臺灣高等法院民事判決 八十九年度重上更㈠字第一七一號
上 訴 人 丙○○
己○○被 上 訴人 乙○○
辛○○庚○○戊○○丁○○甲○○○右當事人間請求返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月九日年臺灣台北地方法院八十七年度訴字第二六二號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠請求將原判決廢棄。
㈡右開廢棄部分，被上訴人等在第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。
㈢上訴人如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：除與歷審判決記載相同者茲引用外，補陳略稱：㈠高添丁究竟為土地登記名義人或買賣契約之當事人，立場未定。蓋土地買賣契約
之買受人為土地買賣雙方當事人，有參與議價及買賣條件之意思表示及危險負擔；而登記名義人則僅交出印章及印鑑證明一張即可。本件糾紛訂約當時，漢東公司負責人已表示要以股東高添丁為登記名義人而且請高添丁代為簽約，但由漢東公司付款，此乃漢東公司與上訴人之共識。訴訟後才發現高添丁並非股東，僅僅是漢東公司股東之親戚，而且毫無資歷。
㈡從高添丁本人其前後兩次到庭之證言，足證高添丁之本意僅是將其名義給漢東公
司登記為土地買受人，而漢東公司卻命李阿萬冒充高添丁與上訴人訂約，上訴人不懂，其所請之見證律師因與陳俊輝舊識，不疑有詐，而被上訴人為其合夥人，非單純買受人。
㈢系爭土地買賣契約，若買方為漢東公司，則上訴人已依法撤銷意思表示，自始不
能發生雙方買賣契約之效力，若買方為高添丁，則不符合土地買賣契約之原則，因高添丁並未參與買賣訂約行為，至於其授權書乃訴訟後臨時勾串之物。
㈣本件最高法院發回更審，指示本件被上訴人究竟是根據雙方買賣契約或所有權主
張權利。本件土地買賣契約高添丁未曾出面訂約，地主也無賣地給高添丁，縱使漢東公司總經理李阿萬冒充高添丁然後加註契約，亦無解於買賣契約之未成立之事實，雙方買賣契約當事人亦未曾互相意思表示一致，契約將如何成立。至於漢東公司董事長代付一部分款項及代發放地上物補償費與地主與高添丁間之買賣契約無關。雖然最初是由漢東公司談買賣，但其最後卻仿冒高添丁之名義簽約及偷改契約內容因①標的②價金③當事人是買賣契約成立之要件，系爭土地之買賣因當事人不確定，契約內容不確定自然不能效力。而被上訴人等雖經漢東公司負責人之設計將系爭不動產登記在其名下，但陳俊輝乃無權處分之人，是被上訴人雖表面取得不動產登記所有權，事實上卻不能生物權上之效力。
㈤民國 (下同) 七十八年七月二十五日漢東公司通知曾春、丙○○及林本盔等人到
景玉鳳律師事務) 所承領地方物補償金轉交林本盔俾便發放給現住戶時，當時曾春因輕微中風遠住彰化，所以通知其長子曾寶城與丙○○一起前往代領，並未授權曾寶城另定契約，是以漢東公司所加註之第十八、十九、二十條、二十一條亦被曾春所否認，且為丙○○所不知，而且上訴人之訴訟代理人經土地所有人曾春及丙○○同意，即當場將本件土地買賣契約及履行金權委託該訴訟代理人，並將「土地買賣契約書」及訂約之印章當場交付本訴訟代理人，雙方訂約後不及半個月，曾春即中風，後來乃不幸逝世，是以漢東公司或景玉鳳律師片面在契約後端加註第十八條、第十九條、第二十條，乃其片面之意思，對上訴人並不發生效力。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與歷審判決記載相同者茲引用外，補陳略稱：㈠被上訴人依系爭買賣契約第七條之約定，承受買受人之權利義務，為兩造所不爭
