臺灣高等法院民事判決 九十年度上字第一三五三號
上 訴 人 乙○○被上 訴 人 甲○○○
丙○○右當事人間確認優先承買權事件，上訴人對於中華民國九十年十月十五日臺灣新竹地方法院九十年度訴字第二三一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張坐落新竹縣○○鄉○○段九讚頭小段七九之四四號土地（以下簡稱系爭土地），原為新竹縣○○鄉○○段九讚頭小段七九之三，係葉阿奀祭祀公業所有，由訴外人葉粟妹向葉阿奀祭祀公業租用供建築房屋居住，原門牌號碼分別○○○鄉○○村○○街三鄰四十七及四十九號，迨至民國五十七年間，上訴人向葉粟妹購買系爭土地及地上物，繼受葉粟妹之權利。八十六年間，葉阿奀祭祀公業將系爭土地轉售與訴外人邱瑞君，邱瑞君同意出租土地予上訴人建築仁愛街五十二之一號、五十四號、五十六號、五十八號房屋，八十八年間，因邱瑞君積欠他人債務，系爭土地遭法院查封拍賣，為被上訴人甲○○○拍定。而被上訴人甲○○○於八十九年十一月間，復將系爭土地賣予被上訴人丙○○，並於同年月二十九日辦妥移轉登記完畢。被上訴人甲○○○雖於八十九年一月間，因法院拍賣而成為系爭土地之所有權人，惟當時對於土地上之建物並未一併拍賣點交，是上訴人承租系爭土地建屋之法定地位，應繼續對被上訴人甲○○○存在。故被上訴人甲○○○於出賣系爭土地予被上訴人丙○○時，理應依土地法第三十四條之一、第一百零四條第一項等規定通知上訴人優先承買，被上訴人甲○○○未踐行上揭程序，自不得以上揭契約對抗上訴人，其移轉所有權之行為，對於上訴人自不生效力，上訴人即得基於土地法上之優先承買權之規定，請求被上訴人甲○○○與上訴人補訂系爭土地之書面買賣契約，並協同辦理所有權移轉登記。爰聲明㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭土地如附件㈠土地複丈成果圖Ａ、Ｃ所載位置上如附件㈡房屋平面圖所示三百九十三點四平方公尺優先承買權存在。㈢被上訴人甲○○○與被上訴人丙○○間八十九年十一月二十九日以買賣為原因移轉應有部分三萬三千二百六十分之三千九百三十四之登記應予塗銷。㈣第一項所示三百九十三點四平方公尺土地，被上訴人甲○○○應與上訴人補訂應有部分三萬三千二百六十分之三千九百三十四之書面買賣契約，並協同將該應有部分所有權移轉登記為上訴人所有。
二、被上訴人則以上訴人於訴外人邱瑞君所有系爭土地拍賣時，並未提出自耕能力證明，故其聲明優先承買之執行程序異議為無理由，業據鈞院駁回確定，系爭土地亦已經拍賣完畢由甲○○○買受，則執行程序已告終結，則即便本件確認訴訟之判決結果，亦無法除去上訴人在私法上地位有受侵害之危險，難認其就本件訴訟有確認利益之存在；又系爭土地上之建物乃訴外人羅宗振及劉立煌等人所有，訴外人邱瑞君何能將非其所有之建物出租予上訴人，且上訴人亦自承各該非其所建，另上訴人與訴外人邱瑞君於八十六年一月二十一日所訂立之租賃契約書，不僅租期將近八年，訂立日期為邱瑞君取得所有權之同日，且將非邱瑞君所有之地上建物均做為租賃物之標的，顯係臨訟偽造者，被上訴人否認其真正，縱系爭土地上蓋有房屋（然系爭房屋亦非上訴人所有），惟該房屋業已被拆除，依最高法院判例所示，均無土地法第一百零四條優先承買權之適用等語資為抗辯。並聲明駁回其上訴。
三、上訴人於原審請求確認就系爭土地有優先承買權，並塗銷甲○○○與丙○○間系爭土地所有權之移轉，及應補訂書面，上訴後請求就系爭土地如附件㈠土地複丈成果圖Ａ、Ｃ所載位置上如附件㈡房屋平面圖所示三百九十三點四平方公尺優先承買權存在，及塗銷被上訴人甲○○○與被上訴人丙○○間八十九年十一月二十九日以買賣為原因移轉應有部分三萬三千二百六十分之三千九百三十四之登記應予塗銷。及就前項所示三百九十三點四平方公尺土地，被上訴人甲○○○應與上訴人補訂應有部分三萬三千二百六十分之三千九百三十四之書面買賣契約，並協同將該應有部分所有權移轉登記為上訴人所有，其減縮訴訟標的之請求，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第四百四十六條第一項規定，於法並無不合，另其上訴後撤回對被上訴人丙○○應塗銷系爭土地上登記字號為東地字第二一二六號權利人為橫山鄉農會之抵押權登記之請求，故本院毋庸就此項審酌，合先敘明。
