臺灣高等法院民事判決 九十年度上字第一○八七號
上 訴 人 首盛建設股份有限公司法定代理人 張裕能上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年八月二十九日台灣台北地方法院九十年度訴字第一八○九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國八十三年五月十八日分別與上訴人首盛建設股份有限公司（下稱首盛公司）、乙○○簽訂「研樓」房屋及土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新台幣（下同）七百八十一萬元（房屋、土地各為三百九十萬五千元）購買首盛公司所興建坐落台北縣○○鎮○○段東勢坑小段第五
五、七三之二一地號土地上之「研樓」大樓Ｂ１棟第四樓房屋乙戶及地下二層第十九號車位暨基地之應有部分（下稱系爭房地）。伊已繳付房屋價款一百十二萬五千元及瓦斯管外線費用三萬四千八百元（共一百十五萬九千八百元）予上訴人首盛公司；土地價款一百二十二萬五千元予上訴人乙○○。詎上訴人首盛公司未依房屋契約第四條之規定通知伊繳款，即逕向伊為解除買賣契約之意思表示，顯有違約不賣之情形，爰依房屋買賣契約第十七條第二項約定，以起訴狀繕本之送達為解除房屋買賣契約之意思表示，又因土地部分之買賣契約與房屋買賣契約具不可分關係，併以起訴狀繕本之送達為解除土地買賣契約之意思表示。依民法第一百七十九條規定上訴人首盛公司、乙○○自應分別將伊已繳之上開價款返還，上訴人首盛公司並應依房屋買賣契約第十七條第二項規定給付違約金一百十二萬五千元。爰先位聲明：求為命㈠上訴人首盛公司應給付一百十五萬九千八百元，及自九十年五月二十五日更正訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日（即九十年五月二十六日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡上訴人乙○○應給付一百二十二萬五千元，及自九十年五月二十五日更正訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日（即九十年五月二十六日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢上訴人首盛公司並應給付一百十二萬五千元，及自九十年五月二十五日更正訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日（即九十年五月二十六日）起，至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決。又若認上訴人之解約為合法，僅能扣減代銷費用十九萬五千二百五十元（按總價百分之五計算），依民法第一百七十九條規定，上訴人亦應將超過上開金額沒收充作違約金之價金返還。並備位聲明：求為命上訴人首盛公司、乙○○應各給付九十六萬四千五百五十元、一百零二萬九千七百五十元及均自九十年五月二十五日更正訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日（即九十年五月二十六日）起，至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決。（原審判決駁回被上訴人先位聲明之請求；備位聲明部分，則判命上訴人首盛公司、乙○○應分別給付被上訴人五十三萬九千二百五十元、六十三萬九千二百五十元，及均自九十年五月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並駁回被上訴人其餘備位聲明之請求。被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服。上訴人就其敗訴部分，提起上訴）。並答辯聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：伊分別於八十五年五月二日、十一月二十日通知被上訴人辦理銀行貸款手續及繳付第二十四期款，惟被上訴人並未置理，伊乃依系爭房屋買賣契約第四條第㈢項、第十七條第㈠、㈢項及土地買賣契約第三條第㈢項、第九條第㈠項規定，於八十九年十二月六日解除系爭買賣契約，並沒收被上訴人已繳價金。縱認被上訴人未收受伊通知繳款之通知，亦僅解約不合法而不生效力，伊並無違約不賣之情，被上訴人執此解除契約，要無理由。況伊亦以九十年五月九日答辯狀繕本之送達催告被上訴人於文到十日內繳納第二十四期款及辦理銀行貸款手續，如逾期未辦理或繳清價款，即逕以該答辯狀之送達為解約之意思表示。