臺灣高等法院民事判決 八十九年度重上字第一四五號
上 訴 人 佳懿建設股份有限公司法定代理人 吳炳燦訴訟代理人 黃世芳律師複 代理人 郭宏義律師被 上訴人 甲○○ 住台北市○○路○段○○○巷○號二十樓之一訴訟代理人 陳生全律師右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十九年一月二十八日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第三○二四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
被上訴人應於上訴人為原判決第一、二項給付之同時，將如附表所示不動產所有權移轉登記與上訴人。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠上訴人不知被上訴人購買摩天東帝市Ｅ５四十一樓房屋 (以下簡稱系爭房屋)之目的，不可能為任何承諾致被上訴人陷於錯誤。
㈡兩造約定上訴人有權就公共設施之位置統籌處理。上訴人在摩天東帝市大樓六樓
平台設置之水塔，係供該大樓五樓以下商場區冷氣空調使用，在頂樓設置之水塔，係供該大樓六樓至四十一樓之套房使用。
㈢被上訴人之台北古亭郵局第五四四號存證信函未定催告期限，不生催告之效力，
縱有生催告效果，僅使上訴人負遲延給付之責。被上訴人另以台北古亭郵局第一四九六號存證信函催告上訴人，亦不生解除契約之效力。
㈣被上訴人得管理使用之頂層平台，除E5外，尚包括E6、E7、E15、E16及E17，上
訴人僅在E5、E6及E7之層設置水塔，並未使被上訴人不能使用該大樓之頂層平台。
㈤上訴人業將系爭房屋及其基地 (以下併簡稱系爭房地)所有權移轉登記予被上訴
人，縱被上訴人得解除契約並向上訴人請求返還價金，被上訴人亦負有將系爭房地所有權返還上訴人之義務，爰主張同時履行抗辯。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠兩造買賣契約書第十四條第四項係約定摩天東帝市大樓六樓露天平台內包括水塔
在內之公共設施位置，由上訴人統籌辦理，並非被上訴人得將各公共設施任意於六樓露天平台以外之位置設置。
㈡被上訴人以台北古亭郵局第五四四號存證信函要求上訴人儘速將水塔拆除，並依
債務本旨交付房屋，已生催告之效力。縱未生催告效果，被上訴人另以台北古亭郵局第一四九六號存證信函催告上訴人於函達後十日內依債務之本旨交付房屋，如逾期未履行即解除契約不另為通知，復於八十九年七月三日以書狀向上訴人為解除買賣契約之意思表示。
㈢摩天東帝市大樓共六棟，上訴人獨在被上訴人得管理使用之Ｅ５棟頂層平台設置水塔水管，該水塔水管佔滿Ｅ５棟之頂層平台，上訴人自有違背買賣契約。
㈣系爭房屋原買受人即被上訴人之女陳韻宇已將其就系爭房地之權利義務讓與被上訴人。
㈤上訴人行使因撤銷受詐欺而為之意思表示之回復原狀請求權及侵權行為損害賠償請求權，被上訴人不得行使同時履行抗辯權。
㈥系爭房地之權狀均由上訴人持有，被上訴人無從辦理系爭房地之所有權移轉登記
。又依兩造契約第十九條約定，被上訴人授權上訴人代刻印章供作辦理相關手續，故上訴人得自行辦理移轉登記，無行使同時履行抗辯權之餘地。
理 由
一、被上訴人主張：被上訴人之女陳韻宇前與上訴人簽訂房屋土地預定買賣契約書，向上訴人買受系爭摩天東帝市Ｅ５四十一樓 (頂樓)房屋一棟及其基地應有部分，被上訴人則與上訴人簽訂停車位預定買賣合約書，向上訴人買受地下室停車位一個。嗣陳韻宇將其對系爭房地之權利義務讓與被上訴人，被上訴人已交付系爭房地及停車位之買賣價金共二百六十四萬八千元，並為擔保給付尾款而交付如原判決主文第二項之本票一紙 (以下簡稱系爭本票)。被上訴人買受系爭房地係為利用系爭房屋設置電信基地台，有使用頂層平台之必要。且依兩造買賣合約書第十四條第四款約定，頂層平台由被上訴人管理使用，該合約書附件房屋建材及設備說明書有關公共設施亦明載摩天東帝市大樓之公共設施包括水塔等應設置於該大樓六樓露天平台。詎上訴人違約在頂層平台設置水塔，使被上訴人不能管理使用該頂層平台。且水塔馬達於抽水運作時，聲音吵雜，震及玻璃牆壁，系爭房屋顯不合於居住。被上訴人曾以郵局存證信函催告上訴人將水塔遷移，限期十日內依債務本旨交付房屋，表明如逾期未履行即解除契約，不另為通知。上訴人逾期未履行，應負遲延責任。爰再以起訴狀繕本送達上訴人為解除買賣契約之意思表示，並依民法第二百五十九條規定，請求上訴人回復原狀，加計利息返還上開價金及系爭本票等語。
