臺灣高等法院民事判決 八十九年度重上字第二二三號
上 訴 人 己○○
甲○○丙○○戊○○乙○○丁○○共 同訴訟代理人 劉陽明律師
謝政達律師陳璧秋律師被 上 訴人 今第股份有限公司 設台北市○○○路○段○○○號十樓之一法定代理人 蔡芳洋訴訟代理人 黃啟倫律師
蔡明和律師右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月二十三日臺灣臺北地方法院八十八年度重訴字第九Ｏ三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人己○○新台幣壹佰參拾萬陸仟元、甲○○新台幣捌拾參萬元、丙○○新台幣玖拾參萬元、戊○○新台幣壹佰柒拾參萬元、乙○○新台幣壹佰拾陸萬壹仟元、丁○○新台幣貳佰拾陸萬柒仟伍佰元，及均自民國八十六年七月二十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，上訴人己○○、甲○○、丙○○、戊○○、乙○○、丁○○如依序各以新台幣肆拾參萬肆仟元、貳拾柒萬柒仟元、參拾壹萬元、伍拾柒萬柒仟元、參拾捌萬柒仟元、柒拾貳萬參仟元為被上訴人供擔保後，得假執行。但被上訴人如於假執行程序實施前，依序各以新台幣壹佰參拾萬陸仟元、捌拾參萬元、玖拾參萬元、壹佰柒拾參萬元、壹佰拾陸萬壹仟元、貳佰拾陸萬柒仟伍佰元為上訴人預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人如附表已繳價款所示之金額，及均自八十六年七月二十日起按年利率百分之五計算之利息。
（三）上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決之記載相同者外，補稱略以：
（一）將建築物挑高空間隔為上、下層之「工程」，應屬建築技術規則所稱之「夾層」，而非建築法第七十七條之二所規範之「室內裝修行為」，亦不屬建築物室內裝修管理辦法第三條所規範「室內裝修」之範圍：
⒈依建築法第七十七條之二第四項訂定之「建築物室內裝修管理辦法」，其第
三條第一款就「室內裝修」所為定義，係指固著於建築物構造體之天花板內部牆面或高度超過一點二公尺固定於地板之隔屏之裝修施工或分間牆之變更，但不包括壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈之黏貼及擺設。申言之，所謂室內裝修工程若非固著於天花板、內部牆面之施作即係垂直於地板直向之隔屏或分間隔，與「建築技術規則」所規範夾於樓地板與天花板間之橫向樓層自不相同。則本件既係就系爭建築物得否於挑高空間部分合法施作介於天花板與樓地板間之樓層而生之爭議，適法上自應依循「建築技術規則」有關「夾層」之規定，並有建築相關法規之適用。換言之，只要係夾於地板與天花板之樓層，面積之和超過該樓層地板面積三分之一或一百平方公尺者，即視為另一層樓，並不因其使用材質究係鋼筋水泥或木材、輕鋼架等而有所不同，其仍為建築法令之「夾層」。是倘欲就建物興建夾層時，因屬原建物增加面積之增建行為，須依建築法第二十五條第一項、第三十條、第三十九條規定，請領建築執照，否則按建築法第八十六條規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。
⒉被上訴人所提八十六年十月六日內政部營建署召開之「續商建築物室內隔層
使用樓層高度處理原則暨建築物室內裝修管理辦法第三條第一款用語定義範圍界定會議」會議紀錄，僅係主管機關研議將違法夾層就地合法所召開之研討會議，營建署雖就「建築物室內裝修管理辦法」提出修正草案，「擬」將「隔層」列入規範並增訂各項標準，有意使現行違規夾層屋透過室內裝修之方式，在符合裝修材料、面積、高度等各項規定下，使其得合法化。惟此修正草案日前業遭內政部退回，益證夾層屋違法之事實。