如認前開併同解約之意思表示不合法，伊亦於九十年七月十一日答辯狀繕本之送達為解除契約之意思表示，是系爭買賣契約業已解除。又依系爭買賣契約書第十七條之規定，本件係屬懲罰性之違約金，故當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害為衡量標準。本件之違約金除應依房屋興建投資業之淨利率百分之十五計算消極損害即一百十七萬一千五百元外，尚應考量伊因契約解除而生之積極損害，即伊委託訴外人居易實業股份有限公司（下稱居易公司）代為銷售之損失三十九萬零五百元、費用損失二百三十四萬三千元，合計損害為三百九十萬五千元，即上訴人首盛公司、乙○○各受有一百九十五萬二千五百元之損害，遠逾被上訴人所繳房屋、土地部分價金各一百十二萬五千元、一百二十二萬五千元，故伊沒收被上訴人所繳之價金作為違約金，並無過高等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
三、經查，被上訴人於八十三年五月十八日分別與上訴人首盛公司、乙○○簽訂「研樓」房屋及土地預定買賣契約書，購買系爭土地、房屋及車位，房屋及土地部分之價金均為三百九十萬五千元。被上訴人已繳付房屋價款一百十二萬五千元及瓦斯管外線費用三萬四千八百元予上訴人首盛公司，土地價款一百二十二萬五千元予上訴人乙○○，並自第二十四期款起未繳付房地價金等事實，為兩造所不爭執，並有土地、房屋買賣契約及房屋、土地付款明細表各一件、發票二十九紙、收據十紙、存款憑條影本二紙在卷可按（見原審卷一四—三七、六○—七二、九一—九六頁），堪信為真實。
四、按被上訴人未按上訴人首盛公司通知期限內繳費，經上訴人首盛公司定期催告仍不補正、辦理或改善者，上訴人首盛公司得解除契約，並沒收被上訴人已付之款項作為懲罰性違約金，系爭房屋買賣契約第十七條第一項定有明文；又土地買賣契約第九條第一項亦約定，被上訴人若違約時，上訴人乙○○得逕行解除契約，並沒收被上訴人已繳款項作為懲罰性違約金，有該等契約書在卷可稽（見原審卷
二六、六六頁）。被上訴人自第二十四期起即未繳付房地價款，已如前述，則上訴人以九十年五月九日答辯狀繕本之送達，催告被上訴人依約於十日內繳納第二十四期款及辦理銀行貸款手續，被上訴人於同日收受該答辯狀繕本後，仍未履約，上訴人乃以答辯㈡狀繕本之送達，為解除兩造間房地買賣契約之意思表示，經被上訴人於九十年七月十一日收受該繕本等，有答辯狀、答辯㈡狀在卷可稽（見原審卷一二二、一二六、二四五、二四六頁）。從而，上訴人依上開約定及民法第二百五十四條之規定，解除兩造間之買賣契約，並沒收被上訴人已繳付之價金充作違約金，於法並無不合。茲應審究者，為上訴人所沒收之違約金是否過高？查：
㈠按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；又約定之違約金過高者，
法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文。而衡量違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年台上字第八０七號判例參照）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院五十一年度台上字一九號判例參照）。
㈡查系爭房屋為地下二層地上十二層之建築，被上訴人未繳款時，該工程已進行至
「衛浴設備按裝完成」，並通知辦理銀行貸款階段，而系爭房屋總價七百八十一萬元，自備款二百四十三萬元，預定貸款五百三十八萬元，被上訴人已繳款二百三十四萬元，約達系爭房屋自備款部分之百分之九六，房屋總價款之百分之三十；又依房屋買賣契約第五條，土地買賣契約第四條及代辦貸款委託書之約定，買賣標的物興建完成，被上訴人即應繳交自備款以外之剩餘買賣價金，如已委辦貸款，則應依上訴人之通知配合辦理，否則須將剩餘之價金全數繳交。而系爭建物於八十六年一月二十日即興建完成並取得使用執照，且上訴人於八十五年五月二日通知被上訴人於同年月十六日辦理貸款手續等情，有付款明細表、使用執照、通知函及回執等可按（見原審卷三三─三七、七○─七二、一九五、一九八、二○一頁）。是被上訴人於上訴人通知辦理貸款時，即有繳交剩餘買賣價金之義務，上訴人並可收取剩餘之買賣價金，及計算其可獲取之利潤，而財政部核定之八十三年度同業利潤標準中房屋興建投資業之淨利率為百分之十五，有同業利潤標準表可參（見原審卷二一七頁），則被上訴人如依約繳付剩餘買賣價金，上訴人可獲得買賣價金百分之十五之純利潤。