執，被上訴人自得依系爭買賣契約之法律關係，請求出賣人拆除地上建物。上訴人請求被上訴人提出購買土地之付款證明，自無必要。
㈡高添丁確實全權委由李阿萬處理系爭土地之信託登記及一切簽約事宜，有系爭土
地買賣契約簽訂日期為七十八年六月十一日，而委託書及戶政事務所核給之印鑑證明日期，均為提早之六月十日（被上證一至三）可稽，即足以證明，該等資料之真實，且確於簽立契約之當日，提出並表明授權簽立之意旨外。
㈢地主曾春、上訴人丙○○及被上訴人共同詐欺案件（即台灣台北地方法院檢察署
七十八年度偵字第一八二二七號及八十年度偵續字第二十二號），買受人所呈附卷之不動產買賣契約，其上亦依序追加條款第十八條至第二十條，足證該追加條款之真正、有效無誤。
㈣買方依約原無先行支付新台幣 (下同) 六千五百萬元鉅款之義務，今既答應先行
給付，當然要為補充條款之簽訂，此為事理之常，否則買方之權益將如何確保？理 由
一、被上訴人於原審訴訟中追加間接占有人己○○為被告，因不礙於上訴人之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第二百五十五條第一項規定，應予准許。
二、被上訴人主張：坐落台北縣中和市○○段二八張小段二六四之四地號土地 (以下簡稱系爭土地)為被上訴人等所共有，上訴人丙○○在系爭土地如原判決附圖（以下簡稱附圖) 所示Ａ、Ｂ位置搭蓋有鐵皮屋、石棉瓦屋等地上物，並將附圖編號Ｂ之部分，出租予上訴人己○○，妨害被上訴人對系爭土地所有權之行使，爰本於所有權及買賣契約之法律關係，求為命上訴人丙○○將附圖所示Ａ、Ｂ部分房屋拆除並將系爭土地返還被上訴人，上訴人林英俊應自附圖所示Ｂ部分房屋遷出，將占有之系爭土地返還予被上訴人。
三、上訴人則以：系爭土地原係上訴人丙○○與訴外人曾春所共有，持分各二分之一，於七十八年六月十一日出售予訴外人高添丁，約定登記名義人由高添丁指定，惟該不動產買賣契約係由訴外人李阿萬冒充高添丁簽立，丙○○係因受詐欺而簽訂系爭買賣契約，為其已於八十八年五月二十四日以存證信函撤銷系爭買賣契約之意思表示。又系爭買賣契約欠缺買方當事人，應屬自始無效。且因出賣人未能於一百八十天內將地上物及地下室及辦理滅失登記，且依系爭買賣契約第四條及第十六條約定即行解除，被上訴人就系爭土地負有返還所有權與上訴人及曾春之義務，而系爭土地未點交予買受人，系爭土地上上訴人丙○○英建有鐵棚早在系爭土地出售予高添丁之前既已存在，並非無權占有系爭土地，被上訴人請求拆除顯無理由等語置辯。
四、查系爭坐落台北縣中和市○○段二八張小段二六四之四地號土地（面積二五四二平方公尺）原係上訴人丙○○及曾春共有，持分各二分之一。上訴人丙○○及曾春於七十八年五月三十一日與訴外人陳俊輝簽訂土地買賣協議書，約定由陳俊輝向上訴人丙○○、曾春購買台北縣中和市○○段二八張小段二六四之四地號土地一筆，面積約二五四二平方公尺，價款一億八千四百五十六萬元。正式合約書於中和市公所召開原住戶及攤位承租人或所有權人協調會議後，於六月十一日簽訂。