臺灣高等法院民事判決 八十九年度重上更㈠字第四十六號
上 訴 人 合作金庫銀行股份有限公司（原名台灣省合作金庫）法定代理人 李文雄訴訟代理人 張瑞釗律師
邱曉欣律師被 上訴 人 乙○○ 住台北縣三重市○○路○段○○號十樓訴訟代理人 楊佳璋律師複 代理人 陳志忠律師訴訟代理人 陳清進律師
高碧卿律師受 告知人 甲○○ 住台北縣三重市○○路○段○○○號五樓右當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國八十七年七月十四日臺灣板橋地方法院八十七年度重訴字第七九號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡確認被上訴人就上訴人於民國（下同）八十六年八月三十日公開標售由甲○○以
新台幣（下同）伍仟零伍拾貳萬元得標之坐落台北縣三重市○○段○○號土地之優先購買權不存在。
㈢第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與歷審判決所載相同者，予以引用之外，補述略稱：㈠土地法第一百零四條立法意旨在使法律關係單純化，及使房屋與基地同歸一人所
有，以息紛爭。如許事實上處分權人即被上訴人享有優先購買權，則必形成系爭違章建築物之所有權屬原始建築人所有，違章建築物之事實上處分權及該建物基地所有權歸被上訴人，使法律關係複雜化，益滋糾紛，顯與立法意旨有違。
㈡被上訴人在原審及本院前審均僅謂其曾裝潢整修系爭建物，未曾謂其有增建之行
為，是其直至提出第三審上訴理由狀始主張其有「增建」云云，顯非實在。被上訴人於原審提出之七十二年元月十日之房屋租賃契約第七條第七款載明：「租約期滿或中途解約時，乙方（即陳江進）應無條件放棄一切設施及增建部分」等語，足見如謂有增建之情事，增建之人應為王陳玉銤，並非被上訴人。
㈢被上訴人於原審自承伊於七十六年已開始實際使用系爭增建物云云，應認系爭增建物在被上訴人於七十六年價購時業已存在，絕非被上訴人在價購後所增建。
㈣系爭房屋之原始建築人王陳玉銤於七十二年間將其增建為二層樓房後，至七十六
年六月九日始出租與陳江進，是陳江進就系爭房屋僅有承租權，並無事實上之處分權，被上訴人於七十六年一月十九日向陳江進所價購者，應為承租權。而價購承租權所能取得之權利，亦僅為承租權而已，並非所有權，自無優先購買權。被上訴人與陳江進簽訂之價購契約上載明：價購「店面經營之權利」等語，足證被上訴人並無事實上之處分權，當然更無所有權，不可能享有優先購買權。
㈤王懋琛在與陳江進簽訂之讓渡書上載明：「由乙方（即陳江進）向甲方（即王懋
琛）承購三重市○○路○段○○號地上物使用權．．．甲方於本地上物使用權完全歸乙方」云云，足證陳江進所受讓者為地上物使用權，非事實上處分權，故王陳玉銤在讓渡書立書人欄上記載：「出租人同意兒子王懋琛讓渡給陳江進先生」云云，應係同意讓渡地上物使用權，絕非同意讓渡事實上處分權，被上訴人向陳江進購買者即應為地上物使用權。
㈥被上訴人所提出其與春雄鋼鐵有限公司簽訂之土地租賃契約書第一條約明：「租
賃標的物：台北縣三重市○○段○○號土地」等語，被上訴人出租之標的物既非建物，足證地上建物應為原始建築人王陳玉銤所有，並非被上訴人所蓋。
三、證據：除援用原審及發回前本院前審提出者外，補提：銀行營業執照及財政部函影本各一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡第一、二審及發回前第三審之訴訟費用，均由上訴人負擔。
二、陳述：除與歷審判決所載相同者，予以引用之外，補述略稱：㈠民國七十年以前，訴外人王陳玉銤即已於系爭土地加蓋一層樓之木造矮房乙間（
門牌編碼為：台北縣三重市○○路○段○○○號），充作經營牛肉麵生意之店面，自七十年一月十日起將該木造建物及店面經營權出租予陳江進。嗣於七十三年十二月三日，經王陳玉銤授權予其子王懋琛將該木造房屋之權利（即事實上處分權），轉讓予陳江進。陳江進受讓該木造房屋後，改經營羊肉爐製造及販賣之生意，並自七十六年六月十日起至七十七年六月九日止，及七十八年二月二十二日起至七十九年二月二十一日止，向上訴人租用系爭土地。其後，陳江進又將該一層樓之木造矮房之權利、生財器具之所有權及經營羊肉爐生意之相關權利，出讓予被上訴人，雙方並先後於七十六年十一月十九日及八十二年九月三十日，訂立二份權利轉讓契約書，使被上訴人就系爭土地之全部地上物取得全部之權利。