（二）被上訴人以系爭建物其他住戶，依「台北市政府違建夾層處理方案」規定，經檢具技師認證無礙結構安全，及經建築師簽證無礙消防安全證明，報告台北市政府工務局備查後，准予放寬處理，認系爭建物之夾層無遭拆除之危險，惟依台北市政府工務局北市工建字第八七三五六六四一ＯＯ號函就室內夾層違建報備乙節函釋內容可知，系爭建物上訴人縱依「台北市違建夾層屋處理方案」，提出結構與消防安全鑑定證明，申請報備核准後，亦僅獲「暫」不拆除之命運，「違建夾層屋」仍屬違建之事實，並不因主管機關准予備查，而成為合法。
（三）被上訴人身為專業建商，明知系爭房屋並無具備施作夾層特性之可能，仍據以為促銷之方法，誘使上訴人與之締約，顯有詐欺之故意，上訴人自得撤銷其締約之意思表示，請求返還價金：
⒈預售屋買賣之性質迥異於成屋買賣，即預售屋買賣，雙方在訂約之際，並無
任何成品得供消費者參考以決定是否承購，其所能憑藉者僅係廣告宣傳單、現場工地模型屋及實景樣品屋，買受人因信賴日後其可使用之室內空間、格局，品質將如建商銷售廣告所載，始進而與建商簽訂買賣契約。本件被上訴人將具有夾層字樣及圖片之廣告文宣置於銷售現場，供消費者參考取閱，並配合工地現場展示作成夾層之樣品屋，由銷售人員為上訴人解說，是以系爭房屋得否作為夾層使用，具交易上之重要性，已非單純要約引誘，一經兩造意思表示合致，縱未明訂於買賣契約之內，亦為買賣契約內容之一部。⒉被上訴人身為專業建商，自應熟稔各項建築法規且知有關系爭房屋之廣告促
銷文宣、現場樣品及銷售人員所據以促銷係爭房屋可施作夾層之特性為現行法律所不允許，仍以系爭房屋具有施作「夾層」之特性，得擴大系爭房屋內使用面積，為促銷之重點，據以招攬上訴人與之締約，嗣上訴人與之締約後，復主張系爭買賣契約文義內容不包涵「夾層」施作「效用」之提供，室內裝潢建議圖僅供參考，意圖免除其應負之契約責任。依消費者保護法第二十二條規定，被上訴人所謂「僅供參考」等語在此除不生排除契約責任效力外，益證明被上訴人以事實上不可能、不合法之建議為廣告之主要訴求，此舉確有詐欺故意。
⒊廣告之性質固為「要約之引誘」，但若消費者與企業經營者訂立契約後，則廣告之內容即成為契約之內容，此為消費者保護法第二十二條規定之真義。
被上訴人雖主張廣告文宣、樣品屋僅供參考，惟以系爭房屋使用面積狹小情形觀之，系爭房屋得否為夾層之使用乃本件契約之要素，亦為雙方甚為重視之處，且銷售人員亦持此廣告文宣並輔以現場樣品屋之夾層空間設計為上訴人解說，上訴人在銷售人員解說下，認為系爭房屋得以夾層之方式充分利用空間，始決定與被上訴人簽約。另揆諸上訴人戊○○買賣契約書第二十四頁附註載有「上層預留衛浴管線並於交屋時贈送衛浴設備，．．．」等語。足證上開廣告文宣內容所載及樣品屋所顯示之系爭房屋具夾層屋之特性，顯已成為雙方契約合意之一部分。
（四）被上訴人為安撫買受人之情緒，特擬訂一份同意書，表示對承購戶自行裝修隔層地板可能遭遇拆除之危險，同意提供該同意書所載各項協助。倘果如被上訴人所稱於簽訂買賣契約時，雙方並未就系爭建物可合法興建夾層達成合意，則承購戶縱使施作夾層而遭主管機關拆除，亦應由承購戶自行承擔，何以被上訴人願提供如此大力協助，除協助承購戶向主管機關報備，並負擔所需之鑑定費用外，甚對遭政府拆除隔層板之承購戶，亦願為承購戶回復原狀。此不但有違經驗法則，亦與商場習慣不符，足證雙方簽訂買賣契約時，確就系爭建物得合法興建夾層達成合意無誤。又其於書狀中自稱「承購戶於交屋後自行裝修隔層可能遭拆除之危險」，可知系爭建物是否遭拆除之危險，不在於使用「夾層」或「隔層」之名稱，而係違法之事實，即只要是夾於天花板與樓地板間之樓層，若未依法申請增建而予施作即屬違建，且此事實亦為被上訴人所知悉。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提剪報資料、台北市政府工務局函、同意書、上訴人戊○○買賣契約書第二十四頁各一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）如受不利之判決，被上訴人願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：除與原判決之記載相同者外，補稱略以：
