臺灣高等法院民事判決 八十九年度重上更㈡字第四十三號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 李建民律師被上訴人 乙○○ 住台北縣土城市○○路○段廿二巷十三號十四樓訴訟代理人 鄭洋一律師
李文欽律師複代理人 蔡杏妙右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十五年六月十七日臺灣臺北地方法院八十四年度訴字第二九一七號第一審判決提起上訴，判決後經最高法院第二次發回更審，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一、二審 (除確定部分外）、及發回前第三審訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，並補稱：
一、坐落於台北市○○區○○路○○號一樓房屋之原所有權人高榮堯於民國（下同）六十五年一月十九日向台北市古亭地政事務所提出建築改良物所有權登記之聲請時，地號一二四土地之所有權人賴萬成於該聲請書備註欄已蓋章表示本人同意高榮堯辦理建物登記，足証系爭十九號建物之原所有權人高榮堯確有使用系爭台北市○○區○○段二小段二四一之十七、二四一之二十地號之土地（重測後變更為一二四地號）之正當權源，上訴人於七十八年二月二十八日向高榮堯之後手蔡朝憲購買系爭房屋，自有使用系爭第一二四地號土地之正當權源，而非無權占有。
二、地號一二四之土地於登記簿謄本上已載明土地上建築改良物建號為一六六七號（即門牌號碼台北市○○區○○路○○號一樓），故被上訴人於買受系爭第一二四號土地時，理應知悉所購買之土地上有上訴人所有十九號房屋存在，其明知而仍買受，自負有容忍義務，應類推適用最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，被上訴人應默許上訴人繼續使用土地至明。
三、被上訴人之前手賴萬成所有之十七號房屋使用到上訴人前手高榮堯十九號房屋之牆壁未付錢，而系爭十九號房屋占用賴萬成所有一二四地號之土地，因此賴萬成同意與高榮堯相互抵銷，顯見賴萬成與高榮堯間並非成立使用借貸關係，而應屬不定期租賃。嗣後賴萬成所有系爭土地輾轉出售，由被上訴人於七十八年一月二十六日買受，依買賣不破租賃原則，對被上訴人仍繼續有效。
四、縱令兩造間不成立不定期租賃關係，但被上訴人之前手賴萬成及被上訴人購買十七號房屋未分擔使用十九號房屋牆壁之費用，而賴萬成同意高榮堯使用系爭土地，顯然受有相當利益，兩者相互抵銷，賴萬成與高榮堯間就系爭土地之使用應有使用到雙方房屋不堪使用為止之認識，自不容雙方於房屋存續期間隨意終止使用系爭土地之法律關係，故被上訴人請求拆屋還地，顯有違反誠信原則。
參、証據：除援用原審立証方法外，並補提出建築改良物所有權登記聲請書、土地登記簿謄本、相片等件為証。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：如主文所示。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，並補稱：
一、地號一二四之土地原所有權人賴萬成於系爭十九號建物原所有權人高榮堯辦理建築改良物所有權登記申請書上備註欄內僅表示「本人同意高榮堯辦理建物登記」，並無記載賴萬成係基於何種法律關係而同意高榮堯辦理建物登記，縱高榮堯確有使用系爭土地之正當權源，惟上訴人並未明確舉証証明其正當權源係何種權源，其逕以向高榮堯之後手蔡朝憲購買系爭房屋，即同樣有使用系爭土地之正當權源，自屬無理由。
二、系爭十九號房屋早在六十五年即辦妥建物保存登記，賴萬成係六十七年一月二十六日將系爭一二四地號之土地及十七號房屋出售與被上訴人之前手林金鎮，而重測係七十三年間之事，自六十五年至七十三年重測時止，無人知悉系爭十九號房屋坐落於一二四地號之土地，系爭土地之原所有權人賴萬成自不可能於六十五年間預見七十三年重測時會發現系爭房屋占用系爭土地之事，並同意高榮堯使用，被上訴人於購買系爭土地時，並未知曉上訴人所有房屋占用系爭土地，況且縱令知悉，因被上訴人並無任何承諾或同意上訴人繼續使用系爭土地之意，即難認有容忍之義務。
三、本件系爭土地及系爭房屋原既分屬不同之人所有，與最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所示案情不同，不能比附援引。