二、上訴人則以：摩天東帝市大樓為一地下五層地上四十一層之建物，上訴人將六樓露天平台約一千坪規劃為住戶休閒區，因屬重要設施，乃於契約附件㈢「房屋建材及設備說明書」中特別標示六樓露天平台之全部公共設施項目，其中包括水塔，但並未排除在其他地點設置水塔。另依兩造買賣合約書第十四條第二項約定，上訴人有權將在頂層平台設置水塔。上開設置於六樓露天平台之水塔，係供該大樓五樓以下商場區冷氣空調使用，設置於頂樓之水塔，則為供包括系爭房屋在內之六樓至四十一樓之套房使用，係屬冷氣空調設備（俗稱冷卻水塔）。該冷卻水塔並無聲音吵雜或震動玻璃牆壁之情形。被上訴人未告知其買受系爭房屋係意欲供作電信基地台，系爭房屋亦無不合通常效用之情形。上訴人業將系爭房地之所有權移轉登記與被上訴人，已依債務本旨提出給付，並無遲延，被上訴人不得片面解除契約。如被上訴人得解除契約請求返還價金，被上訴人亦負有將系爭房地所有權移轉返還上訴人之義務，爰行使同時履行抗辯權等語置辯。
三、查被上訴人之女陳韻宇前與上訴人簽訂房屋土地預定買賣契約書，向上訴人買受系爭房地，被上訴人則與上訴人簽訂車位預定買賣合約書，買受地下室停車位一個，嗣陳韻宇將其對系爭房地之權利義務讓與被上訴人，被上訴人已交付爭房地及停車位之買賣價金共二百六十四萬八千元及為供擔保給付尾款之系爭本票一紙予上訴人等事實，為兩造所不爭執，並有被上訴人提出之房屋土地預定買賣契約書、車位預定買賣合約書、房屋繳款通知書、匯出匯款回條、發票、收據等可證，堪信為真實。
四、被上訴人主張其買受系爭房地係為利用系爭房屋設置電信基地台，有使用頂層平台之必要，且依兩造買賣合約書第十四條第四款約定，系爭房屋之頂層平台由其管理使用，乃上訴人在該頂層平台設置冷卻水塔，使其無法使用該平台，上訴人違反契約義務，未依債務本旨提出交付等語。上訴人則辯稱不知被上訴人買受系爭房屋之動機係為利用該房屋設置電信基地台，依兩造契約第十四條第二項約定，其有權在頂樓平台設置水塔，該水塔係供包括系爭房屋在內之該大樓六樓至四十一樓之套房使用，且被上訴人得使用其他頂層平台云云。查：兩造合約書第十四條第二項約定：「公共管理：㈡公共設施之位置，使用方式及權屬之分配依整體規劃之需要，由乙方（即上訴人）統籌處理，甲方（即被上訴人）絕無異議。」水塔係屬公共設施，上訴人就水塔設置之位置，有統籌處理之權限，固無疑義。惟依該合約書附件㈢「房屋建材及設備說明書」中「公共設施」部分記載：「本大樓陸樓露天平台闢為公共設施：近1000坪花園廣場設露天景觀游泳池、流泉、水瀑、迴力球練習場、迷你高爾夫球場、兒童遊戲場、庭園造景、觀景台、花台、四季花卉、庭園燈飾、休閒散步道、及水塔等公共設施。」上開「公共設施」之記載，顯係就合約書第十四條第二項公共管理：㈡公共設施之位置及使用方式之補充說明，該條文既明定應將上開各列舉之公共設施設置於該大樓六樓露天平台，自不得解為上訴人就上開列舉之公共設施仍有任意選擇在其他處所設置之權。上訴人辯稱其有權在頂層平台設置水塔云云，自非可採。復查被上訴人從事電信業，其購買系爭房屋，與上訴人約定頂層平台由其使用，業經證人即被上訴人之同業陳燈證述明確 (本院卷第九七頁)。上訴人亦自承曾應被上訴人之要求，由被上訴人出資，在系爭房屋加裝電信出口線 ( 本院卷第八四頁)。堪信上訴人明知被上訴人係為利用系爭房屋設置電信基地台而買受系爭房屋。