臺灣高等法院民事判決 八十九年度重上字第五一九號
上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○○右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年七月十一日臺灣板橋地方法院八十八年度重訴字第五五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣捌佰叁拾捌萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢請准供擔保宣告假執行。
備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠被上訴人並無停車位之專用權，竟向上訴人誑稱其擁有停車位分管專用權，使
上訴人陷於錯誤，上訴人自得撤銷意思表示，並本於不當得利之法律關係，請求被上訴人返還已付之價金。
㈡停車位先以白色畫線，買賣成立後又遭人以黃色畫線，使停車位之位置縮小，難以使用，即有權利瑕疵存在，亦得解除契約。
㈢上訴人價金已經全部付清，被上訴人也已交屋及移轉所有權，但上訴人尚未搬進去住。
乙、被上訴人方面：
一、㈠聲明：駁回上訴。㈡如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠被上訴人之給付並無權利瑕疵或物之瑕疵。
㈡黃色畫線並非被上訴人所畫，亦不知係何人所畫。
理 由
一、上訴人主張：上訴人於民國（下同）八十七年二月十日與被上訴人訂立買賣契約，購買被上訴人所有坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號之土地暨其上建物（門牌號碼為台北縣○○鎮○○路○○號六樓）與地下室鄰電梯間出口鄰走道編號為十三號六樓之停車位乙位（以下簡稱系爭停車位），價金新台幣（下同）八百三十八萬元，被上訴人除向上訴人保證所購買停車位係專供上訴人使用外，並向上訴人確定該停車位後方空間非供停車之用，絕無妨礙上訴人停車之使用，故兩造乃將上訴人購買之停車位置載明於買賣契約第十四條「乙方（即被上訴人）所出售之車位為地下室鄰電梯間出口鄰走道編號為十三號六樓」，另於買賣契約書後附加地下停車場之位置圖，並於該位置圖標明被上訴人原專用兩個專用停車位之位置及註明上訴人所買受系爭停車位後方空間確無供停車位之用。詎上訴人付清買賣價金之後，發現被上訴人對系爭停車位並無約定專用權，無法提供約定專用權同意書，且系爭停車位後方空間亦係作停車位之用，此時上訴人方知受騙，被上訴人承諾保證之內容及雙方合約書約定之事項皆與事實不符。被上訴人未取得系爭停車位之約定專用權前，即利用手繪停車位位置圖向上訴人誆稱其擁有該停車位分管約定專用權，使上訴人陷於錯誤並進而為買受之意思表示，上訴人自得依民法第九十二條第一項之規定，以起訴狀繕本送達日為代通知，撤銷本件買賣契約之意思表示。又被上訴人迄今均無法提出系爭車位之分管協議書，亦無法證明就系爭車位擁有專用使用權，即擔保出賣予上訴人之系爭停車位專用使用權確實存在及擔保無受他人主張權利之危險，自屬給付有權利瑕疵之態樣。據此，上訴人自得依民法第三百五十三條規定，以訴狀繕本之送達以代通知解除雙方系爭買賣契約。再者，上訴人與被上訴人洽談時，特明白表示若所購房屋無合適之停車位即不願購買，而被上訴人又一再保證系爭停車位有分管約定專用權等情，始向被上訴人購買系爭房地，惟今系爭停車位既非原告所屬約定專用停車位，系爭停車位後方空間亦規劃為他人停車位，在該停車位無出入走道，進出時須經上訴人系爭停車位之情狀下，對上訴人使用停車位之正常效用將有影響，且對上訴人之日常作息亦具影響，欠缺被上訴人所保證之品質。據此，上訴人自得依民法第三百五十九條前段規定，解除雙方之系爭停車位之買賣契約。