四、証人高義雄雖証稱：「地是三個人一起買的，十九號、十七號、十五號三間房屋的地是跟地主買來自蓋的，地主姓名不記得，當時三個人用線拉一人分三分之一，賴萬成買十七號，：：：因為賴萬成房子用到我的牆壁沒給錢，而我們占到他的地，所以同意互抵。」云云，惟高榮堯係五十四年三月二十六日因買賣取得系爭十九號房屋之基地所有權，房屋部分則係於五十七年二月一日因新建而取得所有權，而被上訴人之前手賴萬成則係於五十七年一月十五日因買賣而取得系爭地號一二四土地之所有權，並於五十七年四月十五日因新建而取得十七號房屋所有權，顯然高榮堯與賴萬成並非一起買地，一起建屋，縱使高榮堯於六十五年間辦理保存登記時已發現系爭十九號房屋占用系爭一二四地號之土地，但當時賴萬成所有十七號房屋已建妥，何來共同壁費用，足証賴萬成與高榮堯建屋時並不知占用土地之事，証人高義雄之証言不實在，兩造間並無租賃關係存在。
五、被上訴人之前手賴萬成係自己付款建屋，非占用高榮堯之牆壁未給錢，而同意以使用系爭土地相抵。而且賴萬成所建房屋，其長度較高榮堯之房屋為長，不可能自己不使用牆壁。況七十三年重測時，上訴人之母高健對於兩棟房屋之牆壁以中心線為界，各為所有，並未提出牆壁為其所有之異議，亦足証該牆壁係賴萬成自己所蓋。
六、被上訴人起訴請求上訴人及高義谷（即証人高義雄之親兄弟）之房屋拆除，其中高義谷部分，已告確定，參諸高義谷在原審已承認係無償使用系爭土地，及高義谷所造之二樓房屋亦係與賴萬成之十七號房屋共用牆壁，顯見賴萬成於建屋之初，並無同意使用土地以抵償建造牆壁費用之事。
七、退而言之，縱使賴萬成與高榮堯間成立不定期租賃關係，惟租金乃他方使用收益租賃物之代價，本件所謂建造牆壁之費用，顯非使用系爭土地之對價，難認有租賃關係存在，自不得以買賣不破租賃來對抗被上訴人。
參、証據：除援用原審立証方法外，並提出相片為證。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：伊為台北市○○區○○段二小段一二四地號（下稱系爭土地）之所有權人，上訴人所有之台北市○○區○○路○○號一樓房屋（下稱系爭房屋）占用系爭土地面積五十九平方公尺，上訴人並無任何權源占用系爭土地，伊自得本於民法第七百六十七條之規定，請求命上訴人將占用系爭土地如附圖所示Ａ部分斜線部分面積五十九平方公尺之系爭建物拆除後返還土地之判決。
上訴人則以：系爭房屋於六十五年三月十五日辦妥建物保存登記，坐落基地為重測前舊地號即台北市○○區○○段木柵小段第二四一之十七、二四一之十八、二四一之廿、二四一之廿一、二四一之廿七、二四一之廿八、二四一之三十地號，其中二四一之十七、二四一之廿地號經重測合併於內湖段木柵小段二三三之十五地號，嗣二三三之十五地號重測後變更為「台北市○○區○○段二小段一二四地號」，重測前二四一之十七、二四一之廿地號土地所有權人原為賴萬成（即被上訴人之前手），系爭建物原為高榮堯（即上訴人之前手）所有，於辦理保存登記時已取得原地主賴萬成之同意，自非無權占有，又被上訴人之前手賴萬成所有十七號房屋使用上訴人前手高榮堯十九號房屋之牆壁未付錢，而系爭十九號房屋復使用到系爭一二四地號之土地，故賴萬成與高榮堯二人同意相互抵銷，顯見賴萬成與高榮堯間成立不定期租賃關係，嗣後賴萬成所有系爭土地雖輾轉出售，由被上訴人於七十八年一月二十六日買受，依買賣不破租賃原則，對被上訴人仍繼續有效，伊自有權使用系爭土地等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張系爭土地為其所有，上訴人所有之系爭房屋占用系爭土地，業經其提出土地登記簿謄本一份為證，且經原審囑託台北市古亭區地政事務所測量屬實，有測量成果圖在卷可稽，復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
三、至被上訴人主張上訴人所有之系爭房屋屬無權占用系爭土地，則遭上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：
(一)系爭房屋係高榮堯於五十七年二月一日新建完成，於六十五年三月十五日辦理保存登記，其於六十五年一月十九日向台北市古亭地政事務所提出建築改良物所有權登記之聲請時，因房屋基地中系爭土地屬賴萬成所有，並徵得系爭土地之原所有權人賴萬成同意其辦理登記之情事，此有建築改良物所有權登記聲請書在卷可稽（見本院卷第三十頁），足証被上訴人之前手即系爭土地之原所有權人賴萬成早在六十五年即已知悉並同意系爭房屋占用系爭土地。
