臺灣高等法院民事判決 八十九年度重上字第三六三號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 蘇宏文律師複 代理人 楊雅惠律師被上訴人 台灣土地開發信託投資股份有限公司
住台北市○○○路○段○號Ｂ１樓法定代理人 范義桓訴訟代理人 李火龍 住台北市○○○路○段○號二十樓
吳光堯 住台北市○○○路○段○號二十樓鄭建國律師林展義律師右當事人間給付租金等事件，上訴人對於中華民國八十八年十月六日臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第四五○六號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付超過壹仟零柒萬伍仟玖佰貳拾肆元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判除確定部分外均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用除確定部分外暨第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十二，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：㈠被上訴人關於相當於租金損害之請求非有理由：
⒈查系爭房屋已於八十六年五月一日遭台北市政府工務局執行斷水斷電，則系爭房
屋之經濟價值與使用利益，顯然較兩造簽訂系爭契約當時低，原審竟仍以兩造簽訂系爭契約時之租金為上訴人受有之利益總額之認定，並未扣除無水、無電下使用利益之減損價額，難謂適法公允。
⒉台北市政府公函要求公共安全檢查簽證及申報之義務人非僅上訴人一方，居於所
有權人地位之被上訴人，亦具有公共安全檢查及簽證應由上訴人負責之文字，且該函送達時，兩造之租賃契約已經終止，而上訴人事實上復未繼續使用系爭房屋，故系爭房屋遭斷水斷電之處分，難謂應由上訴人負擔全責。被上訴人亦應共同承擔責任及損失，關於系爭房屋使用利益之降低，被上訴人亦有責任。
㈡雖系爭租賃契未載明租賃房屋供營業用，惟由契約附註條文之文字，可證被上訴
人對於上訴人租賃房屋之用途知之甚詳。則關於系爭房屋可供營業及安全使用以符相關法規，依民法第四百二十三條之規定，自係被上訴人之責任，被上訴人未提供合於公共安全可供上訴人營業用之房屋，已有過失，請再酌予減低違約金額度。且不論依系爭契約第九條㈡款或第㈤款，均已超過民法第二百零五條最高利率年息百分之二十之限制，甚至第㈡款之返還租賃物遲延違約金每日新台幣（下同）七萬三千九百四十六元，竟相當於租金年息百分之一八００以上；第㈤款之租金遲延每日租金百分之一，亦相當於年息分之三百六十五，極不合理。
㈢查被上訴人主張其受有相當於租金之損害及受有相當於租金之利益等有利於己之
事實，依民事訴訟法第二百七十七條之規定應負舉證責任。另被上訴人於原審提出之復原估價單，上訴人全部予以爭執，且所提出之照片部分，並無法證明系爭房屋之原狀為何？或系爭房屋有何與原狀不符之處？故對於系爭房屋之原狀及回復原狀之費用若干，被上訴人亦均應負舉證責任。
㈣關於被上訴人主張遲延點還系爭房屋，並應給付懲罰性違約金予被上訴人，均屬無理由：
⒈查系爭租賃契約不論第五條「承租人之義務」或第九條「違約處理」，均未就契
約終止後回復原狀或返還租賃物之期限有所約定，屬給付無特定期限，而被上訴人自始未曾催告如何回復原狀，及回復原狀與返還租賃物之期限，因此，上訴人對於點還系爭房屋，實無遲延或過失之可言。
⒉查系爭房屋乃屬特定物，且訂約時系爭租賃物即位於台北市○○路○段○○○號
及二四六號，被上訴人於八十六年四月三十日表示終止租約後，欲受領系爭房屋之返還，即應於上開地址為之。被上訴人既未曾至上開地址或提出時間催告上訴人如何配合，依最高法院六十九年台上字第一二八０號判例之法理，上訴人即不負遲延責任，而被上訴人請求給付違約金為無理由。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：㈠兩造租賃契約並無被上訴人應將租賃物供上訴人商業目的使用，及被上訴人於租
