臺灣高等法院民事判決 九十年度上字第四一五號
上 訴 人 甲○○被 上訴人 乙○○○右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十六日臺灣板橋地方法院八十九年度訴字第一五九一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：與原判決記載相同者予以引用外，補稱：㈠被上訴人應就其已給付價金之事實負舉證責任。
㈡上訴人並未在公契上簽名，且未訂立私契，被上訴人主張買賣價金為新台幣（下同）一百二十五萬元，而公契記載之總價金額為八十五萬元，二者不符。
㈢依內政部頒布之「地籍測量實施規則」第二百八十六條、第二百八十八條第一款
規定，測量人員祇須於欲測量之房屋外部，以房屋之外緣為界，實施測繪即可。毋須進入屋內測量，上訴人對該屋內測量一事，毫無所悉。自難憑該屋內已有測量，而認上訴人已知悉將系爭房地出售予被上訴人。
㈣系爭房屋於買賣當時，曾登記為崇碧鍍金工廠之廠址，且未辦理建物保存登記，如何能申請依自用住宅稅率核課土地增值稅。
㈤系爭買賣契約書所載訂約日期為民國（下同）七十年四月十三日，而上訴人之女
陳芳玉曾於同年四月十日更正身分證字號，但被上訴人主張由上訴人交付申辦增值稅之上訴人全戶戶口名簿影本上之陳芳玉身分證字號仍未更正，足證上訴人取得該戶口名簿有疑議。
㈥判決理由中之判斷非既判力之範圍。本件不受台灣板橋地方法院八十二年度訴字
第一三五六號、鈞院八十三年度上字第三八二號、最高法院八十五年度上字第三○三四號、鈞院八十六年度上更㈠字第四五號等民事判決中認定系爭房地出售予被上訴人為真正之判斷拘束。
㈦被上訴人八十二年十月十四日存證信函係記載基於使用借貸關係，請上訴人返還系爭房地，而非基於買賣關係，上訴人不負民法第二百二十九條給付遲延之責。
三、證據：援用原審提出者。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：與原判決記載相同者予以引用外，補稱：㈠系爭房地所有權移轉所繳納之增值稅，乃經過向稅捐機關申請，由地政人員進屋
測量，始依一、二樓面積比例核定部分適用自用住宅用地稅率，如此複雜之核稅過程，在在需要上訴人親自配合，豈容上訴人諉稱不知。
㈡前述地政測量員係要測量一、二樓之面積比例，並非僅測量外牆，自與上訴人所引地籍測量實施規則第二百八十六條、第二百八十八條第一款規定均無關。
㈢不動產之買賣並不以訂立書面之買賣契約為成立要件，縱未訂立私契亦不影響買
賣契約之成立。本件公契上之上訴人印鑑為真正。縱未由其親自簽名，亦不容任意否認其效力。
㈣所謂買賣公契，依一般社會習慣，即係以買賣當時之土地公告地價與房屋課稅現
值計算買賣價額，並以之作為土地增值稅與契稅之課稅依據，與實際交易價格，本有出入，故有公、私契之分。故系爭房地之實際買賣金額為一百二十五萬元，與公契所載不同乙節，並無任何可議之處。
㈤戶口名簿係由上訴人親自交來，何以該戶口名簿之記載與曾有更正之事實不符，自應由上訴人自己解釋，不能以此推論伊未曾出售系爭房地予被上訴人。
㈥法院於判決理由中，就當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷
時，其對此重要爭點所為之判斷，除顯有違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻之情形外，應解為同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得作相反之判斷或主張，始符民事訴訟法上之誠信原則。
㈦被上訴人八十二年十月十四日台北九一支局第九一○號存證信函雖以終止使用借
