臺灣高等法院民事判決 八十九年度重上字第四二七號
上 訴 人 丁○○
乙○○丙○○甲○○○被 上訴人 廣合建設股份有限公司法定代理人 連景之右當事人間，因拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年八月九日臺灣臺北地方法院八十八年度重訴字第一五四五號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人丁○○、乙○○、丙○○、甲○○○等應給付之金額，依序逾越自民國八十七年八月二十九日起至返還土地之日止，按年給付新臺幣肆萬柒仟伍佰貳拾元、肆萬貳仟柒佰陸拾捌元、肆萬柒仟伍佰貳拾元、壹拾萬肆仟伍佰肆拾肆元範圍部分之訴及該部分假執行之聲請暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，除未上訴部分外，由上訴人丁○○、乙○○、丙○○各負擔十之二、其餘由上訴人甲○○○負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、廢棄部分第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：
一、上訴人等所有坐落如原判決附圖所示土地上房屋，均為合法建築，買受後並無擴建之情事，有建物謄本可稽。而在他人土地上建築，並非當然無權占用。上訴人所有之上開建物，經查為合法建築，並無擴建之情事，則其建築時必曾取得土地原始所有人之同意，則上訴人等即非無權占用。原審法院未查及此，逕以上訴人等之建物有部分占用被上訴人之土地，即推定上訴人等係無權占用，需拆除返還土地予被上訴人，顯有違誤，難令上訴人等甘服。
二、退萬步言，如上訴人等確實有無權占用被上訴人土地之情事，原判決亦有違誤：「按土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定，建築基地之租金，按申報地價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算」。最高法院四十六年台上字第八五五號判例參照。惟查：
(一)被上訴人所有座落台北市○○區○○段三小段五二三地號土地，八十六年七月至八十九年六月「申報地價」為每平方公尺新台幣 (下同)四萬七千五百二十元，八十九年七月始調整為四萬八千元。原判決不查，竟以系爭土地之「公告現值」即每平方公尺十五萬六千元計算上訴人使用土地之代價，顯與上開土地法之規定
不符而有違誤。另被上訴人所有系爭土地，係坐落於上訴人等建物之大門前，緊臨嘉興街，為上訴人等出入必經之地，且上訴人等已通行數十年，被上訴人實際上根本無法利用該土地，原判決竟認為其可作店面經商之用，而判決以依年息百分之十之法定最高租金額計算上訴人等無權使用土地之代價，殊屬過高而不合理，上訴人等認為應以申報地價年息百分之五計算較為適當。
(二)再者本件被上訴人是以其為系爭土地之所有權人，主張上訴人等無權占有其土地，致其生有損害，而依侵權行為及不當得利之規定，請求上訴人等賠償其損害。經查被上訴人取得系爭土地之時間為「八十七年八月二十九日」，在此之前被上訴人並非系爭土地所有權人，何來損害之有？原審竟判決上訴人等應自「八十三年五月」起至返還系爭土地之日止按每年十五萬六千元等計算損害金予被上訴人，於法亦有未合。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、上訴費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：
上訴人提起本件上訴主要理由為：(一)原審未查明系爭建物是否為合法建築，逕為判決；(二)原判決以依年息百分之十計算損害金屬過高，且以公告現值即每平方公尺十五萬六千元計算，與土地法規定不符；(三)被上訴人取得系爭土地之時間為八十七年八月廿九日，原審判決自八十三年五月起計算損害金於法不合云云，惟查：