㈡被上訴人對於系爭土地之利用權，於受讓地上物當時，係由有權占用系爭土地之
陳江進授權被上訴人使用，且自八十年十二月十八日起，被上訴人即向上訴人承租系爭土地，足證被上訴人為享有系爭土地基地租賃權之人。被上訴人自承租系爭土地時起，陸續就該建物內外徹底整修，並於系爭土地後段，加蓋二樓建物乙層。是故，本件系爭土地上現坐落之建物，無論內、外部，大都係被上訴人陸續建造而來，故被上訴人為現存建物之原始建築人，即現存建物之所有權人。而上訴人明知被上訴人於系爭土地上建有現存之建物，仍與被上訴人訂定土地租賃契約，更足證明被上訴人與上訴人間存有基地租賃關係，而被上訴人即為基地承租人。
㈢被上訴人於陸續整建現存之地上物過程中，除自己繼續使用如成果圖斜線所示之
部分外，另將現有建物之前半部北側之部分，繼續出租予春雄鋼鐵有限公司（下稱春雄公司）。而就系爭土地之全部使用權，仍係被上訴人向上訴人承租，再由被上訴人授權春雄公司使用，此部分亦有證人王六十於本院證述屬實，可知被上訴人確係系爭土地之基地承租人。
㈣縱認被上訴人無法確實證明現存建物，係由被上訴人原始出資所建造者，然如前
所述，被上訴人之前前手王陳玉銤確實是事前授權予其子王懋琛，而將該木造矮房之事實上處分權，讓與予陳江進，再由陳江進將之讓與被上訴人，故被上訴人對於現存之建物，確係有事實上處分權之人。
三、證據：除援用原審及發回前本院前審提出者外，補提土地租賃契約書、權利轉讓契約書影本各一件，並聲請訊問證人王陳玉銤、王懋琛、黃金得、王六十。
理 由
一、上訴人原名台灣省合作金庫，嗣於九十年一月一日改制，將公司名稱變更為「合作金庫銀行股份有限公司」，有卷附銀行營業執照及財政部八十九年一月十二日台財融第00000000號函影本可稽（見本院卷第一九三、一九四頁），其依法聲明承受訴訟，應予准許。
二、本件上訴人起訴主張：伊所有坐落台北縣三重市○○段○號土地（下稱系爭土地）於八十六年八月三十日公開標售，由訴外人甲○○以五千零五十二萬元得標。被上訴人對系爭土地雖有承租權，租期原應至八十七年六月二十三日止，惟因系爭土地上編定門牌號碼為台北縣三重市○○路○段○○○號之建物（下稱系爭建物），屬非法搭建之違章建築，隨時會被拆除，不受土地法第一百零四條之保護；且依該條規定得主張優先購買之權利者，應以房屋所有人為限，違章建築屬原始建築人所有，不能為所有權之讓與，被上訴人縱受讓系爭建物仍非系爭建物之所有權人，其就系爭土地之出賣，自無優先購買權等情，訴請確認被上訴人就伊上開標售系爭土地之優先購買權不存在。
被上訴人則以：系爭建物是否屬違章建築，係行政機關另為認定之問題，伊合法價購而取得對該建物之事實上處分權，並重新整修，成為實質所有權人，且已向被上訴人承租基地使用，於系爭土地出賣時，自有優先購買權等語，資為抗辯。
三、上訴人主張系爭土地為伊所有，經人違法搭蓋系爭建物嗣移轉與被上訴人，被上訴人與伊就系爭土地訂有租賃契約，租期至八十七年六月二十三日止，伊將系爭土地於八十六年八月卅日公開標售，由訴外人甲○○以五千零五十二萬元得標等情，有土地登記簿謄本、房屋租賃契約及土地租賃契約等附卷可稽，並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
四、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第一百零四條第一項前段及第二項後段定有明文。城市地方，倘以在他人土地上有房屋為目的，而租用基地者，無論係租地後自建或承受前手之房屋而租用基地，皆應解為租地建屋契約，最高法院七十四年台上字第二五六二號著有判例，是以縱地上房屋係於建造完成後，始由房屋受讓人之前手逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質。又，違章建築雖因違反行政上建築管理規則致無從辦理所有權移轉登記，然並非不得為交易、讓與之標的；且依土地法第一百零四條第一項規定意旨，亦無囿限於業經保存登記（所有權第一次登記）之房屋始有其適用。違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（六十七年度第二次民事庭庭推總會議決定㈠參照）。
