臺灣高等法院民事判決 九十年度上字第二○五號
上 訴 人 丁○○
丙○○訴訟代理人 陳明華
陳建三被 上訴人 乙○○
甲○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月十三日臺灣士林地方法院八十九年度訴字第四五八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，上訴人願供擔保請准免予假執行之宣告。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、被上訴人稱該調解書係定有期限之租約，惟依證人王澄鎰證言，其於調解當時，曾面告被上訴人，三年後仍須租予上訴人，被上訴人當場未反對，而於調解書上簽名等情，可見被上訴人簽名之行為，確有使上訴人及在場調解之人，誤以為該調解書僅係調整租約，上訴人仍擁有永久租賃權，被上訴人詐欺情事甚明，上訴人自得撤銷該被詐欺之意思表示。若認被上訴人無詐欺故意，因被上訴人當時對續租並未加以反對，應認其已默示同意上訴人續租，被上訴人於租期屆滿後，自應將系爭土地續租予上訴人，上訴人並非無權占有系爭土地。
㈡、基地租賃契約為債權契約，本不以出租人為所有權人為必要，系爭五三九之五地號土地縱非訴外人蘇添枝所有，上訴人與蘇添枝訂立之基地租賃契約仍屬有效，被上訴人嗣後取得蘇添枝之土地，依民法第四百二十五條規定，該租賃契約對被上訴人亦生效力，且該租賃契約係一不定期租約，依最高法院六十五年台上字第二七二二號判例，租期並不得縮短為二十年，是上訴人於系爭土地有永久承租權，自非無權占有。
㈢、依地政機關之現場勘驗圖，系爭五三九之五地號土地面積為二十五平方公尺，約七坪，系爭建物加上民國（下同）七十年間大同路拓寬工程被徵收之部分，約有二十五坪，顯見系爭建物應為越界建築，惟系爭五三九之五地號土地之原所有權人，於五十年間系爭建物建築時，並未即時提出異議，被上訴人自不得依民法第七百九十六條之規定，請求拆屋還地。
㈣、上訴人正當信賴蘇添枝為系爭土地所有權人，訂立租地契約，且因占有系爭土地四十年，取得法定地上權，是縱認上訴人應拆除系爭建物，返還系爭土地，亦得類推適用民法第八百四十條規定，請求被上訴人給予相當之賠償。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、依證人王澄鎰證言，兩造調解當時，對上訴人就系爭土地是否有永久承租權仍有爭議，被上訴人亦曾表明上訴人不得永久續租，否則不簽名之立場，可見被上訴人從未同意上訴人永久續租，而系爭調解書上載明租期，亦無使上訴人誤認其有永久續租之權，證人王澄鎰證稱被上訴人同意續租給上訴人才簽名云云，顯係猜測之詞，不足採信。
㈡、又系爭調解書業經台灣士林地方法院核定，即與確定判決有同一效力，上訴人如認本件調解書有得撤銷之原因，應依鄉鎮市調解條例第二十四條、第二十六條規定，於法院核定後三十日內提起撤銷調解之訴，上訴人既未提起撤銷調解之訴，系爭調解書之效力自不容上訴人否認，是系爭調解書所定之三年租期既已屆滿，上訴人自應依約返還系爭土地。
㈢、蘇添枝非系爭三筆土地之原所有權人，其與上訴人訂立之租地造屋契約，對被上訴人自不生效力，縱認蘇添枝為系爭五五八之十一、五五九之二八地號土地之原所有權人，因系爭五三九之五地號土地係自同地段地號五三九之一分割而來，而依地號五三九之一土地之台北縣土地登記總簿及台灣省台北縣土地登記簿記載，蘇添枝並非系爭地號五三九之五土地之原所有權人，其將系爭五三九之五土地，併同其所有之系爭五五八之十一、五五九之二八土地出租予上訴人，該租賃契約對被上訴人自無拘束力，縱得拘束被上訴人，依修正前民法第四百四十九條第一項之規定，該租賃契約之期限，應縮短為二十年，上訴人亦無永久承租權。
㈣、否認訴外人許買與蘇添枝之租地造屋契約及上訴人與訴外人陳雲霞間之房屋買賣契約（被上證七）為真正，且許買與蘇添枝之租地造屋契約上載明建物之門牌號碼○○○鎮○○里○○路○○○號之二），可見系爭建物在簽約前即已存在，則系爭建物是否係許買建造，即有疑義。縱使許買為建造人，因其非系爭土地所有權人，亦無民法所定越界建築規定之適用，是上訴人主張被上訴人知有越界而不及時提出異議，依民法第七百九十六條前段規定，不得主張拆屋還地云云，誠屬無據。況兩造就越界建築爭議，已合意另訂租約解決，今租期既已屆滿，上訴人自應拆屋返還。