貸關係催告交付，但事實上兩造則僅有買賣關係成立後未交付房地之民事糾紛，是上訴人之催告函之法律評價雖有差異，亦無礙已有依法定期催告之認定。且該催告之意思表示應可類推適用民法第一百十二條，其效力不容當事人任意否認。
三、證據：援用原審提出者。理 由
一、被上訴人主張：伊於七十八年四月至六月間向上訴人買受如附表所示土地及建物（下稱系爭房地），惟上訴人迄未依約交付，為此，依民法第三百四十八條第一項之規定，請求判令上訴人應將如附表所示建物遷讓，連同其坐落如附表所示土地交還予伊等語。又伊前曾於八十二年十月十四日以台北九一支局第九一Ο號存證信函催請上訴人於一個月內交付系爭房地，而上訴人迄仍未履行其義務，上訴人自八十二年十一月中旬起，即應負遲延之責任。若上訴人依約交付系爭房地而未遲延，伊自八十二年十二月起，即得就系爭房地使用收益，而該使用收益之價值依社會通常之觀念，應相當於該房屋之租金，系爭房地自八十二年迄今之公告地價均為每平方公尺一萬八千元，而自八十二年十二月一日起（上訴人原本自八十二年十一月中旬起即應負遲延責任，為方便計，爰以八十二年十二月一日為起算日）至八十九年六月三十日止，其租金總額為四十七萬四千元（72,000×6 ＋72,000×7/12＝ 474,000），即伊因上訴人遲延給付所生之損害，另自八十九年七月一日起至上訴人交付系爭房地之日止，該損害仍繼續發生，為此，依民法第二百三十一條、土地法九十七條、平均地權條例第十六條之規定，請求判令上訴人賠償四十七萬四千元及自八十九年七月一日起至上訴人交付系爭房地之日止，按年給付前開土地每年申報地價年息百分之十計算之損害金即賠償七萬二千元等語（原審判令上訴人應將如附表所示建物遷讓，連同其坐落如附表所示土地交還被上訴人，並判令上訴人應給付被上訴人三十五萬五千五百元，及自八十九年七月一日起至交還前開房地之日止，按年以五萬四千元計算之損害金，而駁回被上訴人其餘之請求，駁回部分未經被上訴人聲明不服，已告確定）。
二、上訴人則以：伊於七十七年、七十八年間，因經濟拮据，需款週轉，陸續向訴外人蔡奇隆及被上訴人借款計六十五萬元，約定由伊提供所有系爭土地所有權狀予訴外人蔡奇隆供借款之擔保，旋蔡奇隆要求就該筆土地設定抵押權，以擔保上開借款債權，伊即允其所請，交付印鑑章、印鑑證明等辦理設定抵押權所需證件予蔡奇隆，並委託蔡奇隆辦理抵押權之設定，詎蔡奇隆竟利用此一受託處理抵押權設定之機會，與被上訴人共同意圖為自己不法之利益，基於犯意之聯絡，違背其任務，未經伊之授權，於七十八年四月十三日，盜蓋伊之印章於委託書、土地買賣所有權移轉契約書及土地登記申請書，並進而委託不知情之代書蕭純德，於七十八年六月三十日向台北縣三重地政事務所申請辦理土地所有權移轉登記，使不知情之上開地政事務所承辦人員將此不實事項登載於其職務上所掌管之土地登記簿上。伊確未出賣系爭房地，使用系爭房地自有合法權源，並無不當得利之情事。退而言之，縱認伊出售系爭房屋予被上訴人，惟關於房地交付日期並未約定，除非被上訴人能證明曾催告伊交付系爭房地，否則伊尚無交付系爭房地之義務。此外，被上訴人並未舉證證明其已交付系爭房地買賣價金，伊自得依民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯等語，資為抗辯。
三、查被上訴人主張其於七十八年四月至六月間，向上訴人買受如附表所示土地及建物，並系爭房地現為上訴人占有使用之事實，業據提出土地及建築改良物買賣所有權移轉登記契約書之影本三件、土地登記謄本乙份、土地增值稅繳款書、不動產監証費繳納通知書影本及契稅繳款書之影本各一份為證（見原審卷第六－九、八○－八二頁）。兩造間就系爭房地確有買賣關係存在，亦為原法院八十二年度訴字第一三六五號、本院八十三年度上字第三八二號、八十六年度上更㈠字第四五號、最高法院八十五年度台上字第三○三四號民事判決、原法院八十五年度訴字第二四七五號、本院八十七年度上訴字第一○一二號、最高法院八十九年度台上字第三八五九號刑事判決所認定（見原審卷第一○－五一頁），被上訴人上開主張，自堪信為真實。