經查：
㈠本件被上訴人主張系爭建物係由訴外人王陳玉銤（原判決誤載為王陳玉銖）授權
其子王懋琛讓與訴外人陳江進，再由陳江進讓與被上訴人等事實，上訴人雖辯稱所讓與者為使用權與經營權，而非建物所有權云云，惟查，依七十三年十二月三日王懋琛與陳江進間之讓渡書所載：「茲由乙方（即陳江進）向甲方（即王懋琛）承購三重市○○路○段○○○號地上物使用權利．．．本書成立同時廢除原租賃合約且原有或往後本地上物一切修繕及保管概與甲方無關」（見原審卷第四八至四九頁），及王陳玉銤於本院證稱：系爭房屋原先是租後全部賣斷給陳江進（見本院更㈠卷第一五二至一五三頁），堪認王陳玉銤係將系爭建物之事實上處分權讓與陳江進。再依七十六年十一月十九日及八十二年九月三十日被上訴人與陳江進間之權利轉讓契約書所載，被上訴人所受讓者為陳江進於系爭建物所經營雙羊牌高雄羊肉火鍋工廠經營之生產器具、商標權技術含經營權、工廠生產之場地，且經營之工廠所在地，如遇公家機關徵收補償全額全數由被上訴人取得（見原審卷第一００頁、本院更㈠卷第二一三頁），堪認陳江進亦將系爭建物之事實上處分權讓與被上訴人。而自七十六年六月十日起至八十七年六月二十三日止，上訴人即陸續將系爭土地出租予被上訴人之前手陳江進及被上訴人，各該租約第七條特約事項欄，均明載：「乙方所有之裝修設備或其他建築，於租約期滿‧‧，乙方應無條件自行拆除，並不得要求任何補償」（見原審卷第五０至八五頁），堪認被上訴人與上訴人所訂立者為租地建屋契約。
㈡再者，系爭建物雖屬違章建築，被上訴人不得為所有權之移轉登記，然依卷附房
屋租賃契約可知七十一年一月十日王陳玉銤最初出租予被上訴人之前手陳江進時，系爭建物構造為五十七坪兩房兩廳（見原審卷第三九頁），依證人王陳玉銤於本院證稱，伊系爭建物當時只有前面一樓（見本院更㈠卷第一五二頁），伊賣的房子全被拆掉重蓋，原先伊賣的是木板釘的房子（見本院更㈠卷第一五四頁）等語；再依原審法官至現場勘驗之結果：系爭土地上之建物，一樓前方為店面，後方有廚房及起居室、客廳、房間，二樓有一間臥房及倉庫，並有現場照片八幀為證（見原審卷第一０六頁背面至一０九頁），而本院至現場勘驗結果，系爭建物為地面層前、後段均為磚造牆壁，地面層後段角落及二樓後段鋼架搭蓋建築（見本院卷第六七頁背面），依附圖所示之臺北縣三重地政事務所土地複丈成果圖，系爭建物在系爭土地上一樓部分面積為三百十二平方公尺，二樓部分面積為一百七十九平方公尺，迥異於王陳玉銤所述伊出賣予陳江進之房屋，顯係嗣後經過整修、重建，陳江進與被上訴人受讓系爭建物後，均與上訴人訂有土地租賃契約，上訴人將系爭土地出租後，系爭建物亦經整修、重建，應認陳江進及被上訴人均係以在上訴人所有之系爭土地上有房屋為目的，而租用系爭土地，被上訴人與上訴人所訂立者為租地建屋契約。揆諸前揭規定及判例意旨，應認被上訴人對系爭土地有土地法第一百零四條規定之優先購買權。
㈢系爭建物固為違章建築，惟查，土地法第一百零四條並無排除違章建築之適用，尚難以此否認被上訴人之優先購買權。
㈣末按土地法第一百零四條之優先購買權，係指基地出賣時，承租人有依同樣條件
優先購買之權。兩造間之租賃契約雖於八十七年六月二十三日到期，然上訴人係於八十六年八月三十日公開標售系爭土地，斯時兩造之租賃關係仍存續中，被上訴人自得對上訴人主張優先承買權，不因訴訟進行中租約到期而受影響，上訴人主張因租約到期，被上訴人已非基地承租人云云，委無足採。
五、從而，上訴人請求確認被上訴人就上訴人於八十六年八月三十日公開標售由甲○○以五千零五十二萬元得標之坐落台北縣三重市○○段○○號土地之優先購買權不存在，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，毋庸一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 十三 日
民事第十五庭
審判長法 官 陳 昆 煇
法 官 李 錦 美法 官 吳 光 釗右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 三 月 十四 日
書記官 顧 正 榕附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。