賃關係存續中應負辦妥公共安全檢查簽證及申報等義務之約定，則被上訴人依據系爭租賃契約自不負申報及辦妥相關簽證之義務。
㈡系爭租賃契約第五條第二款約定，上訴人不得將租賃物供違反法令之使用，本件
上訴人經營之保齡球館因未符合建築法第七十七條之規定，致台北市政府工務局依建築法第九十一條規定予以斷水斷電，自係可歸責上訴人之事由。
㈢系爭租賃契約第九條係就上訴人有關違約處理之約定，其第一款已明白約定「乙
方（即上訴人）違反本契約任何約定之一時，甲方（即被上訴人）得通知乙方終止本契約，乙方接獲通知後，應即依本約第五條恢復原狀返還甲方，並負責清償應負擔之費用及甲方因此所受之損害，乙方不得異議。」本件情形，上訴人已自承於八十六年四月三十日經被上訴人通知終止租約。是被上訴人自應恢復原狀返還甲方，並負責清償應負擔之費用及甲方因此所受之損害。
㈣按不當得利請求權，係以使利得人返還其所受利得為目的，非以相對人所受損害
之填補為目的，故與損害賠償請求權不同，是倘承租人於租賃契約終止後仍繼續占有該租賃物，客觀上已侵害他人權利之「歸屬內容」，縱出租人無利用租賃物之計劃，惟承租人既於租賃契約終止後繼續無權占有該租賃物，其占有該租賃物即受有相當於租金之利益，則被上訴人自得據不當得利規定請求返還自契約終止日起至八十六年九月二十三日點還系爭租賃房屋之日止，「相當於租金利益」之損害，至於上訴人未點還系爭房屋前，究竟作何用途，顯非所問，自不影響上訴人占有之事實，況斷水斷電既然係可歸責於上訴人，當無上訴理由所稱減損租金價額之問題。
㈤原判決理由已未慮及上訴人於租約終止後，不特未按時返還租賃標的，且未依約
回復出租前之原狀，復因違規營業而遭斷水斷電，原有設備嚴重破壞，致生龐大修復費用等，違約情節絕非輕微之客觀事實，顯見原審有關職權酌減違約金對被上訴人已非允當，自不生上訴人聲稱應再予酌減之問題。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：租賃標的與地下二層現場照片十二幀為證。
理 由
一、被上訴人之法定代理人於八十九年九月三十日變更為范義桓，有臺灣土地開發信託投資股份有限公司員工任免通知書，附卷可稽，其聲明承受訴訟，經核尚為不合，應予准許。
二、本件被上訴人起訴主張：兩造訂有租賃契約，依該租約第三條約定被上訴人應按月給付租金新台幣（以下同）一百四十七萬八千九百二十元。詎上訴人於受領使用標的物後，竟自八十五年十二月十五日起即未再支付租金，嗣後雙方同意於八十六年四月三十日終止系爭租賃契約，惟迄八十六年九月二十三日始遷讓返還房屋。其所欠租金，迭經被上訴人催討，迄今仍未清償，故依兩造租賃契約第九條第一、二、五款約定，被上訴人自得請求㈠自八十五年十二月十五日起至八十六年九月二十三日點還日止，共計一千三百七十萬四千六百五十六元租金之損害；㈡自八十六年四月三十日終止契約之日起至上訴人點還日止，按日給付七萬三千九百四十六元共計一千零七十九萬六千一百十六元之懲罰性違約金；㈢自八十五年十二月十六日起至八十六年四月三十日止，因未依約給付租金，而按每逾一日應加付其應付租金百分之一（即一萬四千七百八十九元）共計五百五十六萬六百六十四元之懲罰性違約金；㈣未依約定回復原狀之費用四百三十萬六千三百五十五元。共計三千四百三十六萬七千七百九十一元，扣除上訴人已付之履約保證金四百四十萬七百六十元後，上訴人尚需清償二千九百九十六萬七千零三十一元。且上訴人既自被上訴人終止租約後，未依約返還租賃物，而仍繼續享有占有使用之利益，至被上訴人未能就供租售用之租賃物繼續用益，而受有相當於租金之損害，則被上訴人之不當得利請求權即已具備，該租賃物亦因上訴人迄未履行回復原狀之義務，致被上訴人滯延未重行出租收益，則被上訴人自得請求上揭之數額。再被上訴人亦曾於立約及交付租賃物之際，非但告知該租賃物之使用分類區分，並約定上訴人不得將租賃物供違返法令之使用，詎上訴人竟擅自改裝租賃物之內飾以供經營保齡球館使用，復未辦理建築物公共安全檢查簽證及申報，致遭斷水斷電處分，則上訴人違反租賃物之使用區分即已構成違約，有關違約金是否過高一事，係屬法院職權認定範圍，被上訴人自會尊重法院之判決等語。