四、按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在否不明確，原告主觀上認其在法律上地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院五十二年台上字第一二四０號判例意旨參照）。查本件上訴人主張系爭土地於八十六年間由訴外人邱瑞君取得系爭土地後，邱某同意上訴人租地建物，故於甲○○○因拍賣取得系爭土地所有權，並再度轉售被上訴人丙○○，上訴人願依同樣條件優先購買該不動產，因兩造間就實體上因租賃而生之權利義務是否存在有所爭執，是上訴人等自有提起本件確認之訴之法律上利益。
五、上訴人主張八十六年間，葉阿奀祭祀公業將系爭土地轉售與訴外人邱瑞君，邱瑞君同意出租土地予上訴人建築仁愛街五十二之一號房屋，八十八年間，因邱瑞君積欠他人債務，系爭土地遭法院查封拍賣，為被上訴人甲○○○拍定。而被上訴人甲○○○於八十九年十一月間，復將系爭土地賣予被上訴人丙○○，並於同年月二十九日辦妥移轉登記完畢。被上訴人甲○○○雖於八十九年一月間，因法院拍賣而成為系爭土地之所有權人，惟當時對於土地上之建物並未一併拍賣點交，是上訴人承租系爭土地建屋之法定地位，應繼續對被上訴人甲○○○存在。故被上訴人甲○○○於出賣系爭土地予被上訴人丙○○時，理應依土地法第三十四條之一、第一百零四條第一項等規定通知上訴人優先承買，被上訴人甲○○○未踐行上揭程序，自不得以上揭契約對抗上訴人，其移轉所有權之行為，對於上訴人自不生效力等語，被上訴人則以前詞置辯，故本院首應審酌為上訴人有無於八十六年間與訴外人邱瑞君就系爭土地訂立租地建屋契約，並在其上蓋有五十四號、五十六號、五十八號、五十二之一號房屋等情，經查：
㈠按「土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出
賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用」，最高法院六十五年度台上字第五三０號著有判例。
㈡上訴人主張其向訴外人邱瑞君租地建屋，並提出租賃契約為證（被上訴人否認其
真正，見原審卷第十頁），其第二條土地標示載明「新竹縣○○鄉○○段九讚頭小段第七九之四四地號面積約一五０坪」，其後附圖亦標示為系爭土地中之一部，並表明「新約基地一五０坪」，且該契約第十條已載明「原土地上之舊有房屋三棟稅籍編號0000000000、00000000000、00000000000號，甲方（即原土地所有權人邱瑞君）同意收歸乙（即上訴人）繼續管理」，足證依上訴人所主張，其自系爭土地原所有權人邱瑞君所承租之土地僅約一百五十坪，不包含前揭稅籍編號之房屋，且該房屋亦非上訴人所建。而前揭三棟未經保存登記之稅籍編號0000000000、00000000000、00000000000號房屋為四十七號、五十四號、五十八號房屋，納稅義務人分別為羅宗振、劉立煌（被上訴人丙○○之父），亦有新竹縣稅捐稽徵處竹東分處八十七年三月二十五日房屋稅籍證明書三紙附於前揭執行卷可考，（見原法院八十七年度執字第六○四八號卷第五十一頁至五十三頁），則上開四十七號、五十四號、五十八號房屋顯非上訴人所建。而四十七號房屋於八十五年十二月七日整編為五十二號之一、五十四號、五十八號房屋，有新竹縣橫山鄉戶政事務所門牌證明書可按，（見上開執行卷第四十八、四十九頁、本院卷第五十八頁、一五六頁、第一○六頁），則五十二之一號房屋亦無從認定係上訴人所建。雖上訴人主張依房屋改建使用情形申報書影本可資證明五十二之一號房屋係其所蓋云云，惟查上開影本（見本院卷第一○○頁、一三三頁第八行至十一行）所載現所有權人或管理人為邱瑞君，亦非上訴人，故所稱尚無從認定為真正。
㈢又訴外人邱瑞君所有系爭土地被拍賣時，其上僅有三棟未經保存登記之建物一節
，則經原法院八十七年度執字第六０四八號拍賣抵押物強制執行事件於八十八年一月十九日債權人指封時，查明在卷。依拍賣公告載明其上有三間建物分別為五十二號、五十四號、五十八號房屋，分別屬羅宗振、羅宗振、劉立煌所有（原審法院民事執行處以八十七年度執字第六０四八號第七十三頁，惟五十二號房屋並不在系爭土地上，詳如下述，兩造均陳稱系爭土地上應係五十四、五十六、五十八號房屋），上訴人於八十八年十一月三十日聲明異議主張其有優先承購權，並稱系爭土地上建物五十四號、五十六號、五十八號房屋為其所有（見同上卷第一四六頁至一五三頁），復於原審（九十年三月二十日）起訴始主張其與訴外人邱瑞君於八十六年一月二十一日將系爭土地上面積約一百五十坪租與上訴人興建房屋，其上有五十四號、五十六號、五十八號房屋等情，並提出系爭上開土地租賃契約書影本為證，惟