臺灣高等法院民事判決 九十年度上字第一○三號
上 訴 人 甲○○右當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十六日臺灣臺北地方法院八十九年訴字第三三一三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：與原判決記載相同者予以引用外，補稱：系爭買賣契約第八條明定「本件買賣土地之地上物搬遷騰空補償等處理協調及所需之補償費用均由彭君負責」，顯見系爭土地上地上物之處理，概由彭勝龍負責，並不需被上訴人介入。則系爭土地上之地上物所有權或事實上處分權當然歸彭勝龍所有，被上訴人僅須於彭勝龍按期支付第三期款時，負責將系爭土地按現況交付土地。且彭勝龍願意負責該地上物之搬遷補償費用，主要係為取得地上物所有權及事實上處分權，以免其就系爭土地管理處分權遭受限制。
三、證據：援用原審提出者外，補提協議書、存證信函、保證書影本各一件。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。。
二、陳述：與原判決記載相同者予以引用外，補稱：彭勝龍事實上從未取得系爭土地上地上物所有權或事實上處分權，其負責該地上物搬遷補償費用之目的僅在取得無地上物負擔之土地，況彭君實已違約，其一再切結重申系爭地上物權利屬被上訴人，甚且於租約到期後亦切結同意遷讓交還，則系爭地上物所有權及事實上處分權為被上訴人所有。
三、證據：援用原審提出者。理 由
一、本件被上訴人起訴主張：伊等為祭祀公業張建英之管理人，而坐落台北市○○區○○段三小段第一九○、一九一地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○路○○巷○號，如原判決附圖所示甲、乙、丙部分，面積共一百二十九平方公尺部分未為保存登記之建物，係伊等於民國（下同）八十八年六月五日向訴外人王文雄等人以新台幣（下同）二百二十九萬元所購得。上訴人及原審共同被告林瑞勝無權占有系爭建物並居住使用，且其於八十九年五月二十九日曾出具切結書予伊等，承諾於八十九年六月十一日遷離，惟迄未遷讓交還，為此依民法第七百六十七條、第九百六十二條訴請遷讓返還系爭建物（原審判命林瑞勝應自系爭建物遷出，未據林瑞勝聲明不服，已告確定）。
二、上訴人則以：系爭建物係訴外人彭勝龍依其與被上訴人之土地買賣契約及補充協議書，由其出資，而以被上訴人祭祀公業張建英之名義購買，賣方將系爭建物騰空交付被上訴人後，被上訴人即於八十八年九月一日將系爭建物點交予彭勝龍之代理人即上訴人，彭勝龍嗣並將系爭建物出租予上訴人占有使用，被上訴人並非系爭房屋之所有權人和占有人，且上訴人為有權占有，被上訴人自不得請求上訴人遷讓返還系爭建物等語，資為抗辯。
三、查被上訴人與訴外人彭勝龍於八十八年五月十八日就系爭建物坐落之土地訂立土地買賣合約書，由彭勝龍向被上訴人買受祭祀公業張建英所有坐落台北市○○區○○段三小段二○六、一九二、一九一地號等三筆土地所有權全部，並約定本件買賣土地之地上物搬遷騰空並補償等處理協調及所需費用均由甲方（即彭勝龍）負責。惟彭勝龍用以支付第一期款之支票卻告退票，雙方因而於八十八年六月三日訂立補充協議書，變更第一期款之付款方式，改為分三期給付，並約定「如因甲方（即彭勝龍）委請乙方（即被上訴人）全權協助或以乙方名義處理地上物之問題，而由甲方提供款項交予乙方作為支付地上物之搬遷騰空補償等費用，甲方於支付此等款項費用後，無論本買賣合約是否解除，均不得再以任何理由要求退還或取回。」