被上訴人未能交付停車位同意書，完全係被上訴人對該車位並無專用權源，足見被上訴人給付義務已屬不能履行，據此，上訴人亦得依民法第三百五十三條、第二百二十六條規定，解除雙方系爭買賣契約，或依雙方契約第十條約定解除雙方之契約。從而，被上訴人受領價金利益之法律上原因亦已失其存在，上訴人爰依民法第一百七十九條、二百五十九條之規定，請求如先位訴之聲明。復按民法第三五九條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責任，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」是如認上訴人撤銷或解約不生效力，上訴人亦得請求減少系爭停車位之價金及返還該不當得利，即請求被上訴人給付如備位聲明之金額。
二、被上訴人則以：兩造當初訂約之際，被上訴人原欲出賣位於後方之子車位，但因上訴人一再要求，遂改為出賣位於前方之母車位，且被上訴人從未保證上訴人所買之車位後方（即子車位部份）不作為停車之用，上訴人空言被上訴人曾保證系爭車位後方不作停車之用云云，並非事實。系爭車位所在之地下室曾經由被上訴人與另二名合建地主即訴外人周建宏、賴林玉等三人口頭達成分管協議，且實際上各住戶亦皆依照該協議分別使用「特定位置」停放車輛，亦即各住戶實際上係受先前被上訴人與周建宏、賴林玉二人間之分管協議拘束，如上訴人欲停放車輛，當無不能停放之理；而瑕疵擔保請求權之成立既以瑕疵存在為其要件，依法買受人（上訴人）即應就瑕疵之存在負舉證責任。縱使上訴人所欲主張者為權利存在擔保，亦應由上訴人先就其行使權利而有障礙之情形為舉證，以證明此等瑕疵存在，始符舉證責任分配之原則，茲上訴人徒託空言，主張曾有他人主張系爭車位非屬上訴人專用云云，從未舉證以實其說，其主張自非可採。再者，依兩造之契約內容觀之，兩造從未就「交付分管協議書」乙事有任何約定，上訴人空言被上訴人應交付分管協議書而未交付云云，並非事實。更何況「分管協議」之存在本不以「書面」為其要件，上訴人一再執詞主張被上訴人應交付分管協議書云云，自無可採。復查系爭車位確係由上訴人所專用，未曾有人就系爭車位主張排除上訴人之權利，且系爭車位本即作為「子母停車位」而為規畫，此事實係上訴人於契約成立時所明知，被上訴人依法毋庸負擔保之責，被上訴人之給付自無任何瑕疵可言，上訴人主張遭被上訴人詐欺訂約，及被上訴人應負瑕疵擔保責任云云，均無可採等語置辯。
三、上訴人於八十七年二月十日與被上訴人訂立買賣契約，購買被上訴人所有坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號之土地暨其上建物即門牌號碼為台北縣○○鎮○○路○○號六樓房屋與地下室鄰電梯間出口鄰走道編號為十三號六樓之停車位乙位（以下簡稱系爭停車位），價金八百三十八萬元，並將上訴人購買之停車位置載明於買賣契約第十四條「乙方（即被上訴人）所出售之車位為地下室鄰電梯間出口鄰走道編號為十三號六樓」，另於買賣契約書後附加地下停車場之位置圖，並於該位置圖標明被上訴人原專用兩個專用停車位之位置及註明上訴人所買受系爭停車位位置之事實，業據上訴人提出買賣契約書及所附停車位配置圖影本各一件為證，且為被上訴人所不爭執，應堪信為真實。
四、上訴人主張被上訴人於訂約時曾保證系爭停車位係專供上訴人使用，並向上訴人確定該停車位後方空間非供停車之用，絕無妨礙上訴人停車之使用；詎上訴人付清買賣價金之後，發現被上訴人對系爭停車位並無約定專用權，無法提供約定專用權同意書，且系爭停車位後方空間亦係作停車位之用，被上訴人承諾保證之內容及雙方合約書約定之事項皆與事實不符，被上訴人顯係以詐術使上訴人陷於錯誤而為買受之意思表示之事實，為被上訴人所否認，並以被上訴人從未向上訴人保證系爭車位後方不作停車位使用等語為辯。按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。經查證人即仲介兩造買賣本件房地之仲介人林姿燕於原法院八十八年四月二日言詞辯論期日到場證述稱：當初賣方（即被上訴人）是要賣後面車位，因買方（即上訴人）堅持要在前面位置，後來經賣方同意，才改賣前面車位，但沒有承諾後方不得使用，此事除證人之外，代書及店長亦均知等語（詳見該日辯論筆錄記載），與上訴人主張上情顯不相符。此外，上訴人並未提出其他證據以實其說，其主張係遭被上訴人詐欺而為買受系爭停車位之意思表示云云，即不足採信。