四、上訴人就系爭房地迄仍為其居住使用，未交付被上訴人之事實並不爭執，但否認兩造間有買賣系爭房地之情事，辯稱系爭房地僅供擔保設定抵押權，並非買賣等語。惟查：
㈠被上訴人主張其於七十八年四月至六月間向上訴人買受系爭房地，土地部分並已
辦妥移轉登記之事實，業據提出上開土地及建築改良物買賣所有權移轉登記契約書之影本三件、土地登記謄本乙份為證。上訴人雖否認該土地及建築改良物買賣所有權移轉登記契約書形式之真正，惟查卷附上開建築改良物買賣所有權移轉登記契約書係經三重市公所監證，其上載明「右列不動產於七十八年六月十三日之契業經本所監證無訛」，並蓋有台灣省台北縣三重市公所關防（見原審卷第六－九頁），又上訴人前於被上訴人訴請返還使用借貸物事件及其告訴被上訴人偽造文書等案件之民、刑事訴訟歷審審理中，就上開印鑑章之真正均未為爭執，有原審民刑事判決可憑（見原審卷第一○－五一頁），堪認其形式上為真正。
㈡按被上訴人於起訴原因已有相當之證明，而上訴人於抗辯事實並無確實證明方法
，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實並非真正，而應為上訴人不利益之裁判（最高法院十八年上字第一六七九號著有判例參照）。被上訴人就其主張兩造間就系爭建物有買賣關係存在之事實，業經舉證證明，上訴人抗辯建築改良物買賣所有權移轉登記契約書係被上訴人及其夫蔡其隆利用上訴人向蔡其隆借款提供系爭房地所有權狀、印鑑證明及印鑑章與其設定抵押權之機會所偽造辦理過戶等情，並未舉證以資證明，被上訴人亦否認有盜蓋印章之事實，依上開判例意旨，難認其抗辯為真正。上訴人雖爭執其係以設定抵押權之意思交付印鑑、權狀等過戶所需文件，惟該買賣之事實，業經歷審民刑事判決認定為買賣關係，已如前述，況系爭房地所有權移轉所繳納之增值稅，乃經過向稅捐機關申請，由地政測量人員廖世嘉進屋測量後（見原審卷第四六頁），始依一、二樓面積比例核定部分適用自用住宅用地稅率，似此複雜之核稅過程，若非上訴人親自配合，殊難作到，豈容上訴人諉稱不知。上訴人抗辯：其不知有測量人員進入屋內測量，亦不知房屋已出售予被上訴人云云，自非可採。又前述測量之目的係要測量一、二樓之面積比例，俾核定部分適用自用住宅稅率，而非在於測量外牆，上訴人所引「地籍測量實施規則」第二百八十六條、第二百八十八條第一款之規定與本件無關，不足作為有利於上訴人之證據。被上訴人主張兩造間就系爭房地有買賣契約關係存在，堪信為真實。
五、上訴人抗辯：㈠伊並未在買賣契約書上簽名，且兩造未訂立私契。㈡被上訴人所主張之買賣價金一百二十五萬元，與公契記載之總價八十五萬元不符。㈢系爭房屋於買賣時，曾登記為「崇碧鍍金工廠」之廠址，且未辦理第一次建物保存登記，並不能申請依自用住宅稅率核課土地增值稅。㈣系爭買賣契約書所載訂約日期為七十八年四月十三日，而上訴人之女陳芳玉曾於同年四月十日更正身份證字號，何以被上訴人主張由上訴人交付申辦增值稅之上訴人全戶戶口名簿影本上之陳芳玉身份證字號仍未更正？惟查㈠被上訴人之夫蔡奇隆曾以証人身分到庭證述：「上訴人來向我借錢，我說沒有錢，後來他說要以一百二十五萬元價款賣給我，因是朋友我就答應」、「價錢談好了，我才把錢領出來給他」、「是錢交付給他後，他才拿（證件）來給代書去辦」、「房屋價款分二次付的，第一次先付他八十萬，剩下四十五萬是他將房屋權狀、證件資料等拿給我，我才付給他的」等語，經原審調查查明屬實（見本院卷第二十頁及台灣板橋地方法院八十二年度訴字第一三六五號卷第七Ο－七三頁、本院八十三年度上字第三八二號卷第四九－五五頁），是被上訴人確實已證明系爭價款為一百二十五萬元並已付清。被上訴人既已付清價款，上訴人自不得行使同時履行抗辯，拒絕交付系爭土地。上訴人另抗辯：被上訴人未舉證證明其已有交付系爭房地買賣價金，上訴人自得為同時履行抗辯，拒絕給付價金云云，尚非可採。