三、上訴人則以：被上訴人八十六年四月三十日終止租約後，即未再予出租或出賣該租賃物，且該租賃物迄今仍係空屋無人使用，顯見被上訴人並無利用該租賃物之計劃，則被上訴人既未受有損害，何來請求上訴人返還不當得利可言？況上訴人亦未受有任何利益，蓋系爭租賃物因被上訴人未於租賃關係存續中維護建物構造及設備安全，並辦妥公共安全檢查簽證及申報，致租賃物遭斷水斷電，上訴人因而無從繼續以商業用途之主要目的使用該租賃物，則被上訴人自已違反民法第四百二十三條之規定，故上訴人於該租約終止後並未繼續享有使用利益，當無受有利益而有不當得利可言。且被上訴人於終止租約後，未積極主動點還租賃物，反遲至四、五月後才接收，則此部分之損害數額及違約金乃係被上訴人遲滯接收租賃物所致，自不得向上訴人請求。縱認被上訴人請求自八十六年四月三十日起至同年九月二十三日止，總計一千零九十七萬六千一百十六元之違約金，即便合於租約之約定，亦屬過高，且對上訴人實屬過苛，爰依民法第二百二十五條規定請求酌減之。又本項違約金與前項損害金，同係請求上訴人於租約終止後，因繼續占有使用收益租賃物而受有損害，要求賠償，故此兩者之性質顯然重疊，被上訴人自不得重覆請求。關於未依約給付租金之懲罰性違約金部分，依社會一般客觀事實及經驗法則為斷，顯屬過高，亦併請求酌減之。並以年息百分之五作為本件遲付租金之懲罰性違約金，方為合理。至於回復原狀費用部分，被上訴人未依法定期催告上訴人履行回復原狀之義務，亦未舉證該租賃物是否有不能回復原狀或回復有重大困難事由，而逕行請求回復原狀所需費用，實屬無據。且被上訴人亦未具體說明其欲回復原狀之標的物究竟為何及估價明細，顯未舉證之責，則被上訴人請求該等費用，自屬無據等語，資為抗辯。（原審判命上訴人應給付被上訴人一千零九十三萬九千六三十二元及自民國八十六年九月二十四日起至清償日止，按週年利率分之五計算之利息，駁回被上訴人其餘請求，被上訴人就敗訴部分未上訴已確定）。
四、關於被上訴人主張之上訴人向其承租台北市○○路○段○○○號、二四六號地下一樓及地下三樓二十、二十一號停車位，兩造約定租賃期間，自八十四年八月十五日起至八十六年八月十五日止，租金每月為一百四十六萬六千九百二十元，並簽訂租賃契約。而上訴人自八十五年十二月十五日起，未再支付租金，兩造遂於八十六年四月三十日止終止租賃契約，迨至八十六年九月二十三日，方由上訴人之代表林榮德點交該租賃物予被上訴人等情，為上訴人所不爭執，復據被上訴人提出租賃契約、點交證明、存證信函為證（見原審卷第四至十頁、十一、十四至十六頁），自堪信為真實。
五、上訴人爭執：終止租約該租賃物迄今仍係空屋無人使用，顯見被上訴人並無利用該租賃物之計劃，既未受有損害，上訴人亦無不當得利可言？再因被上訴人未維護建物構造及設備安全，並辦妥公共安全檢查簽證及申報，致租賃物遭斷水斷電，上訴人無從以商業用途使用該租賃物，被上訴人違反民法第四百二十三條之規定，故上訴人於該租約終止後並未享有使用利益，且被上訴人於終止租約後，未積極主動點還租賃物，遲至四、五月後才接收，此部分之損害數額及違約金，係被上訴人遲滯接收租賃物所致，自不得向上訴人請求。被上訴人請求自八十六年四月三十日起至同年九月二十三日止，總計一千零九十七萬六千一百十六元之違約金，亦屬過高。又本項違約金與前項損害金，同係租約終止後，因繼續占有使用收益租賃物而受有損害，要求賠償，被上訴人自不得重覆請求。關於未依約給付租金之懲罰性違約金部分，顯屬過高，亦併請求酌減之，並以年息百分之五，方為合理云云，是否可採，茲於述次：
㈠經查依兩造之租賃契約第三條約定：「租金每月租金房屋為新台幣一百十六萬六
千九百二十元整，車位為新台幣一萬二千元整，合計共為新台幣一百四十七萬八千九百二十元整（營業稅內函）‧‧‧」。則被上訴人請求自八十五年十二月十五日起至八十六年四月三十日終止契約之日止，計四個月又十六天之租金六百七十萬四千四百三十二元（0000000÷三○×一六天＋0000000×四月＝六、七○四、四三二元），自屬有據。