而系爭房屋係位於摩天東帝市大樓之頂樓，依兩造買賣合約書第十四條第四款約定，頂層平台由被上訴人管理使用。乃上訴人在系爭房屋之頂層平台設置二座冷卻水塔系統，包括水管、馬達、幫浦，無法作其他使用，業經本院履勘現場查明，兩造亦不爭執。上訴人一方面約定由被上訴人管理使用系爭房屋之頂層平台，一方面卻在該頂層平台設置公共設施，使上訴人無法使用，難信其未違背契約義務。再查系爭坐落該大樓之E5棟頂樓，兩造契約約定由被上訴人管理使用之頂層平台固未限制為E5棟者，惟依社會一般情形，各頂層平台係由同棟頂樓住戶管理使用，其他棟之頂層平台既有其他住戶，難謂被上訴人得任意使用之。本件上訴人未提供合於兩造約定使用之E5棟頂層平台供被上訴人管理使用，自屬瑕疵，被上訴主張上訴人未依債務本旨提出交付，應屬可採。
五、被上訴人於上訴人通知交屋後，於八十八年三月十日以台北古亭郵局第五四四號存證信函催告上訴人儘速遷移水塔，並依債務之本旨而為交付房屋，該信函於同日送達上訴人。又於同年六月十九日以台北古亭郵局第一四九六號存證信函催告上訴人儘速遷移水塔，於信函送達後十日內依債務之本旨交付房屋，並表明如逾期仍未履行即解除契約，不另為通知，該信函於翌日送達上訴人。有被上訴人提出之存證信函及回執各二紙在卷可稽（原審卷第四二至頁、本院卷第七十至七二頁），上訴人亦不爭執，堪予採信。按上開第五四四號存證信函雖未定履行期限，但上訴人於三個月之後再以第一四九六號存證信函定十天履行期限，足可認已經過相當期間，上訴人未依第一四九六號存證信函所定期間於十日內履行，自已發生解除契約之效力。兩造契約應於八十八年六月三十日解除。
六、從而被上訴人依民法二百五十九條解除契約回復原狀請求權請求上訴人返還被上訴人前所交付之價金二百六十四萬八千元本息及系爭本票，即非無據。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。惟按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；又當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二百六十四條至第二百六十七條之規定。民法第二百六十四條第一項前段及第二百六十一條分別定有明文。上訴人業將系爭房地所有權移轉登記與被上訴人，有系爭房地登記簿謄本可憑（本院卷第三五至三八頁），上訴人既負有返還價金之義務，被上訴人自亦有將系爭房地所有權返還上訴人之義務，被上訴人行使同時履行抗辯權，主張被上訴人應同時將系爭房地所有權移轉登記與上訴人，即非無據。至於上訴人辯稱系爭房地之所有權狀在上訴人手中，及被上訴人已授權上訴人代刻印章，故上訴人得自為辦理移轉登記，無為同時履行抗辯之餘地云云。按系爭房地既已移轉為被上訴人所有，僅被上訴人得予處分，上訴人縱持有所有權狀或被上訴人之印章，亦無權自行將系爭房地之所有權移轉與己，上訴人行使同時履行抗辯權，請求被上訴人移轉系爭房地所有權，自屬正當。爰命為同時對待給付之判決。
七、被上訴人另主張受上訴人詐欺，依侵權行為法則請求上訴人賠償，又撤銷受詐欺而與上訴人簽訂買賣契約之意思表示，依民法第一百十三條、第一百十四條規定請求回復原狀或賠償損害，復依民法第一百七十九條規定請求返還不當得利等，與上開解除契約回復原狀請求權屬重疊訴之合併，被上訴人依解除契約回復原狀請求權之請求既應准許，其另依民法第一百十三條、第一百十四條、第一百七十九條規定之請求，毋庸再予審究。併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 廿一 日
民事第十四庭
審判長法 官 張 劍 男
法 官 蘇 芹 英法 官 陳 筱 珮右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 廿三 日
書記官 紀 昭 秀附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。