㈡按不動產之買賣並不以訂立書面之買賣契約為成立要件，縱未訂立私契亦不影響買賣契約之成立；矧本件公契上之上訴人印鑑為真正，已如前述，縱未由其親自簽名，亦不容任意否認其效力。且所謂買賣公契，依一般社會交易習慣，本即係以買賣當時之公告地價與房屋課稅現值計算買賣價額，並以之作為土地增值稅與契稅之課稅依據，與實際交易價格略有出入，故有所謂公、私契之分，是本件系爭房地之實際買賣金額為一百二十五萬元，與公契所載不同一節，並無任何可議之處。㈢依據土地稅法第三十四條、財政部六十七年六月三十日台財稅第三四二四八號函釋、自用住宅用地土地增值稅書面審查作業要點等法令之規定，無使用執照或建物所有權狀之建物之基地買賣亦可適用自用住宅用地土地增值稅率，又若數層樓房分作不同用途，其中一部為自用住宅而另一部為營業用者，其基地買賣可依其比例適用自用住宅用地土地增值稅率（見本院卷第一○二頁）。又本案土地上之房屋為二層建物，一樓設有工廠，依法已課營業稅，二樓是住家，土地二分之一按自用住宅用地稅率計課，二分之一按一般稅率計課，亦有台北縣政府稅捐稽徵處三重分處覆函在卷可憑（見本院卷第一○三頁）。故上訴人所稱本件系爭房地何能適用自用住宅用地土地增值稅率云云，顯係未明法令所致。㈣戶口名簿影本並非他人得任意取得或偽造，若非上訴人同意系爭土地所有權移轉按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅並提出該戶口名簿影本供被上訴人辦理手續，被上訴人絕無取得該戶口名簿之可能，是不論上訴人之次女曾否更正身分證號碼，該戶口名簿影本既非外人所能取得而係由上訴人親自交來，則何以該戶口名簿影本之記載與曾有更正之事實不符，自應由上訴人自己解釋，尤不能以此推論上訴人未曾出售系爭房地與被上訴人。
綜上所述，上訴人主張其與被上訴人並無成立買賣契約及移轉土地所有權之合意及申請之合意云云，委無可採。
六、上訴人另以兩造間之買賣所有權移轉登記契約書，並未約定交付期限，被上訴人復未催告上訴人交付系爭房地，上訴人尚無交付系爭房地之義務等語置辯。惟查：被上訴人曾於八十二年十月十四日以台北九一支局第九一Ο號存證信函，催告上訴人於收受該函後一個月內交付系爭房地，亦據提出存證信函之影本一紙為證，上訴人有收受該存證信函，並於訴訟上為積極之自認（見原審卷第七五頁）。雖被上訴人於該存證信函中表明係終止使用借貸關係而催告返還，惟係因被上訴人認其於買賣契約成立後，未積極催交房地不無默許使用之性質，乃以終止使用借貸之法律關係催告交付，上訴人亦否認兩造間有以占有改定並另成立使用借貸之關係存在，顯見兩造間僅存有於買賣關係成立後未交付房地之民事糾紛。雖被上訴人上開催告函所為法律上之評價有異，亦無礙其業已依法定期催告上訴人交付系爭房地之認定。上訴人徒以上揭存證信函係記載：「伊所有．．．．『貸與』甲○○先生使用已數年，茲因伊需用該房屋，特委請貴律師向陳先生請求返還該房屋．．．．」（見原審卷第五十二頁），係使用「貸與」字樣，認被上訴人係基於使用借貸之關係，函請上訴人返還系爭房地，而非基於買賣關係，自不生合法催告效力，亦不足採取。
七、按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。茍其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張（最高法院八十八年台上字第四八五號判決參照）。又系爭建物頂樓有增建，與主建物有內梯相通，亦經原審勘驗屬實（見原審卷第九二頁），該頂樓係上訴人於七十八年出售系爭房地前所增建，亦據上訴人陳明，則該增建部分構造上雖已具獨立性，但未具使用上之獨立性，應為原有建物之附屬物，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張。是上訴人將原有建物出售與被上訴人，應包括增建部分。從而，被上訴人依買賣契約關係訴請上訴人交付系爭房地，為有理由，應予准許。