（一）上訴人向被上訴人購買之房屋，均係依照主管機關核准圖說而興建，且依兩造間之買賣契約書第一條約定，可知上訴人所購買之房屋均不包含其所稱之夾層面積，而買賣契約平面圖所示系爭房屋亦無夾層之設計，足證雙方約定之買賣標的物乃一不具夾層設計之房屋，非上訴人所稱以「合法擁有夾層設計之房屋」做為契約給付之標的。
（二）上訴人主張將建築物挑高空間隔為上、下層之「工程」，應屬建築技術規則所稱之「夾層」，而非建築法第七十七條之二所規範之「室內裝修行為」，亦不屬建築物室內裝修管理辦法第三條所規範「室內裝修」之範圍，惟：
⒈上訴人所提出契約、廣告與圖說，均無有關夾層之文字，僅有隔層式之室內
裝潢建議圖，載明由購屋者裝潢創意使用。按所謂夾層者，乃建築物之構造體，其面積應計入建築物之容積，並可辦理產權登記；而所謂隔層者，無論結構、材料與建築物結構體均不同，僅屬建築物之裝修體，其面積不計入建築物之容積，亦不得辦理產權登記，故兩者並不相同。
⒉系爭房屋挑高四米二，本較一般房屋為高，其室內可利用之空間亦較一般房
屋為多，是購屋者於房屋點交後，自得本於其房屋所有權人之地位，經由適當之室內裝修為隔層式之裝潢，此種「隔層」，並非建築法第九條第二款所定增建行為，自與鋼構或鋼筋混凝土結構之樓板，亦即建築技術規則所謂「夾層」不同；且此種隔層式之裝潢既不是房屋主要結構的一部分，又沒有就任何房屋主要結構為過半之變更，因此也不屬建築法第九條第四款所定之修建行為，僅屬建築法第七十七條之二所定之「建築物室內裝修」。是上訴人就「夾層」與「隔層」未加區別，遽稱購屋者倘於房屋點交後，自行為夾層二次施工，則成為實質違建而有拆除之虞云云，顯有違誤。
⒊依憲法第十五條及第二十三條規定，房屋所有權人就其房屋，除法律有限制
外，有自由行使占有、收益、處分之權能。而我國現行法對於建築物之室內裝修並無任何限制，是購屋者於房屋點交後，即得本於所有權人之地位，採用隔層式之裝潢，充分利用其區分所有權範圍內三度空間，亦無上訴人所稱將構成實質違建之情事。
⒋退步言之，縱上開隔層式裝修為現行建築物室內裝修管理辦法所不許可，然
「建築物室內裝修管理辦法」係於八十五年五月二十九日頒布，而被上訴人於八十三年間即已請領建造執照興建系爭房屋，並於八十四年間與上訴人訂定買賣契約，被上訴人殊難預見此種複層式裝潢不為日後頒布之上開辦法所許可，自無任何施用詐術之行為。
（三）上訴人主張廣告文宣所載及樣品屋所顯示夾層特性為買賣契約內容一部，惟：⒈系爭買賣契約已明確約定給付標的之房屋坐落位置與面積，並無夾層及隔層
約定，且附件平面圖中，亦無夾層或隔層之設計，復加註「本圖僅供參考，正確圖說應以政府機關核准之圖說為準」，並經上訴人蓋章確認無誤，可知雙方確無約定以夾層或隔層為本件買賣給付之標的。
⒉被上訴人於房屋銷售廣告中，雖就部分房屋表示有上層及下層之室內裝潢建
議圖，惟該建議圖上以紅色字體載明「本建議圖上層係由客戶創意使用，不計入銷售坪數內」「本圖說僅供參考，一切建材設備、設計圖說，雙方權利義務以合約登載為主」等語，業已明白表示此室內裝潢建議圖僅具有參考之性質，且雙方訂約時，又未將此等廣告作為契約之一部分，自不得執以遽指本件契約含有夾層或隔層之約定。另樣品屋室內之裝修及傢俱，亦僅具參考性質，除經特別約定，自亦非屬契約之內容。
⒊廣告之作用在吸引顧客之慾望及動機，其法律上之性質應屬於「要約之引誘
」，並非當然為契約之一部分。本件契約條款中，並無任何有關夾層或隔層之約定，其買賣標的之房屋內部格局如何使用，尚非本件買賣契約之必要之點，自不得逕憑廣告之記載，即指被上訴人給付之房屋應具有夾層或隔層之內容。
⒋退萬步言，縱令上訴人係因系爭房屋廣告及現場樣品屋有上、下層設計之故
，以系爭房屋得設合法夾層為其認知及購買動機，然此認知及動機僅存於上訴個人心中，非被上訴人所能得知，尚難認被上訴人已就提供合法夾層屋乙節予以承諾。