嗣上訴人丙○○及曾春於七十八年六月十一日與訴外人高添丁簽訂系爭不動產買賣契約書，約定由高添丁向丙○○、曾春購買坐落台北縣中和市○○段二八張小段二六四之四地號土地一筆，面積約七六九坪，總價款一億八千四百五十六萬元，登記名義人由甲方（即買主）指定，乙方（即賣方）不得異議，契約效力及於甲乙雙方之權利義務承受人及繼承人。七十八年七月三十一日系爭土地所有權由上訴人丙○○及曾春移轉登記予洪文通、吳義春、乙○○、辛○○、戊○○、丁○○、甲○○○共有，嗣吳義春又將其持分移轉登記予戊○○，洪文通將其持分移轉予馬守治、李清華、辛○○，馬守治又將其持分移轉予李清華，李清華再將其持分移轉予庚○○所有，又如附圖所示Ａ、Ｂ部分之房屋，目前為上訴人佔有使用中之事實，有被上訴人提出之土地登記簿謄本（原審卷第七頁）、土地買賣協議書（更審前本院重上字卷第二八０頁）、上訴人提出之不動產買賣契約書（更審前本院重上字卷第三四頁）、原審向台北縣中和地政事所調取之土地所有權登記申請書（原審第五三頁）、地籍圖謄本等件為證，並經原審勘驗現場，查明屬實，製有勘驗筆錄在卷足稽，又上訴人丙○○於出售系爭土地前於土地上所搭建物如附圖編號Ａ及Ｂ之房屋範圍，復經原審囑託臺北縣中和地政事務所派員測量明確，有兩造所不爭之土地複丈成果圖為憑，堪認為真實。是堪認本件被上訴人係依據上訴人丙○○、曾春與高添丁七十八年五月三十一日簽訂之土地買賣協議書而取得系爭土地之所有權，及附圖所示系爭房屋目前為上入占有使用中。故本件所應審究者厥為系爭買賣契約是否有效成立？被上訴人是否為系爭土地所有權人？上訴人丙○○二人是否為無權占有？。
五、茲就系爭買賣契約是否有效成立而言：
(一)如上所述，系爭買賣契約簽訂前，業由上訴人丙○○及曾春，與訴外人陳俊輝雙方在七十八年五月卅一日先行簽訂買賣協議，當時買方預付一千萬元，由漢東公司總經理李阿萬開立其本人及陳俊輝（漢東公司董事長）為發票人之支票共兩張各五百萬元，並加註於買賣協議文末，由出賣人曾春（其子曾寶城代理）及上訴人丙○○於加註處蓋章領訖，當時上訴人找來之介紹人林本盔亦在場，且系爭支票並已兌現，又七十八年六月十一日正式簽訂系爭買賣契約時，雙方皆已知悉買方以高添丁為出名簽約人，亦完全瞭解實際出資者並非高添丁，現場除雙方外，尚有介紹人林本盔（同為見證人）及雙方委請之景玉鳳律師及朱金龍（更名為朱昌碩）律師（即上訴人之訴訟代理人）在場，並就契約內容做最後之修正，又訴外人高添丁確實全權委由李阿萬處理系爭土地之信託登記及一切簽約事宜，有系爭土地買賣契約簽訂日期為七十八年六月十一日，而委託書及戶政事務所核給之印鑑證明日期，均為提早之六月十日可稽。而證人高添丁證稱：「是我女婿陳明宗用我的名義去買。」「．．．我知道我女婿用我名義去買地。」（請見更審前本院重上字卷八十八年五月十二日準備程序筆錄），證人陳明宗證稱：「我是在漢東公司工作，我有股份。」「大家要買地，還不確定股份分擔，所以先用高添丁的名義去買，買地的錢是大家出的。」（請見同上筆錄），是證人高添丁已明確表示知道伊女婿陳明宗有用其名義去買地，自然會以高添丁之名義與他人簽訂買賣契約，至於細節部分，則交由李阿萬全權處理。而上訴人指稱：「系爭土地買賣契約書簽約人（即高添丁）僅答應其姓名借其女婿當人頭登記為土地所有人，並未授權其女婿用「高添丁」之名義與地主簽訂土地買賣契約。」云云，顯屬無據。又證人景玉鳳律師於九十年三月六日證稱：「有（高添丁七十八年六月十日的授權書），因為契約兩造當事人都熟識，因為本件買賣標的很大，所以條件都是兩造談好，才來我的事務所簽約。」「本件買賣契約是由漢東公司總經理李阿萬代表高添丁談本件買賣。」「因為雙方都很熟識，而且雙方都有律師，所以詢問雙方沒有意見後，就沒有將授權書併入契約內。」，並有買賣契約書、有附加條款之買賣契約書、委託書等影本附卷足憑，自堪信為真。是上訴人在簽訂系爭契約時，已確知高添丁僅為契約上之名義人無訛，上訴人指稱李阿萬冒名高添丁簽約受到詐欺，而於八十八年五月廿四日發函撤銷意思表示云云，既無法舉證已實其說，所辯實屬無據，自不生撤銷之效果。