八、兩造間之買賣契約雖未訂有交付期限，惟被上訴人前於八十二年十月十四日以台北九一支局第九一Ο號存證信函，催告上訴人於收受該函後一個月內交付系爭房地，有如前述，則上訴人自八十二年十一月中旬（被上訴人雖未保留回執，但上訴人就有收受該信函，並被上訴人主張該催告期間應於八十二年十一月中旬屆滿，亦未爭執）起，即應負遲延之責任，從而，被上訴人依民法第二百三十一條之規定，請求其賠償因遲延所生之損害，即屬有據。又上訴人遲延交付系爭房地，依社會通念，可獲得相當於租金之利益（最高法院六十一年台上字第一六七五號判例參照），致被上訴人受有損害，被上訴人自得依民法第二百三十一條第一項之規定，請求其為賠償遲延交付系爭房地所受相當於租金之損害。再按土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限。」土地申報價額雖有申報地價可憑，惟系爭房屋並未辦理申報房價，為被上訴人所不爭，依土地法施行細則第二十五條規定，固應以該管市縣地政機關估定之價額為準，惟目前地政機關尚未辦理房價之估定，亦為被上訴人所不爭，則被上訴人主張不另送鑑價，僅以土地申報地價作為計算基礎，尚非無據。原審審酌系爭土地坐落台北縣三重市○○○段菜寮小段，系爭建物為二層磚造建物，位於三重市○○○路○○○巷四、五米寬之巷道內，附近均為住宅區，左臨福德南路十六米大道，公車頻繁，由福德南路前行約一百公尺即為環河南路，交通尚稱便利，開車約五分鐘可抵佑民醫院，七分鐘可達光榮國小，三、四分鐘有一傳統市場，生活機能尚稱良好等情，亦經原審勘驗屬實，製有勘驗筆錄一份在卷可證（見原審卷第九二頁），認被上訴人請求上訴人返還相當於租金之利益，以土地申報地價年息百分之六為適當。從而，被上訴人依民法第二百三十一條第一項之規定，請求上訴人賠償自八十二年十二月一日起至八十九年六月三十日止之損害，計三十五萬五千五百元（系爭土地八十年七月期、八十三年七月期、八十六年七月期、八十九年七月期之公告地價均為每平方公尺一萬八千元），有三重地政事務所函附公告地價表一份在卷可稽。其計算式為〔（18,000×50×6%＝54,000），(54,000×6＋54,000÷12×7＝355,500）〕，暨自八十九年七月一日起至交付系爭房地之日止，按年給付被上訴人五萬四千元之損害金，為有理由。
九、綜上，被上訴人本於民法第二百三十一條、土地法九十七條、平均地權條例第十六條之規定，請求上訴人應將如附表所示建物遷讓，連同其坐落如附表所示土地交還被上訴人，並應給付被上訴人三十五萬五千五百元及自八十九年七月一日起至交還系爭房地之日止，按年以五萬四千元計算之損害金，為有理由，應予准許。原審於上開範圍內為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請，各酌定擔保金額，分別為准免假執行之宣告，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果已不生任何影響，不另贅論，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十 二 月 十 一 日
臺灣高等法院民事第十庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 黃 騰 耀法 官 劉 勝 吉右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 十 二 月 十 七 日
書記官 李 翠 齡附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。