上訴人未能舉證上開房屋（五十四、、五十六、五十八號房屋）為其所蓋，且其於強制執行程序中初無主張，遲於八十九三月十七日（見同上執行卷第一九三頁），及向原審起訴時始主張與邱瑞君訂立租賃契約，在系爭土地上建屋，惟查上訴人於原審法院民事執行處以八十七年度執字第六０四八號強制執行拍賣邱瑞君所有系爭土地乙案中，民事執行處於八十八年十一月八日傳訊時，上訴人乙○○代理債務人邱瑞君到庭，並未表示其與邱瑞君間有何租賃關係存在，僅爭執系爭土地上之五十二、五十四、五十八號房屋非屬羅宗振、羅立煌所有，（見上開執行卷第一○九頁），而於八十八年十一月卅日，上訴人向原審法院民事執行處具狀主張優先承買時，亦未提出上開租賃契約（見同上卷第一五○頁），另於八十八年十一月卅日上訴人向原審法院另案提起之請求交還房屋起訴狀中（台灣新竹地方法院八十九年度竹簡字第廿九號) ，尚主張其為系爭土地之繼承人，將「土地賣與訴外人邱瑞君」（此與主張向邱瑞君租地建屋之事實相反），地上建物為丙○○、羅宗振無權改建等情，亦未提及向邱瑞君租賃土地之事實存在），亦有起訴狀影本附卷可按（見同上執行卷第一四九頁至一五三頁），且系爭租賃契約書訂立日期同為邱瑞君登記為系爭土地所有權人日，（見原審卷第十四頁），惟雖於登記簿上登記為所有權人，尚無從於當日逕知已登記為所有權人，應俟地政機關通知始可知悉，故租賃契約書之訂立，尚非可採信。則上訴人與訴外人邱瑞君間若確實於八十六年一月廿一日已訂有租賃契約，何以其於強制執行程序中初無主張，直至其於八十九年三月十七日（見同上執行卷第一九三頁），及本院審理時始主張與邱瑞君訂立租賃契約，且在系爭土地上興建有五十二之一號房屋（原係四十七號房屋於八十五年十二月七日整編為五十二號之
一、五十四號、五十八號房屋已如前述），並於強制執行程序中提出抗告，（而上開抗告業據本院於八十九年二月二十五日以八十九年度抗字第六○三號認其未能提出自耕能力證明駁回其抗告，見同上執行卷第二一五頁），故其主張於八十六年一月二十一日就系爭土地訂有租賃契約租地建屋五十二之一號、五十四號、五十六號、五十八號房屋，應無足採。
㈣上訴人主張其確於系爭土地上蓋有五十二之一號房屋（位於五十八號房屋西南方
），惟為被上訴人否認，而據本院會同兩造及地政人員至現場實施勘測，上訴人主張之房屋，被上訴人陳明係其所有之五十四號及五十六號房屋，因已賣與他人，被買受人拆除，而系爭土地上目前僅留有五十八號房屋，有勘驗筆錄及測量圖附卷可按（見本院卷第一○七、第一一四頁、第一一八頁），上訴人未能舉證以實其說，而揆諸五十二號房屋未坐落於系爭土地上，係位於系爭土地南方約五十公尺以外之另一筆土地上，此為兩造所不爭執，而系爭土地上建物為五十四號、五十六號、五十八號為兩造所不否認（見本院卷第一八三頁，上訴人於拍賣抵押物時一貫之主張），則五十二之一號應無座落在系爭土地上，堪以認定，上訴人既未在系爭土地有租賃關係而建築房屋，則揆諸前揭最高法院判例，其自不得主張有優先承購權。
六、從而，上訴人主張依土地法第一百零四條規定訴請確認上訴人就系爭土地如附件㈠土地複丈成果圖Ａ、Ｃ所載位置上如附件㈡房屋平面圖所示三百九十三點四平方公尺有優先承買權存在。被上訴人甲○○○與被上訴人丙○○間八十九年十一月二十九日以買賣為原因移轉應有部分三萬三千二百六十分之三千九百三十四之登記應予塗銷。聲明第二項所示三百九十三點四平方公尺土地，被上訴人甲○○○應與上訴人補訂應有部分三萬三千二百六十分之三千九百三十四之書面買賣契約，並協同將該應有部分所有權移轉登記為上訴人所有。均無理由，應予駁回。原審就上開部分（上訴人減縮訴訟標的之請求，及撤回部分請求已如前述）為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人減縮請求及撤回部分，因而失其效力，不在本院審究範圍，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，於本件判決基礎已不生影響，無庸一一贅述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日
民事第十五庭
審判長法 官 劉 靜 嫻
法 官 吳 光 釗法 官 李 錦 美右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 二 日
書記官 明 祖 全附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。