(二)上訴人對於被上訴人所提系爭買賣契約補充條款第十八條至第二十條，否認為真正，惟查系爭買賣契約補充條款第十八條至第二十條之約定，確係經雙方同意而追加簽訂之事實，業據證人即陳俊輝於本院審理中到庭證述屬實 (見本院重上更
(一) 字卷第一四三頁至第一四六頁)，證人即曾春之子曾寶城亦於本院審理中到庭結證：「確於系爭契約補充條款上蓋指印，並已領得六千五百萬元」 (見本院重上更 (一)字卷第一○一頁至第一○三頁)。「有領錢（指第三次款六千五百萬元）沒錯，我是獲得父親授權在處理本件，我是見丙○○有蓋章，我就跟著捺指印，我是有領到這些支票，支票有兌現。」「我是知道追加第十八條、第十九條、第二十條。」（請見更審前本院重上字卷八十八年三月廿四日準備程序筆錄）上訴人丙○○亦稱：「七十八年七月廿五日我去領錢，我有在契約上蓋印章。」「領錢下面的印章是我蓋的沒錯，騎縫章的印章是同一顆印章沒錯。」等語（請見同上筆錄），而依系爭買賣契約第三條第三項之約定，上開六千五百萬元本應在地上物全數達成拆除、遷讓之協議後，始行支付等語，另依被上訴人所呈系爭買賣契約觀之，其加註條款第十八條之前頁為票號BI0000000及BI032318支票之影本；第二十條之後數頁分別為票號CA0000000、CA0000000、CA0000000、CA570378、CA0000000、CA0000000（本張作廢）、MT0000000、MT0000000、MT0000000、CA5703 90、CA0000000、CA0000000（本張作廢）支票；再次頁為曾寶城及上訴人丙○○二人簽名，並由曾寶城蓋手印、丙○○蓋章表示收到一億一千一百十四萬元，是曾寶城及丙○○二人既表示確有捺指印及用印，知道有追加條款，並領得六千五百萬元，自足證補充條款為真正，上訴人事後空言否認，自無足取。
六、再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，此為民法第七百六十七條所明定。如上所述，被上訴人為系爭土地所有權人。上訴人丙○○雖主張上訴人與曾春於不動產買賣契約訂立後，無法於約定之一百八十天內完成原有地上物及地下室拆除與滅失登記，依不動產買賣契約第四條之約定及第十六條之約定，買賣雙方同意解除契約回復原狀，亦即買方高添丁 (實際買主為陳俊輝)應將所有權登記名義人被上訴人等之戶籍謄本、印鑑證明及有關資料交付上訴人丙○○及曾春以辦理土地所有權狀回復名義，屢經通知均置之不理云云。惟依系爭不動產買賣契約書所載，第四條規定「．．．至於原地上物的拆除及滅失登記，乙方應於本約簽定後壹佰捌拾日內完成，否則解除契約、恢復原狀，按第十六條、第十七條辦理。」，第十六條規定「若無法與攤位及建物所有人達成協議，雙方均同意解除契約，各負恢復原狀責任，．．」，第十七條規定「甲乙雙方萬一解除契約時，甲方於乙方返還已收取之各期價款附加利息及各項稅費的同時向地政機關送件塗銷抵押權登記」，另第十八條規定乙方 (即上訴人及曾春)需於中國時報刊登廣告之義務，第十九條規定甲方同意提前給付第三次款項六千五百萬元之義務，第二十條則規定「尾款於拆除地上物後支付新臺幣四千萬元整，剩餘價金新臺幣六百一十四萬元整，於滅失登記完成時付清。