理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人所有之台北縣汐止市○○路○段○○○號一、二樓建物（下稱系爭建物），占用被上訴人所有坐落於台北縣汐止市○○段保長坑小段五三九之五、五五八之一一、五五九之二八地號三筆土地（下稱系爭三筆土地）如原判決附圖所示斜線部分，兩造乃於八十五年十二月間，至台北縣汐止市調解委員會聲請調解，被上訴人同意所有之系爭三筆土地以及同地段五三九之二、五五九之一、五五九之三○等六筆土地，為上訴人越界建屋占用部分，出租予上訴人，每月租金三千元，租期自八十六年一月一日起，至八十八年十二月三十一日止，共計三年，並作成調解筆錄，詎上訴人丁○○、丙○○於租約期滿後，拒絕返還土地，其中上訴人丙○○並將系爭建物一樓出租予原審共同被告許美惠作為檳榔攤生意使用，爰依所有權以及租賃之法律關係，求為命上訴人應將坐落於系爭三筆土地上之系爭建物一、二樓如附圖所示斜線部分拆除，並將系爭三筆土地騰空，原審共同被告許美惠應自系爭建物一樓遷出，再與上訴人共同將系爭三筆土地返還與被上訴人之判決。（被上訴人請求許美惠自系爭建物遷出，交還土地部分，業經判決被上訴人勝訴確定）
二、上訴人則以：㈠系爭房屋係訴外人許買於五十九年間向系爭土地之前地主蘇添枝租地所建造，嗣轉讓與陳雲霞，上訴人再於六十六年合資向陳雲霞購買，並與蘇添枝簽立租地造屋契約，約定上訴人有永久承租權，蘇添枝雖將系爭土地出售予被上訴人，依民法第四百二十五條規定，該租賃契約對被上訴人亦生效力，上訴人自非無權占有。㈡系爭調解書僅係調整租約，並未否定上訴人有永久承租權，縱認調解書係定有租期之租約，上訴人係受被上訴人詐欺簽立調解書，自得依民法第九十二條規定，撤銷其意思表示。㈢系爭建物五十年間越界建造時，系爭五三九之五地號土地之原所有權人並未即時提出異議，被上訴人亦不得依民法第七百九十六條規定，請求拆屋還地。㈣又上訴人占有系爭土地四十年，取得法定地上權，若認上訴人應拆屋還地，亦應給予相當之賠償等語，資為抗辯。
三、查，系爭三筆土地為被上訴人所有，應有部分各二分之一；上訴人丁○○、丙○○則為系爭建物一、二樓（為未辦保存登記之建物）之事實上處分權人，系爭建物占用如原判決附圖所示斜線部分，即台北縣汐止市○○段保長坑小段五三九之五地號土地上面積二十五平方公尺，同上小段五五八之一一地號土地上面積十五平方公尺，以及同上小段五五九之二八地號土地上面積十平方公尺，為兩造所不爭執，且有被上訴人提出之土地登記簿謄本可稽，並經原法院會同地政事務所人員勘測明確，制有複丈成果圖可憑；又，兩造因越界建築糾紛，於八十五年十二月四日在台北縣汐止市調解委員會成立調解，被上訴人同意上訴人所有系爭房屋占用其等所有土地部分（實則僅占用系爭三筆土地）出租予上訴人，約定期間三年，自八十六年一月一日起至八十八年十二月三十一日，每月租金三千元，雙方乃簽立調解書，並經原法院民事庭准予核定等情，亦有台北縣汐止鎮調解委員會調解書附原審卷可證，均堪信為真實。
四、上訴人雖以前揭情詞置辯，惟查：
㈠、上訴人主張系爭房屋係訴外人許買於五十九年間向系爭土地之前地主蘇添枝租地所建造，嗣轉讓與陳雲霞，上訴人再於六十六年合資向陳雲霞購買，並與蘇添枝簽立租地造屋契約，約定上訴人有永久承租權，固據其提出租地造屋契約書、房屋買賣契約書為證，惟被上訴人否認上開書證為真正，上訴人未能舉證證明，尚難採信。況系爭房屋其中面積二十五平方公尺所占用之五三九之五地號土地，係自同地段地號五三九之一分割而來，而依地號五三九之一土地之台北縣土地登記總簿及台灣省台北縣土地登記簿記載，蘇添枝並非土地之原所有權人，伊自無權將五三九之五土地，併同其所有之系爭五五八之十一、五五九之二八土地出租予上訴人。是則，縱令上訴人上開主張為可信，惟關於系爭房屋占用五三九之五地號土地部分，亦無上訴人所主張依民法第四百二十五條之規定，應由被上訴人繼受出租人地位之可言。