本院審酌本件係因被上訴人未依約繳納價款，致解除契約，為可歸責於被上訴人之事由所致，且系爭房屋業已興建完成，上訴人投入之資金甚鉅，如任買受人動輒違約不續繳款，將破壞交易秩序，不足鼓勵，參以系爭房屋之規模、被上訴人已繳價金約為自備款之全部，上訴人受有可利用該已繳價金之利益等，並參酌上開財政部核定之營利事業各業所得額標準及同業利潤標準，係依據各業抽樣調查，並徵詢各同業公會之意見而為核定，客觀可採，認以此為被上訴人若能如期履行債務時，上訴人可得享受利益之依據，及違約金沒收之標準，應屬相當。則依此標準計算，上訴人首盛公司及乙○○各沒收被上訴人已繳買賣價金中之五十八萬五千七百五十元【計算式：3,905,000元×15%＝585,750元】充作違約金，應屬適當，超過上開金額部分即屬過高，應返還被上訴人，故上訴人首盛公司及乙○○應分別返還被上訴人五十三萬九千二百五十元【計算式：1,125,000元－585,750元＝539,250元】、六十三萬九千二百五十元【計算式：1,225,000元－585,750元＝639,25元0】。
㈢上訴人雖辯稱：伊委託居易公司代為銷售系爭房地，代銷費用為房地售價百分之
五，即房屋、土地之代銷費用各為十九萬五千二百五十元；另依八十三年房屋興建投資業同業利潤表，費用為百分之三十，即房屋、土地之費用損失各為一百十七萬一千五百元，此為伊因被上訴人違約所受之積極損害云云，固據提出廣告業務企劃合約書、支票及統一發票、八十三年度同業利潤標準為證（見原審卷二○五─二一一頁）。然前開財政部核定之營利事業各業所得額標準及同業利潤標準，係指扣除成本、行銷費用等必要開銷後之平均淨利，前揭支出均屬成本之一部分，包含在售價內，且兩造買賣契約解除後，系爭不動產之所有權仍屬上訴人，該營業費用之支出仍存在於房屋之應有價值內，是此部分之支出非可謂因被上訴人不履行所致之損害，是上訴人上開抗辯，尚屬無據。
㈣上訴人又辯稱：兩造簽訂買賣契約時，伊就系爭房屋買賣所負擔之成本較低，時
至今日經濟狀況呈現負成長，房價波動甚鉅，甚或空屋率亦節節攀升，伊再行銷售系爭房地所支出之成本，自不可同日而語，準此，若要求伊自行承受上開損失之費用，並再行支付將來重行銷售系爭房地之負擔，顯失公平云云。惟查，違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列，故轉售可能跌價之損失，重行出售之佣金、增值稅、代書費等未來可能遭受之損失，均非債務不履行所生損害之衡量（最高法院八十六年台上字第一○八四號判決意旨參照）。是買賣契約解除後，系爭房屋重行出售，上訴人可能遭受之損失，即不屬違約金酌減衡量之範圍，故上訴人上開所辯，不足採信。
㈤上訴人辯稱：若於契約正義無礙而非顯失公平，不宜僅因當事人一造所受之實際
損害，低於違約金約定之數額，即認違約金有過高之情事云云。惟按違約金過高者，法院得減至相當數額，為民法第二百五十二條所明定。且違約金之約定原屬基於當事人間之合意，債之關係既已成立，債務人即應依約履行。惟若貫徹此原則，則如訂約之初，立於經濟上之弱者，因不得不忍受過高之違約金而訂立契約時，倘無救濟之道，殊非公允。蓋債務人為表示履行之決心，對於違約金之約定原即難於拒絕，若竟拒絕，一若自始即蓄意不履行，是易為債權人所圖，利用為巧取重利之途徑。因此賦與法院以核減之職權，不待債務人之聲請也。核減之標準當依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人實際上所受損失為斟酌依據，與債務人之故意或過失則無關係。苟依上訴人以「契約正義」即遽認被上訴人不得請求酌減違約金數額，則民法第二百五十二條之規定不啻形同虛設。上訴人所辯，亦不足採信。
五、綜上所述，被上訴人本於民法第二百五十二條規定，請求上訴人首盛公司、乙○○分別返還五十三萬九千二百五十元、六十三萬九千二百五十元，及均自九十年五月二十五日更正訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日即九十年五月二十六日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人於上開範圍為給付，於法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊、防禦方法與判決結果無涉，爰不一一論述，併此敍明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 五 日
民事第十四庭
審判長法 官 張 劍 男
法 官 蘇 芹 英法 官 蔡 芳 齡右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 八 日
書記官 蔡 錦 輝