬零九百七十四元，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 十 日
民事第十五庭
審判長法 官 陳 昆 煇
法 官 吳 光 釗法 官 李 錦 美右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 四 月 十 日
書記官 明 祖 全