臺灣高等法院民事判決 八十九年度重上字第五七七號
上 訴 人 乙○○被 上訴 人 甲○○右列當事人間土地就地重建事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月十日臺灣新竹地方法院第一審判決 (八十九年度重訴字第九四號)，提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人聲明求為判決：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人應同意上訴人就承租其所有坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三二之二八四地號，面積一０三平方公尺土地，重建本國式ＲＣ四層樓房，並於該土地使用同意書上簽章。㈣、第一、二審訴訟費由被上訴人負擔。其事實上陳述，除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以：㈠、系爭房屋支撐屋頂之橫樑因九二一大地震震垮而塌陷，係因不可抗力所造成，符合因故滅失之要件，本件係不定期限租地建屋契約，不能解為租至房屋不堪使用為止，應排除土地法第一百零三條之適用。㈡、系爭房屋雖未完全滅失，然因不可抗力之九二一大地震，致生傾倒，有危及上訴人生命安全，顯已欠缺得為使用收益之狀態，且其他向被上訴人承租者，均已改建四層樓房，故被上訴人有同意上訴人重建之義務。所用證據，援用原審之立證方法。
二、被上訴人聲明求為判決：㈠、上訴駁回。㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。其事實上陳述，除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以：㈠、系爭租約應解為租至房屋不堪使用時為止，否則，土地之出租人豈非永無收回自有土地之時，有違公平正義之原則。㈡、系爭房屋為木造自日據時代使用迄今，早已逾耐用期限，從而房屋本身縱有部分毀損，應係使用已逾耐用期限之自然結果，並非不可抗力或外來之突發原因所造成，此與因故滅失之要件顯然不符。又查九二一地震受災區住屋全倒半倒之認定標準與民法上之毀損、滅失，係屬不同範疇之二個概念。九二一地震後，政府機關為儘速進行災區重建，各項救助標準、審核程序均加以放寬。所用證據，除援用原審之立證方法外，並補提出最高法院五十年度台上字第二八八七號及八十五年度台上字第七九０號判決為證。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：伊向被上訴人承租坐落新竹縣○○鎮○○○段三二之二八四地號，面積一０三平方公尺土地（下稱系爭土地），興建門牌號碼○○○鎮○○路○段○○○號房屋，已供居住使用，兩造就系爭土地有不定期租地建屋關係，茲因上訴人所有前開房屋屋況老舊，復歷經民國（下同）八十八年九月二十一日之大地震，業已造成危屋，急需改建，附近之租地建屋承租人亦早經向原審起訴請求出租之地主同意重建，並獲得勝訴判決確定，並經改建為ＲＣ四層樓房，是上訴人之前開房屋為確保居住安全及都市繁榮，自有重建之必要，且不定期限之租地建屋契約，出租人應負有於租賃關係存續中保持租賃物合於使用收益狀態，在租賃範圍內，使承租人能充分使用承租之基地，故承租人租地所建之建物雖未滅失，如依客觀狀況，已難符經濟效益，未能合乎一般狀態之使用，應得請求出租人同意重建；而查上訴人所有前開房屋為日據時期之木造房屋，屋齡已有六、七十年，因九二一大地震，雖未達完全滅失之狀態，然客觀上實已殘破不堪，不予重建，隨時均有傾倒而危害居住在內之上訴人生命財產之危險，是前開房屋客觀狀況已難符使用收益之效益，自得請求改建，而本件並無約定重建之方法，亦無須按原房屋型式建築；被上訴人雖否認兩造契約之性質為租地建屋，惟查被上訴人於先前調整租金事件已自認兩造之契約性質為租地建屋，是上訴人自無庸再就此部分為舉證；另本件兩造訂約之真意，係使上訴人在該地從商，且先後已達三、四十年，顯係以供上訴人永續使用之意思訂立前開租賃契約等情。求為被上訴人應同意上訴人就承租之系爭土地，重建本國式ＲＣ四層樓房，並於該土地使用權同意書上簽章之判決。
被上訴人則以：上訴人之前開房屋早在日據時代即已存在，但當時系爭土地係出租予訴外人宋燕貽興建長春醫院，上訴人如何取得前開房屋，被上訴人無從知悉。惟上訴人至多為受讓訴外人宋燕貽之權利義務，然被上訴人否認訴外人宋燕貽承租時可永久使用系爭土地，亦否認係屬租地建屋契約；次查上訴人之前開房屋目前仍然存在，且上訴人依然在該處營業居住，房屋形體效用俱在，並無如上訴人所云滅失之情形，且被上訴人亦以合於所約定使用收益之租賃物交付上訴人，並於租賃關係存續中保持其合於所約定使用收益狀態，自不因其後都市發展，而有同意上訴人、重建之義務；複查上訴人所揭引最高法院五十一年台上字第二九八七號判例，係指租地建屋之建物尚得繼續使用之情形下，由於不可抗力或其他外來之突發之原因，如偶然之事變、災變或意外事故所造成房屋之滅失而言，倘該建物無不可抗力或外來之突發事由而滅失，僅因老舊而不具現代經濟效益，尚與因故滅失有別，基於前述，本件基地上之房屋現仍存在，上訴人亦仍利用該房屋在營業及居住，自無前開判例之適用；縱上訴人之前開房屋有些許裂痕，惟該等裂痕並非不可抗力或其他外來之突發原因所造成，上訴人主張該房屋係因九二一大地震受損，亦非事實；且該房屋於七十三年間即已破舊不堪，迄今又過十餘年，衡情必更加破舊，如此破舊之房屋，任何外力皆有可能造成該屋之受損，是亦難謂係因九二一大地震所造成，況九二一大地震受災區住屋全倒半倒之認定標準，與民法上之毀損、滅失，係屬不同之概念，縱上訴人之前開房屋符合受災戶住屋半倒之救助標準，亦非前開所稱之滅失，且前開房屋縱全部滅失，如當事人間未經定有承租人得再行重建房屋使用之特約，其租賃關係當然從此消滅；又縱認兩造係屬租地建屋性質，按土地之租賃以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，縱當事人未明定租賃之期限或係不定期租賃，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解釋為係租至房屋不堪使用時為止，且應受民法第四百四十九條第一項所規定二十年之限制，否則，土地之出租人豈非永無收回自有土地之時，顯屬不合理等語，資為抗辯。