⒌系爭房屋銷售時，不但於現場備有建造執照供客戶查閱，亦備有建築藍圖供客戶閱覽，且上訴人另案刑事告訴銷售人員詐欺一案中，銷售人員亦證稱：
「沒有向各戶說可以代為施工作夾層，現場樣品屋有表現高度，但有表明不作這樣設計，．．由客戶自行設計．．．」，此外，上訴人於另案刑事判決亦陳稱知悉夾層不包括在屋款總價及坪數之內，足證兩造在買賣契約中所約定之給付內容，確實不包括上訴人所稱給付合法夾層，上訴人主張廣告文宣、樣品屋已成為契約之一部，實不可採。
（四）關於上訴人上證三之同意書部分：⒈一般而言，房地產買賣既屬高價金額交易，雙方對於房屋之坪數更是錙銖必
較，倘被上訴人興建夾層屋或係提供合法夾層，則被上訴人對於興建夾層之花費，自當計入成本範圍，豈有不將該夾層或可合法興建之夾層計價銷售之理；如由被上訴人制作「隔層」，亦會於契約中表明贈與客戶抑向客戶另外收費，焉有不於契約中訂明之理。
⒉被上訴人係以興建房屋出售為業之建商，當以追求合理利潤為目的，被上訴
自銷售時起及建築房屋期間均背負龐大之資金壓力，而八十五年爆發夾層屋事件時，被上訴人既已將房屋售出，為順利完成交屋，收回挹注之資金，並做售後服務，而對承購戶於交屋後自行裝修隔層可能遭拆除之危險給予適當之協助，實屬事後善意解決問題之權宜措施，萬不得以此同意書即認為被上訴人已就系爭房屋得給付合法興建夾層達成合意。
⒊該同意書並未有上訴人之簽名，亦未有被上訴人用印，被上訴人除對於上訴
人如何取得同意書有所質疑外，上訴人以該同意書作為兩造間有給付合法夾層合意之說法，更與事實不符。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提不起訴處分書一份為證。理 由
一、上訴人起訴主張：伊於民國八十四年間向被上訴人公司購買位於台北市○○○路○段○○○巷○○○弄○○○號「新第我的家」集合住宅大廈之預售屋（下稱系爭房屋），買受房屋之編號及已繳價金，均詳如附表所載。被上訴人於「新第我的家」預售屋銷售廣告中標榜「挑高四米二及六米」及「特別引進日本新宿流行”無隔間創意屋”，挑高四米二」，並搭配著夾層屋之圖片，及該工地銷售現場夾層設計之樣品屋。另被上訴人與上訴人戊○○買賣契約書第二十四頁附註載有「上層預留衛浴管線並於交屋時贈送衛浴設備，．．．」等語。足證上開廣告文宣內容所載及樣品屋所顯示之系爭房屋具夾層屋之特性，顯已成為雙方契約合意之一部分。被上訴人並於事後備有一份同意書，表示對承購戶自行裝修隔層地板可能遭遇拆除之危險，同意提供該同意書所載各項協助，除協助承購戶向主管機關報備，並負擔所需之鑑定費用外，甚對遭政府拆除隔層板之承購戶，亦願為承購戶回復原狀，皆足使伊相信可以合法擁有夾層設計之房屋。然事後發現在系爭房屋之建造執照附圖中並無合法夾層之設計，且系爭建物之容積率也已用盡，若伊依被上訴人廣告而搭建「夾層屋」將成為實質違建，是被上訴人係以就夾層設計為虛偽不實的廣告之詐欺方式，使伊因此陷於錯誤而購買系爭建物，行政院公平交易委員會亦已就被上訴人該虛偽廣告予以處分，並經伊分別依民法第九十二條規定，以存證信函向被上訴人聲明撤銷各該買賣契約，各該買賣契約既經撤銷，則被上訴人受領各該買賣價金之給付，即屬無法律上之原因而受利益，並因此致伊受有損害。先位聲明：依爰不當得利之法律關係，請求被上訴人返還向伊所收取如附表所示之利益，並均加計法定遲延利息。又系爭集合住宅大廈建造執照附圖中並無合法夾層之設計，且系爭建物容積率也已用盡，若伊依被上訴人廣告而搭建夾層屋將成為實質違建，而有遭拆除之虞，因此被上訴人所給付伊之房屋均屬未完工而不堪供為居住使用之標的，依民法第三百五十九條及第三百五十四條規定，屬於不能補正之瑕疵，係可歸責於被上訴人之事由所致之不完全給付，經伊分別依民法第二百五十六條規定，以存證信函向被上訴人聲明解除各該買賣契約，備位聲明：爰依解除契約回復原狀之法律關係，請求被上訴人返還伊所給付如附表所示之價金，並均加計法定遲延利息等語（原審共同原告呂慧芳、詹雯靜受敗訴判決後未聲明上訴已告確定）。