然彭勝龍依該補充協議書所支付之八十八年七月二十三日期面額九百四十萬元之支票又告退票，嗣雖以匯款補足，但依原買賣契約應支付之第二期及第三期款合計四千五百二十六萬元，又未能如期支付，彭勝龍乃於八十八年十二月十七日立具切結書予被上訴人保證於八十八年十二月二十一日給付全部尾款，否則無條件接受沒收，但屆期又無法支付，被上訴人同意寬限時日，彭勝龍乃於八十九年一月十二日立具切結書，切結於八十九年二月二十五日支付所有未付之款項，否則「願意無條件放棄所有先前已支付公業之一切款項，任由公業沒收，同時願意無條件放棄委由公業處理地上物之所有權利，原建物歸屬祭祀公業張建英所有，本人絕無異議或要求退還費用」，復於八十九年一月十四日再簽立切結書，重申遵守先前合約內容及切結書承諾，切實履行，但屆期彭勝龍仍未支付，被上訴人乃於八十九年三月二十八日發函通知彭勝龍解除系爭土地買賣契約及沒收已付價金等情，已據被上訴人陳明在卷，核與證人彭勝龍所述相符，並有土地買賣契約書、補充協議書、彭勝龍八十八年十二月十七日、八十九年一月十二日、八十九年一月二十四日立具之切結書、及被上訴人八十九年三月二十三日木柵郵局第一三六號存證信函影本在卷可稽（見原審卷第三一至三三頁、第五十至五六頁），自堪信為真實。
四、又系爭門牌號碼台北市○○區○○路○○○巷○號建物，係彭勝龍依其與被上訴人間之補充協議書出資，而由被上訴人以祭祀公業名義購買，被上訴人買得後，再將系爭建物出租交付彭勝龍使用，租期至八十九年二月二十八日止，嗣雙方解除買賣契約，彭勝龍於八十九年五月二十九日簽立切結書，同意於八十九年六月十一日遷離，將房屋歸還被上訴人等情，亦據被上訴人陳明，並有被上訴人與彭勝龍之租賃契約書兩份及彭勝龍出具之切結書影本在卷足憑（見原審卷第五七至六五頁）。證人彭勝龍亦承認切結書及租賃契約書上簽名之真正，亦為證人彭勝龍所不爭執（見原審卷第七一頁）。核閱被上訴人與彭勝龍間土地買賣契約第八條固約定「本件買賣土地之地上物搬遷騰空補償等處理協調所需之補償費用均由甲方（即彭勝龍）負責。」（見原審卷第三一頁）。然其真意並非約定地上物之產權即歸彭勝龍所有，亦即上開約定彭勝龍有被上訴人購買系爭土地之附帶條件，換言之，彭勝龍於購買系爭土地須負擔地上物處理費用，而非可解為彭勝龍當然取得地上物之產權。衡諸常情，被上訴人亦不可能於彭勝龍未依買賣契約付清價款及辦理過戶手續之前，即同意彭勝龍先行取得地上物，致造成自己土地上有彭勝龍之建物，困擾自己之理。參之系爭土地買賣契約第十條約定「本件買賣因地上物由甲方負責處理，故甲方支付第三期款（即尾款）之同時乙方（即被上訴人）按土地現況點交甲方。」（見原審卷第三二頁），補充協議書第二條約定「如因甲方委請乙方全權協助或以乙方名義處理地上物之問題，而由甲方提供款項交予乙方作為支付地上物之搬遷騰空補償等費用，甲方於支付此等款項費用後，無論本買賣合約是否解除，均不得再以任何理由要求退還或取回。」（見原審卷第三三頁），可知無論契約是否解除，彭勝龍均不得要求退還或取回處理地上物之費用，僅於被上訴人於彭勝龍付清尾款時（即付清全部買賣價金）按土地現況（即包含建物）點交彭勝龍，足見彭勝龍支付地上物搬遷騰空補償費，為其取得無地上物土地之代價，該搬遷補償費核屬彭勝龍買受無地上物土地之價款之一部分。故於被上訴人依買賣契約第十條土地現況點交前，彭勝龍就土地及地上物並無所有權或事實上處分權，易言之，前述約定僅為彭勝龍應負擔上開費用，而非任由其取得地上物之所有權。從而，彭勝龍負擔此等費用並依約付清系爭之買賣價金後，被上訴人自負有交付該土地及地上物予彭勝龍之義務，因之對彭勝龍就系爭土地之管理處分權自無任何妨礙或限制，尤無所謂雙重損失可言。反之，如彭勝龍未依約付清買賣價金，被上訴人不可能同意彭勝龍先行取得建物所有權並使其占用被上訴人之土地，造成被上訴人之困擾。上訴人辯稱：「地上物既由彭勝龍處理，其當然有所有權」；「彭勝龍業已取得系爭建物所有權，被上訴人僅負責交付土地；買賣契約並無搬遷補償費為土地價款之一部分云云，不足採信。又彭勝龍買受本件土地之目的是為興建新建物，而本件系爭房屋係由被上訴人以其名義向訴外人購買，為兩造所不爭，而觀諸彭勝龍於八十九年一月十二日立具切結書，切結於八十九年二月二十五日支付所有未付之款項，否則「願意無條件放棄所有先前已支付公業之一切款項，任由公業沒收，同時願意無條件放棄委由公業處理地上物之所有權利，原建物歸屬祭祀公業張建英所有，本人絕無異議或要求退還費用」（見原審卷第五三頁），復於八十九年一月二十四日再簽立切結書，重申遵守先前合約內容及切結書承諾，切實履行，否則「願自動退出此項買賣，除無條件接受公業沒收已支付之一切款項外，並放棄一九一、一九二、二○六等三筆土地地上建物之已處理及未處理之所有權利，即全數歸屬祭祀公業張建英所有」（見原審卷第五四、五五頁）。