臺灣高等法院民事判決 八十九年度上易字第七十四號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 路春鴻律師被 上訴人 甲○○ 住訴訟代理人 林思銘律師
蘇明淵律師右當事人間返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月三日台灣新竹地方法院八十八年度訴字第七○一號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院判決如左：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴之訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
(一)、原判決廢棄。
(二)、被上訴人應給付上訴人新臺幣 (下同)七十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
(三)、第一、二審之訴訟費用由被上訴人負擔。
(四)、上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
(一)、現今國內不動產仲介業者，不僅係單純報告訂約機會或媒介訂約而已，有時係
受出賣人或承買人之委託，代為處理買主或賣主之一切事務，其性質又類似委任契約，故關於不動產仲介業之性質，不一而足，應參酌各個仲介契約之條款內容，斟酌當事人締約時之真意，以決定雙方所訂立之契約為居間契約或委任契約，甚或居間及委任之混合契約。又稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。受任人固不因委任契約之成立而當然有代理權，惟委任人亦可同時或另授受任人以代理權，其代理權之有無，悉依當事人間之約定具體認定。本件訴外人華昕房屋仲介公司 (下稱華昕公司)係受被上訴人之委託而代為尋覓買主以出售系爭土地，為原審認定之事實，而被上訴人與華昕公司間之委託銷售契約，依目前國內不動產仲介業之慣例，均將委託銷售之價格、委託之期限、報酬及其他條件載明於各該委託銷售契約書，其授有代理權者；亦非罕見，乃原審未遑詳究被上訴人與華昕公司委任銷售契約之範圍，即逕認華昕公司無代理訂立買賣契約之權限，難謂無失之率斷。
(二)、契約固須當事人相互間表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並
不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為意思表示從中傳達，因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立。最高法院著有六十八年度台上字第一五○四號判例及八十四年度台上字第二八一○號判決意旨可資參照。本件縱認被上訴人並未授予華昕公司代為意思表示或代受意思表示之權限，惟上訴人於原審一再陳稱曾與華昕公司訂立議價承諾書，表明「．．．面寬須六米以上，如未達六米，此筆土地買賣不成立」等語，並提出議價承諾書以資佐證，被上訴人對此亦不爭執，是兩造間之買賣契約，於華昕公司人員將上訴人前開附解除條件之要約傳達於被上訴人並經其肯認時，即已因意思表示合致而成立甚明，自均應受其拘束。
(三)、兩造所簽訂之買賣契約書，固無關於土地面積如未達六米以上契約即不成立之
記載，惟承前所述，兩造於買賣契約成立時即已就此列為契約成立之條件，自無庸於正式簽訂買賣契約書時再行贅記，不能以簽約時未再記載於買賣契約內，即遽認兩造間從未有此約定，或認其非屬重要事項。
(四)、退萬步言，上訴人根據華昕公司仲介人員之告知，誤認系爭土地之面寬確保六
米，可供自行建築之用，始向被上訴人買受，係對於買賣標的物之性質發生誤認。蓋自主觀而言，若上訴人購地之初，知悉該土地之面寬未達六米，必不致一再於議價承諾書上反覆強調如面寬未達六米則買賣契約不成立。再從客觀而言，被上訴人委託華昕仲介公司銷售系爭土地，經該公司之廣告及被上訴人之一再保證，自足以造成上訴人對於上開土地產生面寬確為六米之確信，以此，凡一般人若處於上訴人之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示。
(五)、被上訴人委託訴外人華昕公司出售系爭土地，迭對外刊登廣告均載稱「：：面
寬六米：：」等語，使上訴人誤以為系爭土地面寬確屬六米，始與被上訴人成立買賣契約，而系爭土地之面寬，就本件交易而言，確屬重要，而上訴人於不知情下，與被上訴人簽訂系爭買賣契約，自係對於買賣契約標的物之性質發生誤認所致，此種錯誤即係意思表示內容之錯誤，上訴人自得撤銷之。
(六)、兩造訂約當日如無面寬六米之約定，何必於簽訂契約後再行測量？又何必於測
量未達六米時就此問題為協調？