被上訴人則以：上訴人向伊購買之房屋，均係依照台北市政府建營處核八三建字第三九二號建造執照而興建，依本件買賣契約有關房屋面積之記載及附件平面圖，兩造間顯無搭造夾層之約定。且依買賣契約書之文字及相關之廣告、圖說，已堪確認夾層並非兩造買賣之標的，上訴人於其告訴伊公司前負責人詐欺案中，亦均自承知悉夾層不包括在屋款總價及坪數之內，足證兩造在買賣契約中所約定之給付內容，確不包括上訴人所稱之夾層，上訴人自無受詐害而陷於錯誤之情事。再系爭房屋挑高四米二，其室內可利用之空間較一般房屋多，上訴人所提出之契約、廣告與圖說，僅有隔層式之室內裝潢建議圖，載明由購屋者裝潢創意使用，依現行建築法及「建築物室內裝修管理辦法」規定，對於隔層式之建築物室內裝修無任何限制，乃上訴人未區別夾層與隔層，遽稱購屋者自行為夾層之二次施工，將成為實質違建，而有遭拆除之虞云云，顯有違誤。縱設上開隔層式之裝修為現行建築物室內裝修管理辦法所不許可，惟「建築物室內裝修管理辦法」係於八十五年五月二十九日頒布，而伊於八十三年間即已請領建造執照興建系爭房屋，並於八十四年間與上訴人訂立買賣契約，伊殊難預見此種複層式裝潢不為日後頒布之上開辦法所許可，且伊既無積極表示或保證此種室內裝修必屬合法，自無任何施用詐術之行為。況伊業於八十六年間，依法向上訴人為解除契約之意思表示，兩造間之買賣契約即已消滅，上訴人自不得於其後，再以其他事由，恣行主張解除該買賣契約；再者，本件買賣契約之買賣標的物，係一不具夾層設計亦不附隔層裝修之房屋，雙方既無將「夾層」或「隔層」約定為本件買賣契約給付之內容，亦無將「夾層」或「隔層」之面積計入售價之中，自無所謂「夾層」或「隔層」是否給付不能之問題。另系爭房屋係以「集合住宅大廈」名義向主管機關請領建造執照，伊業已按建造執照上之建築圖說完成系爭買賣標的物之興建，且依使用執照之記載，系爭房屋之用途確均為集合住宅，委無上訴人所稱之給付不能情事。縱令上訴人係以系爭房屋得隔層為其購買之動機，然此一動機亦僅存於上訴人個人心中，非他人所能置問，自不得遽認伊即負有給付可施作夾層或隔層效用之房屋之義務等語，資為抗辯。
二、上訴人主張：伊於八十四年間向被上訴人購買系爭「新第我的家」之預售房屋連同基地，承買之房屋編號及已繳價金，均詳如附表所載等情，業據提出房屋、土地買賣契約書及付款明細表各六件為證（見第一審卷六二頁至一一九頁、本院卷外置證物），且為被上訴人所不爭，應堪信實。
三、上訴人主張：被上訴人於「新第我的家」預售屋銷售廣告中標榜：「挑高四米二及六米」及「特別引進日本新宿流行”無隔間創意屋”，挑高四米二」，並搭配著夾層屋之平面圖片，及該工地銷售現場夾層設計之樣品屋；另被上訴人與上訴人戊○○買賣契約書結構建材說明欄之末附註載有：「上層預留衛浴管線並於交屋時贈送衛浴設備，．．．」等語；且被上訴人於夾層屋事件爆發後訂有一份同意書，表示對承購戶自行裝修隔層地板可能遭遇拆除之危險，同意提供該同意書所載各項協助，除協助承購戶向主管機關報備，並負擔所需之鑑定費用外，甚對遭政府拆除隔層板之承購戶，亦願為承購戶回復原狀，顯示系爭房屋具夾層屋之特性，顯已成為雙方契約合意之一部分，皆足使伊相信可以合法擁有夾層設計之房屋。然事後發現在系爭房屋之建造執照附圖中並無合法夾層之設計，且系爭建物之容積率也已用盡，若伊依被上訴人廣告而搭建夾層屋將成為實質違建，是被上訴人係以就夾層設計為虛偽不實的廣告之詐欺方式，使伊因此陷於錯誤而購買系爭建物，伊已解除契約，上訴人應將所受領之價金返還予伊等情，業據提出被上訴人之銷售廣告三件、上訴人戊○○買賣契約書結構建材說明欄之末附註、被上訴人出具之同意書各一件為證（見第一審卷二四三頁至二五八頁、三六六頁至三八六頁、本院卷四六頁、七九頁至八一頁、外置證物），被上訴人對上開廣告與平面圖、契約附註條款及同意書之真正並不爭執，惟以：本件買賣房屋之面積及價金並不包括夾層在內，上訴人自無受詐害而陷於錯誤之情事。伊所提出之廣告與圖說，僅有隔層式之室內裝潢建議圖，載明由購屋者裝潢創意使用，依現行建築法及「建築物室內裝修管理辦法」規定，對於隔層式之建築物室內裝修無任何限制，縱設上開隔層式之裝修為現行建築物室內裝修管理辦法所不許可，惟「建築物室內裝修管理辦法」係於八十五年五月二十九日頒布，而伊於八十三年間即已請領建造執照興建系爭房屋，並於八十四年間與上訴人訂立買賣契約，伊殊難預見此種複層式裝潢不為日後頒布之上開辦法所許可，且伊既無積極表示或保證此種室內裝修必屬合法，自無任何施用詐術之行為云云置辯。查：