(二)被上訴人雖主張系爭土地及房屋均已轉讓他人，高榮堯與賴萬成間有使用借貸關係，亦不能對抗新的權利人云云，惟查，上訴人並未主張高榮堯與賴萬成間係使用借貸關係，至同案另被告高義谷在原審所為之答辯，既未經上訴人所是認，自不得拘束上訴人。查系爭房屋與同路段十五號房屋係先蓋，十七號房屋有使用到十九號房屋牆壁之情事，已據証人張有順到庭証明在卷（見本院更一卷第一五九頁、一六０頁），參以系爭房屋之原所有權人高榮堯辦理建築改良物所有權登記之聲請時，由系爭土地之原所有權人賴萬成出具同意其登記之文字，而賴萬成所有十七號房屋使用系爭房屋之共同牆壁，並未支付費用一節，亦據証人高義雄於本院更審中到庭証明在卷（見本院更一卷第一百十五頁），足証系爭房屋之原所有權人高榮堯占用系爭土地係有對價，而非無償，自非使用借貸關係，故此部分被上訴人之主張即不足取。系爭房屋使用系爭土地既有對價，而高榮堯與賴萬成間就使用期間復未約定，即應視為不定期租賃契約（參見本次發回意旨即最高法院八十九年度台上字第四三八號判決），依買賣不破租賃原則，其租賃關係對於新的權利人仍受拘束，故此部分上訴人之辯解即屬可取。
(三)被上訴人雖另主張系爭土地在七十四年重測前根本不知已遭系爭房屋所占用，賴萬成不可能預知上情而表同意，是項簽名非屬真正云云，惟查，被上訴人並非系爭土地之原所有權人賴萬成，其如何得知賴萬成真正之簽名為何？其既未舉證以實其說，即否認系爭房屋之所有權登記聲請書上賴萬成之簽名非真正，自不足取。再查系爭十五號、十七號及十九號房屋均係向地主買來後自建的，而系爭房屋在興建時並無問題，係興建後開挖山丘才發生占用他人土地之事實，已據証人張有順到庭証明在卷（見本院更一卷第一六０頁），參以被上訴人亦自認証人張有順所稱之開挖山丘時間係在六十九年，亦即在七十三年土地重測之前，即已知悉系爭房屋有占用他人土地之情事，以及上訴人於六十五年辦理建物保存登記時若非涉及占用賴萬成土地自無須徵得其同意，與嗣後在七十三年土地重測發生界址爭議後，各土地所有人對於台北市政府地政處地籍圖重測土地界址糾紛案件調處結果通知書內所採用參照舊地籍圖移繪之結論無異議（見本院卷第五十七頁至六十頁) ，堪認原所有權人賴萬成及高榮堯早在重測前業已知悉系爭房屋占用系爭土地之事實，被上訴人於重測後之七十八年始向其前手蔡朝憲購得系爭土地，對此以前之情事，當然不得而知，惟尚難因其不知而推測原所有權人賴萬成亦同屬不知情，此部分被上訴人之主張仍不足取。
(四)再查，上訴人之前手高榮堯於五十四年三月二十六日向前手張啟買受系爭十九號房屋之基地（即二四一之廿一地號），至房屋部分係於五十七年二月一日因新建而取得所有權；被上訴人之前手賴萬成則係於五十七年一月十五日向其前手（黃蘇好）買受十七號房屋之基地（黃蘇好係於五十四年三月二十六日向張啟受系爭二四一之十七地號），並於五十七年四月十五日因新建而取得十七號房屋之所有權；而訴外人張有順係五十四年三月二十六日向張啟購買二四一之十九地號之土地，固有土地登記簿謄本可稽（見本院更一卷第一六三至一六七頁），惟系爭房屋與系爭土地自始即分屬不同之所有人，自與最高法院四十八年台上字第一四五七號判例係討論土地及房屋原本同屬一人而後分別出售他人有別，不得類推適用。
(五)至被上訴人主張租金乃他方使用收益租賃物之代價，本件建造牆壁之費用，顯非使用系爭土地之對價，難認有租賃關係存在云云，惟查租賃與使用借貸雖均係將物交付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價予交付人，高榮堯與賴萬成既以建造牆壁之費用作為使用系爭土地之代價，本於契約自由原則，仍屬有效成立，此部分被上訴人之主張仍不足取。
四、綜上所述，上訴人之前手高榮堯與被上訴人之前手賴萬成對於系爭房屋占用系爭土地既已有不定期租賃契約之合意存在，自得對抗以後取得系爭土地所有權之被上訴人人，從而被上訴人本於所有權請求上訴人拆屋還地，於法無據，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，即有未合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。
五、至兩造其餘攻擊或防禦方法，及未經援用之証據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無庸逐一詳予論駁，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 十二 日
臺灣高等法院民事第四庭
審判長法 官 李 瓊 蔭
法 官 楊 豐 卿法 官 張 蘭右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 十二 日
書記官 應 瑞 霞附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。