㈡、又按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院四十四年度台上字第七五號判例意旨參照。上訴人雖主張於簽立調解書時，被上訴人曾告知上訴人，三年後仍可續約，同意上訴人永久租賃系爭三筆土地云云；惟查，上開調解書之內容對於租賃標的物、租期、租金均明確約定，並無隻字片語提及被上訴人同意上訴人永久承租，證人即協同調解人王澄鎰在原審證稱：「作調解筆錄時，我當時在場，兩造同意系爭土地先約定租期三年。」、「當時兩造先約定三年租期，至於三年以後租期及租金約定，等三年期滿後再談。」、「（問：當時兩造是否有約定三年期滿一定繼續續租給上訴人？）並無這樣講，當時是說三年期滿之後再談，並無說三年期滿一定要租給上訴人，或一定不要租給上訴人。」等語（見原法院八十九年十一月八日言詞辯論筆錄）。至證人王澄鎰嗣在本院審理中雖證稱：「：：：丁○○當場有表示三年後有權利續租，土地要繼續租給他否則拒絕簽名，調解委員向乙○○等說明三年後要繼續租給丁○○，但乙○○沒有明確表示三年後是否要續租或不續租給上訴人，據我判斷乙○○有同意續租給丁○○後才簽名」等語（見本院九十年四月二十六日準備程序筆錄），但與伊在原審所證各語不相符合，參以此關涉兩造重大權益之事項，若兩造確有達成合意，何以未記載於調解書上？顯見證人王澄鎰所謂據其判斷被上訴人有同意續租給上訴人才簽名之證詞，係伊個人猜測之詞，尚難憑以採信被上訴人有同意上訴人永久續租系爭土地之意。此外，上訴人復未舉出任何證據證明被上訴人有何故意以不實之欺瞞行為致伊二人為錯誤之意思表示，而簽立調解書，上訴人依民法第九十二條之規定主張伊等業以答辯狀繕本之送達為撤銷被詐欺之意思表示云云，洵不足為取。況系爭調解書業經原法院准予核定，即與確定判決有同一效力，上訴人如認本件調解書有得撤銷之原因，應依鄉鎮市調解條例第二十四條、第二十六條規定，於法院核定後三十日內提起撤銷調解之訴，上訴人既未提起撤銷調解之訴，自不容再事爭執系爭調解書之效力。
㈢、上訴人另主張系爭建物五十年間越界建造時，系爭五三九之五地號土地之原所有權人並未即時提出異議，被上訴人自不得依民法第七百九十六條規定，請求拆屋還地，縱令可採；惟兩造就越界建築之爭議，已合意訂立定期之租賃契約，自應依租賃契約之約定履行，上訴人即不得再執前揭規定，主張被上訴人不得請求拆屋還地。
㈣、民法第八百四十條第一項係關於地上權因存續期間屆滿消滅時，土地所有人應按建築物之時價為補償之規定，本件上訴人就伊等對系爭土地有地上權存在未盡舉證之責，已難採信；況兩造已有另定租約之合意，自無類推適用上開規定請求被上訴人為補償之餘地。
五、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條規定甚明。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，同法第四百五十五條亦有明文。兩造間依調解書所訂之租賃契約，業因租期屆滿而消滅，上訴人繼續占用系爭三筆土地如原判決附圖所示斜線部分，自無任何正當權源。從而，被上訴人依所有物返還請求權及租賃物返還請求權，請求上訴人丁○○、丙○○將系爭建物拆除，並返還土地予被上訴人，洵屬有據，應予准許。是則原審判命上訴人拆屋還地，並依兩造之聲請為准、免假執行之宣告，且審酌上訴人長期使用系爭房屋，一時拆遷不易，依民事訴訟法第三百九十六條第一項之規定，酌定四個月之履行期間，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 二十六 日
民事第三庭
審判長法 官 張 宗 權
法 官 蕭 艿 菁法 官 吳 秀 美右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 九 月 二十七 日
書記官 常 淑 慧附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。