被上訴人於前開銷售現場陳設夾層設計之樣品屋，平面圖冊均載明上、下層樓中樓配置格局，於其所散發之廣告單更載明：「挑高四米二及六米」及「特別引進日本新宿流行”無隔間創意屋”，挑高四米二」，且於上下層平面圖下註明：本建議圖上層係由客戶創意使用，由客戶自行裝潢，不計入銷售坪數內云云，並搭配著夾層屋之圖片，及該工地銷售現場夾層設計之樣品屋，另被上訴人與上訴人戊○○於買賣契約書結構建材說明欄之末附註載有：「上層預留衛浴管線並於交屋時贈送衛浴設備，．．．」等語，及系爭房屋之建造執照附圖中並無合法夾層之設計等情，為被上訴人所不爭。準此，被上訴人既明知建造執照並未取得興建夾層之許可，上開虛偽不實之廣告已足使廣大消費者誤認系爭房屋於交屋後可逕行二次施工，即可合法設計夾層之使用空間，且被上訴人與上訴人戊○○於買賣契約書結構建材說明欄之末附註載有：「上層預留衛浴管線並於交屋時贈送衛浴設備，．．．，由客戶自行安裝」等語，益見雙方就系爭房屋可施作上下兩層之夾層，及上訴人於交屋後再行僱工施作夾層已有合意甚明。否則，被上訴人於上層牆壁懸空預留衛浴管線，並於交屋時另贈送一套衛浴設備，由上訴人自行施工安裝，豈非多此一舉？且被上訴人於對其銷售人員銷售講習綱要中，亦載明本件系爭房屋為夾層住家或樓中樓等情，有上訴人提出之上開講習綱要一件附卷足按（見第一審卷三八四頁），被上訴人對之亦不爭執。又被上訴人夾層屋事件爆發後備有一份同意書，表示對承購戶自行裝修隔層地板可能遭遇拆除之危險，同意提供該同意書所載各項協助，除協助承購戶向主管機關報備，並負擔所需之鑑定費用外，甚對遭政府拆除隔層板之承購戶，亦願為承購戶回復原狀等情，亦有上訴人提出該同意書一件附卷可稽（見本院卷四六頁），被上訴人對其真正亦不爭執。足證兩造於簽訂買賣契約時，確就系爭房屋得合法興建夾層達成合意，情至灼然。況被上訴人就系爭房屋所為前述銷售廣告，亦因同一理由，經行政院公平交易委員會認該廣告對興建夾層事項為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，有違公平交易法第二十一條第一項之規定，而處以應立即停止就預售屋銷售廣告為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵等情，此有上訴人提出行政院公平交易委員會八十六年公處字第○九九號處分書一件在卷可稽（見第一審卷一六九頁至一七一頁），且為被上訴人所不爭。按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第二十二條定有明文。查：被上訴人於上開廣告室內裝潢建議圖，雖載有：本建議圖上層係由客戶創意使用，不計入銷售坪數之內，本圖說僅供參考，一切建材設備，設計圖說，雙方義務以合約為準等字樣，惟依上開消費者保護法第二十二條之規定，被上訴人前開廣告排除不列入契約條款之記載，自不生效力。準此，足見上開廣告內容已屬本件買賣契約之一部，系爭房屋上層雖由客戶創意使用，不計入銷售坪數之內，但被上訴人則須提供可合法興建夾層房屋之條件甚明。上訴人執為主張要屬有據，被上訴人辯稱前開銷售說明書及廣告資料等既未列為買賣契約之內容，自非屬契約之一部分，買賣契約內有關房屋之面積及買賣價金並未包括夾層在內，且平面配置圖亦僅供參考而已云云，要非可採。