關於滅失登記，應由乙方負責辦理，費用全部由乙方負擔。如乙方未於六個月內辦理完成，甲方有權主張解除契約或繼續本契約，剩餘價金順延至滅失登記完成時支付之，因辦理滅失登記所需之費用，由剩餘價金扣抵之。」從上開條文之內容及其前後用語敘述之連貫性，應可認定雙方當事人真意為：地上物之拆除及滅失登記，係乙方應履行之契約責任，乙方應於一百八十天內完成之，乙方若違約未履行，甲方有權解除契約。此從條文第四條約定為：「．．．乙方應於本約簽定後．．．，否則解除契約．．．。」可知，該條文並無上訴人（即乙方）有權行使解除權之特別約定；且契約補充條款第二十條更明白約定：「．．．如乙方未於六個月內辦理完成，甲方有權主張解除契約或．．．。」，文意益加清楚。再參以解除權之行使，除有特別約定外，應屬信守契約之一方，亦即契約解除權之行使，屬於不違約之一方，迭經最高法院著有判例可稽（五十年台上字第一八八三號、六十五年台上字第二一三五號及七十九年台上字第九四七號判例意旨參照）。本件係出賣人即上訴人違約，因此，本件系爭不動產買賣契約之解除權乃屬被上訴人，上訴人自不得主張其有解約之權。而被上訴人既未解除系爭買賣契約，其為所有權人，顯無疑義。上訴人丙○○辯稱買賣雙方業已同意解除契約回復原狀云云，均不足採信。
七、就上訴人丙○○二人是否無權占有而言：上訴人丙○○雖辯稱其所有之鐵皮屋並未約定應予拆除，且有法定地上權之存在云云。惟查：系爭不動產買賣契約第三條「價款給付方法」第五項明載：「尾款．．．乙方（即上訴人及曾春）將地上物全部拆除完畢．．．。」，顯然乙方應負責將系爭土地上之全部地上物拆除之，而所謂「地上物全部拆除」，應指二六四之四地號土地上之全部地上物無疑。再參以契約補充條款第二十條亦明白約定：「尾款於拆除地上物後支付新臺幣四千萬元，．．．」，即支付尾款前，地主應將地上物予以拆除，上訴人丙○○於系爭土地上於出售土地前所搭建物如附圖編號Ａ及Ｂ之房屋，當然係本約所指之地上物。上訴人丙○○依上開契約之約定，自有依約拆除系爭地上物之義務，其辯稱依契約並無拆除之約定，或有法定地上權之存在云云，均無理由。而上訴人己○○係上開鐵皮屋地上物之間接占有人，其既未能舉證有何占有權源，自屬無權占有。
八、綜上所述，本件被上訴人係土地所有權人，上訴人丙○○、己○○既未能主張或證明有何占用系爭土地之正當權源，自屬無權占有，從而被上訴人依據契約之約定，並本於土地所有權之主張，分別訴請上訴人二人拆屋還地、遷屋還地，自屬有理由，均應予准許。原審因而判命上訴人拆屋還地，並依兩造之陳明分別為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，於判決結果不生影響，無予審究調查之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 十 日
民事第二庭
審判長法 官 尤 豐 彥
法 官 梁 玉 芬法 官 魏 麗 娟右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 四 月 十六 日
書記官 曾 瓊 安附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。