臺灣高等法院民事判決 八十九年度重上字第三九五號
上 訴 人 宏運農業股份有限公司法定代理人 簡明春法定代理人 簡明春上 訴 人 甲○○法定代理人 徐安旋右當事人間返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國八十九年三月十五日臺灣桃園地方法院八十八年度重訴字第一三一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人方面：上訴人甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述，其餘上訴人之聲明及陳述如左：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱略以：
一、原判決認定上訴人宏運公司有將系爭土地使用權轉讓予上訴人馬奇園公司之事實所憑之證據，係以被上訴人提出之馬奇園歡樂世界鳥園觀賞券、停車清潔費收據等，然宏運公司在承租系爭土地規劃休閒農場時，即係以「馬奇園歡樂世界」命名，並以「馬奇園」之名稱申請服務標章，是上開休閒農場原來就稱「馬奇園歡樂世界」，並非因轉讓予上訴人馬奇園公司之後才更名。
二、次查，依兩造間土地租賃契約第七條之約定：上訴人宏運公司在未得被上訴人同意時，不得將土地使用權轉租他人，亦即，在經由被上訴人同意之前提下，上訴人宏運公司即得將系爭土地之使用權轉讓他人。本件上訴人宏運公司與馬奇園公司雖曾有轉讓土地使用權之約定，然上訴人宏運公司在與馬奇園公司簽定讓渡契約時，特別約定，上訴人間之轉讓契約須以被上訴人之同意為生效要件，亦即在被上訴人未表同意前，上訴人間之轉讓契約並未生效，是被上訴人既未同意上訴人間之轉讓契約，上訴人宏運公司並無違約轉讓租賃標的之事實，況上訴人馬奇園公司在被上訴人明白表示不同意上訴人宏運公司轉租後，亦隨即與宏運公司解除上開契約，兩公司間並無租約轉讓之情事，被上訴人之終止租約，自不合法。
三、又上訴人宏運公司雖有向馬奇園公司借用發票之事實，然此係上訴人宏運公司在申請公司設立時，因欠缺經驗，有漏列登記事項之情形，遂遭稅捐機關勒令解散，然馬奇園育樂中心尚在經營之中，對外需要開立發票予供應廠商及其他團體，乃不得不向馬奇園公司借用發票以資運作，此為營運上之便宜之策，雖與行政管理上之稅法相違，然上訴人宏運公司並非因此即將經營權及土地使用權讓予馬奇園公司，亦即發票之借用與土地租賃權之轉讓係屬兩回事。
叁、證據：援用原審所提證據。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱略以：
一、上訴人宏運公司於民國七十六年六月三十日向被上訴人承租系爭土地，以為經營觀光農場之用，租期自七十六年六月三十日起至九十一年六月二十九日止計十五年，租金第一年為新台幣五十五萬元，第二年起按上年租金逐年調高百之三。
二、上訴人宏運公司於八十七年五月初向被上訴人繳交被上訴人為其墊付之系爭租賃土地地價稅時，竟要求被上訴人出具之收款收據抬頭書寫為上訴人馬奇園公司名義，被上訴人並未允其所請，並要求上訴人就此提出說明。嗣被上訴人隨即接獲由上訴人馬奇園公司所發八十七年五月十五日奇園總字第ＯＯ六號函，謂該公司已自上訴人宏運公司受讓系爭土地租賃權，故要求被上訴人同意渠等承租權轉讓事宜，並與該公司重新訂立租賃契約云云。上訴人宏運公司繼則於同年六月四日函知被上訴人，其早於八十五年三月四日遭經濟部以違反公司法規定，超出營利事業登記範圍經營旅館遊憩設施業務為由，命令解散及申請解散登記，並於八十五年六月二十七日遭台灣省建設廳撤銷公司登記，復於八十五年七月六日遭桃園稅捐稽徵處楊梅分處命繳回統一發票購票證，並註銷登記手續。上訴人宏運公司負責人簡明春並因違反公司法第十五條第一項、第三項規定，遭台灣桃園地方法院刑事庭處罰金在案。上訴人隱匿上揭事實長達二年餘，其間甚且私下擅自將系爭土地租賃權轉讓予上訴人馬奇園公司經營迄今，核上訴人宏運公司顯已違反兩造間租賃契約第七條第一項之約定，被上訴人已於八十七年十一月二十一日以郵局存證信函聲明終止租約，自得依租約第八條約定請求返還系爭土地，且上訴人宏運公司在該土地上投資設施之一切不動產應歸由被上訴人所有。