一、本件經原審親自至現場履勘，已了解本件建物較隔鄰突出，而且其建築結構已確定臨馬路部分算至被上訴人土地與上訴人等土地交界處之建物，均無牆壁及樑柱，顯然該等占用被上訴人土地之建物係上訴人等或其前手於原有合法建物之外所搭蓋之違章建築 (甲○○○部分之建物外觀尤為明顯，係屬違章建築) ，查違章建築係非法之建物，上訴人自無再受保護之必要，且經原審請台北市松山地政事務所測量結果，亦確認上訴人等確有占用被上訴人土地面積之事實，各建物之現狀均與建物謄本內容不符，原審顯係確認上訴人等之建物現狀與謄本不符，且上訴人等占用被上訴人土地之建物係事後於原有合法建物之外所搭蓋之違章建築，即原審對於系爭建物原是否為合法建築，是否有增建之違建已詳予調查，始確認上訴人等確有無權占用之情事，原判決完全適法，上訴人任意指摘原審未查證系爭建物是否合法建築，並無擴建之情事云云，顯非事實，其據此提起本件上訴自顯無理由。
二、又經本院再委託台北市松山地政事務所測量結果已作成八十九年十一月二日信義土字第三七一號複丈成果圖，由上開成果圖更已確認系爭五戶房屋建物之現狀均與建物謄本內容完全不符，且均超過保存登記之建物面積，上訴人等確有於原有合法建物之外搭蓋違章建築及占用被上訴人土地甚至道路用地之事實，本件實不容上訴人再予否認，並任意指摘原判決違法，上訴人更無應受法律保護之合法利益。
三、查法院斟酌實情，認公告地價較諸自行申報地價為準確，得在土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定年息百分之十限度內為調整租金與命為給付之判決，最高法院著有四十七年台上字第一八二七號判例可資依循。本件系爭土地八十七年公告現值為每平方公尺十五萬六千元，而申報地價僅四萬七千五百二十元，顯然公告現值較符合實情。原審斟酌本案系爭土地緊臨嘉興街，適宜經商作為店面使用，而且事實上作商業使用，因而認定以本件土地之地價每平方公尺十五萬六千元為據計算損害金，參諸上開判決例意旨並無不合，且原審以法定最高額 (年息百分之十)計算損害金 (系爭土地適宜經商作店面使用，價值高)，亦屬合理，並無上訴人所謂損害金過高，與土地法規定不合可言，上訴人之主張顯不足採。
四、又上訴人承受本件土地當然承受前手得主張之無權占有損害賠償請求權，不生本件損害金自八十七年八月廿九日起始得請求之問題。
五、綜前說明，原判決完全適法，上訴人提起本件上訴，顯無理由。理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人丁○○、乙○○、丙○○、甲○○○等所有坐落台北市○○街依序為二六四號、二六六號、二六八號、二七○號、二七二號 (二七○號、二七二號均為甲○○○所有) 之房屋，無正當之權源，分別占用被上訴人所有坐落台北市○○區○○段三小段第五二三地號之土地，位置、面積分別詳如原判決附圖 (下稱如附圖)所示甲、乙、丙、丁、戊、巳 (原判決本文均誤植為「己」，均此更正) ，及如附圖之表所示，為此，被上訴人本於所有權人之物上請求權，求為命上訴人等就無權占用如附圖所示甲、乙、丙、丁、戊、巳部分之建物予以拆除，將土地返還被上訴人，及給付相當於租金之不當得利之判決 ( 原判決駁回被上訴人請求上訴人丙○○給付自八十三年五月九日起至八十四年四月二十六日止之相當於租金之不當得利之訴部分，未據被上訴人聲明不服。又原法院僅就被上訴人請求返還不當得利部分予以判決，未就被上訴人之侵權行為損害賠償請求權予以論述，被上訴人亦未就侵權行為損害賠償請求權部分聲明不服，非本院所得論述；且原判決主文所諭知之損害金應係贅詞，均此敘明)。