本件買賣之房屋既無合法之夾層設計，如欲興建夾層時，依建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條規定，必須於申請建造執照時，即向主管機關提出申請，經審查許可後始得為之，否則即應於法定容積率內依法申請辦理變更設計。本件系爭房屋之買賣，兩造既合意於交屋後再由承購戶即上訴人再行施作夾層，已如上述。惟已取得使用執照之房屋性質上屬已竣工之建物，買受人欲就夾層部分施工，即屬於原建物增加面積之增建行為，依法應請領建造執照，始可合法施作並擁有、使用該夾層空間，若買受人在未依法請領建造執照情況下即行僱工興建夾層，依建築法第二十五條、第八十六條規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分，此外，夾層部分之地板面積依法應列入建物總樓地板面積計算，上訴人主張本件建物之容積率已用盡一節，亦為被上訴人所不爭。準此，被上訴人已將該建物之容積率使用完畢，上訴人即便請領建造執照，亦將因已無剩餘容積餘額，而無法獲准取得執照等情，亦為上訴人所不爭。被上訴人雖辯稱：依現行建築法及「建築物室內裝修管理辦法」規定，對於隔層式之建築物室內裝修無任何限制，乃上訴人未區別夾層與隔層，遽稱購屋者自行為夾層之二次施工，將成為實質違建，而有遭拆除之虞云云，顯有違誤。縱設上開隔層式之裝修為現行建築物室內裝修管理辦法所不許可，惟「建築物室內裝修管理辦法」係於八十五年五月二十九日頒布，而伊於八十三年間即已請領建造執照興建系爭房屋，並於八十四年間與上訴人訂立買賣契約，伊殊難預見此種複層式裝潢不為日後頒布之上開辦法所許可云云，惟非但為上訴人所否認，且查：依建築法第七十七條之二第四項訂定之「建築物室內裝修管理辦法」，其第三條第一款就「室內裝修」所為定義，係指固著於建築物構造體之天花板內部牆面或高度超過一點二公尺固定於地板之隔屏之裝修施工或分間牆之變更，但不包括壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈之黏貼及擺設。申言之，所謂室內裝修工程若非固著於天花板、內部牆面之施作即係垂直於地板直向之隔屏或分間隔，與「建築技術規則」所規範夾於樓地板與天花板間之橫向樓層自不相同。則本件既係就系爭建築物得否於挑高空間部分合法施作介於天花板與樓地板間之樓層而生之爭議，適法上自應依循「建築技術規則」有關「夾層」之規定，並有建築相關法規之適用。換言之，只要係夾於地板與天花板之樓層，面積之和超過該樓層地板面積三分之一或一百平方公尺者，即視為另一層樓，並不因其使用材質究係鋼筋水泥或木材、輕鋼架等而有所不同，其仍為建築法令之「夾層」。是倘欲就建物興建夾層時，因屬原建物增加面積之增行為，須依建築法第二十五條第一項、第三十條、第三十九條規定，請領建築執照，否則按建築法第八十六條規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。是被上訴人將隔層與夾層混為一談，要屬誤會。再如依被上訴人以系爭房屋如其前開同意書所載意旨，依「台北市政府違建夾層處理方案」規定，經檢具技師認證無礙結構安全，及經建築師簽證無礙消防安全證明，報告台北市政府工務局備查後，准予放寬處理，系爭房屋之夾層即無遭拆除之危險一節，依台北市政府工務局北市工建字第八七三五六六四一ＯＯ號函就室內夾層違建報備乙節函釋內容可知，系爭房屋上訴人縱依「台北市違建夾層屋處理方案」，提出結構與消防安全鑑定證明，申請報備核准後，亦僅獲「暫」不拆除之命運，「違建夾層屋」仍屬違建之事實，並不因主管機關准予備查，而成為合法等情，亦有上訴人提出上開公文書附卷可憑（見本院卷四五頁）。再被上訴人辯謂：縱系爭房屋興建夾層為法所不許，但建築物室內裝修管理辦法係於八十五年五月二十九日頒布，而伊於八十三年間即已請領建造執照興建系爭房屋，並於八十四年間與上訴人訂立買賣契約，伊殊難預見此種複層式裝潢不為日後頒布之上開辦法所許可一節，查被上訴人固於八十三年間即已請領建造執照興建系爭房屋，並於八十四年間與上訴人訂立買賣契約，惟被上訴人於申請建造執照時既未合法取得夾層之設計，已如前述。被上訴人猶大肆廣告可為合法之夾層之興建，自難辭其蓄意隱匿詐害上訴人之責。足見被上訴人上開辯解均非可採。