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
(一)、請求判決駁回上訴。
(二)、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
(三)、如受不利判決，請准供擔保，宣告免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相者外，補稱：
(一)、上訴人主張華昕公司係代理被上訴人簽約，與兩造係於談妥所有條件後，親自
簽訂買賣契約之實情不符，依買賣契約所示，訴外人華昕公司並無代理權限可言，上訴人空言指摘原審判決不當，顯屬無稽。
(二)、上訴人提出之其經紀人陳惠玟出具之承諾書。被上訴人並不知悉，被上訴人之
經紀人係華昕公司之另一專員謝偉雄，是上訴人與其委託之經紀人商談之條款，自不得拘束被上訴人，苟其經紀人就該重要事項，未提醒上訴人注意並於簽約時註明於買賣契約，乃其與經紀人間之問題，殊不能就簽約時未經商討之條件，於簽約後再向被上訴主張之。
(三)、兩造係於八十八年四月十七日簽訂系爭土地買賣契約，而上訴人委託之經紀人
陳惠玟所出具承諾書，分別在八十八年四月五日及四月七日，該承諾書第三項明確表明協調至八十八年四月十一日十八時，超過時效承諾書作廢。而被上訴人是於四月十七日前二天方被通知簽約，則兩造於八十八年四月十七日簽約時，該承諾書早已作廢多日，雙方所有有關本件土地買賣之事，均以八十八年四月十七日簽訂之契約為準據，而契約裡顯無「面寬須達六米，否則契約不成立」之約定，苟上訴人對土地面寬係認為簽約之必要條件，何以於簽約時未要求附記於契約上？況其前往現場看過多遍，並自行攜帶皮尺去量，已明知面寬狀況，故而未再提出，上訴人以已作廢之承諾書而主張該承諾書為契約之一部分，顯屬無稽之論。
(四)、上訴人又主張其因華昕公司人員之告知，誤認系爭土地面寬為六米，始向被上
訴人買受，而該面寬六米之性質，在本件買賣確屬重要，上訴人因誤認其面寬為六米始予買受，依民法八十八條第二項規定撤銷其買受之意思表示，併依不當得利之法律關係請求云云。被上訴人此部分主張變更起訴事實，為「錯誤」而撤銷錯誤之意思表示，非主張係附有成立條件，因成立條件未成就而無效，是此部分主張顯與起訴狀所述之基礎事實顯不同，被上訴人不能同意，核先敘明。
(五)、上訴人於簽約時，就買賣價金，土地座落位置，面積等買賣必要之點，均已與
上訴人達成意思表示合致，自無錯誤可言，即便因其誤認土地面寬六米，亦係動機錯誤，而不得主張撤銷。更何況其於簽約時未再主張面寬應達六米，則其恣意主張其係誤認面寬已達六米而簽約，令人難以置信，顯無可採。
理 由
壹、程序部分本件上訴人於原審主張系爭買賣契約，係以系爭土地需面寬六米以上為解除條件之契約，因解除條件成立致買賣契約歸於無效，因依民法第一百七十九條不當得利之法律關係請求被上訴人返還已受領之買賣價金七十萬元，其於上訴本審後復追加主張伊受華昕公司人員之誤導，誤以為系爭土地面寬確為六米，始與被上訴人成立買賣契約，伊自得依民法第八十八條第一項之規定撤銷此錯誤之意思表示，請求返還不當得利，被上訴人雖不同意上訴人所為訴之追加，然因上訴人請求之基礎事實為同一，依新修正之民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定，其所為訴之追加，應予允許，合先敘明。
貳、實體部分
一、上訴人主張：伊經由訴外人華昕公司之仲介，於八十七年四月十七日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，以新台幣 (下同)三百四十萬元向被上訴人購買其所有坐落新竹縣竹北市○○段第五一○地號土地，華昕公司之經紀人陳惠玟小姐於仲介系爭土地時曾出具承諾書載明「此筆土地需 (須)面寬六米以上，如未達六米，此筆土地買賣不成立」之解除條件，詎嗣後經竹北地政事務所於同年五月三日鑑界測量結果，其面寬僅五點三米，依最高法院六十八年台上字第二八六一號判決，應認兩造間之買賣契約已失其效力，又上訴人係誤認系爭土地面寬確屬六米，始與被上訴人簽訂買賣契約，依民法第八十八條第一項之規定，伊亦得撤銷此錯誤之意思表示，使契約視為自始無效，爰依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還已受領之買賣價金七十萬元及其法定遲延利息等語。
二、被上訴人則以：上訴人向伊購買系爭土地，從未提及土地面寬應為六米以上，兩造簽訂之買賣契約亦無是項特別約定，且上訴人購買系爭土地前曾親自前往現場勘察並實地測量多次，當知系爭土地之面寬，至於華昕公司之經紀人於廣告上刊登「竹北麻園四十九坪數筆，面寬六米‧‧‧」之廣告，乃該公司所為之要約引誘，而上訴人與華昕公司之經紀人陳惠玟所簽立之議價承諾書，純屬上訴人與該公司間之協議，非屬兩造間土地買賣契約之內容，無拘束被上訴人之效力，上訴人以系爭土地面寬未達六米而主張契約無效，並非確論等語資為抗辯。