二、經查上訴人主張其向被上訴人承租系爭土地，而其在系爭土地上興建有其所有前開房屋，兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在，而前開房屋係自日據時代興建迄今，屋況已老舊之事實，業據其提出土地登記謄本、現場照片、及本院七十二年度上字第三五０八號及七十九年度上易字第五一九號民事判決為證（見原審竹東調字五五號第九十頁、原審卷第三十至四十頁），固堪認為真實。
三、被上訴人雖否認兩造間有不定期租賃關係存在，然查被上訴人於七十九年間曾以上訴人為被告，起訴主張上訴人承租系爭土地建築房屋使用，係屬不定期租賃等情，有本院七十九年度上易字第五一九號民事判決可據（見原審卷第三十八頁理由一），即被上訴人亦自認上訴人以系爭房屋供作居住及營業使用（見本院卷第七十五頁）。已足證明兩造間確訂有土地法第一百零三條所規定之不定期租地建屋契約。
四、按租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，且其申請重建之屋，除契約別有約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務；又一般基地租賃契約，除雙方當事人就租賃物之使用方法有所約定外，承租人欲建築何種房屋，原非出租人所得過問，固經最高法院五十一年台上字第二九八七號及五十九年台上字第四四二三號著有判例，惟所謂建物業已滅失係指建物業已全部傾毀或其毀損之程度非進行拆除重建無法使用而言，包括不可抗力或其他外來之突發原因（如偶然之事變、災變或意外事故），造成之房屋滅失在內。本件上訴人主張系爭房屋因九二一大地震而傾倒云云，固據其提出新竹縣竹東鎮公所八十八年十月十八日八八竹鎮民字第一八五五四號函及現場照片為證（見原審竹東調字卷第十頁、十一頁）。惟依前開現場照片所示，上訴人所有之前開房屋雖屋頂有部分塌陷，外觀形體均尚完整，經原審赴現場勘驗結果，發現前開房屋為一層樓店面，屋後屋頂以木樑支撐，屋前樑塌陷，以木條支撐，製有勘驗筆錄可按（見原審竹東調字卷第五十九頁、六十頁）；足見上訴人所有之前開房屋尚可修復，顯未達於非進行拆除重建無法使用之程度。況系爭房屋係自日據時期即使用迄今，為上訴人所自認（見本院卷第七十五頁）；再上訴人於七十二年間在另案兩造間調整租金事件中已自認系爭房屋使用業已五、六十年，因使用年限已久，內部破舊不堪，亦有本院七十二年度上字第三五０八號民事判決可按（見原審卷第三十頁反面、三十一頁正面）益足見系爭房屋依建造年代、材質，早已逾耐用期限，故房屋本身有部分毀損、塌陷，應屬逾耐用期限之自然結果所致，尚難認與九二一大地震有因果關係。縱認係因九二一大地震所引致，惟其房屋經主管機關審核結果亦僅認為符合半倒之標準（見上開新竹縣竹東鎮公所函），而有關九二一大地震受災區半倒之認定標準，係指（一）受災戶住屋屋頂瓦片連同椽木塌毀面積超過三分之一，或鋼筋混凝土造成住屋屋頂之樓板、橫樑因災龜裂毀損，非經修建不能居住，或住屋修建費用為重建費用之百分之五十以上者；（二）受災戶住屋因遭砂石掩埋或積砂泥，其面積及深度達簷高二分之一以上者而言，有內政部八十八年九月三十日台（88）內社字第八八八五四六五號函可稽（見原審卷第四十八頁、四十九頁），核與前開判例所稱之滅失有別，是上訴人主張系爭房屋已達因故滅失之要件，被上訴人應同意伊重建云云，殊無足取。
五、次按土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院八十五年度台上字第二一０八號判決參照），而出租人將租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於所約定使用收益之狀態，即應認出租人已盡其義務，並不因其後都市發展，而當然有同意承租人改建之義務。查本件被上訴人既已將出租之系爭土地交付上訴人使用，而上訴人亦自日據時期起，即在該土地上建築系爭房屋供作營業並居住使用，已如前述，上訴人並自認在該處從事製造棉被營業迄今，已有三、四十年（見原審卷第七十三頁），足見被上訴人在租賃期間就該土地已保持合於所約定使用之狀態，應認被上訴人已盡其出租人之義務，自不因其後都市發展或上訴人為改善居住環境等因素，而使被上訴人負有同意上訴人重建之義務。
六、綜上所述，上訴人依據不定期限租地建屋契約，請求被上訴人應同意其就所承租之系爭土地上重建四層ＲＣ樓房，並於該土地使用權同意書上簽章，係屬無據，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴論旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上綸結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 八 日
臺灣高等法院民事第十三庭
審判長法 官 林 鄉 誠
法 官 謝 碧 莉法 官 劉 清 景右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十一 日
書記官 高 澄 純