五、上訴人復主張被上訴人出售系爭停車位，依民法第三百四十九條、第三百五十條前段規定，應擔保第三人就系爭停車位無對上訴人主張權利之危險及擔保上訴人就系爭停車位有專用使用權，惟被上訴人迄今均無法提出系爭車位之分管協議書，亦無法證明就系爭車位擁有專用使用權，自屬給付有權利瑕疵態樣之事實，亦為被上訴人所否認，並以系爭車位所在之地下室曾經由被上訴人與另二名合建地主即訴外人周建宏、賴林玉等三人口頭達成分管協議，實際上各住戶亦皆依照該協議分別使用「特定位置」停放車輛，如上訴人欲停放車輛，當無不能停放之理；而瑕疵擔保請求權之成立既以瑕疵存在為其要件，依法上訴人即應就瑕疵之存在負舉證責任，上訴人徒託空言，主張曾有他人主張系爭車位非屬上訴人專用云云，從未舉證以實其說，其主張自非可採等語為辯。按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。經查上訴人迄本件言詞辯論終結時止，均未舉證證明曾有何人出面否認或排除上訴人就系爭車位之專用使用權；而上訴人於原審八十八年四月二日所提準備書狀中附具原證四，主張係區分所有人全體現有停車位位置圖，核該位置圖所示上訴人分配使用之位置，與兩造買賣契約第十四條之約定及契約附圖所示系爭停車位之位置並無不合。參諸本件房地及車位買賣契約於八十七年二月十日即簽定，上訴人價金已經全部付清，被上訴人也已交屋及移轉所有權與上訴人，為上訴人所自認。迄今，區分所有人間既均依上訴人提出原證四之停車位位置圖停放車輛，且無任何人出面否認或排除上訴人使用系爭停車位（本院依上訴人之聲請訊問他共有人周建宏、賴林玉，亦均未否認上訴人於系爭車位停放車輛之權利。），足認區分所有人間實際上已劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，顯見已有默示之分管協議，是以上訴人主張被上訴人於系爭車位無專用使用權，構成權利瑕疵之事實，應無可採。而本件遍觀兩造之買賣契約內容，並無約定被上訴人（即出賣人）有給付系爭停車位之書面分管協議書之義務，上訴人以被上訴人未能提出書面分管協議書為由，主張系爭停車位存在權利之瑕疵云云，亦無可採。
六、上訴人又主張上訴人購屋當時，因顧及樹林後站停車不便，因此與被上訴人洽談時，特明白表示若所購房屋無合適之停車位即不願購買，在被上訴人表明「有系爭停車位之專屬使用權」、「系爭停車位後方空間無作停車位，不影響上訴人系爭停車位正常使用」之雙重保證下，始向被上訴人購買系爭房地，惟今系爭停車位非上訴人所屬約定專用停車位，系爭停車位後方空間亦規劃為他人停車位，在該停車位無出入走道，進出時須經上訴人系爭停車位之情狀下，對上訴人使用停車位之正常效用將有影響，且對上訴人之日常作息亦具影響。由此可知，上訴人買受之系爭停車位確有因此缺少通常之效用之重大瑕疵與不符被上訴人出賣時保證「系爭停車位後方空間無作停車位」之品質保證之「物之瑕疵」事實，亦為被上訴人所否認，並以系爭車位本即作為「子母停車位」為規畫，此事實係上訴人於契約成立時所明知，依民法第三百五十五條第一項規定，被上訴人自毋庸負擔保之責等語為辯。經查，上訴人買受之系爭停車位，應認區分所有人間已有默示分管協議存在，業如前述；而上訴人主張被上訴人曾向其保證系爭停車位後方空間無作停車位使用之事實，上訴人並未能舉證以實其說，亦如前所述，故上訴人主張系爭車位有欠缺出賣人保證品質之瑕疵云云，並無可採。