再被上訴人辯稱上訴人於告訴伊公司前負責人詐欺刑事案件中，已被判決無罪確定一節，查被上訴人之前負責人許清芳被訴詐欺刑事部分雖被判決無罪確定，惟於本件獨立之民事訴訟，並不受其拘束。
另被上訴人抗辯：伊業於八十六年間，依法向上訴人催告給付買賣價金逾期未付為解除契約之意思表示，兩造間之買賣契約即已消滅，上訴人自不得於其後，再以其他事由，恣行主張解除該買賣契約云云，查被上訴人既有前開隱匿系爭房屋未取得合法興建夾層之建造執照，使上訴人誤認得合法興建夾層而詐欺上訴人之舉，上訴人於八十六年四月間發現被詐欺後業於八十六年七月十九日依民法第九十二條之規定撤銷本件買賣之意思表示，被上訴人並於同日收受該撤銷意思表示之存證信函（見第一審卷三二頁至三三頁），則被上訴人嗣後於同年八月間再行解除本件已被撤銷之買賣契約，即不生解除契約之效力。
從而，被上訴人依撤銷詐欺意思表示返還不當得利之法律關係，請求上訴人應返還附表所示已給付之價金及均自被上訴人收受上開撤銷詐欺意思表示存證信函之翌日即八十六年七月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即屬正當，應予准許。上訴人先位之訴既有理由，其後位之訴已無再予審究之必要。
原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
四、兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保請為准免假執行之宣告，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 十六 日
臺灣高等法院民事第四庭
審判長法 官 李 瓊 蔭
法 官 林 金 吾法 官 楊 豐 卿右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 十八 日
書記官 殷 丹 妮附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
〔附表〕┌──┬───┬──────────────────┬─────┬─────┐│編號│上訴人│ 承買標的 │ 總價 │ 已繳價款 ││ │即原告│ │（新台幣）│（新台幣）│├──┼───┼──────────────────┼─────┼─────┤│ １ │己○○│台北市○○○路○段○○○巷○○○弄6樓之14 │ 4,000,000│ 1,306,000││ │ │ [J2-006] │ │ │├──┼───┼──────────────────┼─────┼─────┤│ ２ │甲○○│台北市○○○路○段○○○巷○○○弄3樓之5 │ 2,860,000│ 830,000││ │ │ [B2-003] │ │ │├──┼───┼──────────────────┼─────┼─────┤│ ３ │丙○○│台北市○○○路○段○○○巷○○○弄6樓之19 │ 3,950,000│ 930,000││ │ │ [L01-06] │ │ │├──┼───┼──────────────────┼─────┼─────┤│ ４ │戊○○│台北市○○○路○段○○○巷○○○弄6樓之28 │ 7,520,000│ 1,730,000││ │ │ [Q2-06] │ │ │├──┼───┼──────────────────┼─────┼─────┤│ ５ │乙○○│台北市○○○路○段○○○巷○○○弄6樓之25 │ 3,750,000│ 1,161,000││ │ │ [O2-6F] │ │ │├──┼───┼──────────────────┼─────┼─────┤│ ６ │丁○○│台北市○○○路○段○○○巷○○○弄8樓之1 │ 7,100,000│ 2,167,500││ │ │ [A0-08] │ │ │└──┴───┴──────────────────┴─────┴─────┘