二、上訴人等則以：被上訴人係於民國八十七年八月二十九日始以買賣原因，取得坐落台北市○○區○○段三小段第五二三地號之土地所有權，而上訴人等所有前揭房屋，均係合法之建築物，且在被上訴人取得前揭土地所有權之前，以現狀向前手承購，未被告知有占用鄰地或擴建之情事；又在他人土地上建築房屋，並非當然無權占有，上訴人等所有房屋之所以有部分占用鄰地，應於建造時獲被上訴人之前手土地所有權人之同意，方能成為合法之建物，上訴人等所有前揭房屋，占有使用部分被上訴人所有前揭土地，自非無權占有；再由上訴人等所有前揭房屋，均面臨被上訴人所有前揭不規則、長條狀、面積僅有五十一平方公尺之土地，又分別占有使用極小之面積，縱使予以拆除，被上訴人亦無法使用其所有土地，其訴請拆屋還地於法無據、且有濫用權利之嫌；被上訴人又以公告現值之百分之十，求命自其取得土地前之八十三年五月九日起至返還土地之日止，按年賠償損害金之判決，於法無據等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張上訴人丁○○、乙○○、丙○○、甲○○○等所有坐落台北市○○街依序為二六四號、二六六號、二六八號、二七○號、二七二號 (二七○號、二七二號均為甲○○○所有) 之房屋，分別占有、使用被上訴人所有坐落台北市○○區○○段三小段第五二三地號之土地，其位置、面積分別詳如附圖所示甲、乙、丙、丁、戊、巳及如附圖之表所示等事實，為上訴人等所不爭執，且有被上訴人所有土地登記謄本、上訴人等所有建物登記謄本在卷，並經原法院、本院會同台北市松山地政事務所勘測繪製複丈成果圖分別附卷足憑。
四、上訴人等以其所有之房屋，係於被上訴人取得前揭土地所有權之前，以現狀向前手買受，未被告知有占用鄰地、或擴建之情事抗辯；惟查上訴人等所有房屋，經本院會同台北市松山地政事務所勘測結果，其現狀面積較其等建物登記謄本所登記之面積為大，並占用被上訴人所有前揭之土地，其位置、面積及詳如附圖及表所示，有前揭台北市松山地政事務所勘測繪製複丈成果圖分別附卷足憑，上訴人等抗辯未被告知有占用鄰地、或擴建情事，並不足為無擴建、或無占用鄰地之證明。
五、按：當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。上訴人又以上訴人等所有之房屋，為合法之建物，而在他人土地上建築房屋，並非當然無權占有，上訴人等所有房屋之所以有部分占用鄰地，應於建造時獲被上訴人之前手土地所有權人之同意，方能成為合法之建物，上訴人等所有前揭房屋，占有使用部分被上訴人所有前揭土地，自非無權占有等語抗辯；依上開法條規定，上訴人等自應就其等所有房屋之基地，部分占用被上訴人之土地，於建造時係經被上訴人之前手同意之事實，負舉證之責任。惟查上訴人以其等房屋為合法建物，空言推論其等房屋之基地，部分占用被上訴人之土地，為有權占有，未據舉證以實其說；且查上訴人等所有房屋，於建物登記謄本合法登記之面積，依序為二六四號房屋一、二層各四八．八五平方公尺、二六六號房屋一、二層各四八．八五平方公尺、二六八號房屋一、二層各三八．七三平方公尺、二七○號房屋一、二層各三一．○一平方公尺、二七二號房屋一、二層各一九．九三平方公尺，而原法院、本院會同台北市松山地政事務所勘測結果：不包含雨遮、陽台，僅主建物部分依序為六六平方公尺、六○平方公尺、四四平方公尺、三三平方公尺、三三平方公尺，均較合法登記之面積為大，有前揭台北市松山地政事務所勘測繪製複丈成果圖分別附卷足稽，上訴人等空言抗辯，自不可採。其等無權占有被上訴人所有如附圖所示位置、面積，至臻明確。
六、查：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條定有明文，經查上訴人等所有前揭房屋部分基地，無權占有被上訴人所有前揭土地，依前揭法條規定，請求上訴人等占用被上訴人所有土地之部分建物，予以拆除，將土地返還被上訴人，乃本於所有權人之物上請求權；雖上訴人等於拆屋還地後，其等房屋之基地，將成為袋地，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用，係屬袋地所有人之通行權問題，尚難認被上訴人行使所有權人之物上請求權，而謂其濫用權利，上訴人等抗辯被上訴人濫用權利，亦非可採。被上訴人訴請上訴人等占用被上訴人所有土地上如附圖所示之部分建物，予以拆除，將土地返還被上訴人，於法尚非無據，應予准許。