至於系爭停車位後方如規劃作停車位使用，因後車位無出入走道，故進出時須經上訴人系爭車位，對上訴人使用系爭車位之正常效用固有影響；惟由證人林姿燕於原法院八十八年四月二日言詞辯論期日到場證述稱：當初賣方（即被上訴人）是要賣後面車位，因買方（即上訴人）堅持要在前面位置，後來經賣方同意，才改賣前面車位，但沒有承諾後方不得使用，此事除證人之外，代書及店長亦均知等語（詳見該日辯論筆錄記載），另參諸兩造買賣契約第十四條約定之內容及契約附圖標示系爭車位之位置，足認上訴人於買受系爭停車位時，已明知系爭車位係作為子母車位規劃，後方車位進出須經過系爭車位之事實。從而，系爭車位縱因而有減少通常效用之瑕疵，然既為上訴人於買賣契約成立時所明知，則被上訴人抗辯稱依民法第三百五十五條第一項規定，被上訴人不負擔保之責，即屬可採。故上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任云云，亦無可採。
七、至於上訴人另主張被上訴人未能交付系爭停車位之專用使用權同意書，係因被上訴人對該車位並無專用權源，足見被上訴人給付義務已屬不能履行，上訴人自得依民法第三百五十三條、第二百二十六條規定解除契約；另以被上訴人交付系爭停車位有物之瑕疵及權利之瑕疵為由，主張被上訴人違反兩造買賣契約第七條之約定，故上訴人亦得依買賣契約第十條約定解除買賣契約云云。經查：民法第二百二十六條規定之給付不能，係指「嗣後不能」之情形而言，亦即於契約成立後，發生可歸責於債務人之事由，致契約原定之給付內容陷於不能實現者，始有其適用。上訴人起訴既係主張被上訴人對系爭車位並未取得專用使用權，則依上訴人所主張被上訴人「不能」之情事，顯於契約成立時即已存在，並非契約成立後始發生者甚明，從而依上訴人主張之事實，與民法第二百二十六條規定之要件，顯不相符，上訴人援引依該規定主張權利，容有誤會，自不應准許。況依兩造契約書約定之內容觀之，亦無被上訴人應交付「系爭停車位之約定專用權同意書」與上訴人之任何約定，又系爭車位並無存在應由被上訴人負擔保責任之權利瑕疵及物之瑕疵，業如前所述，則上訴人以系爭停車位有權利瑕疵及物之瑕疵為由，主張被上訴人違反兩造契約第七條規定，構成上訴人得解除契約之事由云云，即屬無據，亦不可採。至兩造契約第十條固約定「本約簽訂後，倘甲方（即上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被上訴人）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方（即被上訴人）無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方（即被上訴人）不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方（即上訴人）外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方（即上訴人）後，本約方得解除，各無異議。」，但查本件買賣並無被上訴人不賣或不照約履行應盡義務之情事（按被上訴人業已將上訴人所購買房、地包括系爭停車位所佔之應有部分之所有權移轉登記與上訴人，並已交付予上訴人，上訴人也已將全部買賣價款給付完畢，為兩造所不爭。），上訴人依兩造契約第十條約定解除契約請求返還價金，殊屬無據，不應准許。