三、上訴人宏運公司被命令解散後已無法領取統一發票營業，坐落系爭租賃標的物之遊樂園，自八十六年九月一日起改以上訴人馬奇園公司名義營業登記設籍課稅，並領用統一發票迄今，被上訴人並於起訴前派員赴現場查訪，發現確係上訴人馬奇園公司占有使用租賃標的物並在營業中，此觀其所發售鳥園觀賞券所印大門口照片有「馬奇園山莊」字樣暨稅捐稽徵機關之驗印章，以及停車清潔費上蓋有該公司之印章甚明。詎上訴人竟無視於原判決理由有引用前開稅捐處函為證據，故意遺漏並謂「馬奇園」為其註冊服務標章，上訴人宏運公司原即以「馬奇園歡樂世界」名稱營業，原判決實有違誤云云，殊不足採。
四、上訴人又抗辯稱渠等間所簽定租賃權讓渡契約，特別約定須以被上訴人之同意為生效要件，被上訴人既未同意，轉讓契約並未生效，立即解除契約，兩公司間並無租約轉讓情事云云。惟查上訴人宏運公司早於八十六年九月間將系爭租約權利轉讓上訴人馬奇園公司營業，此觀前開稅捐處函載明上訴人馬奇園公司自八十六年九月一日起設籍領用統一發票使用迄今等語甚明，即上訴人亦不諱言迄今仍使用上訴人馬奇園公司發票營業，上訴人前開抗辯顯係為規避違約責任虛杜之詞，亦無法改變系爭土地現仍由上訴人馬奇園公司占有使用之事實。
五、上訴人在原審八十八年六月二日答辯狀亦自認：「上訴人宏運公司無法開立發票亦有繼續經營之困難。．．．不得不以原股東之組合再申請一合法之新公司即上訴人馬奇園公司，以接替上訴人宏運公司經營上開事業」云云，詎其在本院改稱上訴人宏運公司係向上訴人馬奇園公司借用發票以資運作，未免自相矛盾，況且借用發票營業事涉不法，亦違反系爭租約第七條第二項約定，被上訴人亦據以終止租約，上訴人此項抗辯尤無足取。
叁、證據：援用原審所提證據。
理 由
一、本件連帶債務人即上訴人宏運農業股份有限公司（下稱宏運公司）之上訴非基於個人關係之抗辯，依民事訴訟法第五十六條第一項第一款之規定其上訴之效力及於共同被告甲○○，故應列甲○○為上訴人。又上訴人甲○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：上訴人宏運公司於民國七十六年六月三十日向伊承租伊所有坐落桃園縣○○鎮○○段水尾小段一七四－一Ｏ、一七四－一五、一七四－一六（嗣分割為一七四－一六、一七四－一七兩筆地號）、一七六（嗣分割為一七六、一七六－一二、一七六－一三參筆地號）、一八九、一八九－一、一八九－二、一八九－三、二七三、二七三－二號計十筆土地（分割後計為十三筆土地，下稱系爭土地），作為經營觀光農場之用，租期自七十六年六月三十日起至九十一年六月二十九日止計十五年，租金第一年為新台幣（下同）五十五萬元，第二年起按上年租金逐年調高百分之三，並挽上訴人甲○○為連帶保證人，並約定不得轉租。詎上訴人宏運公司於八十六年間擅將前揭租賃契約轉讓予上訴人馬奇園育樂股份有限公司（下稱馬奇園公司），伊即於八十七年十一月二十一日以上訴人宏運公司違反租賃契約第七條、第八條約定，解除前揭租賃契約，上訴人自應返還系爭土地並連帶給付積欠之租金三十二萬五千五百三十二元暨加計法定遲延利息及連帶給付自八十七年十二月二日起至返還系爭土地之日止按年給付相當於租金之損害賠償七十七萬六千一百十二元等語（原審於請求上訴人馬奇園公司連帶給付上開積欠租金部分為其敗訴之判決，餘為其勝訴之判決，敗訴部分未據聲明不服已告確定）。