七、依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。最高法院六十一年度台上字第一六九五號著有判例。本件上訴人等之所有之房屋，部分基地無權占有被上訴人所有前揭土地，無法律上原因，受有相當於租金之不當利益，被上訴人亦因上訴人無權占有其所有前揭土地，而受有相當於租金之損害，被上訴人依返還不當得利請求權之法律關係，請求上訴人等返還相當於租金之不當利得，依前揭判例意旨，於法有據，應予准許。
八、惟按：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。土地法第九十七條第一項定有明文。此項規定，依同法第一百零五條之規定於租用基地建築房屋準用之，而被上訴人所有前揭土地，於八十六年七月當期之申報地價每平方公尺為四萬七千五百二十元，有被上訴人所提出其所有土地之登記謄本足憑，本院參酌被上訴人所前揭土地緊鄰台北市○○街，交通便捷，適宜商業活動等情，認以法定最高租金限額每平方公尺年租金四千七百五十二元 (即四七五二○乘以○．一) ，方為相當。從而，依上訴人等所有房屋占用被上訴人所有土地面積之年租金分別為：
(一)丁○○占有如附圖甲部分：四七五二乘以一○得四七五二○，即年租金為四萬七千五百二十元。
(二)乙○○占有如附圖乙部分：四七五二乘以九得四二七六八，即年租金為四萬二千七百六十八元。
(三)丙○○占有如附圖丙部分：四七五二乘以一○得四七五二○，即年租金為四萬七千五百二十元。
(四)甲○○○占有如附圖丁、戊、巳部分：四七五二乘以二二得一○四五四四，即年租金為十萬四千五百四十四元。
九、查被上訴人之所有前揭土地，係於八十七年八月二十九日始以買賣原因，登記為所有權人，有其所有土地之登記謄本在卷為憑，上訴人於被上訴人取得所有權之前，縱使無權占有該等土地，而獲有不當利得，亦難認被上訴人受有損害，上訴人亦無返還此部分之不當利益，被上訴人又未舉證證明有受讓其前手之請求權之事實；其請求返還分別自八十三年五月九日、八十四年四月二十七日、八十三年五月十四日起至八十七年八月二十八日止之不當得利，於法尚非有據。
十、綜上所述，被上訴人本於民法第七百六十七條所有權人之物上請求權，訴請上訴人等拆除占有被上訴人所有坐落台北市○○區○○段三小段第五二三地號土地上如附圖甲乙丙丁戊巳所示部分之地上物，將土地返還被上訴人，並依民法第一百八十四條、第一百七十九條之規定，求為命上訴人等均自民國八十七年八月二十九日起至返還上開土地之日止，依序按每年給付四萬七千五百二十元、四萬二千七百六十八元、四萬七千五百二十元、十萬四千五百四十四元，於法有據，應予准許，逾越上開範圍之請求，尚嫌過高，或於法不合，不應准許。
十一、從而，原法院於上開範圍內，為被上訴人勝訴之判決，並依被上訴人、上訴人甲○○○之陳明願供擔保，請求准、免宣告假執行，酌定擔保金額，分別准許之，經核無違誤，上訴意旨仍持陳詞指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回；原法院逾越上開範圍，為被上訴人勝訴判決，並為此部分假執行之宣告，容有未恰，上訴意旨，指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，非無理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 十七 日
民事第六庭審判長法 官 吳 欲 君
法 官 藍 文 祥法 官 陳 博 享右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 四 月 十九 日
書記官 胡 元 禎附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。