㈡次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其
生產狀態，返還出租人，民法第四百五十五條定有明文，是於租賃契約終止後承租人即應負返還租賃物予出租人之義務，非謂須待出租人請求時，承租人始負返還之義務。且承租人於終止契約時，應將房屋騰空，回復原狀交還出租人，亦為兩造所訂之租賃契約第五條第五款所約定。兩造於八十六年四月三十日終止租賃契約，為上訴人所不否認，則於斯時，上訴人即應負回復原狀返還租賃物於被上訴人之義務，縱被上訴人未為積極主動要求點還租賃物，亦不能因此而免除上訴人返還租賃物之義務。且上訴人抗辯係因被上訴人受領遲延，致延至八十六年九月二十三日，始完成點交云云，又未能舉證以實其說，已無可取。何況，本件租賃物，上訴人係供開設保齡球場使用，於上訴人騰空回復原狀前，被上訴人依約自得拒絕點收，上訴人自應負遲延返還租賃物之責任。
㈢再兩造所訂系爭租賃契約，並未約定租賃物係供上訴人商業目的使用，及被上訴
人對於租賃物應負責辦妥公共安全檢查之簽證及申報等義務之約定，則被上訴人自不負申報及辦妥相關簽證之義務。復以系爭租賃契約第五條第二款，業經明定上訴人不得將租賃物供違反令之使用。則上訴人經營之保齡球館，因不符建築法法令規定，致台北市政府工務局依建築法第九十一條規定，予以斷水斷電，自係可歸責上訴人之事由，尚難遽認被上訴人所交付之租賃物，於租賃期間，未保持合於所約定使用、收益之狀態，而違反民法第四百二十三條之義務，上訴人之抗辯，非有可取。
㈣按不當得利請求權，係以使利得人返還其所受利得為目的，非以相對人所受損害
之填補為目的，故與損害賠償請求權不同。是倘承租人於租賃契約終止後仍繼續占有該租賃物，縱出租人無利用租賃物之計劃，惟承租人既於租賃契約終止後繼續無權占有該租賃物，其占有該租賃物即受有相當於租金額之利益，則出租人即受有相當租金之損害，承租人自應返還不當得利予出租人。本件上訴人既於租賃契約終止後，仍繼續占有租賃物而不為返還，上訴人即受有相當於租金額之利益，被上訴人自得據不當得利規定，請求上訴人返還自租賃契約終止日起至點還日止，相當租金利益之損害，上訴人之抗辯，並無可取。從而，被上訴人請求上訴人給付自契約終止日起至八十六年九月二十三日點交系爭租賃房屋之日止共四月又二十二天（零數部分原為二十三天，被上訴人按二十三天計算，應以被上訴人請求之天數計算），相當於租金額之損害應為七百萬零二百一十四元（0000000×四＋四九二九七×二二＝0000000元），原審不分租金及相當於租金額之損害金，予於合併計算共一千三百七十萬四千六百五十六元，尚有未洽。
㈤又按違約金者，以確保契約之履行為目的，當事人約定債務人不履行債務時，應
支付之金錢；惟按民法之違約金有懲罰性質之違約金及賠償行質之違約金，此觀諸民法第二百五十條規定自明，而契約當事人約定債務人有不履行契約義務或不於適當時期履行時，債權人除得請求債務人支付違約金之外，並得請求履行及不履行之損害賠償，為懲罰性質之違約金。如約定違約金為債務不履行時債務人所應賠償之數額，即為賠償額預定性違約金，亦即一旦債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，反之，債務人亦不得證明債權人未受損害，或損害額不及違約金額之多而請求減免賠償。經查兩造租賃契約第九條第二項約定：「甲方（按為被上訴人，下同）依約通知終止契約或租期屆滿未予續租，乙方（按為上訴人，下同）仍未返還租賃標的物時，乙方應按日支付違約金做為處罰，並應賠償甲方因此所受之損害。其每日違約金為新台幣七萬三千九百四十六元整。」、第五項約定：「乙方於應付租金日期起五日內未依約付款或兌現票據時，每逾乙日應加付其應付租金之百分之一，以為懲罰之違約金。」等語，揆其內容係在約定上訴人違約時，被上訴人得請求約定之數額等，作為懲罰及損害賠償，故此部分違約金性質應屬懲罰性質之違約金，則上訴人抗辯稱此部分違約金性質與損害賠償性質相同，被上訴人不得再重覆請求等語，容有誤會。故被上訴人據兩造租賃契約第九條第二項、第五項之約定，請求違約金，核屬有據，上訴人之抗辯，即無可取。