上訴人則以：上訴人宏運公司確曾於七十六年間向被上訴人承租系爭土地，惟上訴人宏運公司因不諳法律規定，致經營超出營利事業登記範圍以外之業務，而於八十五年間未及辦理變更登記即遭經濟部命令解散（尚未清算完結），上訴人宏運公司之統一發票購票證亦經稅捐稽徵處要求繳回，而不再發放，上訴人宏運公司經營上開觀光農場之投資尚未全數回收，無發票可開亦有繼續經營之困難，為求紓困，不得不以原股東成員之組合再申請一合法之新公司即上訴人馬奇園公司，以接替上訴人宏運公司經營上開事業，上訴人宏運公司即將前揭租賃契約讓予上訴人馬奇園公司，惟附有須經被上訴人同意之條件，後請求被上訴人同意讓予租賃契約，惟被上訴人不同意，前揭租賃契約之讓與即不生效力，且上訴人宏運公司在承租系爭土地規劃休閒農場時，即係以「馬奇園歡樂世界」命名，並以「馬奇園」之名稱申請服務標章，是上開休閒農場原來就稱「馬奇園歡樂世界」，並非因轉讓予上訴人馬奇園公司之後才更名。又上訴人宏運公司雖有向馬奇園公司借用發票之事實，然此為營運上之便宜措施，雖與行政管理上之稅法相違，然上訴人宏運公司並非因此即將經營權及土地使用權讓予馬奇園公司，亦即發票之借用與土地租賃權之轉讓係屬兩回事等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張：上訴人宏運公司於七十六年六月三十日向伊承租系爭土地，以為經營觀光農場之用，約定租期自七十六年六月三十日起至九十一年六月二十九日止計十五年，租金第一年為五十五萬元，第二年起按上年租金逐年調高百分之三，且約定不得轉租，並挽上訴人甲○○為連帶保證人等情，業據提出土地租賃契約書、變更協議書及公證書各一件為證（見一審卷二五頁至三四頁），並為上訴人宏運公司、馬奇園公司所不爭執，堪信為真實。
被上訴人主張：上訴人宏運公司已於八十六年間擅將系爭土地租賃契約轉讓予上訴人馬奇園公司之事實，業據提出馬奇園歡樂世界鳥園觀賞券、停車清潔費收據各一紙及桃園縣稅捐稽徵處楊梅分處八十八年二月二十二日函一件為證（見一審卷四六頁至四七頁），上訴人宏運公司及馬奇園公司雖否認有轉租之情事，並以前開情詞置辯。查：
觀被上訴人提出上開桃園縣稅捐稽徵處楊梅分處八十八年二月二十二日函所示：「經○○○區○○鎮○○路○○○號馬奇園歡樂世界，係馬奇園育樂股份有限公司持經濟部八十六年八月二十五日核發之公司執照，申請自八十六年九月一日起辦理營業登記設籍課稅，並領用統一發票迄今」等情（見一審卷四六頁），參以上訴人馬奇園公司及上訴人宏運公司均自認：宏運公司之所以將系爭土地之承租權讓渡上訴人馬奇園公司，係因宏運公司在向被上訴人承租系爭土地時，即有將系爭土地作為觀光農場、遊樂場及渡假中心之規畫，並斥資於系爭土地上興建建物及各項設施，：：然當時因宏運公司未諳法律規定，致超出營利事業登記範圍，而於八十五年間未及辦理變更登記即遭經濟部命令解散（尚未清算完結），宏運公司之統一發票購買證亦經稅捐稽徵處要求繳回，並不再發放，宏運公司上開投資尚未全數回收，無法開立發票亦有繼續經營之困難，為求紓困，宏運公司乃不得不以原股東成員之組合再申請一合法之新公司即上訴人馬奇園公司，以接替宏運公司經營上開事業」等語在卷（見一審卷六六頁答辯狀）。準此，足見上訴人宏運公司確已將前揭租賃契約轉讓予上訴人馬奇園公司，情至明顯。上訴人宏運公司及馬奇園公司辯稱：上訴人宏運公司於八十五年間遭經濟部命令解散，統一發票購票證亦經稅捐稽徵處要求繳回，而不再發放，因經營上開觀光農場之投資尚未全數回收，無發票可開亦有繼續經營之困難，為求紓困，不得不以原股東成員之組合再申請一合法之新公司即上訴人馬奇園公司，以接替上訴人宏運公司經營上開事業，上訴人宏運公司即將前揭租賃契約讓予上訴人馬奇園公司，惟附有須經被上訴人同意之條件，後請求被上訴人同意讓予租賃契約，惟被上訴人不同意，前揭租賃契約之讓與即不生效力，且上訴人宏運公司在承租系爭土地規劃休閒農場時，即係以「馬奇園歡樂世界」命名，並以「馬奇園」之名稱申請服務標章，是上開休閒農場原來就稱「馬奇園歡樂世界」，並非因轉讓予上訴人馬奇園公司之後才更名。又上訴人宏運公司雖有向馬奇園公司借用發票之事實，然此為營運上之便宜措施，雖與行政管理上之稅法相違，然上訴人宏運公司並非因此即將經營權及土地使用權讓予馬奇園公司，亦即發票之借用與土地租賃權之轉讓係屬兩回事云云，要屬飾卸之詞，顯無可採，被上訴人執為主張堪信為真實。