三、上訴人主張伊向被上訴人購買系爭土地，並已陸續給付被上訴人買賣價金三十萬元、四十萬元合計共七十萬元，業據提出買賣契約書節本乙紙可稽 (見原審卷第十六頁)，被上訴人對此亦不爭執，自堪信為真。茲所爭執者，上訴人主張兩造成立買賣契約時附有「系爭土地面寬如未達六米以上契約即不成立」之解除條件，嗣經地政機關測得系爭土地之面寬僅五點三米，系爭契約之解除條件於買賣契約成立時已然成就，該買賣契約應屬無效等語。被上訴人則辯稱兩造訂約時，並未提及土地面寬應為六米，土地買賣契約書，亦未附加「系爭土地面寬如未達六米以上契約即不成立」之條件，兩造之買賣契約為非屬無效云。
四、經查：（一）兩造於八十八年四月十七日簽訂之「不動產買賣契約書」，並無關於「土地之面寬如未達六米以上契約即不成立」之約定，此有上訴人提出之該買賣契約書影本在卷足憑；上訴人雖主張其於訂約時曾親自詢問並經被上訴人肯定系爭土地確為六米始同意訂約云云，惟已為被上訴人所否認，上訴人亦無法舉証以實其說，且衡諸常情，兩造苟曾口頭上就面寬六米之事項達成合意，理應就此「面寬六米」之重要約定加以註明，惟觀之本件兩造簽訂之不動產契約書，僅於第十四條特約事項第三款附註「乙方 (即被上訴人)鑑界土地交予甲方 (即上訴人) ，鑑界費用由乙方支付」等語，並無關於「面寬應為六米」之記載，是上訴人主張兩造口頭上有面寬六米之約定云云，尚不足採。至於上訴人雖提出錄音帶，證實上訴人發現系爭土地面寬不足六米後，上訴人曾與華昕公司人員磋商如何補救問題，然此亦不足以證明上訴人與被上訴人間曾有系爭土地之面寬應為六米之約定。（二）上訴人另主張伊曾與外人華昕公司之經紀人員陳惠玟訂立議價承諾書，表明「‧‧‧面寬需六米以上，如未達六米，此筆土地買賣不成立」等語，惟查訴外人華昕公司受兩造委託代覓系爭土地之買受人及出賣人，其受委託及所提供服務之範疇，僅在於為兩造尋覓對買賣標的物之坐落位置、買賣總價、土地面積等條件相符者，使其互相要約、承諾並進而訂立契約以獲取傭金，該公司並無代理被上訴人與上訴人訂立買賣契約之權限，故兩造就系爭土地約定之買賣內容為何，悉應以當事人間互為要約、承諾而意思表示一致者為限，苟兩造於訂約時未為合意之事項，縱兩造曾分別與訴外人華昕公司所有約定，亦僅屬該當事人與訴外人華昕公司間內部之約定事項，並不當然拘束他造，況華昕公司之經紀人陳惠玟於八十八年四月七日所出具之二紙承諾書，其第三項亦分別明定此承諾書協調至八十八年四月十一日十八時或四月十四日十八時，超過時效承諾書作廢
( 見原審卷第十二頁、第十三頁)，該承諾書既於八十八年四月十七日簽訂買賣契約簽訂前已告失效，尤不能以該承諾書之約定作為本件買賣契約之內容，是本件上訴人主張曾與訴外人華昕公司經紀人陳惠玟訂立議價承諾書，明定「‧‧‧面寬需六米以上，如未達六米，此筆土地買賣不成立」等語，即使為真，亦不足以拘束被上訴人，而成為買賣契約之一部分，至於華昕公司有無前開所述廣告不實，其所為之承諾書有無違反其與上訴人間之委任義務，應否負擔賠償責任，均屬其等內部之另一問題，不能據此主張系爭買賣契約因解除條件成就而歸於無效。
五、上訴人又主張其因華昕公司人員之告知，誤認系爭土地面寬為六米，始向被上訴人買受，而該面寬六米之性質，在本件買賣確屬重要，上訴人因誤認其面寬為六米始予買受，依民法八十八條第二項規定得撤銷其買受之意思表示，併依不當得利之法律關係請求云云。惟查民法第八十八條第一項所謂意思表示之錯誤，表意人得撤銷之者，以其錯誤係關於意思表示之內容為限，該條項規定甚明。兩造成立之買賣契約，既無系爭土地之面寬需六米以上之約定，已如前述，則縱使上訴人所稱其因華昕公司人員之告知而誤認系爭土地面寬為六米，始向被上訴人買受為真，亦屬意思表示之動機有錯誤之情形，要與上開條項得為撤銷意思表示錯誤之要件不符，仍不得執此指系爭買賣有得撤銷之原因。
六、綜上所述，上訴人主張系爭土地之面寬未達六米，系爭買賣契約或因解除條件成就，或因意思表示錯誤而得以撤銷云云，均不足採，被上訴人抗辯系爭買賣契約並非無效，其受領買賣價金七十萬元，非無法律上之原因云云，尚屬可信，從而，上訴人本於不當得利之法律關係，請求判命被上訴人如數返還，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事証已臻明確，兩造其餘攻防或立証，或與本案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，爰無庸一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十六 日
民事第三庭
審判長法 官 張 宗 權
法 官 蕭 艿 菁法 官 陳 永 昌右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 一 日
書記官 劉 美 垣