㈥按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。又約定之違約金過高者，
法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文。而衡量違約金是否過高、是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院四十九年度台上字第八０七號判例意旨參照）。及約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院五十一年度台上字第十九號判例參照）。經查本件租賃物，依契約第九條第二項所約定之違約金為每日七萬三千九百四十六元，即按租金之百分之五計算；第九條第五項所約定之違約金則按租金百分之一計算，即一萬四千七百八十九元（元以下四捨五入，下同），而前者為終止契約後逾期返還租賃物之違約金；後者為逾期給付租金之違約金，前者雖逾期返還租賃物，但業經另請求相當於租金額之損害金，而前者按租金百分之五計算，後者則按租金百分之一計算，顯非適當，且上訴人未給付租金或返還租賃物，被上訴人仍得繼續請求租金或相當於租金之損害金，於被上訴人並無所損失，是其再請求每日按租金百分之五或百分之一計算之違約金，自屬過高，上訴人之抗辯，應可採取，惟抗告人請求按年息百分之五計算，即每日二○三元（0000000×五％÷三六五＝二○二．五），亦屬過低，顯非適當。本院審酌本件租賃物，坐落地段，租賃期間之社會經濟狀況、因本件未依約履行，或按時履行時，當事人所受損害及所得受之利益等一切客觀情狀，無論其終止契約後未即時返還租賃物或逾期給付租金，其違約金計算之標準應予一致，即每日按租金總額百分之○．一計算即一千四百七十九元為適當，而上訴人逾期返還租賃物之日數，為一百四十六天；逾期給付租金之日數為三百七十六天（見原審卷第十八頁明細表），原審依不同標準計算違約金，尚有未洽。從而，被上訴人請求第九條第二項所約定逾期返還租賃物之違約金，應為二十一萬五千九百三十四元（一四七九×一四六＝二一五九三四元）；第九條第五項所約定逾期給付租金之違約金，應為五十五萬六千一百零四元（一四七九×三七六＝五五六一○四元），逾此部分之請求，非有理由，不能准許。
六、末查兩造系爭租賃契約第三條後段約定，俟乙方（即上訴人）依約返還本約租賃標的物於甲方（即被上訴人）後，由甲方將該保證金無息退還於乙方。經查兩造於簽訂系爭租賃契約時，上訴人曾交付四百四十萬零七百六十元之履約保證金等情為兩造所不爭執，而系爭租賃標的物業於八十六年九月二十三日點交返還被上訴人，有如前述，則依據上開契約約定，被上訴人本應無息返還保證金四百四十萬零七百六十元予上訴人，惟被上訴人主張就上訴人所繳之履約保證金扣抵前述上訴人所應付之部分金額，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人給付貳仟玖佰玖拾陸萬柒仟零叁拾壹元，及自民國八十六年九月二十四日起，清償日止按週年利率百分之五計算之利息，經扣抵應無息返還上開之保證金四百四十萬零七百六十元後，於其中一千零七萬五千九百二十四元（六、七○四、四三二元＋七、○○○、二一四元＋二一五、九三四元＋五五、六一○四元－四、四○○、七六○元＝一○、○七五、九二四元），及自八十六年九月二十四日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依兩造之聲請命供擔保後為准、免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 三十 日
臺灣高等法院民事第十三庭
審判長法 官 吳 景 源
法 官 滕 允 潔法 官 連 正 義右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 二 月 一 日
書記官 張 永 中附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。