八、查上訴人已將全部買賣價款給付完畢，被上訴人亦已將上訴人所購買房、地之所有權移轉登記與上訴人（包括系爭停車位所佔之應有部分），並交付予上訴人，然而上訴人迄未使用系爭停車位、亦無第三人向上訴人主張系爭停車位之權利等情，為上訴人所自承。又系爭車位所在之地下室因屬「防空避難室」，致使系爭停車位本質上無從為獨立產權之登記一節亦為兩造所不爭。準此，被上訴人既已將系爭停車位以「公共設施應有部分」之型態移轉登記予上訴人，又無第三人就系爭停車位向上訴人主張權利，自應認為被上訴人業已依約履行交付停車位之義務。再者，依證人周建宏於本院證稱略以：「停車位是我父母委託建築師規劃，留下給我，我並不知道共有人曾否就停車位有所約定，有無分管協議，：：：我用一個停車位，建安也使用，建全則未用停車位，：：：我和建安的停車位是固定的，並非可隨便停，住戶和我們間，不曾因使用停車位而起糾紛，車位有無編號，我不清楚。」證人賴林玉證稱略以：「我住五樓，使用固定一車位，我是地主合建戶，當初大家都是好朋友，有約定建好後，我可使用停車位，只是口頭約定使用那裡就用那裡，其餘住戶尚未因停車位問題和我起糾紛。」堪認被上訴人主張系爭房屋之原始起造人間，對於地下室停車位之使用方式（或停車位置），有所約定云云，要屬信而有徵。
九、系爭房屋地下室停車位，於本件訴訟上訴二審期間，遭人再以黃色畫線之事實，為兩造所不爭，並有現場照片附卷足稽，自屬實在。然被上訴人否認為其所畫，亦不知為何人所畫，衡之被上訴人早已將系爭房屋（包括地下室停車位）之所有權移轉登記並交付與上訴人之事實，及住居於系爭房屋七樓之證人周建宏、住居於五樓之證人賴林玉亦分別證稱不知黃線為何人所畫，堪認被上訴人此一所辯可採。按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第三百七十三條定有明文，系爭房屋（包括地下室停車位）既早經交付與上訴人，有如前述，則縱經遭不詳姓名之第三人將地下室停車位再以黃色畫線，亦與被上訴人無涉。上訴人執此指稱被上訴人已構成給付不能、嚴重物之瑕疵或權利之瑕疵，無法為正常之使用，上訴人亦得解除契約云云，更屬無稽，不足採憑。上訴人如認所畫黃線不當，或系爭停車位正後方不宜停放車輛等情，宜與系爭房屋有關住戶洽商解決，依前述民法第三百七十三條之規定，要與被上訴人無涉。
十、按未於準備程序主張之事項，除有民事訴訟法第二百七十六條所列各款情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之，此觀上開法條規定自明。本件本院受命法官於九十年四月二十四日行準備程序時，依上訴人之聲請訊問證人周建宏、賴林玉後，上訴人隨即捨棄傳訊其餘證人周建全等人，並稱無其他主張及舉證，受命法官乃諭知準備程序終結，有該日準備程序筆錄在卷可憑（見本院卷九六頁）。詎上訴人於準備程序終結後之九十年五月二十八日始具狀聲請訊問證人林姿燕，核無民事訴訟法第二百七十六條所列各款情形之一，自屬不應准許。
十一、綜上所述，上訴人主張以上諸情，均非可採。其先位聲明主張依民法第九十二條規定撤銷兩造之買賣契約，或依民法第三百五十九條前段、第三百五十三條、第二百二十六條第一項及兩造買賣契約第七條、第十條規定解除兩造之買賣契約，並依民法第一百七十九條、第二百五十九條規定及契約約定請求被上訴人返還本件房地及車位買賣之全部價金暨法定遲延利息；及備位聲明主張依民法第三百五十九條後段規定減少價金，並請求被上訴人返還該不當得利暨法定遲延利息與上訴人，均為無理由，應予駁回。原審因而駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，核無不合，上訴為無理由。
十二、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十三、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十 日
民事第十四庭
審判長法 官 張 劍 男
法 官 蔡 芳 齡法 官 蘇 芹 英右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十一 日
書記官 董 曼 華附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。