則被上訴人於八十七年十一月二十一日以存證信函致上訴人宏運公司主張：依其與上訴人宏運公司所訂之租賃契約第七條第一項：「未得甲方（即被上訴人）同意，乙方（即上訴人宏運公司）不得變更使用土地計畫，將甲方提供之土地作其他非觀光農場之用，或將該土地之使用權之一部或全部轉租、頂讓與第三人」，及第八條：「租賃契約期滿未續約、或租賃期間乙方違約不履行本契約所訂條款、或拖欠給付租金，或擅自變更土地使用計畫、或將土地使用權轉讓第三人時，甲方得終止本契約．．」之約定，終止其與上訴人宏運公司之租賃契約，即屬有據。上訴人宏運公司及馬奇園公司占有前揭土地即屬無權占有，上訴人宏運公司及馬奇園公司即負有返還租賃物之義務。從而被上訴人依民法所有物返還請求權請求上訴人宏運公司及馬奇園公司應共同將坐落同小段一八九之三號土地面積○‧二○四四公頃即如原判決附圖綠色所示Ｄ部分及同前小段第二七三之二號土地面積○‧二六九一公頃即如原判決附圖綠色所示Ｅ部分之土地返還被上訴人，即屬有據。
另被上訴人主張：伊終止本件租賃契約後，依伊與上訴人宏運公司簽訂之前揭租賃契約第八條約定，上訴人宏運公司應將坐落於桃園縣○○鎮○○段水尾小段一八九之三號、第二七三之二地號基地上，如原判決附圖藍色所示之售票處面積○‧○○四八公頃（位置如該附圖藍色所示部分），及大門、守衛室面積○‧○○二七公頃（位置如該附圖紅色所示部分），及辦公室、廁所面積○‧○一三三公頃（位置如該附圖綠色所示部分）等建物，均歸被上訴人所有之事實，業據被上訴人提出前揭租賃契約書一件為證（見一審卷二六頁反面），並為上訴人宏運公司、馬奇園公司所不爭執，被上訴人此部分之主張，亦堪信為真實。從而被上訴人以上訴人宏運公司怠於向上訴人馬奇園公司請求返還系爭建物，依民法第二百四十二條規定，請求上訴人馬奇園公司應將前開建物返還於上訴人宏運公司，被上訴人再依前揭租賃契約第八條約定，請求上訴人宏運公司應將前揭建物交付被上訴人，亦屬有據。
又被上訴人主張：其於八十七年十一月二十一日終止前揭租賃契約，上訴人宏運公司於八十七年十二月二日以存證信函回復被上訴人（見一審卷七五頁至七六頁），顯見上訴人宏運公司於八十七年十二月二日之前已收受終止前揭租賃契約之意思表示，爰依租賃契約請求上訴人給付八十七年六月三十日起至八十七年十二月二日止積欠之租金三十二萬五千五百三十二元一節，業據提出存證信函一件為證（見一審卷四四頁至四五頁），查：被上訴人既依租賃契約請求給付租金，自應向其承租人及租賃契約之連帶保證人甲○○請求，是被上訴人向前揭租賃契約之承租人宏運公司及連帶保證人甲○○請求八十七年六月三十日起至八十七年十二月二日止之租金三十二萬五千五百三十元部分，於法有據，應予准許。至於上訴人馬奇園公司僅係次承租人，租金應給付予承租人宏運公司，是被上訴人請求上訴人馬奇園公司應給付租金，即屬無據，應予駁回。本件被上訴人於終止前揭租約後，上訴人宏運公司、馬奇園公司占有使用系爭土地均屬無權占有，則被上訴人請求上訴人宏運公司、馬奇園公司及前揭租賃契約之連帶保證人即上訴人甲○○應自前揭租賃契約終止後即八十七年十二月三日起至返還系爭土地之日止，按年給付相當於前揭租賃契約年租金七十七萬六千一百一十二元之損害賠償，亦屬有據，應予准許。
原審就上開有理由部分，為被上訴人勝訴之判決並以供擔保為條件為准免假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第八十五條第二項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十七 日
民事第四庭
審判長法 官 楊 豐 卿
法 官 張 蘭法 官 林 金 吾右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十八 日
書記官 殷 丹 妮附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。