查該切結保證之意旨乃在重申彭勝龍必如期付款，否則願由被上訴人解約沒收一切價金，且重申地上物之所有權均歸屬被上訴人，並非承認彭勝龍就地上物業已取得所有權，衡情該地上物之處理係由彭勝龍出資，被上訴人為恐彭勝龍出爾反爾，故要求其於切結書一再重申表明地上物產權歸屬，自無不可。上訴人主張：依該切結書內容觀之，地上物之所有權或事實上之處分權本屬彭勝龍所有云云，顯係曲解，尚非可採。況彭勝龍於被上訴人買得系爭房屋後，於八十八年八月一日起，向被上訴人承租，並續約一次至八十九年二月二十八日止，有租賃契約書二紙在卷可憑（見原審卷第五七－六四頁），如非由被上訴人取得所有權，而係由彭勝龍取得所有權，彭勝龍何需向被上訴人承租？再者，彭勝龍如非由於其與被上訴人之土地買賣契約經被上訴人解除後，出具切結書表明「本人彭勝龍向祭祀公業張建英所承租之房屋（坐落台北市○○區○○路○巷○號），於八十九年二月二十八日租賃到期，至今尚未遷讓該房屋，經與屋主協商後，決定於八十九年六月十一日遷離該公業所有之房屋，並負責清離該屋內之所有與本人相關之人與一切物品，房屋完整歸還屋主，逾期未搬或仍有物件尚未清離，得由屋主（祭祀公業張建英派下員）自行進入屋內清理，收回房屋，本人所有物品視同廢棄物處理，絕無異議」，顯見系爭建物之買賣價金雖由彭勝龍支付，但其本意並非取得系爭建物之所有權或事實上處分權，且事實上亦未取得系爭房屋之所有權或事實上處分權，其負擔系爭房屋價金之目的僅在取得無地上物負擔之土地，上訴人辯稱彭勝龍出資意在取得系爭房屋之產權，尚無可採。
五、彭勝龍於出資當時既未取得系爭房屋之事實上處分權，縱被上訴人於向訴外人買受系爭建物後，將房屋交由彭勝龍使用，亦不得據此主張其為系爭建物之事實上處分權人，是不論被上訴人與彭勝龍於簽訂租賃契約之初，有無成立租賃契約之本意，其於買賣契約解除、租賃契約期限期滿及切結遷離系爭建物之期限屆至後，即已喪失對系爭建物占有使用之權利。又系爭房屋現由上訴人居住使用，為兩造所不爭，並經原審履勘現場察看屬實，復有戶籍謄本在卷可稽（見原審卷第一一八頁）。上訴人雖辯稱其因向彭勝龍承租而占有使用系爭房屋，並提出租賃契約書為憑，惟按「上訴人將系爭建物交與某甲使用，不問係出租或係無償貸與使用，某甲非經上訴人同意，要不得允許第三人使用，若未經上訴人同意，擅自將該建物允許第三人使用，則不問上訴人與某甲間之原有耕地租賃或該建物租賃或使用借貸，已否終止；亦不問上訴人對某甲之租賃關係，已否獲得勝訴判決確定，該第三人均不得執以對抗上訴人，亦即上訴人得逕行請求該第三人返還」（最高法院五十八年度台上字第七一九號判決參照），故不論被上訴人與訴外人彭勝龍間究為租賃或使用借貸之關係，彭勝龍非經被上訴人同意，要不得允許第三人即上訴人使用，上訴人亦不得執以對抗被上訴人。
六、綜合上述，上訴人既未舉證證明其占有使用系爭房屋業經被上訴人同意，則被上訴人主張上訴人為無權占有，請求其等自系爭建物遷出，將建物返還，為有理由，應予准許。原審判命上訴人應自坐落台北市○○區○○路三小段第一九○、一九一地號土地上如原判決附圖所示甲部分面積九十二平方公尺、乙部分面積六平方公尺及丙部分面積三十一平方公尺，門牌號碼台北市○○區○○路○○巷○號之建物遷出，並返還該建物與被上訴人，並准依兩造聲請各酌定相當擔保金額為准免假執行之宣告，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張，核與本件判決結果不生任何影響，不另贅論，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九十 年 七 月 十 日
臺灣高等法院民事第十庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 黃 騰 耀法 官 劉 勝 吉右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十 三 日
書記官 李 翠 齡附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。